Fabio Balbuena

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6 mayo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Cláusula penal abusiva e…¿indemnización?

 Las cláusulas abusivasestán proscritas en nuestro Derecho. Así está previsto expresamente en el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que tras la reforma por la Ley 3/2014, de 27 de marzo,establece:
“Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.”


En los contratos de mantenimiento de ascensores, la práctica habitual de las empresas mantenedoras ha sido incluir una cláusula penal por la que, si la comunidad tomaba la decisión de rescindir de forma anticipada el contrato, debía abonar una indemnización a la compañía mantenedora. Tal cláusula significa que en el caso de que se produzca la resolución anticipada del contrato por decisión unilateral de la receptora del servicio, ello conllevará una indemnización prevista en el contrato. Ahora bien, dicha indemnización no se corresponde ni se justifica con una prestación o servicio, y por ello, la conclusión que se alcanza, a priori, es que una cláusula de estas características es abusiva, en la medida en que es contraria a lo dispuesto en el artículo.62.3 Real Decreto Legislativo 1/2007, que dispone:
“En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato.
El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.”
Por su parte, el artículo 85.6indica que también son abusivas “las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.”
No obstante, la cuestión no es pacífica, pudiendo encontrarse en la jurisprudencia menor tanto resoluciones judiciales en las se considera abusiva la cláusula como otras en las que no es así.
Dejando de lado la cuestión relativa a cuándose considera que la cláusula es abusiva, se nos plantea una pregunta:
Cuando la cláusula es declarada abusiva, ¿cuál es la consecuencia jurídica?.

Y aquí también nos encontramos con disparidad de criterios jurisprudenciales en las Audiencias Provinciales.
La cuestión ha sido analizada por el Tribunal Supremoen Sentencia nº 152/2014, Recurso 2948/2012, de fecha 11 de marzo de 2014, de la que ha sido Ponenteel Excmo.Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno.
Se resuelve en la sentencia un recurso de casación por interés casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria entre la Audiencias Provinciales, en relación con el artículo 62.3 LGDCU, tanto en orden al carácter abusivo de las cláusulas en cuestión, como respecto de la posible moderación judicial de la pena convencional pactada en el contrato.
El supuesto de hechoera el siguiente: la compañía Zardoya Otis reclamaba 52.670,64 euros a una comunidad de propietarios en concepto de “penalidad convencional por indemnización de daños y perjuicios, según los criterios contractualmente pactados”, como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores antes del vencimiento del plazo de duración del contrato pactado, que era de 10 años.
El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Ceutaconsideró que dicha cláusula era abusiva, y por tanto desestimó la demanda. Por contra, la Audiencia Provincial de Cádiz, sede en Ceuta, estimó parcialmente el recurso de apelación y condenó a la comunidad a indemnizar a la compañía con 22.034,24 euros.
La parte recurrente alegaba en su recurso de casación que se pueden distinguir tres grupos de sentencias:
«Así, un primer grupo de sentencias, se decantaría por la nulidad de cualquier tipo de indemnización que infrinja el artículo 62.3 del RDL 1/2007 ( SSAP de Murcia, Sección 5ª, de 3 de mayo de 2011 y de 31 de julio de 2012 ).
Un segundo grupo que declara la validez de las cláusulas indemnizatorias por resolución unilateral, esto es, por causa distinta a las previstas en el artículo 62.3 del RDL 1/2007 , fijando diferentes porcentajes indemnizatorios en función de las cuotas mensuales pendientes ( SSAP de Cádiz, Sección 2ª, de 30 de marzo de 2011 y de 5 de octubre de 2011 ).
Por último, un tercer grupo , en las que, en una de las sentencias aportadas se declara nula la cláusula de indemnización y en la segunda se declara válida, con una moderación de la responsabilidad en el 30% ( SSAP de Murcia, sección la, de 14 de julio de 2009 y de 10 de febrero de 2010 ).»
Añadía que «un hecho notorio la existencia de pronunciamientos contradictorios de las Audiencias Provinciales, existiendo, además de la postura favorable a la validez con derecho a indemnización y la postura contraria a dicha validez sin derecho a indemnización, una postura intermedia, en la que partiendo de la nulidad de las cláusulas abusivas, las sentencias establecen un mínimo de indemnización, en atención a las facultades moderadoras del artículo 1103 del CC (…).»


Pues bien, el Tribunal Supremoha revocado la sentencia de la Audiencia y confirmado la resolución de la primera instancia, con el siguiente Fundamento de Derecho:
«Como cuestión preliminar, conforme a la ratio de fondo (razón de fondo) del recurso interpuesto, debe señalarse que el examen de la cuestión jurídica se centra en el alcance que despliega la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas en orden al contrato celebrado y, en particular, respecto de la posible moderación judicial de la pena establecida. En este sentido, como ya se ha expuesto, el carácter abusivo de dichas cláusulas ya ha quedado justificado conforme a la interpretación sistemática de ambas cláusulas y su resultado desequilibrante y desproporcionado para el adherente en el marco del clausulado predispuesto.
Desde la perspectiva metodológica, la aplicación de la facultad judicial de moderación equitativa de la pena, que plantea el presente caso, debe de ser valorada en el ámbito de la particular ineficacia contractual que se deriva de la nulidad de una cláusula declarada abusiva. Esta particularidad de la ineficacia contractual que se proyecta sobre la contratación bajo condiciones generales no responde al previo juego de las posibles categorías dogmáticas a considerar, ya que, por el contrario, encuentra su fundamento de aplicación tanto en el específico régimen jurídico dispuesto por la legislación de consumidores y de condiciones generales a tal efecto, como en la propia naturaleza del fenómeno jurídico de las condiciones generales, como un modo de contratar, claramente diferenciado de la naturaleza y régimen del paradigma del contrato por negociación. Ambos aspectos, en todo caso, vienen informados por la tutela constitucional de defensa de los consumidores y usuarios (51 CE) y constituyen medidas necesarias para la protección jurídica del adherente.
En este contexto, debe diferenciarse la labor interpretativa consistente en una mera y directa moderación por el juez de la cláusula declarada abusiva, extremo que prohíbe la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sentencia de 14 de junio de 2012, en interpretación de la directiva 93/13/CE del Consejo, de 5 de abril de 1993, del juicio de eficacia contractual resultante que necesariamente se deriva tras la declaración de abusividad de la cláusula en cuestión. A este sentido, responde la legislación especial en la materia de condiciones generales, en donde los artículos 9.2 y 10 LCGC, permiten al Juez «aclarar la eficacia del contrato» declarando la nulidad del mismo solo cuando la cláusula afecte a un elemento esencial (artículo 1261 CC), o determine una situación no equitativa en la posición de las partes que no puede ser subsanada. Alcance, por lo demás, concordante con la relevancia que esta Sala, de acuerdo con la orientación de los textos de armonización del Derecho de Contratos Europeo, reconoce respecto del principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus) no sólo como canon o criterio hermeneútico, sino como principio general del derecho (SSTS 17 de enero de 2013, núm. 820/2013 y 15 de enero de 2013, núm. 827/2013).
Esta función comporta un juicio de la eficacia de la relación contractual objeto de examen que excede de la mera interpretación integrativa del contrato como complemento o extensión de lo acordado por las partes y, en su caso, de lo declarado abusivo, ya que encierra una auténtica valoración causal del entramado contractual resultante a los efectos de declarar el ámbito de eficacia contractual que resulte aplicable conforme, entre otros extremos, a la naturaleza y tipicidad del contrato celebrado, al engarce o conexión contractual afectada por la cláusula abusiva en cuestión y al cumplimiento obligacional observado, todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y a la sanción del enriquecimiento injustificado por alguna de las partes.
Delimitado, en términos generales, el particular régimen de ineficacia contractual aplicable a la contratación bajo condiciones generales resta por analizar su incidencia en el presente caso.
En este sentido, declarada la abusividad de la pena convencional prevista para el ejercicio del desistimiento unilateral del contrato, y por tanto, la imposibilidad de su moderación, la cuestión se centra en saber si de la valoración de la eficacia del contrato puede derivarse un contenido indemnizatorio en favor del predisponente.
La respuesta debe ser negativa con fundamento tanto en el juicio o valoración causal de la eficacia contractual anteriormente señalada, en donde la indemnización de daños pretendida por el predisponente tampoco encuentra asidero en los parámetros de ponderación aplicables al presente caso, ya en orden a la observancia del principio de buena fe contractual, o bien, en aras a la sanción de un enriquecimiento injustificado del adherente, como en la propia imposibilidad de moderar directamente el contenido de la cláusula declarada abusiva.»
Por tanto, se estima el recurso de casación, confirmando la sentencia del juzgado de primera instancia. Y además, «se fija como doctrina jurisprudencialque la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada».
Ahora bien, y retomando la cuestión relativa a la abusividad de este tipo de cláusulas, esta sentencia no significa que tales cláusulas deban considerarse siempre abusivas, como demuestra la parte final de la declaración de la doctrina jurisprudencial fijada en el Fallo de la sentencia, que dice: “sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada”, lo que deja abierta la posibilidad de que en determinados casos dicha cláusula no sea considerada abusiva, y por tanto haya lugar a la indemnización, si bien, en tal caso, la indemnización no podrá moderarse por el tribunal, sino que deberá estarse a lo pactado en el contrato.

En conclusión, no puede afirmarse que tales cláusulas sean siempre y automáticamente abusivas, sino que ello deberá ser objeto de análisis y pronunciamiento judicial, es decir, deberá estarse al caso concreto. Pero lo que sí queda claro es que cuando la cláusula sea declarada abusiva, ya no será posible que algunos tribunales moderen la pena según su prudente arbitrio reduciendo la indemnización prevista en el contrato por la resolución anticipada del mismo, sino que la consecuencia de la declaración de abusiva de la cláusula será la improcedencia de indemnización alguna.
© 2014 Fabio Balbuena
@fabio_balbuena

Publicado en: Ascensor, Cláusulas abusivas, Comunidad de Propietarios, Consumidores, Contrato de Servicios, Contratos, Doctrina jurisprudencial, Tribunal Supremo

15 enero, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El pago por tercero

Con motivo de la crisis se ha producido un considerable incremento de la morosidad en todos los ámbitos. Tanto es así, que numerosas empresas ya no “fían” absolutamente a nadie. Ésto alcanza incluso a los clientes más importantes o de mayor confianza, con el argumento de que la empresa debe tratar por igual a todos los clientes.
Sin ir más lejos, el otro día un taller oficial no permitía a un cliente retirar su vehículo reparado sin efectuar previamente el pago de la reparación, que en última instancia debe asumir la aseguradora del causante de los daños al vehículo. Y ello pese a ser un cliente de “confianza”.
Pues bien, ésto obliga a que mucha gente deba pedir dinero prestado a amigos, familiares, anticipos de nómina, etc., para poder cubrir determinados imprevistos. Pero también da lugar el uso de una figura jurídica conocida como “pago por tercero”.
¿Qué es?
Esta figura permite que cualquier persona (tercero) realice el pago de una obligación en sustitución de otro. Por tanto, si bien lo normal es que el deudor de una obligación sea quien realice el pago, éste también puede ser realizado por un tercero, y además sin necesidad de consentimiento del acreedor ni del deudor.
Ahora bien, en las obligación de hacer el acreedor no puede ser compelido a aceptar la prestación o el servicio de un tercero cuando la calidad y circunstancias del deudor se hubiesen tenido en cuenta al establecer la obligación (art. 1.161 del Código Civil).
¿Qué efectos produce?
Esta figura puede producir los siguientes efectos:

1º) Subrogación (convencional): se producirá cuando exista un acuerdo para ello entre el tercero y el acreedor (régimen de la cesión de créditos), tanto si el tercero tiene interés en el cumplimiento de la obligación como si no lo tiene, y tanto si el deudor aprueba el pago realizado por el tercero como si ignora o se opone al mismo (arts. 1.209 y 1.159 del Código Civil).

2º) Subrogación (legal): se producirá cuando un tercero paga, y así está previsto en una norma concreta (art. 1.209 del Código Civil).

3º) Subrogación (legal): se produce cuando un tercero interesado en la obligación paga, tanto si el deudor aprueba el pago como si lo ignora o se opone al mismo (art. 1.210.1º y 3º, del Código Civil).

4º) Subrogación (legal): cuando se produce cuando un tercero no interesado en el cumplimiento de la obligación paga, con la aprobación del pago por el deudor (arts. 1.159 y 1.210.2º del Código Civil).

5º) Acción de reembolso: esta acción nace cuando es un tercero no interesado el que paga, y el pago es ignorado por el deudor (art. 1.158 del Código Civil).

6º) Acción de repetición: esta acción nace cuando paga un tercero no autorizado, con la expresa oposición del deudor, frente a quien podrá repetir el tercero pagador (art. 1.158 del Código Civil). 

Para evitar problemas, siempre es conveniente estar bien asesorado por un Abogado, y suscribir un contratoque contemple la operación, forma y plazo de devolución del dinero pagado por el tercero en sustitución del deudor, y demás aspectos necesarios de la nueva obligación.
© 2014 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Código Civil, Contratos, Obligaciones, Pago

29 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Publicidad vinculante y contratos

Una importante sentencia del Tribunal Supremo ha analizado la cuestión relativa a la publicidad de viviendas ofertadas por Promotores y Constructores.
Es habitual que los vendedores de viviendas realicen publicidad mediante folletos que recogen las características del complejo urbanístico, con el fin de que los posibles compradores se sientan atraídos por la oferta.
Pero por desgracia, también es habitual que posteriormente, a la hora de entregar las viviendas, lo que recibe el comprador difiere de lo ofertado, con los consiguientes conflictos que ello comporta. 
En Sentencia de fecha 28 de febrero de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz, se desestima un recurso interpuesto por una promotora contra la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, y confirma su condena a indemnizar a los propietarios por incumplir su oferta publicitaria y entregarles las viviendas sin las instalaciones deportivas comunes en régimen de propiedad.
El Supremo reitera que lo incluido en la publicidad es exigible aún cuando no figure expresamente en el contrato celebrado, según la normativa de protección de los consumidores, que es concordante con las normas del Código Civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos.
En su Fundamento Jurídico 5º dice:
            «Tal como dice la sentencia de 29 septiembre 2004, «La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que «la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente»; la de 3 de julio de 1993 señala «la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios». La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: «Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes ( art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio), constituyendo una clara oferta.»
Lo que completa y reitera la de 15 de marzo de 2010 en estos términos:
«imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil. Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, indicando que a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4, y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 13.2, argumentando que la STS de 18 de marzo de 2002 señala que las consideraciones contenidas en los Proyectos Básicos y de Ejecución se integran en el contenido negocial del contrato debiendo ser entregados a los adquirentes como obligación derivada de la entrega de cosas accesorias que impone el art. 1097 del Código civil; indica también que, de acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique, tesis que sustenta en aplicación «contrario sensu» del precepto indicado y del art. 10 del Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores; «
Se reitera ahora que los datos, características y condiciones… que se incluyan en la… publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, como dice el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas. Norma que es coincidente con la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, tanto la de 1984 como la del Decreto legislativo de 2007. Y es concordante con las normas del Código civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, ya que disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente –pacta sunt servanda, artículo 1091 de Código civil– y lo que resuelven la sentencia recurrida y la jurisprudencia es que el contrato -lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad.
Este es el caso presente. Se había ofrecido en la publicidad unos elementos comunes que no han sido entregados como tales y se ha fijado una indemnización de acuerdo con la doctrina jurisprudencial indicada. No se ha infringido norma alguna, sino que se han cumplido estrictamente.»
En la indemnización concedida se incluye tanto el valor de los terrenos como de las instalaciones, por referenciarse a la situación más semejante a la que se hubiera encontrado, de haberse cumplido el contrato. 
Se dice en el Fundamento Jurídico 4º: 
            «(…) se combate la indemnización que se ha acordado en la sentencia recurrida que incluye tanto el valor del suelo en que se asienta la zona socio-deportiva de la urbanización como el valor de las instalaciones construidas sobre la misma, en un montante total de 785.190 Eur..
El motivo se rechaza porque la base de la indemnización ha sido el que no se ha cumplido la previsión contractual, ya que la publicidad se integra en el contrato como se verá al tratar del motivo siguiente, de entregar los elementos comunes ofertados y éstos comprenden no sólo el suelo sino también lo construido en él. El que puedan usar piscina, tenis, paddel o local social, de forma temporal y el terreno que nunca ha sido elemento común, sino de propiedad ajena, no empece a que la indemnización comprenda el suelo y el vuelo, como ha sido resuelto por la sentencia recurrida.
(…) No se ha infringido, pues, el artículo 1101 del Código civil que fija la indemnización por incumplimiento total o parcial de las obligaciones y que pretende que ponga a la parte perjudicada en la situación más semejante posible a aquella en que se hubiera encontrado si el contrato hubiera sido debidamente cumplido, como dice la sentencia de 6 octubre 2008.
Ni tampoco el 1103 que carece de base fáctica de aplicación, ya que no se ha declarado ni aludido a la posible negligencia, sino todo lo contrario, y se trata de una facultad discrecional, exclusiva de la instancia, dice la sentencia de 29 septiembre 2005, que excede de la casación, añade la sentencia de 22 enero 2007 y recalca la de 20 julio 2011, que está vedado su acceso casacional. Ni, mucho menos, se ha infringido el artículo 3.2 que regula la equidad que sólo puede aplicarse cuando la ley permita que la resolución se base exclusivamente en ella y así lo recalcan las sentencias de 23 diciembre 2002, 26 febrero 2004, 31 octubre 2008, 22 julio 2009.»
Además, se rechaza la pretendida incongruencia del fallo de instancia porque el recurrente no alegó tal motivo en la apelación, y no cabe el recurso «per saltum» ante el Supremo:
            «El segundo de los motivos del recurso por infracción procesal se formula por infracción del artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por razón de incongruencia. Se funda en que la sentencia de apelación, objeto de este recurso, confirma en el extremo de los intereses lo acordado en primera instancia; y en la demanda se pide la condena a indemnización, pero no se reclaman intereses.
Todo lo cual es cierto, pero la parte demandada, ahora recurrente ante esta Sala, al formular el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia no planteó la menor discusión sobre los intereses y, en consecuencia, la sentencia de segunda instancia no hizo alusión a ello.
Al no haber alegado la incongruencia en la apelación, lo que implica el aquietamiento a esta decisión, no cabe, en virtud del principio dispositivo que rige en el proceso civil, el recurso per saltum ante esta Sala. Por ello, se desestima este motivo.»
Así pues, los elementos comunes que constan en un folleto publicitario forman parte del contrato, aún cuando no figuren expresamente en el mismo, y deben ser entregados en propiedad junto con las viviendas vendidas.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Código Civil, Compraventa, Contratos, Elementos comunes, Folletos publicitarios, Indemnización, Pacta sunt servanda, Publicidad, Recurso per saltum, Sentencias, Tribunal Supremo, Viviendas

27 marzo, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad absoluta

¿Qué es la nulidad absoluta?
La nulidad absoluta es la ineficacia de los contratos o negocios jurídicos provocada por la falta de concurrencia de alguno de sus elementos esenciales, por falta de las formalidades esenciales del contrato, por traspasar los límites de la autonomía privada, o por la contravención de normas imperativas o prohibitivas.
¿Qué supuestos engloba?
– el defecto absoluto de consentimiento y la falta de concurso entre la oferta y aceptación;
– el defecto de concurrencia de dos voluntades autónomas y distintas;
– la inobservancia de las formalidades prescritas como requisito esencial;
– la ausencia o ilicitud de causa, artículo 1.261 del Código Civil;
– la ausencia o ilicitud del objeto, artículo 1.271 del Código Civil;
– el incumplimiento de las formalidades esenciales del contrato (habrá que estar a la regulación específica del negocio o contrato de que se trate, como el artículo 633 del Código Civil en materia de donación, o el artículo 687 del Código Civil en materia de testamentos);
– el traspaso de los límites de la autonomía privada, artículo 1.255 del Código Civil;
– la contravención de normas imperativas o prohibitivas, artículo 6.3 del Código Civil.
¿Cómo se puede combatir?
Mediante la acción de nulidad ante los tribunales ordinarios.
¿Quién puede ejercitar la acción?
Pueden ejercitar la acción de nulidad (legitimación activa) no sólo los obligados principal o subsidiariamente en virtud del negocio, sino también quienes tengan un interés legítimo, directo o indirecto.
¿Contra quién se ejercita?
Contra (legitimación pasiva) quienes hayan sido parte en el contrato o negocio y sus sucesores, y contra aquellos a quienes pueda afectar la declaración de nulidad. Se creará así entre aquellos y éstos una situación de “litisconsorcio pasivo necesario”, de modo que si la acción no se dirige contra todos ellos la relación jurídico-procesal estará defectuosamente planteada.

¿Qué plazo hay para ejercitar la acción?
La acción no prescribe en cuanto a sus efectos declarativos, pero en lo referente a sus efectos restitutorios, se halla sometida al plazo de prescripción de las acciones personales de quince años, establecido en el artículo 1.964 del Código Civil.
¿Qué efectos produce?
En cuanto a los efectos generales hay que atender a lo previsto en los artículos 1.303, 1.308 y 1.307 del Código Civil, y en cuanto a los efectos especiales previstos en relación con la ilicitud de la causa, a lo establecido en los artículos 1.305 y 1.306 del Código Civil.

El principal efecto de la nulidad es la total falta de efectos del contrato afectado por la misma.
Un contrato nulo no es susceptible de sanación o convalidación por el transcurso del tiempo. Además, la jurisprudencia admite la apreciación de oficio de la nulidad siempre que sus pactos o cláusulas sean manifiestamente ilegales, contrarios a la moral, al orden público o constitutivos de delito.

La declaración de nulidad en términos generales conlleva la restitución recíproca de las prestaciones y alcanza a los terceros siempre que hubieran sido demandados y no estén protegidos por la fe pública registral, si se trata de bienes inmuebles, o por el artículo 464 del Código Civil en el caso de bienes muebles.
Cuando la devolución fuese imposible por haberse perdido la cosa, deberán devolverse los frutos percibidos y el valor que tenía la cosa cuando se perdió.
Algunas sentencias que se refieren a la nulidad son las siguientes:
– por falta de objeto: SSTS 13 abril de 2007 y 1 de abril de 2004
– por carencia de causa: SSTS de 2 de marzo de 2007 y 26 de febrero de 2007
– por ilicitud de la causa: STS de 30 de noviembre de 2006
– por ausencia de consentimiento: SSTS de 21 de enero de 2000 y 19 de noviembre de 2004
– en cuanto a declaración de oficio de la nulidad: STS 24 de abril de 1997
Un ejemplo muy reciente de nulidad lo encontramos en la sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo de las hipotecas.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en los que no se cumpla el requisito de la transparencia hacia el ciudadano que contrata una hipoteca.
Esto significa que las cláusulas de este tipo no son nulas “per se”, sino que dependerá de cada caso.

Pese a ello, el Alto Tribunal aclara que este pronunciamiento no comporta la devolución de las cantidades ya satisfechas por los ciudadanos afectados. 

Otro ejemplo lo encontramos en las cláusulas relativas a intereses de demora: la junta de jueces de primera instancia de Valencia ha acordado que procederá de oficio a declarar nulas aquellas que establezcan intereses que excedan del límite de 2´5 veces el interés del dinero como sanción al consumidor en el caso de descubiertos en cuenta corriente, limite establecido en la Ley de Crédito al Consumo. Los jueces han considerado conveniente fijar un límite orientativo para considerar abusivas las cláusulas que superen cuatro veces el interés del dinero. Es decir, que los jueces evaluarán de oficio (sin necesidad de petición de parte) la condición de abusiva de las cláusulas que impongan a los consumidores y usuarios una sanción por demora en el pago o por el impago de más del 16%, ya que el interés del dinero actualmente es del 4%. Esta medida afectará a todos los procedimientos sobre consumo de bienes y servicios.

En todo caso, siempre es conveniente el asesoramiento previo de un Abogado sobre la posible nulidad y acciones a emprender. 

© 2013 Fabio Balbuena 

Publicado en: Abogados, acciones, Cláusulas abusivas, Cláusulas suelo, Consumidor, Contratos, Hipotecas, interés del dinero, intereses de demora, Jueces, Nulidad, Sentencias, Tribunal Supremo

26 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamientos Urbanos: reparaciones necesarias

Arrendamientos Urbanos
Reparaciones necesarias
En materia de arrendamientos urbanos son frecuentes los conflictos entre arrendador y arrendatario derivados de la interpretación de las obligaciones contractuales de uno y otro.
Uno de los aspectos de mayor tensión es el relativo a las reparaciones necesarias a realizar en la vivienda o local arrendador.
¿Qué son reparaciones necesarias?
El concepto de reparaciones necesarias no aparece en la LAU ni en el C.C., pero tanto doctrinal como jurisprudencialmente se han considerado como necesarias las reparaciones indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso, y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio (Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación (Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80).
En efecto, el Código Civil establece en su artículo 1.554.2º como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa (art. 1.554. 3º C.C). También el artículo 107 de la LAU de 1.964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.
El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).
En sintonía con tal criterio, reparaciones necesarias son:
–las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961)
– las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951)
–las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951)
– las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951)
–las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970)
–las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992)
–las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas … etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)
–las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980)
–las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979)
–las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980)
¿”Reparación necesaria” o “Mejora”?
La distinción no siempre es clara. Como se ha indicado, “reparaciones necesarias” son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. Por tanto, se trata de aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.
Dado que es obligación del arrendador llevar a cabo las reparaciones necesarias, pero no las obras de mejora, el conflicto surgirá entre arrendador y arrendatario cuando exista discrepancia en la calificación de la obra como necesaria o de mejora.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 4 de septiembre de 2012, analiza la cuestión relativa a la instalación de un ascensor, en base a la anterior fundamentación jurídica, confirmando la sentencia de instancia que consideró que no se trata de una reparación necesaria sino de unaobra de «mejora» del art. 112 de la LAU 1964. Por consiguiente, entiende la AP de Barcelona que la instalación de un ascensor nopuedeser consideradacomo obra necesaria, sino que se trata de una mejora, que el arrendador no está obligado a realizar. 
 
La casuística es numerosa, y habrá que estar al caso concreto, con el adecuado asesoramiento de su Abogado o Administrador de Fincas.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Asesoramiento, Código Civil, Conflicto, Contratos, Doctrina, Jurisprudencia, LAU, Mejoras, Obras, Reparaciones, Vivienda

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