Fabio Balbuena

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18 agosto, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El derecho a descansar

El mes de agosto es el mes de vacaciones por antonomasia. Mayoritariamente, es el mes elegido para viajar, ir a conciertos y espectáculos nocturnos, y por supuesto, disfrutar del mar y la playa, la montaña, el buen tiempo… 
Pero este merecido descanso puede convertirse en una tortura si vives en una urbanización muy concurrida y festiva.
Los Administradores de Fincas estamos habituados a los enfrentamientos internos que se generan por el choque de dos posturas contrapuestas: el descanso y la diversión. 
Por un lado, están las personas a las que les gusta descansar. Aprovechan el verano y las vacaciones para disfrutar de un sueño plácido, levantarse tarde, y especialmente, de la siesta. Además están las personas que «necesitan» descansar adecuadamente por motivos de edad o salud. 
Por otro lado, nos encontramos con las personas a las que les encanta la diversión, salir por la noche, acostarse tarde, y participar en fiestas, bailes, juegos, etc. Y es frecuente que en las urbanizaciones se celebren «fiestas de verano», aprovechando que se junta el buen tiempo con las vacaciones. 
Pues bien, cuando en una urbanización coinciden personas de ambos lados, el conflicto está servido. 
Como casi siempre, la solución pasa por el sentido común, y el respeto hacia los demás (no hagas a otro lo que no quieras para ti). Pero a falta de uno y otro, para solucionar esta polémica es fundamental que la comunidad establezca unas normas de régimen interior, en las que se definan horarios y límites a los comportamientos festivos, para que sean respetuosos con el derecho a descansar. Y ello porque debe prevalecer el descanso frente a la diversión, pues ésta puede encontrarse tanto dentro como fuera de la urbanización, mientras que el descanso tan sólo puede encontrarse en casa. 
En definitiva, se trata de que no sea cierta la frase de Elbert Hubbard que decía «nadie necesita más unas vacaciones que el que acaba de tenerlas». 
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Administradores de Fincas, Conflicto, Derecho, Descanso, Diversión, Fiestas, Normas de régimen interior, Respeto, Sentido común, Urbanizaciones, Vacaciones, Verano

26 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamientos Urbanos: reparaciones necesarias

Arrendamientos Urbanos
Reparaciones necesarias
En materia de arrendamientos urbanos son frecuentes los conflictos entre arrendador y arrendatario derivados de la interpretación de las obligaciones contractuales de uno y otro.
Uno de los aspectos de mayor tensión es el relativo a las reparaciones necesarias a realizar en la vivienda o local arrendador.
¿Qué son reparaciones necesarias?
El concepto de reparaciones necesarias no aparece en la LAU ni en el C.C., pero tanto doctrinal como jurisprudencialmente se han considerado como necesarias las reparaciones indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso, y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio (Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación (Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80).
En efecto, el Código Civil establece en su artículo 1.554.2º como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa (art. 1.554. 3º C.C). También el artículo 107 de la LAU de 1.964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.
El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).
En sintonía con tal criterio, reparaciones necesarias son:
–las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961)
– las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951)
–las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951)
– las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951)
–las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970)
–las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992)
–las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas … etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)
–las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980)
–las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979)
–las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980)
¿”Reparación necesaria” o “Mejora”?
La distinción no siempre es clara. Como se ha indicado, “reparaciones necesarias” son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. Por tanto, se trata de aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.
Dado que es obligación del arrendador llevar a cabo las reparaciones necesarias, pero no las obras de mejora, el conflicto surgirá entre arrendador y arrendatario cuando exista discrepancia en la calificación de la obra como necesaria o de mejora.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 4 de septiembre de 2012, analiza la cuestión relativa a la instalación de un ascensor, en base a la anterior fundamentación jurídica, confirmando la sentencia de instancia que consideró que no se trata de una reparación necesaria sino de unaobra de «mejora» del art. 112 de la LAU 1964. Por consiguiente, entiende la AP de Barcelona que la instalación de un ascensor nopuedeser consideradacomo obra necesaria, sino que se trata de una mejora, que el arrendador no está obligado a realizar. 
 
La casuística es numerosa, y habrá que estar al caso concreto, con el adecuado asesoramiento de su Abogado o Administrador de Fincas.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Asesoramiento, Código Civil, Conflicto, Contratos, Doctrina, Jurisprudencia, LAU, Mejoras, Obras, Reparaciones, Vivienda

16 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena 3 comentarios

Alteración de elementos comunes

Una de las causas de mayor conflicto en las Comunidades de Propietarios es la alteración de elementos comunes.
El artículo 396 del Código Civil contempla los elementos comunes de una edificación, y el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que no están permitidas las alteraciones de tales elementos comunes por parte de ningún propietario sin autorización de la Junta de Propietarios, autorización que debe concederse por unanimidad, de conformidad con el artículo 12 de la misma ley.
Pues bien, lo cierto es que con mucha frecuencia se llevan a cabo obras o modificaciones en viviendas que afectan a los elementos comunes, produciéndose una alteración de tales elementos, con el consiguiente conflicto comunitario si no se ha obtenido previamente la preceptiva autorización.
Cuando las obras no están finalizadas, y por tanto la alteración no se ha consumado, todavía es posible alcanzar un acuerdo y revertir la situación de conflicto, pero si las obras o alteraciones ya se han consolidado, el procedimiento judicial será prácticamente inevitable.
Un ejemplo lo tenemos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 5ª), núm. 308/2012 de 11 septiembre, que resuelve el conflicto por una alteración de elementos comunes consistente colocación de una cerradura en la puerta de acceso al sótano.
El Tribunal considera que, aunque la puerta da acceso a plazas de garaje y trasteros privativos, en el sótano se encuentra también el cuarto de bombas comunitario, y por tanto no se puede impedir el acceso a todos los propietarios, pues dicho cuarto de bombas tiene la condición de elemento común. Estima además que es irrelevante que la cerradura haya sido colocada por la Comunidad o con su anuencia.
En consecuencia, condena a la Comunidad a la reposición de los elementos comunes alterados.
Como se puede observar, una simple cerradura puede ser motivo de un proceso judicial, y su colocación o cambio supone una alteración de elementos comunes.
Por eso es recomendable estudiar bien las actuaciones a llevar a cabo que afecten a los elementos comunes de la Comunidad, tanto si la actuación va a ser realizada por un vecino (obras, reformas o instalaciones en su vivienda) como si lo va a ser por la Comunidad, pues de esta manera se evitarán enfrentamientos y conflictos mayores.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Acuerdos, Alteración de elementos comunes, Autorización, Comunidades de Propietarios, Conflicto, Junta de Propietarios, Obras, Unanimidad, Vecinos

26 julio, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Ley de Mediación

La reciente Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles (B.O.E. de 7 de julio de 2012), recoge la regulación de la mediación, circunscrita al ámbito de competencias del Estado en materia de legislación mercantil, procesal y civil.
Se incorpora así al Derecho español la Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2008, sobre ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles.
La mediación es un instrumento complementario de la Administración de Justicia, entendido como una alternativa al proceso judicial o a la vía arbitral. Por eso, se pretende potenciar la mediación para reducir la carga de trabajo de los Tribunales de Justicia, pues éstos sólo intervendrán en aquellos casos en que las partes enfrentadas no hayan sido capaces de poner fin, desde el acuerdo, a la situación de controversia.
Es un proceso voluntario y libremente decidido por las partes, basado en la flexibilidad y en el respeto a la autonomía de la voluntadde las partes.
La mediación se lleva a cabo por un profesional neutral que trata de facilitar la resolución del conflicto por las propias partes, de una forma equitativa, permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes y conservando el control sobre el final del conflicto. Este profesional es el “mediador”, pieza esencial de este mecanismo de solución de conflictos alternativo a la solución judicial. El mediador es quien ayuda a encontrar una solución dialogada y voluntariamente aceptada por las partes. Debe tener una formación general que le permita desempeñar esa tarea y ofrecer garantía inequívoca a las partes por la responsabilidad civil en que pudiese incurrir.
En principio el procedimiento de mediación será de fácil tramitación, poco costoso y de corta duración en el tiempo.
Entra en vigor el 27 de julio de 2012, a los veinte días de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Publicado en: Abogados, Acuerdo, Civil, Conflicto, Justicia, Mediación, Mediador, Mercantil, Tribunales

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