Fabio Balbuena

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23 junio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Certificación Energética de Edificios: una obligación con ventajas


LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS: UNA OBLIGACIÓN CON VENTAJAS
Recientemente se ha publicado en el B.O.E. el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes, donde a partir del 1 de Junio todos los que nos encontremos en la situación de vender o alquilar una propiedad tendremos la obligatoriedad de obtener un certificado de eficiencia energética del inmueble.
¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE?
El certificado de eficiencia energética es un documento que mide cómo de eficaz es un edificio en cuanto al gasto energético y las emisiones de CO2.
Con la emisión del certificado se persiguen dos grandes objetivos:
1.- De un lado, reducir del consumo energético.
2.- De otro, aumentar la información del comprador o arrendatario en torno a su vivienda, por ejemplo:
COMPRADOR.- Si necesitas comprar o alquilar un local o vivienda y estas dudando entre dos de precio similar, la eficiencia energética te ayudará a decidirte, ya que sabrás que en el mejor calificado el consumo de energia es menor y por tanto la factura mensual tambien.
VENDEDOR.- Podrás saber si el inmueble que vendes o alquilas es energéticamente competitivo respecto de otras ofertas, y con el asesoramiento adecuado podrás mejorar tu calificación con poca inversión.
Mediante la certificación energética, el ciudadano sabrá qué medidas concretas puede adoptar para mejorar la calificación energética de su vivienda, ganando así en comodidad, sostenibilidad ambiental, ahorro económico y, por supuesto, valor del inmueble, pues no hay duda de que en el futuro el valor de las viviendas será directamente proporcional a su grado de sostenibilidad energética.
¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE TENERLO?
El promotor o propietario será el que encargue la realización del certificado para una vivienda, que podrá ser único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de uno de los apartamentos que lo integran desee obtener uno diferente, al entender que su calificación energética es mejor que la del resto de la comunidad, puede hacerlo sin ningún tipo de problemas.
¿QUIÉN LO HACE?
El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Serán elegidos libremente por la propiedad del inmueble a certificar.
¿Y SI NO LO PASO?
No se trata de una prueba objetiva similar a la ITV de los vehículos. Es un análisis del inmueble y éste, en función de sus características, obtendrá una calificación mejor o peor, que pese a proponer una serie de mejoras, ninguna de ellas será obligatoria, es decir, NO LE OBLIGARÁ A HACER OBRAS. Eso sí, es obligatorio contar con el certificado aunque la calificación obtenida sea baja.
¿CUÁNDO HAY QUE HACERLO?
A partir del 1 de junio de 2013, cada vivienda o edificio que sea sometido a venta o alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética.
¿HAY QUE REGISTRARLO?
Sí. El certificado será presentado para su Registro, por parte del propietario, en la Agencia Valenciana para la Energia (AVEN), y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones.
¿QUÉ DURACIÓN TIENE?
Tendrá una validez máxima de 10 años, aunque puede ser actualizado voluntariamente si así lo desea el ciudadano porque se hayan producido variaciones sustanciales en las características del edificio.
Si tiene alguna pregunta que no haya sido respondida, puede dirigirse a enerso2013@gmail.com, donde amablemente y sin compromiso le ayudaremos con las dudas sobre el certificado de calificación energética.
©2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Agencia Valenciana para la Energía, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Certificación Energética, Edificios, Venta, Viviendas

26 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamientos Urbanos: reparaciones necesarias

Arrendamientos Urbanos
Reparaciones necesarias
En materia de arrendamientos urbanos son frecuentes los conflictos entre arrendador y arrendatario derivados de la interpretación de las obligaciones contractuales de uno y otro.
Uno de los aspectos de mayor tensión es el relativo a las reparaciones necesarias a realizar en la vivienda o local arrendador.
¿Qué son reparaciones necesarias?
El concepto de reparaciones necesarias no aparece en la LAU ni en el C.C., pero tanto doctrinal como jurisprudencialmente se han considerado como necesarias las reparaciones indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso, y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio (Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación (Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80).
En efecto, el Código Civil establece en su artículo 1.554.2º como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa (art. 1.554. 3º C.C). También el artículo 107 de la LAU de 1.964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.
El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).
En sintonía con tal criterio, reparaciones necesarias son:
–las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961)
– las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951)
–las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951)
– las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951)
–las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970)
–las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992)
–las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas … etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)
–las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980)
–las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979)
–las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980)
¿”Reparación necesaria” o “Mejora”?
La distinción no siempre es clara. Como se ha indicado, “reparaciones necesarias” son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. Por tanto, se trata de aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.
Dado que es obligación del arrendador llevar a cabo las reparaciones necesarias, pero no las obras de mejora, el conflicto surgirá entre arrendador y arrendatario cuando exista discrepancia en la calificación de la obra como necesaria o de mejora.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 4 de septiembre de 2012, analiza la cuestión relativa a la instalación de un ascensor, en base a la anterior fundamentación jurídica, confirmando la sentencia de instancia que consideró que no se trata de una reparación necesaria sino de unaobra de “mejora” del art. 112 de la LAU 1964. Por consiguiente, entiende la AP de Barcelona que la instalación de un ascensor nopuedeser consideradacomo obra necesaria, sino que se trata de una mejora, que el arrendador no está obligado a realizar. 
 
La casuística es numerosa, y habrá que estar al caso concreto, con el adecuado asesoramiento de su Abogado o Administrador de Fincas.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Asesoramiento, Código Civil, Conflicto, Contratos, Doctrina, Jurisprudencia, LAU, Mejoras, Obras, Reparaciones, Vivienda

7 febrero, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Novedades en Juicios de Desahucio por falta de pago

La última reforma procesal conllevará una mayor agilización de los procesos desahucio por falta de pago del alquiler, con el fin de obtener rápidamente la posesión del bien arrendado.
Una vez presentada la demanda, el Secretario Judicial requerirá al arrendatario (inquilino) para que en diez días abandone el inmueble -y si también se reclamaba el pago de la deuda, pague en el mismo plazo o formule oposición (diga las razones por las que según él no adeuda la cantidad reclamada)-.
Si el demandado se va en el plazo de diez días, finaliza el proceso, tomando posesión del bien el demandante (arrendador).
En el caso de que el arrendatario no se vaya, se pasará directamente al “lanzamiento” en la fecha prevista (que ya habrá sido señalada en la notificación hecha al demandado para que se vaya voluntariamente). Se producirá así el desalojo forzado a través del Juzgado y entrega de posesión del bien al arrendador.
Otra novedad importante es que cuando no se pueda requerir personalmente al arrendatario deudor, se le podrá citar a través del tablón de anuncios del Juzgado. Se acaba así con la práctica habitual de los deudores de eludir los actos de comunicación para “no darse por enterados” y retrasar el desahucio.
Caben muchos más supuestos, pero en lo fundamental, con esta reforma se trata de conseguir que el demandado (inquilino deudor) se vaya voluntariamente en el plazo de diez días desde el requerimiento.
Lógicamente, esta reforma necesita ir acompañada de una reducción en los plazos de admisión de la demanda y requerimiento al demandado, pues de lo contrario seguirá costando varios meses obtener la recuperación de la posesión del bien.

Publicado en: Alquiler, Desahucio, Deudas, Juicio, Viviendas

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