La estética del edificio es una de las cuestiones más problemáticas en las Comunidades de Propietarios.
El punto de partida es que cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.
El fundamento se encuentra en que la fachada es un todo, por ser aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, y debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto.
Por tanto, ningún vecino tiene legitimación para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido previamente autorizado por la Junta de forma unánime.
Los conflictos surgen cuando un propietario lleva a cabo una alteración sin tal consentimiento de la Comunidad.
Ejemplos de alteraciones profundas de la estética global, entre otros, son:
- Acristalamiento de balcones e instalación de galerías metálicas
- Apertura de nuevas ventanas o traslado de las existentes
- Las modificaciones de los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
- La instalación de un toldo diferente al resto de vecinos
En cuanto a los aparatos de aire acondicionado, el Tribunal Supremo recoge su doctrina en la Sentencia de 15 de diciembre de 2008, reiterada en la de 16 de julio de 2009, cuando dice:
“La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del Código Civil. A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo doctrina reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil; realidad queno significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta(SSTS de 26 de noviembre de 1990y 24 de febrero de 1996)”.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, de 13 de mayo de 2010, obligaba a retirar un toldo instalado por suponer una alteración de la configuración exterior de la fachada que no había sido consentida por la Comunidad:
“… Por ello, aun cuando no sea asumible que ha de ser rechazada la más mínima alteración de la configuración estética de la fachada y más si es razonable, sí somos de la opinión que debe protegerse el derecho de la comunidad a que ningún propietario al margen de la voluntad común rompa la armonía de su diseño haciéndola perder sus peculiaridades y características diferenciales.
Podría decirse que se trata de un solo toldo y que el edificio es muy grande, con lo que la intervención en la fachada queda minimizada, pero la realidad es que de ratificarse la iniciativa de los demandados se estaría dando pie a los demás propietarios a emprender conductas similares sin ni siquiera venir constreñidos por algún acuerdo que concretase las características de los toldos, dando lugar con ello a una alteración de la configuración exterior del edificio no querida por el legislador ni tampoco por la Comunidad ahora recurrente.
En conclusión, el recurso que nos ocupa debe ser estimado y estimada como consecuencia la demanda en su día planteada …”
En ocasiones, las propias Comunidades dan lugar a confusión al consentir tácitamente tales alteraciones. Ahora bien, una cosa es el consentimiento tácito y otra el mero conocimiento. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 27 de junio de 2011, entendió que existía alteración de elementos comunes por la colocación de toldo y tejadillo en patio de luces comunitario, descartando la existencia de consentimiento tácito de la Comunidad, pues el conocimiento no equivale al consentimiento:
“el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos (…)”
La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de 3 de abril de 2012, obliga a la retirada de un tendedero de ropa por suponer una alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, perfectamente apreciable desde la vía principal, para la que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios:
“Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7 , 12 y 17 LPH). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.
Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.
Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011)”.
De modo que, como norma general, se puede decir que son modificaciones todas aquellas que varían tanto la configuración originaria de la fachada como la estética.
Aun cuando pudiera existir duda respecto a la entidad o importancia de la modificación, para realizarla lo prudente para evitar conflictos es solicitar previamente autorización a la Comunidad de Propietarios.
En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas o a un Abogado.
© 2012 Fabio Balbuena