¿Es válido este sistema de citación a junta?
- Introducción
- ¿En qué consiste?
- ¿Es legal?
- ¿Hay excepciones?
- ¿Puede ser un método válido?
- Conclusión
- Introducción
Sabemos que las convocatorias de reuniones de las comunidades de propietarios (que la ley llama “Juntas de Propietarios”) han de realizarse formalmente, cumpliendo unos requisitos que señala la Ley de Propiedad Horizontal.
Lo que ocurre es que algunas comunidades realizan las convocatorias mediante “buzoneo”, sobre todo aquellas que no son gestionadas por un administrador de fincas colegiado.
- ¿En qué consiste?
Consiste en la realización de la convocatoria mediante cartas dirigidas a cada propietario que se depositan en los buzones de la comunidad, es decir, una carta para cada propietario que el Presidente, el Conserje, o el Secretario-Administrador deposita en cada buzón.
O incluso, mediante un simple letrero en la escalera de la comunidad, en un lugar visible (el tablón de anuncios, o la puerta de entrada a la finca).
- ¿Es legal?
En principio, podemos decir que este sistema no es legal, porque según el Tribunal Supremo la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal en esta materia es de carácter imperativo y, como consecuencia, de necesario y obligado cumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1088 y 25 de octubre de 1989). Y por ello, de forma general, los Tribunales no consideran válida la convocatoria realizada mediante buzoneo o depósito de la citación en el buzón de correos de cada propietario (por ejemplo, Sentencias de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 16 de febrero de 2000 y 3 de enero de 2001).
- ¿Hay excepciones?
Sí. Porque la jurisprudencia en esta materia también tiene establecido que el sistema de buzoneo es válido si previamente ha sido admitido por todos los propietarios como eficaz, es decir, si es el sistema habitual y aceptado.
Por ejemplo, la SAP de Cantabria, Sección 2ª, de 16 de junio de 2022, analizó un supuesto en el que unos propietarios impugnaron la validez de una junta por haberse convocado mediante buzoneo.
El juzgado había estimado la demanda, pero la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y desestima la demanda, porque entiende que la LPH no exige la convocatoria por carta certificada o de manera fehaciente. La citación puede realizarse de cualquier modo siempre que sea un sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin que conste queja o protesta de sus integrantes. En este caso la convocatoria se realizó mediante la colocación de un cartel en el portal y buzoneo, y este método había sido aceptado como eficaz por todos los propietarios, y ha posibilitado la asistencia de los condueños a las reuniones desde que existe la comunidad, por lo que no cabe ahora, cuando los acuerdos no interesan, cuestionar el método, pues de ser así quedaría al arbitrio del interés del impugnante.
- ¿Puede ser un método válido?
Si el buzoneo es el sistema habitual que ha sido admitido anteriormente por todos los propietarios, puede ser válido. Pero, cuidado, porque la falta de citación de los propietarios puede determinar la nulidad de pleno derecho y la invalidez de los acuerdos adoptados (incluso aunque el propietario demandante haya tenido conocimiento de lo tratado en la reunión (STS de 3 de mayo de 1988).
- Conclusión
Como hemos visto, la convocatoria de reunión mediante buzoneo puede admitirse en determinados casos, pero para evitar impugnaciones y nulidades, los Administradores de Fincas Colegiados siempre recomendamos que las convocatorias se realicen siguiendo el sistema previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, con todos los requisitos formales.
© Fabio Balbuena 2022