Fabio Balbuena

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17 enero, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad de acuerdo de límites genéricos al uso de los elementos privativos

Los límites han de ser expresos y específicos

1. Conflictos entre viviendas y locales
2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021
3. Jurisprudencia
4. Conclusión

 

 

1. Conflictos entre viviendas y locales

En el régimen de propiedad horizontal han existido desde siempre conflictos entre las viviendas y los locales comerciales.

Por un lado, los propietarios de las viviendas quieren la máxima tranquilidad, y por otro los propietarios de locales quieren poder explotar sus negocios con la máxima libertad. Con frecuencia tales negocios generan molestias a los vecinos de la comunidad, fundamentalmente por ruidos, pero también por olores, y otras inmisiones.

De ahí que haya que conjugar ambos derechos: el derecho a la tranquilidad y el descanso de los propietarios de viviendas con el derecho a desarrollar actividades comerciales de los propietarios de locales.

Y de esa conjugación de derechos surgen determinadas limitaciones, bien legales, bien estatutarias, en el uso de los elementos privativos.

2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021

De ello se ocupa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 30 de junio de 2021 (nº de Sentencia 450/2021).

El supuesto de hecho se refería a una comunidad que aprobó una modificación estatutaria consistente en prohibir la alteración del destino de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios, y además en condicionar las actividades comerciales a desarrollar en los elementos privativos a la previa autorización de la Junta de Propietarios. En concreto, el texto de la modificación estatuaria era:

“1.- Queda prohibida la alteración de la destinación de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios.
2.- Quedan limitadas las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos a la previa aprobación de la Junta de Propietarios.”

La propietaria de unos locales en el edificio impugnó el acuerdo por entender que suponía una limitación de sus derechos y entrañaba un grave perjuicio para sus intereses, al suponer una limitación evidente en los derechos de uso y disfrute de la propiedad de los locales.

La demanda fue desestimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincia declaró la nulidad del acuerdo.

La Sala parte de la base de que el Código Civil Catalán regula las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes, disponiendo que los propietarios y ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

Pone de relieve que el artículo 553-11. 2 del CCCat, en su apartado e), expresamente establece la validez de las cláusulas estatutarias, entre otras, “que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos”. El acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quórum de los 4/5 previsto en el art. 553-25, 2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Y señala que “la cuestión a la que verdaderamente se contrae el debate (…) se trata de establecer si esa prohibición y/o limitación del uso de elementos privativos puede adoptarse de modo genérico, sin precisar ex ante el uso impedido o la concreta limitación impuesta, sustituyendo ese acuerdo expreso por la exigencia de una previa autorización de la Junta de Propietarios que permita bien el cambio de destino de los elementos privativos, (…) bien la limitación de las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos, (…)”.

Pues bien, así planteado el debate, el Tribunal considera que “de la concepción del derecho de propiedad protegida en el art. 33 de la Constitución Española se deriva que en nuestro Derecho no cabe que una Junta de Propietarios, incluso previo cumplimiento del régimen de mayorías previsto legalmente, acuerde una modificación de sus estatutos en virtud de la cual se condicione en cada caso a la previa autorización de dicha Junta la alteración del destino de los departamentos o la aprobación de las actividades comerciales a llevar a cabo en los mismos, por ser una carga inespecífica que no encuentra sustento legal, que limita genérica y extensivamente el derecho de propiedad, y que, obviamente, disminuye la rentabilidad de los departamentos, pues el actual propietario, en este caso la actora, aunque no esté vinculado por el nuevo acuerdo restrictivo, no podrá asegurar a un potencial nuevo adquirente que efectivamente desarrollará en el departamento la actividad que pretende, no pudiendo ser conocida su disponibilidad con carácter previo a la decisión de la Junta que establezca la existencia de prohibiciones o limitaciones.”

3. Jurisprudencia

La Sentencia refuerza su argumento con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y del Tribunal Constitucional:

STS nº 145/2013, de 4 de marzo: ”el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (…)”. Además, en dicha resolución se especifica que la Sala 1ª del TS considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca.

STS 358/2018, de 15 de junio: (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”. (iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997)”.

STSJC nº 20/2015 de 26 de marzo: la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los intereses comunitarios sobre los individuales, pero “en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero “esta subordinación al interés particular de un copropietario al general de la comunidad y también al particular de los otros copropietarios no supone que aquel no esté protegido y que haya de sacrificar siempre y necesariamente su interés en beneficio ajeno, tal como pone de manifiesto el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que, si bien se adoptan por mayoría, requieren en ocasiones unos porcentajes determinados, y sobretodo, han de respetar los derechos adquiridos y las facultades de cada uno de los copropietarios…”

STJC 17/2012, de 20 de febrero: la descripción general que se puede realizar en el título constitutivo y en los estatutos sobre el uso y destino no comporta limitación de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal o estatutaria, siendo que a ninguno de los copropietarios -en régimen de propiedad horizontal- se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad cuando el destino elegido no se encuentre singularmente prohibido, en tanto que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente.

Por último, cita dos sentencias del Tribunal Constitucional, la STC nº 301/1993, de 21 de octubre, y la STC nº 28/1999, de 8 de marzo, que avalan su tesis de la imposibilidad de limitar o restringir genérica y apriorísticamente el derecho de un propietario sobre sus elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal.

4. Conclusión

En definitiva, la Sala declara que la Junta de Propietarios puede imponer límites expresos y específicos al uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares en beneficio de la Comunidad, que serán oponibles al ser inscritos, pero no puede hacerlo sin definir en el acuerdo las prohibiciones y límites concretos que impone.

En consecuencia, declara la nulidad del acuerdo, en nuestra opinión acertadamente por los razonamientos expresados.

© Fabio Balbuena 2022

 

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidad de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios, Derecho de Propiedad, Estatutos, Locales comerciales, Nulidad de acuerdo, Propiedad Horizontal

31 diciembre, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El pago de los gastos de la comunidad tras la separación o divorcio

¿Quién ha de pagar los gastos de la Comunidad de Propietarios en caso de separación o divorcio?

1º) ¿A qué gastos se refiere?

2º) ¿Quién ha de asumir esos gastos?

3º) Y ¿qué ocurre con los gastos de la comunidad de propietarios y los de la tasa de basura? 

Esta es una cuestión que se plantea en muchas ocasiones en las Comunidades de Propietarios.  Cuando se produce una separación o divorcio, o una ruptura de una pareja de hecho, y se atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges o miembros de la pareja de hecho, ¿quién ha de pagar los gastos de la vivienda? 

1º) ¿A qué gastos se refiere?

Lo primero que hay que hacer es diferenciar entre los gastos inherentes al uso de la vivienda y los gastos vinculados a la propiedad:

  • Dentro de los gastos inherentes al uso de la propiedad se incluyen los correspondientes a los suministros (agua, electricidad, teléfono, gas, internet), así como los gastos de reparaciones corrientes u ordinarias.
  • Y dentro de los gastos vinculados a la propiedad se incluyen los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Seguro de Hogar, las cuotas de la hipoteca, y las obras de mejora que aumentan el valor de la vivienda.

2º) ¿Quién ha de asumir esos gastos?

Aquí la respuesta es clara: 

  • Los gastos inherentes al uso deben ser costeados por la persona que disfruta del uso de la vivienda (salvo pacto en contrario).
  • Los gastos vinculados a la propiedad deben ser asumidos por el propietario.

3º) Y ¿qué ocurre con los gastos de la comunidad de propietarios y los de la tasa de basura? 

En la jurisprudencia de los Tribunales estaba claro que las derramas extraordinarias de la comunidad de propietarios debían ser sufragadas por el propietario, no por quien usa la vivienda, pero en cambio, en cuanto a los gastos ordinarios de la Comunidad se venía interpretando que eran gastos inherentes al uso. Podía ocurrir que la Sentencia de Separación o Divorcio determinara quién había de asumir tales gastos, pero en ocasiones la Sentencia no se pronunciaba al respecto. 

Eso es lo que ocurrió en el caso resuelto por el Tribunal Supremo en Sentencia de 13 de septiembre de 2021: se atribuyó el uso de la vivienda conyugal a la esposa pero el Juzgado de Familia no hizo un pronunciamiento expreso sobre los gastos correspondientes a la comunidad de propietarios. 

Tras analizar la cuestión, el Tribunal Supremo resuelve que, cuando la sentencia de separación o divorcio no determina quién ha de asumir los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios, deben ser asumidos exclusivamente por el propietario de la vivienda, no por el cónyuge que tiene atribuido el uso.  

Sin embargo, establece que la tasa de basura ha de ser asumida por el usuario/a de la vivienda (no por el propietario), por considerarse un gasto de suministro. 

En definitiva, los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios corresponden al propietario, a no ser que la sentencia de separación o divorcio establezca que son a cargo del usuario, y la tasa de basuras corresponde al usuario/a de la vivienda. 

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Cuotas comunitarias, Divorcio, Separación, Uso de la vivienda

11 diciembre, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Una condena… ¿se puede basar únicamente en prueba indiciaria?

Suficiencia de la prueba indiciaria para condenar en ausencia de prueba directa

  1. La prueba directa
  2. La prueba indiciaria o indirecta
  3. Reglas y principios que establece el Tribunal Supremo para condenar con prueba indiciaria en ausencia de prueba directa

  1. La prueba directa

Son pruebas directas las reguladas en los artículos 688 a 727 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal:

  • Prueba de confesión de los procesados y personas civilmente responsables 
  • Declaraciones de Testigos
  • Informes periciales
  • Pruebas documentales
  • Inspección ocular por el Tribunal

La prueba directa es aquella que aporta al proceso elementos acreditativos de inmediata relación con los hechos. Esta prueba contiene datos y elementos de convicción de carácter incriminatorio, descriptivos de circunstancias fácticas acerca del comportamiento, situación, implicación y actitud del acusado, que demuestran y conducen a la plena y objetiva convicción de su participación en los hechos enjuiciados, colmando las previsiones del tipo penal y sustentando, en consecuencia, su juicio de culpabilidad; más concretamente, como señaló el Tribunal Constitucional en su Sentencia 55/1982, de 26 de julio, sustentando “la certeza de culpabilidad”.

  1. La prueba indiciaria o indirecta

La prueba indiciaria, también llamada indirecta, circunstancial o conjetural, es aquélla que se dirige a demostrar la certeza de unos hechos de los que, a través de la lógica y de las reglas de experiencia pueden inferirse los hechos delictivos y la participación del acusado.

El Tribunal Constitucional, en Sentencia de 17 de diciembre de 1985, declaró que el derecho a la presunción de inocencia no se opone a que la convicción judicial en un proceso penal se funde sobre la base de una prueba indiciaria; y es que prescindir de la prueba indiciaria conduciría en ocasiones a la impunidad de ciertos delitos. 

Ahora bien, no basta con la existencia de sospechas, conjeturas o intuiciones, ya que incluso en los supuestos de prueba indiciaria o circunstancial resulta obligado que la presunción obtenida a partir de los indicios ostente una serie de requisitos para que pueda ofrecer tal naturaleza de prueba de cargo. Estimar lo contrario sería tanto como regresar a un tipo de sospecha que desplace la carga de la prueba hacia el reo, por lo que habrá que comprobar si la prueba indirecta es verdaderamente tal, y no mera conjetura o sospecha.

“Una prueba indiciaria ha de partir de unos hechos (indicios) plenamente probados, pues no cabe evidentemente construir certezas sobre la base de simples probabilidades. De esos hechos que constituyen los indicios debe llegarse a través de un proceso mental razonado y acorde con las reglas del criterio humano a considerar probados los hechos constitutivos de delito. Puede ocurrir que los mismos hechos probados permitan en hipótesis diversas conclusiones o se ofrezcan en el proceso interpretaciones distintas de los mismos. En este caso el Tribunal debe tener en cuenta todas ellas y razonar por qué elige la que estima como conveniente. A la luz de estos mismos criterios hay que examinar la versión que de los hechos ofrezca el inculpado. Ciertamente, éste no tiene por qué demostrar su inocencia e incluso el hecho de que su versión de lo ocurrido no sea convincente o resulte contradicha por la prueba no debe servir para considerarlo culpable. Pero su versión constituye un dato que el juzgador deberá aceptar o rechazar razonadamente.”

  1. Reglas y principios que establece el Tribunal Supremo para condenar con prueba indiciaria en ausencia de prueba directa

La Sentencia 532/2019, de 4 de noviembre, de la Sala Segunda del Tribunal Supremo, fija una veintena de criterios orientativos para valorar la suficiencia de la prueba indiciaria para dictar una sentencia condenatoria en los casos en los que no exista prueba directa.

Esos criterios son los siguientes:

  1. No pueden confundirse los indicios con las sospechas. Para enervar la presunción de inocencia debemos contar con indicios probados y no con meras «probabilidades» de que el hecho haya ocurrido.
  1. El Juez o Tribunal no puede ni debe fundamentar el fallo de la sentencia en su simple y puro convencimiento subjetivo.
  1. La condena no puede fundarse en la creencia del juez, Tribunal o del Jurado de que «creen» que los hechos ocurrieron como relatan, sino que «están convencidos» de que ocurrieron así.
  1. Se exige del Tribunal una adecuada motivación acerca de la concurrencia de los indicios y su «relevancia probatoria».
  1. Elementos y requisitos en la prueba indiciaria:

Elementos:

  • Una afirmación base o indicio. La cita o mención de cuál es el hecho.
  • Una afirmación consecuencia. La referencia en la sentencia de lo que se deduce de él.
  • Un enlace lógico y racional entre el primero y el segundo de los elementos que lleva a la condena por la suma de los indicios plurales.

Requisitos:

  • Que exista una pluralidad de indicios. No puede precisarse, de antemano y en abstracto, su número;
  • Que esta pluralidad de indicios esté demostrada mediante prueba directa.
  • Que de manera indispensable, entre el hecho demostrado o indicio y el que se trate de deducir haya un enlace preciso, concreto y directo según las reglas del criterio humano, y
  • Que el órgano judicial motive en su Sentencia el razonamiento de cómo ha llegado a la certeza del hecho presunto.
  1. La exigencia de la motivación en la sentencia respecto a la concurrencia de indicios y su consecuencia es más fuerte y debe ser más precisa que en los casos de prueba directa, ya que está es clara y diáfana, pero no lo son los indicios, porque si lo fueran sería prueba directa y no indiciaria.
  1. Los indicios se alimentan entre sí para configurar la condena. En otros términos, se trata del «Razonamiento inductivo propio de la prueba de indicios».
  1. Si el órgano jurisdiccional no cumple con el deber constitucional de motivación es imposible tener acceso al proceso de inferencia llevado a cabo, y por consiguiente resulta imposible saber si el razonamiento es «arbitrario, absurdo o irracional».
  1. La clave de la teoría de la prueba de indicios o prueba indirecta radica en el enlace lógico y racional entre el indicio o afirmación base y la afirmación consecuencia.
  1. Cuando el Tribunal «suma» los indicios en su proceso final tras el juicio se llega a hablar de una, denominada, «certeza subjetiva», que lleva a la «convicción judicial».
  1. La autoría que determina una condena no es «la mejor explicación posible a lo ocurrido». No es una sentencia de «sospechas», sino de convicciones respecto a que la suma de indicios determina y lleva al Tribunal a concluir con seguridad que el delito lo cometió el acusado.
  1. Se trata, al fin y al cabo, de partir de la constatación de unos hechos mediatos para concluir otros inmediatos.
  1. El proceso deductivo que debe llevar a cabo el Tribunal ha de quedar plasmado en toda su extensión, permitiendo así un control de la racionalidad del hilo discursivo mediante el que el órgano jurisdiccional afirma su inferencia. Ha de quedar al descubierto el juicio de inferencia como actividad intelectual que sirve de enlace a un hecho acreditado y su consecuencia lógica.
  1. La inducción o inferencia es necesario que sea razonable.
  1. Los indicios deben mantener una correlación de forma tal que formen una cadena que vaya conformando el iter para llegar al proceso mental de convicción que se conforma por la suma de los datos y la prueba de cada uno de ellos.
  1. Tanto la Sala Segunda del Tribunal Supremo como el Tribunal Constitucional pueden y deben controlar la razonabilidad del discurso explicado por el órgano jurisdiccional que dictó la Sentencia condenatoria basada en la prueba de indicios o prueba indirecta.
  1. Puede efectuarse el control de constitucionalidad de la racionalidad y solidez de la inferencia en que se sustenta la prueba indiciaria.
  1. Puede hablarse, así, de dos tipos de irracionalidad distintos que merecen tratamiento separado:
  • La falta de lógica y la concurrencia de arbitrariedad o absurdo.
  • La falta de conclusividad.

Solo cabe estimar que la garantía de la presunción de inocencia debe tenerse por vulnerada «cuando la inferencia sea ilógica o tan abierta que en su seno quepa tal pluralidad de conclusiones alternativas que ninguna de ellas pueda darse por probada».

  1. La conclusión de una inferencia presuntiva debe considerarse cerrada, fuerte y determinada.
  1. Para que la tesis acusatoria pueda prosperar, consiguiéndose la enervación de la presunción de inocencia, se la debe exigir una «probabilidad prevaleciente» con respecto a aquellas otras hipótesis explicativas de los mismos indicios, entre las que se puede contar la tesis fáctica de descargo.

En definitiva, la prueba indiciaria es admitida por la jurisprudencia como prueba válida para desvirtuar la presunción de inocencia, pero al comportar un mayor subjetivismo, los Tribunales deben tener mayor cautela a la hora de fundamentar en ella el juicio de culpabilidad. De tal manera que en el orden penal se ha de distinguir la verdadera prueba indiciaria de la mera sospecha, pues la mera sospecha resulta insuficiente para un pronunciamiento condenatorio.

David Balbuena Pérez

Abogado

Doctor en Derecho

Profesor UNIR y UJI

Publicado en: Derecho Penal Etiquetado como: Presunción de inocencia, Prueba de cargo, Prueba directa, Prueba indiciaria

29 octubre, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

Impulso de la rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética para los edificios

  1. ¿Qué se ha modificado en la Ley de Propiedad Horizontal?
  2. ¿Cuál es la finalidad de esta modificación legal?
  3. En concreto, ¿en qué consiste la modificación de la LPH?

  1. ¿Qué se ha modificado en la Ley de Propiedad Horizontal?

Se trata de una modificación realizada por el Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que entró en vigor al día siguiente, el 6/10/2021.

Este RD-Ley ha modificado el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio.

2. ¿Cuál es la finalidad de esta modificación legal?

Resulta que en España el sector de la actividad de rehabilitación residencial se caracteriza por un menor ritmo que en los principales países de nuestro entorno; de ahí que el legislador pretenda facilitar este tipo de actuaciones.

Para ello, ¿qué ha hecho el legislador? Ha aprobado medidas fiscales y ayudas en materia de rehabilitación. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial, va a desarrollar una línea de avales para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación a particulares y a las comunidades de propietarios, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años. 

Y además, se favorecen estas actuaciones y obras con la modificación de la LPH en cuanto al régimen para llevar a cabo la adopción de los acuerdos comunitarios para la realización de este tipo de rehabilitaciones. 

3. En concreto, ¿en qué consiste la modificación de la LPH?

Se introduce un último párrafo en el artículo 17.2 de la LPH, que podemos explicar en 5 puntos:  

El 1º) a qué obras se refiere

El 2º) qué mayoría se precisa

El 3º) qué límite de coste existe

El 4º) qué efectos tiene el acuerdo para los propietarios que esté en contra

El 5º) qué consideración legal tienen las cuotas para estas obras 

1º) El párrafo añadido al artículo 17.2 de la LPH menciona:

  • La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio 

o

  • la implantación de fuentes de energía renovable de uso común 

Por lo tanto, se refiere a obras o actuaciones para mejora de eficiencia energética (determinadas por el CEE), o para fuentes de energía renovable de uso común (por ejemplo, placas solares, etc.).

2º) Para la aprobación del acuerdo, incluida la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación para la realización de tales obras o actuaciones, 

se requiere

el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación

Por lo tanto, será necesaria la mitad más uno de propietarios y cuotas de participación. A estos efectos, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios que hubieran estado ausentes de la Junta, que tras ser informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales, mediante comunicación dirigida al secretario de la comunidad. 

3º) Hay un límite en la cuantía de las obras: siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes

Es decir, que si se financia la obra, por ejemplo a pagar en 15 años, en cada anualidad el importe repercutido a cada propietario no ha de superar la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.

4º) El propietario disidente (que esté en contra del acuerdo) no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 del artículo 17. Por lo tanto, estará obligado a pagar, porque estas obras no se consideran en ningún caso como “mejoras”. Es decir, si se aprueba el acuerdo, es de obligado cumplimiento para todos los propietarios.

5º) Por último: el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley“.

Esto es, tendrán la condición de créditos preferentes a los efectos del articulo 1.923 del Código Civil, será aplicable el período de afección real del inmueble, y las deudas por este concepto se deberán incluir en el certificado del secretario de la comunidad para la transmisión de la titularidad del inmueble.

Veremos qué acogida tiene por parte de las comunidades y su aplicación práctica. 

© Fabio Balbuena 2021

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Eficiencia energética, Ley de Propiedad Horizontal, Rehabilitación

7 julio, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Recomendaciones para la prevención de robos en vacaciones

Publicado en: Recomendaciones Etiquetado como: Robos, vacaciones

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