Fabio Balbuena

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6 agosto, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad

Otro debate interesante en Twitter, propiciado por el ilustre Notario D. Francisco Rosales (@notarioalcala), y con participación de @NotariaRipoll @Fincadeliamarme @AdmMaribel @Aselegal20 @pacobelar @Alopez_Letrado y otros.
En este caso sobre el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad.


Se trata de una cuestión discutida, y en la que se pueden distinguir dos corrientes doctrinales en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales: una (minoritaria) que sostiene que es de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1.966.3ª del Código Civil, y otra (mayoritaria) que entiende que el plazo de prescripción es de quince años por aplicación del artículo 1.964 del Código Civil.
En la postura minoritaria se encuentran las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga (Sección 4ª) de 3 de abril de 1998, Huesca (Sección Única) de 31 de enero de 2001, Sevilla (Sección 6ª) de 22 de diciembre de 2009, o Albacete (Sección 2ª) de 31 de enero de 2013.
Se basa esta posición doctrinal en que nos encontramos ante una acción para exigir el cumplimiento de las obligaciones de los pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, de donde resulta aplicable el artículo 1.966.3ª CC. Entienden los autores que comparten esta doctrina que nos encontramos en presencia de una obligación pecuniaria con prestaciones que se imponen periódicamente al propietario por razón de la propiedad horizontal, generándose una deuda periódica y de vencimiento anual o por plazos inferiores al año, siendo ésta la intencionalidad del legislador en la LPH aunque no se diga expresamente en ningún precepto. Y es que la determinación de la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble que establece la LPH se lleva a término mediante la elaboración y aprobación por la junta de propietarios del presupuesto anual de gastos, atendiendo a unas necesidades concretas y unas obligaciones periódicas, fijándose las cuotas en función de tal presupuesto, de donde nace una obligación para el propietario con un plazo y un vencimiento periódico.
En la postura mayoritaria se encuentran, entre otras muchas, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Badajoz (Sección 2ª) de 27 de septiembre de 2001, Córdoba (Sección 3ª) de 24 de febrero de 2003, Jaén (Sección 2ª) de 13 de enero de 2003, Valencia (Sección 3ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 4ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 6ª) de 5 de octubre de 1999,  Valencia (Sección 8ª) de 31 de enero de 2000 y 8 de julio de 2011, Alicante (Sección 5ª) de 10 de noviembre de 2011, Madrid (Sección 13ª) de 11 de septiembre de 1998, Madrid (Sección 2ª) de 18 de marzo de 1996, Madrid (Sección 10ª) de 18 de diciembre de 2008, Madrid (Sección 18ª) de 15 de diciembre de 2008, y Madrid (Sección 10ª) de 20 de noviembre de 2012.
La tesis de esta posición doctrinal es que no estamos ante pagos que deben hacerse por años o plazos más breves, sino ante una obligación legal ex artículo 9.1.e LPH, que comporta el deber del propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Y ello  aunque la junta apruebe el pago fraccionado de las cuotas, por meses, trimestres o años, o como tenga por conveniente, pues como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalaraja, de 25 de abril de 2002, “el hecho de que los desembolsos se dividen por años o plazos más breves no comporta que las obligaciones de los comuneros tengan ese carácter limitado temporalmente sino que obedece a razones prácticas de índole contable”.
Se añaden como argumentos que:

– La obligación es inherente al derecho de propiedad, y no deriva de una obligación personal o relación contractual, lo que de por sí excluye la aplicación de los plazos cortos; no existe ningún precepto que imponga la obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar las cuotas.

– Según criterio del Tribunal Supremo la aplicación de la prescripción debe ser restrictiva, ya que no se funda en principios de justicia sino de seguridad jurídica, de donde el plazo debe ser el de mayor duración, esto es, 15 años.
En suma, según la corriente mayoritaria, el plazo de prescripción para el ejercicio de este tipo de acciones debería ser el general de 15 años del artículo 1.964 CC, señalado para las acciones personales que no tengan un plazo específico de prescripción.
Desde luego, son defendibles ambas posturas, y a efectos prácticos, se debe tener en cuenta el partido judicial en el que se va a reclamar la deuda para actuar en consecuencia, aunque aún así la incertidumbre es grande ya que en ocasiones las posiciones son contrarias incluso dentro de las distintas Secciones de una misma Audiencia Provincial.
A título personal considero más acertada la postura del plazo de 15 años, que de hecho es la mayoritaria, y en especial, como Administrador de Fincas considero que protege mejor los intereses de las comunidades de propietarios.
Con todo, sería conveniente que el legislador regulara expresamente el plazo de prescripción de estas acciones, despejando las dudas y resolviendo la polémica entre las Audiencias Provinciales. Regulación que a mi entender debería contemplar el plazo más largo, a fin de proteger de forma más segura a las comunidades, en momentos como los actuales de gran morosidad (en el año 2013 superó los 1.798 millones de euros en toda España, y se prevé que a finales de 2014 supere los 2.000 millones. Enlace aquí:
http://www.elderecho.com/actualidad/informe_sobre_morosidad-derramas-morosidad-comunidades-propietarios-Espana-millones_0_649500303.html).

Publicado en: Código Civil, Comunidad de Propietarios, Comunidades de Propietarios, Cuotas de comunidad, Deudas, Ley de Propiedad Horizontal, Prescripción

30 julio, 2014 By Fabio Balbuena 1 comentario

Vicisitudes del Monitorio para el cobro de cuotas de la Propiedad Horizontal

Hay un debate muy interesante en torno al certificado de deudas del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, su obligatoriedad o posible renuncia. Enlaces aquí:
http://wikifincas.wordpress.com/2014/07/01/el-certificado-de-deudas-articulo-9-1-e-de-la-lph/
http://www.notariofranciscorosales.com/la-renuncia-al-certificado-de-deudas-con-la-comunidad-de-propietarios-necesario-en-la-venta-de-pisos/
http://wikifincas.wordpress.com/2014/07/28/el-certificado-de-deudas-renunciable/
Dejando al margen esta cuestión, aunque relacionado, me pide mi compañero de debate, el ilustre Notario D. Francisco Rosales, que escriba algo sobre el proceso Monitorio para el cobro de deudas en las Comunidades de Propietarios, después de que a su afirmación de que “las comunidades deben ser más enérgicas con los monitorios” no pudiera por menos que invitarle a conocer la realidad de estos procesos. 
Empecemos por recordar que este procedimiento se creó para combatir la ingente morosidad de las comunidades de propietarios, un fenómeno al que el legislador trató de dar respuesta, tras iniciativa legislativa de los Administradores de Fincas Colegiados de toda España, que recogieron más de 800.000 firmas para reformar la Ley de Propiedad Horizontal. Nació así el “Juicio Especial Monitorio de reclamación a morosos de la Ley de Propiedad Horizontal” (artículo 21 LPH), acompañado de una medida especialmente drástica como es la privación del derecho de voto a los propietarios que al iniciarse la junta no se encuentren al corriente de pago. 
Yo sólo puedo hablar de mi experiencia, y supongo que la casuística es inmensa, pero lo cierto es que contrasto con otros compañeros (@AdmMaribel @lmcantalejo) que mi propia experiencia no difiere mucho de la que se vive en otros partidos judiciales de España.

Que la administración de Justicia es la que es no merece mayor explicación, y nos puede dar idea de lo mucho que pueden dilatarse los procedimientos. Sabemos de sobra el colapso que soportan los juzgados por falta de medios. Pero a ello se añade un procedimiento que ha quedado desfasado y superado por la realidad social. 
Los Jueces, Secretarios y funcionarios hacen lo que pueden con los medios de que disponen, y además el legislador no les facilita en absoluto su tarea, puesto que falta claridad en las normas procesales para dotar a este procedimiento de la rapidez y eficacia que verdaderamente son necesarias para que funcione. Así, un procedimiento que nació con vocación de rapidez y eficacia, se ha transformado en un procedimiento absolutamente ineficaz en la mayor parte de casos. 

A la falta de medios se añade un formalismo en exceso riguroso y demasiado garantista hacia el moroso, que se justifica por el hecho de que se trata de un procedimiento sumario con una primera fase en la que no se oye al deudor, en la que el Secretario Judicial debe llevar a cabo de oficio un estricto control de la concurrencia de los requisitos para que se inicie el proceso y se realice el requerimiento de pago al moroso, en especial la certificación del acuerdo y la notificación del mismo en la forma establecida en el artículo 9 LPH.
Para rematar la complicación, los morosos aprenden rápido, y se saben la forma de eludir la acción de la justicia, mediante direcciones incorrectas y datos incompletos, o evasivas al recibir las notificaciones, que demoran de forma importante el avance del proceso.
Veamos los requisitos. Se requieren tres:
1) la aprobación de la liquidación de la deuda en junta de propietarios válidamente convocada al efecto; 
2) la notificación del acuerdo en la forma establecida en el artículo 9 de la LPH; 
y 3) la certificación del acuerdo expedida por el Secretario, con el Visto Bueno del Presidente. 
Tres “simples” requisitos que dan para mucha casuística. 
Algunos ejemplos de errores formales: 
·        no se aporta el acta de la junta de aprobación del acuerdo (¡¡¡la ley no dice que se tenga que aportar el acta, sino solo la certificación del acuerdo!!!)
·        falta la firma del Presidente en el acta (¡¡¡no en la certificación!!!)
·        no consta la notificación fehaciente del acuerdo al moroso (¡¡¡aunque estaba presente en la junta!!!)
·        cuando se ha notificado por tablón de anuncios, se ha aportado certificación de la colocación en el tablón y no certificación de haberse publicado en forma en el tablón dicha notificación (¡¡¡el efecto es el mismo, se certifica la notificación!!!) 
·        no consta en el acuerdo de liquidación la autorización al Presidente o al Administrador para interponer demanda judicial (¡¡¡en el acuerdo consta que se aprueba la liquidación de la deuda y efectuar la reclamación legal!) 
Pues bien, una vez salvados estos obstáculos (meses…) comienza el periplo procedimental. Aquí ya la senda comienza a hacerse más sinuosa, si cabe. 



Veamos algunos ejemplos:
No se localiza al deudor en el domicilio indicado en la demanda: (meses…) el juzgado requiere para que la parte actora proporcione un nuevo domicilio; si la actora no conoce otro domicilio, solicita averiguación domiciliaria a través del Punto Neutro Judicial; (meses…) y aquí puede ocurrir: 
a) lo peor es que el domicilio que aparezca se encuentre en otro partido judicial, y el juzgado, sin caer en la cuenta de que se trata de un procedimiento monitorio de propiedad horizontal, archive directamente el procedimiento, por falta de competencia territorial. Antes cabía reposición, ahora solo cabe apelación, para lo cual hay que pagar una tasa de 800 euros, y esperar varios meses hasta la resolución del recurso. Cuando esto me ocurre intento que se deje sin efecto el auto de archivo por vía de aclaración, pero no siempre prospera, en cuyo caso la única posibilidad es el desglose de documentos y vuelta a empezar, esta vez con los datos de los domicilios averiguados, y en la demanda se puede optar por demandar en otro partido judicial, si interesa, o volver a intentarlo en el mismo dejando claro en la demanda que es competente el juzgado por la especialidad del monitorio de propiedad horizontal que permite la competencia del juez del lugar en el que radica la finca. 
b)aparecen varios domicilios en otros partidos judiciales y el juzgado no archiva (acertadamente): se inicia el intento de notificación en los diferentes domicilios, normalmente por exhorto al juzgado del partido judicial de cada uno de ellos…; (van pasando los meses…), se devuelven los exhortos: (meses…) “no consta en los timbres, los vecinos no conocen al demandado…, marchó sin dejar razón…”, etc., etc. … Sigue: “dese vista a la parte actora para que inste lo que a su derecho convenga” (meses…).
b’) un inciso: si en algún extraño caso se consigue notificar, hay que esperar a que se devuelva el exhorto…; (meses…) no llega, se reclama al juzgado exhortado…; (meses…) no llega, se reitera la reclamación de la cumplimentación del exhorto…; (meses…) al final llega… se comprueba que ha transcurrido el plazo… se comprueba que no consta consignación de la cantidad reclamada de pago en la cuenta de consignaciones del juzgado…; (meses…) finalmente se dicta Decreto de conclusión.
c)seguimos al b): se insta la notificación edictal: (unos meses más…) y finalmente, tenemos el Decreto de conclusión. 
d) el Decreto de conclusión no contiene pronunciamiento sobre costas: instamos la aclaración, solicitando que se adicione al Decreto el pronunciamiento relativo a la imposición de costas al demandado, por mor del artículo 21.6 de la LPH…; (meses…) Finalmente, nuevo Decreto adicionando la condena en costas.
A lo anterior, se suma que noes posible adicionar las nuevas cuotas vencidas e impagadas por el demandado con posterioridad a la interposición de la demanda, sino que a cada liquidación de deuda, seguirá un nuevo procedimiento monitorio, con el mismo periplo expuesto. 
e)EJECUCIÓN: esta parte la dejamos para el siguiente post. 
¡Suerte!
@fabio_balbuena
fabiobalbuena.blogspot.com
  

Publicado en: Acta, Administradores de Fincas Colegiados, Certificado de deudas, Comunidades de Propietarios, Jueces, Ley de Propiedad Horizontal, Monitorio, Morosidad, Morosos, Presidente, Proceso, Secretario

10 julio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Precario y cuotas de comunidad

En el anterior post nos hemos referido a la obligación de pagar las cuotas de comunidad de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio(enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2014/06/separacion-o-divorcio-y-cuotas-de.html).


Partimos de la premisa indiscutible de que la obligación de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios de la que forma parte la vivienda corresponde al propietario de la vivienda.
Así es, ya que el pago de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a quien tenga la titularidad del piso o local. A ello se añade que es el propietario del piso y no el usuario del mismo quien disfruta del derecho de acudir a las Juntas de Propietarios y votar, de conformidad con el art. 15 LPH.
Y en caso de impago de las cuotas en relación con tales obligaciones, la comunidad solo puede reclamar judicialmente el pago, a través del proceso monitorio, contra el propietario.
Una situación especial la constituye el supuesto de atribución del uso de la vivienda familiar en un proceso de divorcio a la esposa e hijo/s del matrimonio, cuando la vivienda no era propiedad de ninguno de los cónyuges, sino de los padres de uno de ellos. Por ejemplo, la vivienda titularidad de la madre del esposo se atribuye a la esposa e hija.
Pues bien, en estos casos, la situación jurídica que se genera tiene la consideración de precario. Podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2ª, nº 15/2011, de 14 de enero, Ponente: Florentino Gregorio Ruiz Yamuza, que considera que la atribución del uso de la vivienda familiar a los niños y la exnuera que ostenta su guarda y custodia no hace desaparecer la situación de precario sobre la vivienda que fue cedida por los padres del ex marido:
“… En palabras del Tribunal Supremo ” … La atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda . ” …”
En estos casos, la obligación de pago de las cuotas comunitarias continúa siendo del propietario de la vivienda.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, nº 762/2007, de fecha 28 de septiembre, Ponente: Lourdes Ruiz De Gordejuela-López, considera que el precarista (usuario de la vivienda) no tiene obligación de pagar las cuotas comunitarias al no ser el propietario, y cita a su vez la Sentencia de 26 de octubre de 2004 de la Audiencia Provincial de Madrid,  Sección 21ª, (recurso número 982/2002), que examinando un caso similar señaló que “La atribución del uso de la vivienda familiar en el proceso matrimonial no conlleva, de por sí, la obligación de la usuaria de pagar los gastos de la comunidad de la casa. La propietaria de la vivienda continúa siendo la obligada al pago, sin perjuicio, claro está, de la acción que le corresponda para recobrar la posesión de esa vivienda”.
Por tanto, en los casos en que el cónyuge no propietario que tenga atribuido el uso de la vivienda no pague las cuotas de la comunidad, es muy importante conocer esta información para saber a quién hay que reclamar, con independencia de lo que diga la sentencia de separación o divorcio.
© 2014 Fabio Balbuena

Publicado en: Comunidad de Propietarios, Cónyuge, Cuotas de comunidad, Divorcio, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Precario, Propietario, Separación, Vivienda

12 marzo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Autorización estatutaria e Impugnación de acuerdos

Sentencia del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal, y más en concreto, relativa a la impugnación de acuerdos de la comunidad.
Se trata la Sentencia nº 623/2013, de 16 de octubre de 2013, recurso nº 1472/2011, de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.
La cuestión objeto de pronunciamiento era una situación en la que unos propietarios (que habían adquirido de unos inmuebles de un anterior propietario) solicitaron autorización para realizar unas obras de acondicionamiento de locales para su utilización como plazas de garaje, para lo cual necesitaban demoler un muro y volver a reconstruirlo. La comunidad denegó la autorización, pese a lo cual los propietarios ejecutaron las obras.


La comunidad demandó a los propietarios sobre la base de que se había modificado un elemento común sin autorización de la comunidad, y sin haber impugnado el acuerdo que les denegaba dicha autorización.
Pues bien, entiende el Tribunal Supremoque en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que no necesitaban la autorización de la junta (Fundamento Jurídico 6º), de donde se deduce que tampoco necesitaban impugnar el acuerdo. Por tanto, confirma la validez de la obra realizada.
La Comunidad demandaba la restitución del muro derribado a su situación anterior, reconstruyéndolo y colocando en él la acometida de agua y manguera de que se servían con anterioridad, basándose en la calificación del muro derruido como elemento común y la falta de autorización de la comunidad para derruirlo.Los demandadoshabían alegado que su actuación estaba amparada por el título constitutivo, que no fue modificado en veintisiete años por la Comunidad.
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El Juzgado de primera instancia declara que los propietarios pidieron autorización para derribar la pared sin ser necesario, pues siendo que estaba autorizado por las normas estatutarias el levantamiento de paredes por los titulares de locales o plazas de garaje, cabe entender que también lo estaba demolerlas. En suma, que los estatutos de la comunidad facultaban ampliamente a los propietarios para modificar elementos comunes y dar a su propiedad distintos usos.

La Audiencia Provincial entendió que los estatutos amparaban la actuación de los demandados y que de no desestimarse la demanda, las plazas no podrían utilizarse como aparcamiento. La Audiencia Provincial concluye que ningún perjuicio se le producía a la comunidad con el derribo, salvo la supresión de las acometidas de agua y manguera, y por tanto lacomunidad actúa con intención de dañar a los demandados, a los que se provocaba un grave menoscabo porque se les privaba del uso de sus plazas de garaje.

Frente a la sentencia de la AP, la comunidad formuló ante el Supremo recurso extraordinario por infracción procesal (alegando incongruencia), y recurso de casación (alegandocomo primer motivo infracción del art. 7 del Código Civil y de la jurisprudencia sobre el abuso de derecho, alegando que el derribo de un elemento común no puede considerarse legítimo ni inocuo para la comunidad, por lo que esta no habría actuado con abuso de derecho; y alegando como segundo motivo infracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada).

Por su parte, los demandados alegaron que la comunidad sabía que los estatutos permitían las obras, y pese a eso, por mero capricho no les autorizaron el derribo de la pared, intentando imponerles el pago de la totalidad de las cuotas de comunidad pendientes del anterior propietario, concurriendo una falta de interés legítimo en la comunidad.
Ambos recursos son desestimados.
Por un lado, se desestimanlos tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal,por entender que no existe incongruenciaen la sentencia, pues se reconoce a la comunidad el derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios en cuanto a la reinstalación en la misma de las instalaciones de agua, electricidad y manguera existente.
Y por otro, se rechazan los dos motivos del recurso de casación:
1º) Sobre la infracción del art. 7 del Código Civil y de la Jurisprudencia sobre el abuso de derecho, dice el Supremo:
“De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se infringe el art. 7 del C. Civil, dado que la Comunidad se ha excedido notoriamente en el ejercicio de sus facultades dificultando las legítimas expectativas de los comuneros demandados, que adquirieron viviendas con plazas de garaje, que como tal estaban integradas en el espacio dedicado al efecto y que por autorización estatutaria, el anterior propietario las había transformado en locales. La Comunidad, al intentar los nuevos propietarios integrar físicamente los locales en el garaje y poder estacionar sus vehículos, hizo recaer sobre los nuevos titulares el malestar que se había ido acumulando a lo largo de los años contra el anterior propietario, que, al parecer, adeudaba cuotas de comunidad y que había instalado una discoteca, con los consiguientes inconvenientes, de lo que en ningún caso eran responsables los demandados, contra los que se efectuó comunitariamente una presión ilegítima en el uso abusivo de un pretendido derecho de la Comunidad, que realmente no existía, pues los estatutos no facultaban a la Comunidad para expresar su negativa.”
2º) Sobre lainfracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia, se fundamenta:
“Alega el recurrente que el acuerdo pudo ser impugnado y no lo efectuaron los hoy demandados, por lo que transcurridos tres meses desde su adopción o un año, en su caso, queda sanado y no puede cuestionarse su contenido.
En la sentencia recurrida aceptando la fundamentación de la sentencia de instancia, se declara que la actuación de los demandados fue legítima, pese a la negativa de la comunidad a la petición de autorización de derribo de la pared, pues en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que aún transcurrido un año desde el acuerdo sin haberse impugnado, los codemandados estaban legitimados por el título constitutivo.
Esta Sala debe declarar que los comuneros demandados estaban amparados legítimamente en los estatutos recogidos en el título constitutivo, en cuanto les facultaba para aislar las plazas de garaje, y, por ende, para retornar a la situación original.
En los acuerdos comunitarios no consta que se anunciara o adoptara decisión alguna sobre modificación del título constitutivo, sino que solo se limitaron a denegar la autorización para derribar la pared.
La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno,pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos.
Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles.
La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia (art. 6.2 del C. Civil).
Pero, por su propia naturaleza, la renuncia ha de ser clara, terminante, incondicional e inequívoca, aunque no resulta imprescindible que sea expresa, ya que puede deducirse de actos inequívocos y concluyentes,sin que dicha renuncia pueda deducirse de la mera concesión de una preferencia de uso (sentencia de 30 de septiembre de 1996). Así, la sentencia de 30 de octubre de 2001 reitera que la renuncia ha de ser “clara, terminante e inequívoca” lo que reafirma la de 25 de noviembre de 2002 al decir, citando numerosas sentencias anteriores, que “las renuncias no se presumen” sino que “han de resultar de manifestaciones expresas a tal fin….”.
Por todo ello, no podemos entender infringidos los arts. 18 y 19 de la LPH, en cuanto los demandados no tenían obligación de impugnar un acuerdo que se adopta innecesariamente, dado que la Comunidad estaba comprometida por unos estatutos que no se intentaban modificar, pues ni se anunció en el orden del día ni se aprobó nada sobre la supresión de la facultad que ostentaban los demandados. Por ello, recogida en los estatutos, la posibilidad de derribar la pared de separación del garaje y consecuentemente su reinstalación, se limitaron a apoyarse jurídicamente en la norma constitutiva de la Comunidad de Propietarios, que le reconocía unos derechos a los que nunca renunciaron, actuando frente a ellos la Comunidad con abuso manifiesto, por lo que debe desestimarse el recurso.”
Por todo ello, se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, se confirma la sentencia recurrida en todos sus términos, y se imponen las costas a la recurrente.

Como resumen, podemos decir que el Supremo confirma las sentencias del Juzgado de primera instancia y de la Audiencia Provincial que entendieron que los demandados estaban amparados legítimamente para realizar las obras por los estatutos recogidos en el título constitutivo. Por esta razón, no estaban obligados a impugnar un acuerdo denegatorio de una autorización que no necesitaban pedir, pues la comunidad ya estaba obligada por unos estatutos que no habían sido modificados. De forma que la comunidad actúa con abuso de derecho.
En conclusión,entiende el TS que no es necesario impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios denegatorios de autorización de obras cuando éstas se encuentran amparadas por el Título Constitutivo.

© 2014 Fabio Balbuena

Publicado en: Abuso de derecho, Audiencia Provincial, Comunidad de Propietarios, Estatutos, Impugnación de Acuerdos, Jurisprudencia, Ley de Propiedad Horizontal, Título constitutivo, Tribunal Supremo

27 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Autorización de obras y Derechos de los discapacitados


El Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia de gran trascendencia en materia de Propiedad Horizontal.
El pleito se inició por un conflicto de intereses dentro de la comunidad: por un lado, el derecho de un discapacitado a usar los elementos comunes en igualdad de condiciones y sin discriminación por su condición, y por otro, el derecho de la comunidad de preservar la estética y la seguridad de la edificación, aunque en el trasfondo, se encuentra el derecho de la comunidad a decidir sobre la autorización o denegación de obras, según el régimen legal de adopción de acuerdos,.
Como se verá, un acuerdo válidamente adoptado no supone que sea legal, puesto que puede ser impugnado y anulado por el juez, si entiende que el mismo vulnera la legalidad.
En efecto, porque es precisamente lo ocurrido en este caso, resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 10 de octubre de 2013 (nº 619/2013, rec. 1161/2011), Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz.
Los demandantes solicitaron a la comunidad de propietarios autorizaciónpara instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos en la piscina que permitiera bañarse a su hijo, asumiendo los gastos de instalación y mantenimiento y detallando los caracteres del aparato, con anclaje sencillo y que no queda como fijo en la piscina, sino que se quita cuando no se usa.
La comunidad denegó la autorización por acuerdo válidamente adoptado en junta de fecha 22 de agosto de 2009, según consta en el acta de la misma, con el resultado de 51 votos no autorizando la instalación y 35 votos a favor de la instalación.
Frente a tal denegación, los demandantes ejercitaron la acción de impugnación de acuerdos, conforme dispone el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser contrario a los artículos 10 y 17 de la misma ley, siempre en relación con el artículo 396 del Código civil.
El juzgado de 1ª Instancia estimó esencialmente la demanda, pero la sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 11ª, de Valencia, por sentencia de 28 marzo 2011, que desestimó la demanda.
Pues bien, el Alto Tribunal ha estimado el recurso de casación,anulandoel acuerdo mayoritario adoptado por laJunta de Propietarios.
La razónde la estimación del recurso se encuentra en que las obras que permitan adaptar la piscina comunitaria a fin de que pueda ser usada por un discapacitado no suponen un perjuicio para la comunidad ni para el resto de propietarios.
Por su aplicación al caso, la Sala reproduce en la sentencia el texto de su sentencia de fecha 19 de diciembre de 2008, que dice:
«la falta de ese acuerdo unánime de los comuneros no puede ser suplida por una autorización judicial, y la mentada argumentación se opone a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo que ha dispuesto que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente, precisamente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como acontece en el presente caso, así, la STS 13 de marzo de 2003, determinó la posibilidad de que la unanimidad comunal pueda ser suplida por la autorización judicial tanto en el llamado procedimiento de equidad, como en un juicio declarativo ordinario; y en igual sentido se ha manifestado la STS de 3 de mayo 1989.»
Y ya en relación con el caso concreto, dice:
«Los principios que, en relación con el presente caso, deben tenerse en cuenta en el régimen de la propiedad horizontal, se derivan de Código civil, de la Constitución Española y de leyes y convenios internacionales sobre protección del discapacitado.
Es uno de los principios rectores de la política social y económica que integra la Constitución, pero este principio dogmático ha tenido consecuencias jurídicas, trascendentes e intensas que han ido mucho más allá de su aparente carácter pragmático; esto, expresado por la doctrina científica ha repercutido en la política de integración social que en el ámbito del Derecho del Trabajo se ha incluido en la Directiva 2000/78/CE y se ha manifestado en leyes específicas a que ahora nos referimos.
En relación con la anterior, un tema que no puede ser obviado es la relación de los principios constitucionales con los principios generales del derecho a que se refiere el artículo 1.4 de Código civil como fuente del derecho (así, sentencias de 12 mayo de 1992, 5 junio de 1292). No se sustituyen unos con otros, sino que es difícilmente imaginable la posibilidad de un principio que no sea derivación de los valores propugnados por la Constitución Española. El principio general del Derecho, al ser recogido por ésta, alcanza su más alto rango y vigencia.
Las leyes específicas de protección del discapacitado tienen una función concreta, pero de las mismas se desprenden los principios en los que se sustenta. Así, la ley 15/1995, que el 30 mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad y la ley 51/2003, de 2 diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, no se aplican al presente caso, tal como explica y no se discute, la sentencia de la juez de primera instancia. Pese a lo cual, sí se desprenden principios que, como no podía ser menos, coinciden con los constitucionales y que se concretan en uno solo, obvio e indiscutible por demás, que es la protección al discapacitado. No se pretende una protección a toda costa y a efectos inalcanzables; el Derecho no ampara situaciones absurdas, pero sí alcanza a la protección al efecto de usar y disfrutar elementos que le pertenecen en copropiedad (elementos comunes en la propiedad horizontal) y que están a su alcance con unas modificaciones que ni siquiera se ha alegado que fueran inalcanzables o sumamente gravosas.
La declaración de principios, entre otros muchos, que se enumeran en el preámbulo y que guarda relación con el presente caso, se halla en el mismo con este texto:
Observando con preocupación que, pese a estos diversos instrumentos y actividades, las personas con discapacidad siguen encontrando barreras para participar en igualdad de condiciones con las demás en la vida social y que se siguen vulnerando sus derechos humanos en todas las partes del mundo.
Y en el articulado del Convenio, también referido al caso como el presente, dispone:
Artículo 9: Accesibilidad: 1. A fin de que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente y participar plenamente en todos los aspectos de la vida, los Estados Partes adoptarán medidas pertinentes para asegurar el acceso de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás, al entorno físico, el transporte, la información y las comunicaciones, incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones, y a otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales. Estas medidas, que incluirán la identificación y eliminación de obstáculos y barreras de acceso, se aplicarán, entre otras cosas, a: a) Los edificios, las vías públicas, el transporte y otras instalaciones exteriores e interiores como escuelas, viviendas, instalaciones médicas y lugares de trabajo.»
En consecuencia, se estima el recurso de casación por infracción de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y por abuso de derecho, con el siguiente FALLO:
«1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de D. Benjamín y Dª Zulima, contra la sentencia dictada por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia en fecha 28 de marzo de 2011 que SE CASA y ANULA.
2.- En su lugar, se estima la demanda formulada por los mencionados recurrentes y, en conformidad con la misma, declaramos la nulidad del acuerdo tomado por la junta de propietarios de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO … por el que no se autoriza a los citados demandantes y recurrentes a instalar en la piscina de tal Comunidad la silla-grúa necesaria para uso de su hijo, discapacitado y se declara la obligación de autorizar la instalación que habían interesado.
3.- Se condena en las costas de primera instancia a la Comunidad demandada, así como a las costas de segunda instancia. No se hace condena las costas del presente recurso de casación.»
En resumen: la demanda, que fue inicialmente estimada por el Juzgado, fue rechazada por la Audiencia con el argumento fundamental de que el acuerdo impugnado había sido válidamente adoptado por mayoría, pero con esta sentencia del Supremo vemos que un acuerdo mayoritario, aunque sea válido, no es motivo suficiente para denegar la autorización a unas obras que no se había demostrado –ni siquiera alegado– que fueran perjudiciales o dañinas para los demás propietarios. Es más, se trataba de instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos, con anclaje sencillo y no fijo, y cuyos gastos asumían los padres.
Por todo ello, la Sala considera que la negativaa autorizar la realización de las obras que permitan la utilización de la piscina por el discapacitado era abusiva y contraria a la legalidad vigente.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abuso de derecho, Anulación de acuerdos, Código Civil, Comunidad de Propietarios, Constitución Española, Discapacitados, Ley de Propiedad Horizontal, Principios generales del derecho, Tribunal Supremo

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