Administrador de Fincas

27 junio, 2021 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

La labor del Administrador de Fincas

Me he encontrado con esta afirmación: “la labor de un niño es ser niño”.

Eso me ha llevado a la pregunta: ¿cuál es la labor de un Administrador de Fincas?

Las respuestas podrían ser múltiples. Generalmente a los Administradores se nos percibe más que nada como “gestores”; y ciertamente, es muy importante una “Gestión Eficaz” (como siempre recuerda mi ilustre compañera Maribel Orellana @AdmMaribel).

Según la RAE, “administrar” tiene varias acepciones, a saber:

Gobernar (…)
Dirigir una institución
Ordenar, disponer, organizar, en especial la hacienda o los bienes
Desempeñar o ejercer un cargo, oficio o dignidad
Suministrar, proporcionar o distribuir algo

(…)

No aparece una acepción relativa a la profesión de Administración de Fincas, y es difícil encuadrar nuestra labor en una única definición o característica, porque engloba contabilidad, confección de las actas y ejecución de los acuerdos de la junta de propietarios, gestión y organización de los servicios, resolución de incidencias y averías, tramitación de siniestros, custodia de documentación, mediación, asesoramiento, información a los propietarios, etc.

Para tales funciones necesitamos tecnología (programas informáticos de contabilidad y control de incidencias, aplicaciones de mensajería y notificaciones, etc.) y mucha formación continua (existe una gran cantidad de normativa, y además con continuas modificaciones). Y especialmente, necesitamos una gran vocación y motivación para afrontar los retos y exigencias a los que nos enfrentamos en un contexto cada vez más complejo, con una sociedad cada vez más conflictiva.

Por eso ante esa pregunta, emulando aquella afirmación, la respuesta correcta sería:

la labor de los Administradores de Fincas es… ser Administradores de Fincas

2 abril, 2020 By Fabio Balbuena 1 comentario

Ser Administrador en tiempos de Coronavirus

Es mejor encender una vela que maldecir la oscuridad.
CONFUCIO, 500 a.C.

Esta situación es insólita. Nunca había vivido nada semejante. El confinamiento ha supuesto un desafío para toda la sociedad. Todos los sectores de la población nos hemos visto afectados de una manera importante.

Por supuesto, lo peor es la enfermedad que causa el coronavirus, que puede incluso provocar la muerte, como tristemente estamos presenciando. Tenemos que lamentar el elevado número de fallecidos, que además se ven obligados a irse solos, sin poder despedirse de sus seres queridos, y sin que éstos puedan acompañarlos en sus últimos momentos.

Aunque nada es tan grave como perder la vida, o perder a un familiar, esta situación está causando también trastornos a nivel laboral y económico, provocando ERTES, cierres temporales de establecimientos comerciales y hostelería, paralización de actividad de muchos comercios, autónomos, etc. En fin, está afectando en mayor o menor medida a todos.

Las comunidades de propietarios también se ven afectadas por esta coyuntura: las actuaciones han quedado limitadas por el Real Decreto-Ley 10/2020 a la limpieza, más importante que nunca -desinfección de accesos, puertas, manivelas, pomos, botoneras, barandillas, ascensores, etc.–, mantenimientos de equipos como ascensores, grupos de presión, calderas, etc., y reparaciones de carácter urgente. Y cómo no, se han suspendido las juntas de propietarios.

Los Administradores de Fincas también soportamos las consecuencias del confinamiento. Al ser “despachos profesionales” nuestra actividad está considerada como esencial, según el referido RD-Ley, pero sólo podemos acudir a nuestros despachos para atender las cuestiones urgentes, reduciendo así al máximo la movilidad, que es la finalidad de la norma. Esto supone que debemos trabajar desde casa, con las limitaciones que ello comporta, porque no tenemos a nuestro alcance la documentación física y los medios para trabajar como en nuestros despachos, así que hemos tenido que adaptarnos sobre la marcha al “teletrabajo”.

Seguimos atendiendo a los clientes, pero limitados a la atención telefónica, mail, WhatsApp… Nos falta, pues, la atención personal.

En otro post decía que soy más feliz en el despacho. Y ahora se está poniendo de manifiesto con toda claridad. Me gusta estar en mi despacho, atender los asuntos e incidencias que van surgiendo, mantener la comunicación con mis colaboradores, con los proveedores, y sobre todo con los clientes.

Hoy me llamó un cliente sólo para preguntar cómo estaba, y terminaba la conversación dándome un abrazo y esperando dármelo muy pronto en persona. Emocionante, y realmente estimulante. Porque en última instancia, lo que nos motiva, lo que nos mueve, es sentirnos reconocidos y valorados, y si esta valoración va más allá de lo profesional y alcanza a lo personal, la satisfacción es inmensa.

Esperemos que esta triste situación termine cuanto antes. Y entonces, nos abrazaremos en persona.

Mucho ánimo a todos.

Fabio Balbuena

2 diciembre, 2019 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Convocatorias en el portal y… ¿acuerdos nulos?

Las comunidades de propietarios funcionan en base a unas normas que vienen establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, y en base a los acuerdos que son adoptados en las juntas de propietarios.

La ley defiende a los propietarios frente a posibles abusos de la comunidad, permitiéndoles impugnar o atacar los acuerdos cuando consideren que vulneran la ley o los estatutos, o se sienten perjudicados. Ahora bien, estas impugnaciones de acuerdos han de realizarse dentro de unos plazos, teniendo en cuenta la diferencia, que analizábamos en otro post, entre Acuerdos Nulos y Acuerdos Anulables.

Las juntas se deben convocar con unas determinadas formalidades. No obstante, los Tribunales aceptan cierta flexibilización del rigor de los requisitos legales cuando se acredite que no se ocasiona ningún perjuicio a ningún propietario/a de la comunidad. En este sentido, en otro post ya analizábamos las convocatorias por “buzoneo”.

La SAP de Álava, Sección 1ª, de 1 de febrero de 2019 se refiere a ambas cuestiones.

El supuesto de hecho era una reclamación de deuda de cuotas comunitarias frente a una propietaria que había dejado de pagar las cuotas ordinarias y además las derramas extraordinarias aprobadas para eliminar barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero, adeudando un total de 11.366,85 euros.

La deuda provenía de un acuerdo respecto a una cuota mensual comunitaria de cincuenta euros y de otros acuerdos adoptados en otras juntas respecto a las derramas, a saber:

En junta de 10 de octubre de 2011 se aprueba la cuota ordinaria de 50 euros mensuales.
En junta de 28 de septiembre de 2016 se aprueba una derrama de 6.000 euros por vivienda. A esta junta asiste la propietaria demandada.
En junta de 6 de marzo de 2017 se aprueba el presupuesto de eliminación de barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
En junta de 29 de marzo de 2017 se aprueban otras dos derramas de 1.500 euros cada una para concluir las obras de portal. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
En junta de 6 de junio de 2017 se aprueban otras tres derramas de 1.500 euros cada una. A esta junta asiste un representante de la propietaria demandada.
Finalmente, el 5 de octubre de 2017 se aprueba la liquidación de la deuda y reclamar judicialmente el pago. A esta junta no asiste la propietaria demandada.

Todas las reuniones fueron convocadas mediante la colocación en el portal de un cartel con la fecha y hora de la reunión.

El juzgado estimó la demanda, y la propietaria demandada recurrió alegando que no fue convocada a la junta de propietarios en la que se adoptó el acuerdo de bajar el ascensor a cota cero y eliminación de las barreras arquitectónicas, y tampoco a la junta en la que se aprobaron las derramas a pagar por cada vecino, y en consecuencia, no tuvo conocimiento hasta la presentación de la demanda de juicio monitorio de su obligación de pago y de la suma a abonar.

Frente a ello, la Sala señala que, en cuanto a la cuota ordinaria la propietaria demandada no consignó la deuda para poder impugnar, y además, que tampoco impugnó los acuerdos, por lo que tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas y impagadas:

«En relación a la cuota mensual de la comunidad (cincuenta euros), no consta que se hayan consignado por la apelante las cantidades adeudadas, requisito esencial para impugnar como establece este precepto (art. 18.2 LPH) y la jurisprudencia mencionada.

Además, el acuerdo de abonar esta cuota data del 10 de octubre de 2.011, la parte actora ha podido conocer este acuerdo puesto que se le ha reclamado la deuda en más de una ocasión, debe entenderse que al no impugnarlo de forma expresa lo ha consentido, en consecuencia tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas e impagadas.

En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (STS 25 de abril de 2.013 y de 28 de septiembre de 2.012).»

Sobre la convocatoria de las juntas, y consecuente obligación de pago de la demandada de la derrama correspondiente a las obras del ascensor, la apelante alegaba que no fue convocada a las juntas en las que se aprobó la bajada del ascensor a cota cero y rehabilitación del portal y de aprobación de una serie de derramas para el pago de las obras.

El Tribunal vuelve a recordar que los acuerdos que infringen la Ley de Propiedad Horizontal o Estatutos no son nulos de pleno de derecho, sino meramente anulables:

«Son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH. La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (STS 4 de marzo de 2.013).»

Y admite la validez de las convocatorias colgadas en el portal:

«Como recuerdan las SSTS de 18 de diciembre de 2007 y de 19 de septiembre de 2007 “Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006); en definitiva, pese al carácter ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido a flexibilizar el régimen con el fin de “dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que, aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros.”.

La sentencia de 21 de junio de 2013, nº 292/2013, rec. 858/2012, de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25 determina que se debe seguir en casos semejantes el siguiente criterio adaptado a las especiales características del asunto debatido en el presente recurso de apelación: “Por otro lado la ley no exige forma fehaciente alguna para la citación de los propietarios a la junta correspondiente. Por ello en ocasiones surge el problema de la necesidad de probar la recepción de la citación. La respuesta a este problema no tiene una solución única, sino que depende de las circunstancias concretas y de la forma como se ha llevado a cabo la citación. En todo caso será admisible para acreditar la citación cualquier medio de prueba de los admitidos en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga de la prueba de la citación corresponde a la comunidad de propietarios, lo que implica la necesidad de que por los órganos de gobierno de la misma se adopten las medidas suficientes para poder probar la citación. En tal sentido podría considerarse válida la prueba mediante la certificación del administrador, siempre que la misma no resulte contradicha por otros medios de prueba que se hayan practicado en las actuaciones.”.

Considera acreditado que la demandada acudió a la junta del 28 de septiembre de 2016, por lo que pudo saber que las obras se iban a realizar y debía pagar una derrama. También pudo salvar su voto para impugnar y no lo hizo, por lo que el acuerdo es válido y eficaz. En las sucesivas juntas se aprueban las obras y derramas, y la propietaria no impugnó tales acuerdos, limitándose a oponerse a la reclamación de la comunidad alegando que no fue convocada, entendiendo el Tribunal que “tratándose de una Comunidad pequeña, y sabiendo la demandada por anteriores reuniones que se pretendía cambiar el ascensor y eliminar barreras arquitectónicas, bien pudo conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados.”»

Añade:

«La demandada no ha impugnado estas Actas ni los acuerdos recogidos en las mismas, se ha limitado a oponerse a la reclamación de la Comunidad. Cuando se reclaman deudas liquidadas en juntas la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir. La Comunidad no está obligada a esperar que transcurra el plazo legal de impugnación para acuerdos para instar su cumplimento en vía judicial. Ni siquiera está obligada a esperar el resultado de un eventual procedimiento iniciado para solicitar el pago de la deuda, pues lo que pretende el legislador, ex art. 9 LPH y concordantes es evitar que sucesivas impugnaciones de los acuerdos puedan llegar a paralizar la vida comunitaria.

Cuando lo que se discute no es un mero error de cálculo numérico sino los propios conceptos y la correspondiente cuota, el apelante no podrá oponerse válidamente a la reclamación de una deuda vencida, líquida y exigible, pues lo contrario supondría tanto como pretender lograr por una vía indirecta la modificación de aquel acuerdo, posibilidad que en muchas ocasiones ya ha quedado precluida al haber caducado por el paso del tiempo el ejercicio de la acción impugnatoria.

Para oponerse a los acuerdos sobre la ejecución de las obras y pago de las derramas y liquidación de cuentas la Sra. Leocadia pudo impugnar directamente el acuerdo o reconvenir al contestar a la demanda. Como no ha ejercitado las formulas mencionadas debe pagar la deuda, procede confirmar la sentencia de instancia.»

Por todo ello, el recurso no prospera, confirmándose la sentencia del juzgado de primera instancia.

Podemos concluir que:

Las convocatorias han de realizarse según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero existe una flexibilización de los requisitos en determinadas circunstancias, y en este caso, la demandada tuvo posibilidad de conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados, pese a que las convocatorias se hicieron a través de colocación en el portal.
No pueden atacarse los acuerdos por vía de oposición a la demanda de reclamación de cuotas con base en defectos de las convocatorias cuando no se hayan impugnado los acuerdos adoptados en los plazos legalmente establecidos, porque entonces cualquier irregularidad habrá sido sanada por el transcurso del tiempo y los acuerdos serán firmes.

27 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Estatutos y alteración de elementos comunes

Una de las materias que más conflictos genera en las Comunidades de Propietarios es la relativa a la modificación de elementos comunes. [Ya nos hemos referido a ello anteriormente en este blog: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2012/11/alteracion-de-elementos-comunes.html].

Como es sabido, tal modificación o alteración sólo es posible por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, o cuando está prevista en los Estatutos de la Comunidad. Si ésto ya es complejo, la dificultad aún es mayor cuando la modificación del elemento común se produce para atribuir a un comunero el uso exclusivo del mismo.

Es el supuesto resuelto por el Tribunal Supremoen su Sentencia nº 573/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 2 de octubre de 2013, Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Se trataba de un supuesto en el que un comunero, amparándose en los Estatutos de la Comunidad, solicita autorización a la Comunidad para cerrar un pasillo común para su uso exclusivo con motivo de la unión material de dos viviendas de su propiedad. La Comunidad autoriza el cerramiento y un copropietario impugna el acuerdo, llegando hasta el Tribunal Supremo.

«Lo que plantea el recurso de casación es si en una vivienda sujeta al régimen de la propiedad horizontal un copropietario puede hacer un cerramiento en un pasillo que tiene la consideración de elemento común, con acuerdo aprobado por mayoría en la junta de propietarios. Tanto la sentencia de 1ª Instancia como la de apelación estimaron que ello era posible. Dice la sentencia de la Audiencia lo siguiente: “Que el pasillo es elemento comúnno ofrece discusión, y así se admite por las partes, ahora bien en determinados supuestos se permite esa alteración de los elementos comunes, bien porque se apruebe por acuerdo unánime de la Comunidad, o bien cuando los Estatutos por los que se rige la Comunidad permitan expresamente al propietario la facultad de agrupar o unir materialmente dos viviendas sin necesidad de autorización, que comprende también la de incorporar a la vivienda resultante el rellano distribuidor de planta, siempre y cuando esté independizado de la circulación del edificio y, por tanto, tal espacio solo sea utilizable por las viviendas que se agrupen o se comuniquen físicamente. Supuesto que es el contemplado en autos, pues en el apartado D de los Estatutos se permite, sin que se requiera para que se dé el presupuesto de la norma, la agrupación jurídica de las dos viviendas para ejercitar el derecho de uso exclusivo sobre el rellano.

El apartado D de la norma Estatutaria no se opone a la letra L define las terrazas descubiertas y la prohibición de realizar obras o cerramientos o techado de las mismas, ni a la F que recoge la prohibición de modificación exterior de las viviendas. Son supuestos distintos al de autos, ya que la modificación no afecta a las terrazas, a la configuración externa de la vivienda, ni a la seguridad del edifico o estética del mismo”.»

El recurrenteen casación se apoyaba en la sentencia del Supremo de 7 de julio de 2010, que se remite a su vez a las sentencias de 8 de septiembre de 1993 y 28 de enero de 1994, en las que se sienta el principio de la no admisibilidad de la autorización “ex ante” contenida en los estatutos de la comunidad. A su entender, “el artículo 7 contiene una norma de carácter imperativo que ha de prevalecer sobre los posibles acuerdos recogidos en los estatutos de la Comunidad”,y “el pasillo sobre el que se ha colocado el cerramiento tiene el carácter de elemento común y que dicho cerramiento ni siquiera estaría amparado por los estatutos de la comunidad, que solo permiten el uso exclusivo de determinados elementos comunes, pero no la alteración de los mismos”,que es lo que sucedía en el caso.

El Supremo desestima el recursocon el siguiente razonamiento:

«La Sentencia de la Sala de 7 de julio de 2010, que cita la de 16 de mayo de 2013, estableció para supuesto en que los estatutos permitían cubrir las terrazas, alterando la fachada del edificio, que es un principio básico del régimen de la propiedad Horizontal instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal,lo siguiente: “Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones”.

Ahora bien, tal doctrina se atempera en determinadas ocasiones,especialmente cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (SSTS 15 de octubre de 2009; 30 de diciembre 2010).

No se trata, por tanto, de una doctrina que impide en absoluto que los estatutos incluyan otras reglas modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013), aunque afecte a un elemento común pues ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario, como es el caso, llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, situación que es aceptada por la doctrina y la jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento, sitas en elementos comunes (STS de 20-06-2011: no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos. STS de 10-10-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes si está previsto en el título. STS de 28-06-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes, previsto en el título o estatutos. STS de 25-04-2013: recoge que el dueño del local puede instalar la chimenea, prevista en el título constitutivo), como recuerda la sentencia de 16 de mayo de 2013, en un supuesto parecido al que ahora es objeto del recurso, de cierre de pasillos, cuando, como aquí sucede, este cierre en la última planta está debidamente autorizada en los estatutos comunitarios y no infringe norma alguna de “ius cogens”, pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa, no afecta a su estructura ni su estabilidad, ni mucho menos implica una situación de riesgo para caso de incendios o similar situación de urgencia que pudiera surgir.»

En conclusión, ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario a llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, lo que aplicado al caso concreto conduce a la desestimación del recurso de casación.

En todo caso, convieneconsultar siempre a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal o a un Administrador de Fincas profesional.

9 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 8 comentarios

El Subsuelo y el Vuelo son… elementos comunes

Nuevamente nos referimos a la alteración de elementos comunesen las comunidades de propietarios.

Se trata de una cuestión muy conflictiva, que genera muchos enfrentamientos entre vecinos, y es motivo de tratamiento en numerosas juntas de propietarios.

En este caso, el Tribunal Supremo resuelve un pleito en el que se analizaba la legalidad de unas obras en una comunidad en régimen de propiedad horizontal tumbada. La especialidad e importancia de la sentencia deriva de que, a priori, parecería que la zona ajardinada de un chalet que forma parte de un complejo inmobiliario es un elemento privativo.

Sin embargo, la conclusión del Supremo es que tanto el subsuelo como el vuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada son elementos comunes. Por tanto, el propietario únicamente adquiere lo que se halla en su título de adquisición, de forma que para llevar a cabo cualquier obra que afecte a elementos comunes (subsuelo o vuelo), es necesaria la autorización de la comunidad.

Los HECHOSeran: los demandantes ejercitaron acción contra sus vecinos en chalet colindante para que se declarara que las obras ejecutadas por estos últimos en el jardín y planta sótano de la vivienda de su propiedad eran ilegales por vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, y solicitando la condena a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano a su estado originario.

El Juzgado de 1ª Instanciaestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2ª, de Albacete, en sentencia de 18 abril 2011, estimó el recurso de apelación por entender que «el patio no es común sino privativo (y no solamente “de uso” privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos (art 2), acompañados con la contestación a la demanda y a los que se remiten los títulos de propiedad de sendas partes litigantes (donde consta su conocimiento por los mismos), y así se desprende también de la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, donde se advierte claramente cómo éste es parte de la vivienda y no dispone del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad, esto es, no da provecho, utilidad o servicio a nadie más que al propietario de cada vivienda, por lo que es privado o privativo, al margen de las limitaciones dominicales que puede tener todo inmueble, incluidos los que no se integran en propiedades horizontales, derivadas de las normas urbanísticas, de seguridad, higiene o similares, o incluso comunitarias (a que se refiere el art 7 LPH), en especial, la prohibición de que pueda realizarse en el indicado patio obras que alteren la configuración exterior. De ahí que, en contra de lo solicitado por los demandantes, los demandados puedan realizar en dicho patio las obras que consideren oportunas, salvo que afecten a la configuración exterior.»

Y «declara queno hay alteración de la configuración exterior, que no hay alteración de la seguridad, (lo cual ni se discute) ni de los elementos comunes, ni tiene trascendencia la posible alteración de las vistas (no hay servidumbre alguna);»y «afirma que el suelo del patio no es un elemento común.»

Por tanto, la Audiencia Provincialentendió que todas las obras se habían ejecutado sobre elementos privativos y no precisaban la autorización de la Comunidad.

Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil, Sentencia nº 644/2013 de 18 de octubre de 2013, recurso nº 1506/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrador Xavier O’Callaghan Muñoz, casa y anula la sentencia de la Audiencia, acogiendo la consideración de los recurrentes de que «las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda los demandados han afectado a elementos comunes, y sin autorización de la Comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la planta sótano al estado originario. Obras ejecutadas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros.»

Y ello «por la razón básica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.»

El FUNDAMENTOse encontraba en los propios Estatutos:

«El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanizacióndice:

Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una.

Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo.

Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo cual ha sido expuesto en este mismo sentido por la sentencia de 5 julio 2010 que plantea el caso de una acción declarativa de propiedad interpuesta en demanda reconvencional en que se pretendía la declaración de que el suelo, el subsuelo y el suelo eran propiedad del demandante reconvencional (no se interesaba en estos términos, sino con referencia a una construcción un tanto arbitraria) y se desestimó en ambas instancias y por dicha sentencia. Esta se refiere, en primer lugar a lo que adquirió en su día, por escritura pública y dice:

Lo que adquiere que no es más que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a cada propietario

Y más adelante, añade, refiriéndose al suelo y al vuelo:

La construcción de nuevas plantas y cualquier modificación en la fabrica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.»

Por consiguiente, estima el recurso, casando la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmando la del Juzgado de 1ª instancia que había estimado la demanda.

Se confirma una vez más que lo prudente antes de realizar obras es solicitar autorización a la comunidad. En todo caso, es siempre recomendable consultar a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal, o a un Administrador de Fincas.

Fabio Balbuena

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