Fabio Balbuena

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5 febrero, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Chimeneas y alteración de fachada

Es de sobra conocido que los elementos comunes de un edificio, y en concreto, las fachadas, no pueden ser alteradas por ningún comunero sin autorización estatutaria o de la junta de propietarios.

 

Pese a ello, continúan sucediéndose procedimientos judiciales por esta cuestión.

 

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de fecha 16 de diciembre de 2016, resuelve uno de estos casos.

 

Se trataba de una impugnación de un acuerdo adoptado en junta por el que la comunidad denegaba a un local comercial la autorización para instalar una chimenea para salida de humos.

 

Se da la circunstancia de que la pretendida autorización ya había sido denegada en una junta anterior, pero con motivo de un cambio de normativa urbanística, la propietaria del local volvió a solicitar autorización a la comunidad, que fue nuevamente denegado, por lo que la propietaria impugnó este segundo acuerdo denegatorio.

 

Pues bien, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, por entender que entre ambos acuerdos se produjo un cambio de circunstancias motivado por la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que alteró las alternativas de instalación de chimenea de que disponía la parte demandante y propietaria del local y que, por ello, no resulta aplicable la doctrina de la caducidad de la acción impugnatoria respecto de acuerdos iguales.

 

Sin embargo, la Audiencia discrepa, por entender que sí es aplicable la doctrina de la caducidad de la acción porque existía un acuerdo denegatorio que no se impugnó por la propietaria del local, de manera que la decisión devino firme. Dice así:

 

«… lo cierto es que lo relevante para aplicar dicha doctrina es si ya se ha dictado un acuerdo sobre la misma cuestión que no haya sido impugnado en tiempo y forma, de tal manera que el segundo acuerdo lo único que haría es reiterar lo acordado ya por el primero con carácter firme y sin que ello permita abrir un nuevo plazo de impugnación. (…)

 

Lo relevante es que hizo dos peticiones idénticas (instalación por patio exterior) y que las dos fueron denegadas.

 

Procede, pues, apreciar caducidad en el ejercicio de la acción impugnatoria por parte de la representación de doña Noelia, pues no impugnó en tiempo (plazo de un año del art. 18.3 LPH) el acuerdo de la comunidad de 12 de febrero de 2014, que, en consecuencia, devino firme, y por ello tampoco puede ya impugnar el acuerdo idéntico de la misma comunidad de 16-2-2015.»

 

Solamente por esta razón ya se estima el recurso y se desestima la demanda de impugnación del acuerdo.

 

RAZONES DE FONDO

 

A mayor abundamiento la Sala entra en el fondo del asunto, aportando varias razones para considerar ajustado a Derecho el acuerdo denegatorio de la autorización:

 

1ª) No es aplicable la doctrina del Tribunal Supremo (por todas, STS 14-2-2011, 17-1-2012) de mayor flexibilidad en cuanto a las alteraciones de fachada cuando se trata de locales comerciales:

 

«en el caso de autos no nos encontramos ante un supuesto de modificación de la fachada exterior del edificio hasta la altura concurrente con el techo de los locales, sino ante la instalación de una chimenea extractora a través del patio interior de la comunidad, desde el bajo donde se sitúa el local hasta la cumbrera del edificio. En este caso no concurren esas circunstancias que justifican una cierta flexibilidad a la hora de interpretar los requisitos de unanimidad para la modificación de elementos comunes. No se trata aquí de una apariencia externa, de una rotulación específica o de elementos identificativos inherentes a la explotación de local de negocio. En el caso analizado, lo que se plantea es una utilización de elementos comunes, con constitución de servidumbre de sujeción de chimenea, en provecho exclusivo de uno de los comuneros y, como veremos, con perjuicio para la comunidad y el resto de los comuneros.»

 

2ª) La concesión de una licencia administrativa no puede suponer una obligación para la comunidad de propietarios que les obligue a soportar una obra en un elemento común y a establecer una servidumbre de sujeción de chimenea:

 

«(…) la afectación de elementos comunes en contra de la voluntad de la comunidad no puede venir justificada por el mero hecho de que la autoridad administrativa haya impuesto una serie de requisitos constructivos urbanísticos al titular de local de negocio. La concesión de licencias administrativas se realiza siempre sin perjuicio del derecho de terceros, y el hecho de que el Ayuntamiento pueda haber autorizado a la parte actora a instalar la chimenea extractora a través del patio común del inmueble no vincula a la comunidad, ni afecta a su derecho de propiedad horizontal.»

 

3ª) Concurre una apariencia legal en la denegación de la autorización, fundada en el artículo 10 de los estatutos de la comunidad y en el artículo 12 de la LPH, de manera que tal acuerdo sólo podría denegarse por la existencia de un abuso de derecho:

 

«(…) el artículo 10 de los estatutos de la comunidad prohíbe la modificación de las fachadas, entre ellas las del patio interior. Y el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 17.1 del mismo texto legal, exige para alterar la estructura o fábrica del edificio a fin de instalar la chimenea extractora que el acuerdo se adopte por unanimidad.

 

A la vista de estas normas, no concurriendo la unanimidad exigida por la Ley, el acuerdo hoy impugnado fue denegatorio.

 

En esta situación de apariencia legal en cuanto a la denegación de la petición de instalación de la chimenea de litis por no reunirse la unanimidad exigida por la Ley, sólo la existencia de un abuso de derecho podría haber conducido a una anulación de tal decisión, al amparo de lo dispuesto en el art. 18.1.c), último inciso de la LPH.»

 

4º) No existe abuso de derecho, pese a que así lo estimó el juez de instancia:

 

«El Juez de instancia considera que como la negativa a permitir la instalación de las chimeneas causa un grave perjuicio para la actora, pues le priva de usar con plenitud en local de su propiedad como bar-restaurante, como la instalación de la misma no causa perjuicio a la comunidad, no afecta a la estructura del edificio, su estabilidad, y configuración, ni al resto de propietarios, pues no les genera humos, malos olores, vibraciones, ni pérdida de luces y vistas, y tampoco un perjuicio estético y tampoco compromete a la comunidad en ordenar en orden autorizar más chimeneas en el futuro, llega a la conclusión de que el acuerdo denegatorio es injustificado y arbitrario, pues causa un perjuicio grave a la propietaria que lo solicita sin que correlativamente se persiga un beneficio para la comunidad, siendo por ello constitutivo de abuso de derecho.»

 

Por el contrario, la Sala dice:

 

«Pero, en primer lugar, difícilmente cabe hablar de abuso de derecho cuando ha sido la propia parte actora la que se ha situado en una posición de posible perjuicio al obrar sobre hechos consumados. La lógica y una mínima prudencia aconseja obtener primero la autorización de la comunidad para instalación de la chimenea extractora y sólo después solicitar, previos los estudios y trámites pertinentes, la autorización administrativa para realizar la concreta actividad de restaurante- bar que se pretende. Así pues, sólo a la parte actora sería imputable el perjuicio que pueda derivarse de un acuerdo denegatorio adoptado por la comunidad en ejercicio de su propio derecho y que puede afectar a la explotación de su restaurante-bar, máxime cuando tal denegación se produjo ya en febrero de 2014, es decir, antes de solicitar la autorización administrativa.»

 

5º) Existe un perjuicio para la comunidad por el simple hecho de la creación de una servidumbre sobre la fachada:

 

«Además, existirá siempre un perjuicio in re ipsa derivado del simple hecho de constituir una servidumbre sobre la fachada como elemento necesario para la instalación de la chimenea extractora. Ello ya supone imponer sobre la comunidad del resto de los comuneros un gravamen sobre su derecho que no tienen por qué soportar, les produzca o no un perjuicio inmediato o directo de otro orden (ruidos, olores, privación de vistas, etc.).»

 

6º) No existe agravio comparativo por la preexistencia de dos chimeneas, pues ya estaban instaladas con la construcción del edificio, y además dan servicio a otros elementos y servicios comunes:

 

«Por otro lado, no puede construirse la idea de abuso de derecho sobre la base de la preexistencia de otras dos chimeneas en el patio interior de la comunidad, porque se trata de chimeneas que proceden de la construcción del edificio y que dan servicio a otros elementos y servicios comunes de la comunidad. Por lo tanto, no se trata aquí de que la comunidad, de manera arbitraria, haya accedido a unas chimeneas y no a otras, sino de la denegación de una nueva chimenea que afecta a elementos comunes y que beneficia a uno solo de los comuneros en perjuicio de la comunidad.»

 

7º) Aunque la chimenea no produzca molestias, tales perjuicios sí pueden producirse en el futuro:

 

«este Tribunal de Apelación puede aceptar la idea expresada en la sentencia y tomada del informe pericial que obra en autos de que la afectación de la chimenea al resto de vecinos será mínima o nula, en el sentido de que no producirá vibraciones, malos olores, ni limitará luces y vistas. Pero una cosa es que esos perjuicios no existan en una situación teórica de perfecta instalación de la chimenea, y otra que no puedan producirse en el futuro por avería o por defecto de instalación. Se trataría, pues, de defectos o perjuicios potenciales cuyo riesgo tampoco tiene por qué asumir la comunidad.»

 

8º) Por último, y no menos importante, está la legítima voluntad de preservar la estética:

 

«Incluso desde el punto de vista estético, la preexistencia de dos chimeneas no justificaría la instalación de una tercera o de otras en el futuro, como expresiva y certeramente dice el recurrente en su escrito de recurso al indicar que “la comunidad pretende que su patio no sea un bosque de chimeneas y eso es un fin legítimo”.»

 

Se estima, pues, el recurso de apelación y se desestima la demanda, tanto por caducidad de la acción de impugnación, como por razones de fondo.

 

© Fabio Balbuena 2017

 

 

Archivado en: Abuso de derecho, Acuerdos comunitarios, Administración de Fincas, Alteración de elementos comunes, Autorización, Comunidades de Propietarios, Doctrina jurisprudencial, Elementos comunes, Estatutos, Estética, Fachada, Impugnación de Acuerdos, Junta de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Locales comerciales, Propiedad Horizontal, Unanimidad Etiquetado como: Abuso de derecho, Alteración de Fachadas, Caducidad de la acción, Chimeneas, Comunidades de Propietarios, Impugnación de acuerdos, Propiedad Horizontal

8 agosto, 2016 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Aparatos de aire acondicionado y “alteración estética”

Como es sabido, la alteración de elementos comunes es una de las mayores causas de conflicto en las comunidades de propietarios. Aunque se trate de un tema sobre el que existe abundante jurisprudencia, continúan produciéndose situaciones que llegan a los Tribunales.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre ello en un caso de instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio.

aire acondicionado

Se trata de la Sentencia de fecha 1 de julio de 2016 [Nº 453/2016, Nº de Recurso 2104/2014], cuyo Ponente ha sido el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.

El supuesto de hecho era la instalación de unos aparatos de aire acondicionado en la fachada del patio interior del edificio, lo que motivó que la comunidad demandara a los propietarios titulares de la instalación solicitando la retirada de los aparatos, reponiendo la fachada a su estado anterior y reparando el daño producido.

La demanda fue desestimada en primera instancia, por considerar el juzgador que cabía asimilar la instalación de aparatos de aire acondicionado a la de toldos y otros elementos, dado su carácter de “elementos colocados por anclaje atornillado y totalmente desmontables”, lo que permitiría su autorización por mayoría y no por unanimidad, entendiendo que tal mayoría se había obtenido en una junta del año 2010.

Sin embargo, la comunidad formuló recurso de apelación, y la Audiencia Provincial estimó el recurso, por entender que el patio interior de la comunidad no es un simple patio de luces, sino un amplio patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, cuyas fachadas mantienen una configuración armónica y la apariencia en conjunto de fachadas principales. Desde este punto de vista, los aparatos rompen la uniformidad de las fachadas, y suponen alteración, aunque solo lo sea bajo el punto de vista estético. Añade que los aparatos sí tienen un carácter permanente, independientemente de su facilidad para desmontarlos, de manera que no pueden asimilarse a toldos y otros elementos.

Pues bien, recurrida la sentencia en casación, el Tribunal Supremo confirma que “se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.”

Además, tiene en cuenta que “… existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos.”

De la doctrina recogida en SSTS de 4 de enero de 2013, sentencia: 801/2012, recurso: 413/2010; 5 de diciembre de 2012, sentencia: 751/2012, recurso: 2052/2009; y 15 de diciembre de 2008, sentencia: 1182/2008, recurso: 861/2004, “se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico”, pero a continuación añade: “Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos.”

Por todo ello, se desestima el recurso.

Es llamativa la consideración de alteración de elemento común referida a unas fachadas de patio interior, lo cual se justifica porque se trata de un patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, presentando sus fachadas apariencia de auténticas fachadas principales.

Se concluye, pues, que en los casos de instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas interiores, no será aplicable la interpretación flexible de la doctrina de la alteración de elementos comunes (flexibilización necesaria en los casos de viviendas construidas sin prever tal avance tecnológico), cuando tales fachadas interiores se puedan equiparar a fachadas principales, y menos aún cuando se disponga de preinstalación de aire acondicionado.

© Fabio Balbuena 2016

Archivado en: Acuerdos comunitarios, Administración de Fincas, Alteración elementos comunes, Aparatos de Aire Acondicionado, Autorización, Comunidades de Propietarios, Conflicto, Doctrina jurisprudencial, Edificio, Elementos comunes, Estética, Fachada, Ley de Propiedad Horizontal, Mayoría, Propiedad Horizontal, Tribunal Supremo, Unanimidad, Viviendas Etiquetado como: Alteración estética de fachadas, Aparatos de aire acondicionado, Comunidades de Propietarios

27 junio, 2012 By Fabio Balbuena 49 comentarios

La alteración estética de la fachada

 

 

 

La estética del edificio es una de las cuestiones más problemáticas en las Comunidades de Propietarios.

 

El punto de partida es que cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.

 

El fundamento se encuentra en que la fachada es un todo, por ser aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, y debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto.

 

Por tanto, ningún vecino tiene legitimación para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido previamente autorizado por la Junta de forma unánime.

 

Los conflictos surgen cuando un propietario lleva a cabo una alteración sin tal consentimiento de la Comunidad.

 

Ejemplos de alteraciones profundas de la estética global, entre otros, son:

  • Acristalamiento de balcones e instalación de galerías metálicas
  • Apertura de nuevas ventanas o traslado de las existentes
  • Las modificaciones de los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • La instalación de un toldo diferente al resto de vecinos

En cuanto a los aparatos de aire acondicionado, el Tribunal Supremo recoge su doctrina en la Sentencia de 15 de diciembre de 2008, reiterada en la de 16 de julio de 2009, cuando dice:

 

“La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del Código Civil. A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo doctrina reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil; realidad queno significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta(SSTS de 26 de noviembre de 1990y 24 de febrero de 1996)”.

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, de 13 de mayo de 2010, obligaba a retirar un toldo instalado por suponer una alteración de la configuración exterior de la fachada que no había sido consentida por la Comunidad:

 

“… Por ello, aun cuando no sea asumible que ha de ser rechazada la más mínima alteración de la configuración estética de la fachada y más si es razonable, sí somos de la opinión que debe protegerse el derecho de la comunidad a que ningún propietario al margen de la voluntad común rompa la armonía de su diseño haciéndola perder sus peculiaridades y características diferenciales.

Podría decirse que se trata de un solo toldo y que el edificio es muy grande, con lo que la intervención en la fachada queda minimizada, pero la realidad es que de ratificarse la iniciativa de los demandados se estaría dando pie a los demás propietarios a emprender conductas similares sin ni siquiera venir constreñidos por algún acuerdo que concretase las características de los toldos, dando lugar con ello a una alteración de la configuración exterior del edificio no querida por el legislador ni tampoco por la Comunidad ahora recurrente.

 

En conclusión, el recurso que nos ocupa debe ser estimado y estimada como consecuencia la demanda en su día planteada …”

 

En ocasiones, las propias Comunidades dan lugar a confusión al consentir tácitamente tales alteraciones. Ahora bien, una cosa es el consentimiento tácito y otra el mero conocimiento. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 27 de junio de 2011, entendió que existía alteración de elementos comunes por la colocación de toldo y tejadillo en patio de luces comunitario, descartando la existencia de consentimiento tácito de la Comunidad, pues el conocimiento no equivale al consentimiento:

 

“el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos (…)”

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de 3 de abril de 2012, obliga a la retirada de un tendedero de ropa por suponer una alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, perfectamente apreciable desde la vía principal, para la que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios:

 

“Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7 , 12 y 17 LPH). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

 

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.

 

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011)”.

 

De modo que, como norma general, se puede decir que son modificaciones todas aquellas que varían tanto la configuración originaria de la fachada como la estética.

 

Aun cuando pudiera existir duda respecto a la entidad o importancia de la modificación, para realizarla lo prudente para evitar conflictos es solicitar previamente autorización a la Comunidad de Propietarios.

 

En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas o a un Abogado.

 

© 2012 Fabio Balbuena

 

 

Archivado en: Abogados, Administrador de Fincas, Aparatos de Aire Acondicionado, Comunidades de Propietarios, Edificios, Estética, Fachada, Toldos, Viviendas

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