Fabio Balbuena

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3 enero, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La firma de las actas de las juntas

¿Qué importancia tiene este requisito formal?

  1. Introducción
  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?
  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?
  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?
  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

  1. Introducción

Los acuerdos de las comunidades de propietarios se recogen en las actas de las juntas que se celebran, y estas actas posteriormente se incorporan a un libro de actas, donde quedan documentadas a efectos probatorios de los acuerdos adoptados. 

La firma es un requisito formal de las actas.

  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?

Cuando se redacta el acta de una reunión de la comunidad, se tiene que cerrar con la firma del Secretario y del Presidente.

El Secretario es quien da fe de lo ocurrido, los puntos debatidos y los acuerdos adoptados, y el Presidente otorga el Visto Bueno a la redacción del acta una vez finalizada.

  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?

En ocasiones puede ocurrir que existan discrepancias sobre la redacción del acta, porque el Presidente entienda que existe alguna incorrección (datos imprecisos, aspectos omitidos, errores en la consignación de los votos, etc.). En estos casos, el Secretario y el Presidente deben resolver tales discrepancias y alcanzar un consenso sobre el texto definitivo del acta.

  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?

En caso de que no se resuelvan las discrepancias y el Presidente no quiera firmar el acta, el Secretario debe notificarla igualmente haciendo constar la negativa del Presidente a la firma. 

Posteriormente la junta de propietarios resolverá lo que proceda sobre el contenido del acta. 

  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

La respuesta es afirmativa. Nuestros tribunales, ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1992, vienen entendiendo que la exigencia de la firma tiene una mera significación formal como elemento confirmatorio de las declaraciones de voluntad emitidas por los diferentes propietarios asistentes a la reunión. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 11 de enero de 2013, la firma no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Por ello, la ausencia de firmas no supone la nulidad de los acuerdos adoptados. 

Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 señala que la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser un defecto del acta, pero no produce la nulidad de la Junta y de los acuerdos que ésta contiene, siendo un defecto subsanable. Es decir, por falta de la diligencia de las firmas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Actas, Acuerdos comunitarios, Comunidades de Propietarios, Firma del acta, Juntas de Propietarios, Libro de Actas, Presidente, Secretario

17 enero, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad de acuerdo de límites genéricos al uso de los elementos privativos

Los límites han de ser expresos y específicos

1. Conflictos entre viviendas y locales
2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021
3. Jurisprudencia
4. Conclusión

 

 

1. Conflictos entre viviendas y locales

En el régimen de propiedad horizontal han existido desde siempre conflictos entre las viviendas y los locales comerciales.

Por un lado, los propietarios de las viviendas quieren la máxima tranquilidad, y por otro los propietarios de locales quieren poder explotar sus negocios con la máxima libertad. Con frecuencia tales negocios generan molestias a los vecinos de la comunidad, fundamentalmente por ruidos, pero también por olores, y otras inmisiones.

De ahí que haya que conjugar ambos derechos: el derecho a la tranquilidad y el descanso de los propietarios de viviendas con el derecho a desarrollar actividades comerciales de los propietarios de locales.

Y de esa conjugación de derechos surgen determinadas limitaciones, bien legales, bien estatutarias, en el uso de los elementos privativos.

2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021

De ello se ocupa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 30 de junio de 2021 (nº de Sentencia 450/2021).

El supuesto de hecho se refería a una comunidad que aprobó una modificación estatutaria consistente en prohibir la alteración del destino de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios, y además en condicionar las actividades comerciales a desarrollar en los elementos privativos a la previa autorización de la Junta de Propietarios. En concreto, el texto de la modificación estatuaria era:

“1.- Queda prohibida la alteración de la destinación de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios.
2.- Quedan limitadas las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos a la previa aprobación de la Junta de Propietarios.”

La propietaria de unos locales en el edificio impugnó el acuerdo por entender que suponía una limitación de sus derechos y entrañaba un grave perjuicio para sus intereses, al suponer una limitación evidente en los derechos de uso y disfrute de la propiedad de los locales.

La demanda fue desestimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincia declaró la nulidad del acuerdo.

La Sala parte de la base de que el Código Civil Catalán regula las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes, disponiendo que los propietarios y ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

Pone de relieve que el artículo 553-11. 2 del CCCat, en su apartado e), expresamente establece la validez de las cláusulas estatutarias, entre otras, “que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos”. El acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quórum de los 4/5 previsto en el art. 553-25, 2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Y señala que “la cuestión a la que verdaderamente se contrae el debate (…) se trata de establecer si esa prohibición y/o limitación del uso de elementos privativos puede adoptarse de modo genérico, sin precisar ex ante el uso impedido o la concreta limitación impuesta, sustituyendo ese acuerdo expreso por la exigencia de una previa autorización de la Junta de Propietarios que permita bien el cambio de destino de los elementos privativos, (…) bien la limitación de las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos, (…)”.

Pues bien, así planteado el debate, el Tribunal considera que “de la concepción del derecho de propiedad protegida en el art. 33 de la Constitución Española se deriva que en nuestro Derecho no cabe que una Junta de Propietarios, incluso previo cumplimiento del régimen de mayorías previsto legalmente, acuerde una modificación de sus estatutos en virtud de la cual se condicione en cada caso a la previa autorización de dicha Junta la alteración del destino de los departamentos o la aprobación de las actividades comerciales a llevar a cabo en los mismos, por ser una carga inespecífica que no encuentra sustento legal, que limita genérica y extensivamente el derecho de propiedad, y que, obviamente, disminuye la rentabilidad de los departamentos, pues el actual propietario, en este caso la actora, aunque no esté vinculado por el nuevo acuerdo restrictivo, no podrá asegurar a un potencial nuevo adquirente que efectivamente desarrollará en el departamento la actividad que pretende, no pudiendo ser conocida su disponibilidad con carácter previo a la decisión de la Junta que establezca la existencia de prohibiciones o limitaciones.”

3. Jurisprudencia

La Sentencia refuerza su argumento con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y del Tribunal Constitucional:

STS nº 145/2013, de 4 de marzo: ”el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (…)”. Además, en dicha resolución se especifica que la Sala 1ª del TS considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca.

STS 358/2018, de 15 de junio: (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”. (iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997)”.

STSJC nº 20/2015 de 26 de marzo: la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los intereses comunitarios sobre los individuales, pero “en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero “esta subordinación al interés particular de un copropietario al general de la comunidad y también al particular de los otros copropietarios no supone que aquel no esté protegido y que haya de sacrificar siempre y necesariamente su interés en beneficio ajeno, tal como pone de manifiesto el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que, si bien se adoptan por mayoría, requieren en ocasiones unos porcentajes determinados, y sobretodo, han de respetar los derechos adquiridos y las facultades de cada uno de los copropietarios…”

STJC 17/2012, de 20 de febrero: la descripción general que se puede realizar en el título constitutivo y en los estatutos sobre el uso y destino no comporta limitación de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal o estatutaria, siendo que a ninguno de los copropietarios -en régimen de propiedad horizontal- se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad cuando el destino elegido no se encuentre singularmente prohibido, en tanto que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente.

Por último, cita dos sentencias del Tribunal Constitucional, la STC nº 301/1993, de 21 de octubre, y la STC nº 28/1999, de 8 de marzo, que avalan su tesis de la imposibilidad de limitar o restringir genérica y apriorísticamente el derecho de un propietario sobre sus elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal.

4. Conclusión

En definitiva, la Sala declara que la Junta de Propietarios puede imponer límites expresos y específicos al uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares en beneficio de la Comunidad, que serán oponibles al ser inscritos, pero no puede hacerlo sin definir en el acuerdo las prohibiciones y límites concretos que impone.

En consecuencia, declara la nulidad del acuerdo, en nuestra opinión acertadamente por los razonamientos expresados.

© Fabio Balbuena 2022

 

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidad de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios, Derecho de Propiedad, Estatutos, Locales comerciales, Nulidad de acuerdo, Propiedad Horizontal

25 septiembre, 2020 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Piscinas comunitarias: ¿cuánto y cómo?

En este artículo os vamos a hablar del precio y de los pasos a seguir en todo el proceso de la construcción de una piscina comunitaria, tan socorridas en estos tiempos de Coronavirus.

Si te interesa, ¡sigue leyendo!

1. ¿Cuál es el precio de  una piscina comunitaria?

Esta es la pregunta más habitual a la hora de realizar una piscina: ¿Cuánto nos costará?

El precio varía según muchos factores. El principal factor es, a su vez, el más lógico: cuanto más grande, más caro. Cuantos más metros cuadrados tenga en planta la piscina, más económico será el metro cuadrado que construyamos.

Otro de los factores del que depende el precio final es el tipo de material a utilizar. Los acabados determinarán el precio por metro cuadrado, siendo el factor principal a tener en cuenta.

Aparte de estos dos factores, una piscina de interior saldrá más cara en general al tener que llevar a cabo también su cubrición mientras que la piscina exterior tan solo contaría con el gasto de la construcción del vaso de la piscina.

Finalmente, el precio de instalaciones y equipos suele ser parecido en todos los casos. La única variación de importancia es si nuestra piscina es de rebosadero; tienen un precio más elevado al tener que construir un vaso de compensación.

Por lo tanto, teniendo en cuenta estos parámetros, una piscina exterior se puede encontrar por un precio de entre 300€/m2 con materiales más básicos y 500m€/2 para materiales de más calidad. Mientras que una piscina interior estará entre los 650€/m2 para los materiales más asequibles y 950€/m2 para los demás.

Estos precios aproximados serían los definitivos, es decir, tanto de la construcción como de los trámites necesarios.

-Me interesa el precio, ¿cómo seguimos?

2. La comunidad debe ponerse de acuerdo

Al tratarse una piscina comunitaria parece que es el paso más lógico: que la comunidad se ponga de acuerdo en la realización de la piscina y el cómo.

Nuestro consejo, desde Fabio Balbuena, es que levantéis acta de la reunión y el acuerdo correspondiente a la construcción, de forma que posteriormente no pueda haber problema.

–A partir de aquí ya se pueden comenzar todos los trámites. Pero, ¿a qué técnico tengo que acudir?

3. Redacción del proyecto y de licencia en el ayuntamiento

Para comenzar, debemos ponernos en contacto con un arquitecto. Este técnico se encarga de la redacción del proyecto, de su visado en el Colegio Oficial de Arquitectos correspondiente y de conseguir la licencia en el ayuntamiento.

El proyecto abarca todos los datos necesarios para la construcción de la piscina; desde cálculos estructurales a dimensiones, materiales, etc.

Una vez terminado, lo deberá presentar en el colegio oficial de arquitectos correspondiente con la finalidad de su visado. Tras esto, se presenta en el ayuntamiento junto con la licencia para su aceptación y posterior construcción de la piscina.

Aunque generalmente los ayuntamientos piden licencia urbanística para la realización de piscinas, hay algunos en los que con una declaración responsable es suficiente.

La principal diferencia entre estas es que, al tratarse de declaración responsable de obras se puede construir al día siguiente de su presentación en el ayuntamiento mientras que, con la licencia, tienes que esperar a la contestación del ayuntamiento antes de poder empezar las obras. Esta contestación puede tardar meses según el ayuntamiento al que pertenezca el terreno.

La tasa a pagar en el ayuntamiento se denomina ICIO (Impuesto de construcciones, instalaciones y obras) y generalmente se trata del 4% del presupuesto de la piscina.

También el ayuntamiento pide una fianza para asegurarse que se cumple con la normativa de construcción en ese lugar, que posteriormente es devuelta.

-Mi arquitecto ha realizado el proyecto, lo ha visado y lo ha presentado en el ayuntamiento junto con la licencia y el ayuntamiento me ha dado permiso, ¿cuál es el siguiente paso?

4. Construcción de la piscina

Ya está todo en orden para poder comenzar con las obras.

En una obra, aparte de los oficios, necesitamos a un director de obra, un director de ejecución y un coordinador de seguridad y salud. Estos técnicos deben tener el título de arquitecto y de aparejador según el papel a realizar.

La construcción, al contrario del resto de los pasos que hemos seguido, es la fase más rápida de todo el proceso.

En este paso hay que tener en cuenta la importancia de seguir los consejos de seguridad y salud para cualquier persona que pueda pasar por la zona, ya que hay gente trabajando y camiones entrando y saliendo.

-Ya tengo mi piscina, ¿hemos terminado ya?

5. Últimos pasos

Ya casi se ha terminado, pero falta un último paso.

El arquitecto tiene que dar constancia al ayuntamiento que la obra ya ha terminado según lo proyectado o, si se ha realizado algún cambio, avisar de los cambios que se han producido. Tras la presentación de estos documentos al ayuntamiento, este realizará la devolución de la fianza pagada anteriormente.

¡Ahora sí! Solo nos queda disfrutar y refrescarnos en nuestra piscina comunitaria.

¡Déjanos tus impresiones en los comentarios!

Publicado en: Acuerdos comunitarios, Comunidad de Propietarios, Comunidad de Vecinos, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Arquitecto, Arquitectos, Comunidades de Propietarios, Construcción de piscina

2 diciembre, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Convocatorias en el portal y… ¿acuerdos nulos?

Las comunidades de propietarios funcionan en base a unas normas que vienen establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, y en base a los acuerdos que son adoptados en las juntas de propietarios. 

La ley defiende a los propietarios frente a posibles abusos de la comunidad, permitiéndoles impugnar o atacar los acuerdos cuando consideren que vulneran la ley o los estatutos, o se sienten perjudicados. Ahora bien, estas impugnaciones de acuerdos han de realizarse dentro de unos plazos, teniendo en cuenta la diferencia, que analizábamos en otro post, entre Acuerdos Nulos y Acuerdos Anulables. 

Las juntas se deben convocar con unas determinadas formalidades. No obstante, los Tribunales aceptan cierta flexibilización del rigor de los requisitos legales cuando se acredite que no se ocasiona ningún perjuicio a ningún propietario/a de la comunidad. En este sentido, en otro post ya analizábamos las convocatorias por “buzoneo”.

            La SAP de Álava, Sección 1ª, de 1 de febrero de 2019 se refiere a ambas cuestiones. 

El supuesto de hecho era una reclamación de deuda de cuotas comunitarias frente a una propietaria que había dejado de pagar las cuotas ordinarias y además las derramas extraordinarias aprobadas para eliminar barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero, adeudando un total de 11.366,85 euros.

La deuda provenía de un acuerdo respecto a una cuota mensual comunitaria de cincuenta euros y de otros acuerdos adoptados en otras juntas respecto a las derramas, a saber:

  • En junta de 10 de octubre de 2011 se aprueba la cuota ordinaria de 50 euros mensuales.
  • En junta de 28 de septiembre de 2016 se aprueba una derrama de 6.000 euros por vivienda. A esta junta asiste la propietaria demandada.
  • En junta de 6 de marzo de 2017 se aprueba el presupuesto de eliminación de barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
  • En junta de 29 de marzo de 2017 se aprueban otras dos derramas de 1.500 euros cada una para concluir las obras de portal. A esta junta no asiste la propietaria demandada. 
  • En junta de 6 de junio de 2017 se aprueban otras tres derramas de 1.500 euros cada una. A esta junta asiste un representante de la propietaria demandada. 
  • Finalmente, el 5 de octubre de 2017 se aprueba la liquidación de la deuda y reclamar judicialmente el pago. A esta junta no asiste la propietaria demandada.

Todas las reuniones fueron convocadas mediante la colocación en el portal de un cartel con la fecha y hora de la reunión.

El juzgado estimó la demanda, y la propietaria demandada recurrió alegando que no fue convocada a la junta de propietarios en la que se adoptó el acuerdo de bajar el ascensor a cota cero y eliminación de las barreras arquitectónicas, y tampoco a la junta en la que se aprobaron las derramas a pagar por cada vecino, y en consecuencia, no tuvo conocimiento hasta la presentación de la demanda de juicio monitorio de su obligación de pago y de la suma a abonar. 

Frente a ello, la Sala señala que, en cuanto a la cuota ordinaria la propietaria demandada no consignó la deuda para poder impugnar, y además, que tampoco impugnó los acuerdos, por lo que tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas y impagadas:

«En relación a la cuota mensual de la comunidad (cincuenta euros), no consta que se hayan consignado por la apelante las cantidades adeudadas, requisito esencial para impugnar como establece este precepto (art. 18.2 LPH) y la jurisprudencia mencionada. 

Además, el acuerdo de abonar esta cuota data del 10 de octubre de 2.011, la parte actora ha podido conocer este acuerdo puesto que se le ha reclamado la deuda en más de una ocasión, debe entenderse que al no impugnarlo de forma expresa lo ha consentido, en consecuencia tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas e impagadas.

En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (STS 25 de abril de 2.013 y de 28 de septiembre de 2.012).»

Sobre la convocatoria de las juntas, y consecuente obligación de pago de la demandada de la derrama correspondiente a las obras del ascensor, la apelante alegaba que no fue convocada a las juntas en las que se aprobó la bajada del ascensor a cota cero y rehabilitación del portal y de aprobación de una serie de derramas para el pago de las obras.

El Tribunal vuelve a recordar que los acuerdos que infringen la Ley de Propiedad Horizontal o Estatutos no son nulos de pleno de derecho, sino meramente anulables:

«Son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH. La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (STS 4 de marzo de 2.013).»

Y admite la validez de las convocatorias colgadas en el portal: 

«Como recuerdan las SSTS de 18 de diciembre de 2007 y de 19 de septiembre de 2007 “Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006); en definitiva, pese al carácter ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido a flexibilizar el régimen con el fin de “dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que, aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros.”. 

La sentencia de 21 de junio de 2013, nº 292/2013, rec. 858/2012, de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25 determina que se debe seguir en casos semejantes el siguiente criterio adaptado a las especiales características del asunto debatido en el presente recurso de apelación: “Por otro lado la ley no exige forma fehaciente alguna para la citación de los propietarios a la junta correspondiente. Por ello en ocasiones surge el problema de la necesidad de probar la recepción de la citación. La respuesta a este problema no tiene una solución única, sino que depende de las circunstancias concretas y de la forma como se ha llevado a cabo la citación. En todo caso será admisible para acreditar la citación cualquier medio de prueba de los admitidos en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga de la prueba de la citación corresponde a la comunidad de propietarios, lo que implica la necesidad de que por los órganos de gobierno de la misma se adopten las medidas suficientes para poder probar la citación. En tal sentido podría considerarse válida la prueba mediante la certificación del administrador, siempre que la misma no resulte contradicha por otros medios de prueba que se hayan practicado en las actuaciones.”.

Considera acreditado que la demandada acudió a la junta del 28 de septiembre de 2016, por lo que pudo saber que las obras se iban a realizar y debía pagar una derrama. También pudo salvar su voto para impugnar y no lo hizo, por lo que el acuerdo es válido y eficaz. En las sucesivas juntas se aprueban las obras y derramas, y la propietaria no impugnó tales acuerdos, limitándose a oponerse a la reclamación de la comunidad alegando que no fue convocada, entendiendo el Tribunal que “tratándose de una Comunidad pequeña, y sabiendo la demandada por anteriores reuniones que se pretendía cambiar el ascensor y eliminar barreras arquitectónicas, bien pudo conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados.”»

Añade: 

«La demandada no ha impugnado estas Actas ni los acuerdos recogidos en las mismas, se ha limitado a oponerse a la reclamación de la Comunidad. Cuando se reclaman deudas liquidadas en juntas la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir. La Comunidad no está obligada a esperar que transcurra el plazo legal de impugnación para acuerdos para instar su cumplimento en vía judicial. Ni siquiera está obligada a esperar el resultado de un eventual procedimiento iniciado para solicitar el pago de la deuda, pues lo que pretende el legislador, ex art. 9 LPH y concordantes es evitar que sucesivas impugnaciones de los acuerdos puedan llegar a paralizar la vida comunitaria. 

Cuando lo que se discute no es un mero error de cálculo numérico sino los propios conceptos y la correspondiente cuota, el apelante no podrá oponerse válidamente a la reclamación de una deuda vencida, líquida y exigible, pues lo contrario supondría tanto como pretender lograr por una vía indirecta la modificación de aquel acuerdo, posibilidad que en muchas ocasiones ya ha quedado precluida al haber caducado por el paso del tiempo el ejercicio de la acción impugnatoria. 

Para oponerse a los acuerdos sobre la ejecución de las obras y pago de las derramas y liquidación de cuentas la Sra. Leocadia pudo impugnar directamente el acuerdo o reconvenir al contestar a la demanda. Como no ha ejercitado las formulas mencionadas debe pagar la deuda, procede confirmar la sentencia de instancia.»

Por todo ello, el recurso no prospera, confirmándose la sentencia del juzgado de primera instancia. 

Podemos concluir que: 

Las convocatorias han de realizarse según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero existe una flexibilización de los requisitos en determinadas circunstancias, y en este caso, la demandada tuvo posibilidad de conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados, pese a que las convocatorias se hicieron a través de colocación en el portal.

No pueden atacarse los acuerdos por vía de oposición a la demanda de reclamación de cuotas con base en defectos de las convocatorias cuando no se hayan impugnado los acuerdos adoptados en los plazos legalmente establecidos, porque entonces cualquier irregularidad habrá sido sanada por el transcurso del tiempo y los acuerdos serán firmes.

© Fabio Balbuena 2019

Publicado en: Administración de Fincas, Administrador de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Ascensor, Barreras arquitectónicas, Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Convocatorias, Impugnación de acuerdos, Proceso monitorio

16 marzo, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Inscripción de compraventa de elemento procomunal

En las Comunidades de Propietarios coexisten elementos comunes con elementos privativos, y además pueden existir los llamados “elementos procomunales”.

 

 

La STS de 16 de mayo de 2006 se refiere al elemento procomunal como una “figura de contornos un tanto difusos, pero que sería un condominio de fin subordinado a unas propiedades plenas, en el que los propietarios tienen una cuota indivisa que guardan proporción con la que tienen en sus respectivos departamentos en propiedad horizontal”.

 

La SAP de La Rioja de 18 de abril de 2002 señala que “la propia LPH, en su Art. 4, prevé la posibilidad de que un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, que normalmente sería objeto de propiedad privativa, se destine al servicio o utilidad de todos los copropietarios adquiriendo en consecuencia el carácter de elemento común, lo que se conoce como elemento procomunal o departamento procomunal.”.

 

En definitiva, se consideran procomunales aquellos elementos que, siendo susceptibles de propiedad singular y privativa y estando así determinados por el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, son destinados a un servicio común con la finalidad de obtener un beneficio para la comunidad de que se trate.

 

Al tratarse, pues, de elementos que pertenece a todos los copropietarios, para desafectarlos y venderlos será preciso el acuerdo unánime. Pero ¿qué se precisa para la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad?

 

A esta cuestión da respuesta la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 21 de febrero de 2018.

 

La DGRN resuelve un recurso formulado por la Notaria de Ondarroa contra la calificación que denegó la inscripción de una escritura de compraventa de un elemento procomunal, en concreto, una vivienda integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

 

La Comunidad de Propietarios había acordado la venta de dicho elemento, autorizando al Sr. Presidente de la Comunidad para otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Así, el Presidente compareció en el título de compraventa como vendedor, actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud del acuerdo adoptado por unanimidad en una junta general extraordinaria, según certificó la Secretaria-Administradora de la Comunidad.

 

Conviene resaltar que dicha vivienda se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad como elemento procomunal, en virtud de un acuerdo de la propia Comunidad adoptado tras una sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya que ordenó la cancelación de una inscripción anterior de los títulos de propiedad a favor de terceros.  Tras esa sentencia, y dado que la finca constituía elemento común, la Comunidad acordó en junta general extraordinaria configurar la finca como elemento procomunal, esto es, como elemento común susceptible de aprovechamiento independiente. En ejecución de este acuerdo, el Presidente de la comunidad configuró la finca como elemento procomunal, conforme al artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, cuya titularidad correspondía a todos los propietarios del edificio del que formaba parte integrante en proporción a su respectiva cuota de participación en los elementos comunes del edificio.

 

Presentada la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad de Markina-Xemein, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(…) Calificado el precedente documento se suspende la inscripción por los siguientes defectos: La venta efectuada requiere el consentimiento individual de todos los propietarios sin que pueda efectuarse por un acuerdo colectivo de la comunidad de propietarios. La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha referido en múltiples ocasiones desde la Resolución de 23 de mayo de 2001 a la distinción entre actos colectivos de la Junta y actos que exigen el consentimiento individualizado de los propietarios por afectar al contenido esencial del derecho de dominio (Resoluciones de 5 de julio de 2005, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004 y 25 de marzo de 2005 entre otras). Son varios los argumentos que se pueden exponer para considerar que en este caso es necesario el consentimiento individualizado, todos ellos derivados de encontrarnos ante un bien inscrito en el registro como elemento procomunal, con cuota de participación a favor de los propietarios de la comunidad en proporción a su respectiva cuota de participación: 1) Como vemos, no se ha configurado el elemento procomunal como un elemento común susceptible de aprovechamiento independiente sin cuota de participación siguiendo la teoría de la naturaleza de elemento común de los elementos procomunales que podría servir para defender la venta mediante un acuerdo colectivo. Lejos de esto el elemento procomunal objeto de la venta aparece configurado siguiendo la teoría que defiende la naturaleza de elemento privativo del elemento procomunal. De acuerdo con esta teoría el elemento procomunal es un elemento privativo que se encuentra en situación de «pro indiviso» distinta de la copropiedad sobre los elementos comunes y que está destinado a un servicio o utilidad común. De acuerdo con esta definición el elemento procomunal tendrá dos características fundamentales: cuota de participación sobre los elementos comunes y atribución como titularidad «ob rem» respecto a la titularidad de los pisos y locales del edificio, aunque esto no es indispensable como vamos a ver. La DGRN en Resolución de 15 de enero de 2013 aclaró los requisitos que deben darse para encontrarnos ante un elemento procomunal bien configurado y por tanto inscribible: – Que se atribuye el carácter de elemento procomunal. – El carácter de comunidad “pro indiviso”. – Cuota de participación que se asigna a cada uno de los copropietarios. – Conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los copropietarios. En relación con este último requisito la propia Dirección General en Resolución de 4 de octubre de 2013 dejó una puerta abierta a la posibilidad de entender que no es indispensable. Vemos por lo tanto como el elemento que nos ocupa se ajusta perfectamente a la idea de elemento procomunal como elemento privativo y no como elemento común por lo que su venta requerirá consentimiento individual de todos los propietarios. 2) La inscripción se ha efectuado a favor de los comuneros en proporción a su cuota en la comunidad, no a favor de la comunidad de propietarios. Al aparecer el bien inscrito a favor de los propietarios para no vulnerar el principio de tracto sucesivo será necesario el consentimiento de todos ellos sin que sea suficiente el acuerdo colectivo de la junta. 3) Aún en el caso de que se pudiera admitir la posibilidad de vender estos elementos procomunales mediante un acuerdo colectivo, como ya hemos adelantado el elemento procomunal objeto de esta venta se configuró sin establecer una conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los demás copropietarios. Esta es una posibilidad que parece admitida por la DGRN y que nos lleva necesariamente a la cotitularidad ordinaria pro indiviso que exige para realizar actos dispositivos el consentimiento de todos los partícipes de manera expresa. (…)».

 

Frente a dicha calificación, la Notaria de Ondarroa interpuso recurso alegando resumidamente lo siguiente:

Primero.- Que el bien consta inscrito como procomunal entendiendo la registradora que como elemento privativo por estarlo a favor de todos los propietarios en proporción a su cuota y no a favor de la comunidad de propietarios, y que la naturaleza de los elementos procomunales es discutida entre quienes entienden que es un elemento común de la comunidad, un elemento privativo o, incluso, un elemento perteneciente a un «tertium genus»; Segundo.- Que no se ha inscrito a nombre de la comunidad de propietarios porque jurídicamente no era posible al carecer de personalidad jurídica, accediendo al Registro en la forma más parecida como lo demuestra que no figura la relación de propietarios titulares, personas indeterminadas, y Que, si se tratare de un proindiviso ordinario, se habría inscrito a nombre de sus propietarios con sus respectivos porcentajes, de donde resulta que estamos ante una comunidad especial derivada de la Ley sobre propiedad horizontal en la que predominan los intereses comunitarios sobre los individuales, y encuentran su protección a través del órgano competente, que es la junta de propietarios como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, reconociéndose a favor de la misma amplias competencias, y Tercero.- Que el hecho de que no conste inscrita una vinculación «ob rem» a los distintos elementos privativos prueba que, cuando se constituyó, se asimiló a un elemento común. En el espíritu de la configuración subyace que la voluntad de los copropietarios fue que perteneciese, no a cada uno de forma individual, sino para todos como miembros de la comunidad tal y como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2017. La Dirección General de los Registros y del Notariado exige el consentimiento individualizado por existir la vinculación «ob rem» y no en el caso contrario, en contra de lo que afirma la registradora; Que la desafectación y venta simultánea ha sido reconocida en diversas Resoluciones y si bien en este supuesto no se ha producido dicha simultaneidad, ello no es obstáculo para que pueda entenderse que ambas decisiones forman parte de un mismo fin como reconoció la Resolución de 15 de junio de 1973; Que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de abril de 2014 reconoce que hay actos de la junta que no requieren prestación individual de consentimiento, ya sea la desafectación seguida o no con carácter inmediato de la venta del bien; Que si no hubiera habido venta, estaríamos ante un caso idéntico, y que si la venta se llevara a cabo unos días más tarde tampoco sería exigible el consentimiento individual. Si se reconoce la competencia de la junta para la desafectación sin venta simultánea y para la venta posterior derivada del acto de desafectación, debería admitirse la venta para un supuesto de elemento que ha accedido al Registro con una configuración similar a la de elemento común desafectado, y Que, en definitiva, debe asimilarse la configuración procomunal del elemento a la del elemento común y aplicársele dicho régimen, pues: todos los propietarios de elementos independientes son dueños de la vivienda; cuando accedió al Registro y se configuró como elemento procomunal no se exigió el consentimiento individualizado sino que bastó el acuerdo de junta; no se procedió a vincular «ob rem» la vivienda con los elementos privativos del edificio resultando inscrito a favor de personas indeterminadas.

 

Pues bien, la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora en base diciendo:

«3. (…) el recurso no puede prosperar. La notaria recurrente hace una serie de reflexiones sobre la configuración del elemento en el Registro de la Propiedad y sobre cómo se escogió la figura del elemento procomunal como la más semejante a la del elemento común y cómo, en consecuencia, deben aplicarse las reglas sobre desafectación y venta de elemento común así como la doctrina al respecto elaborada por este centro directivo.

(…) resulta que existe un elemento privativo del régimen de propiedad horizontal, que por sentencia firme se declara su carácter común del régimen y que la junta de propietarios, a continuación, lo configura como elemento procomunal, al amparo del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, manteniendo su carácter privativo pese a su destino común y atribuyendo el dominio a cada uno de los distintos titulares del régimen en proporción a su cuota.

  1. Tiene razón la recurrente cuando afirma que esta Dirección General tiene declarado que la comunidad sobre los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal dispone de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominan sobre el individual y encuentran su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Ahora bien, incluso en este supuesto existen alteraciones del régimen de propiedad horizontal que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (por todas, Resolución de 17 de enero de 2018), el cual habrá de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). En este caso no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 7, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.

Pero no es preciso acudir a la doctrina expuesta para dar la respuesta jurídica adecuada al objeto de este expediente. Como ha quedado expresado por extenso, el elemento privativo al que se refiere la presente ha sido configurado por acuerdo expreso de la junta general de la comunidad como elemento procomunal sujetándolo al régimen jurídico del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal y al régimen general del proindiviso con las especialidades derivadas de su especial regulación (artículo 392, segundo párrafo, del Código Civil).

En definitiva, lo relevante es la configuración que resulta del Registro y las consecuencias jurídicas que de ello se derivan (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Y estas no pueden ser otras que la necesaria concurrencia del consentimiento individual de quienes aparecen en la inscripción como titulares del dominio para proceder a la práctica del asiento de transferencia solicitado, de conformidad con las reglas del Código Civil para los actos de disposición sobre bienes en condominio (artículo 397).»

 

Como conclusión, podemos decir que cuando un inmueble conste inscrito como elemento procomunal cuya titularidad se atribuye a todos los propietarios en proporción a su cuota en los elementos comunes del edificio, para poder inscribir la compraventa de dicho inmueble no bastará el acuerdo de la junta adoptado por unanimidad, por lo que resultará insuficiente la comparecencia del Presidente para otorgar la escritura de compraventa en virtud del acuerdo, sino que será preciso el consentimiento de todos los propietarios, es decir, el consentimiento individual y expreso de cada uno de los titulares registrales del bien.

 

© Fabio Balbuena 2018.

 

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Compraventa, Comunidades de Propietarios, Elementos procomunales, Propiedad Horizontal, Registro de la Propiedad

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