Fabio Balbuena

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10 julio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Precario y cuotas de comunidad

En el anterior post nos hemos referido a la obligación de pagar las cuotas de comunidad de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio(enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2014/06/separacion-o-divorcio-y-cuotas-de.html).


Partimos de la premisa indiscutible de que la obligación de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios de la que forma parte la vivienda corresponde al propietario de la vivienda.
Así es, ya que el pago de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a quien tenga la titularidad del piso o local. A ello se añade que es el propietario del piso y no el usuario del mismo quien disfruta del derecho de acudir a las Juntas de Propietarios y votar, de conformidad con el art. 15 LPH.
Y en caso de impago de las cuotas en relación con tales obligaciones, la comunidad solo puede reclamar judicialmente el pago, a través del proceso monitorio, contra el propietario.
Una situación especial la constituye el supuesto de atribución del uso de la vivienda familiar en un proceso de divorcio a la esposa e hijo/s del matrimonio, cuando la vivienda no era propiedad de ninguno de los cónyuges, sino de los padres de uno de ellos. Por ejemplo, la vivienda titularidad de la madre del esposo se atribuye a la esposa e hija.
Pues bien, en estos casos, la situación jurídica que se genera tiene la consideración de precario. Podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2ª, nº 15/2011, de 14 de enero, Ponente: Florentino Gregorio Ruiz Yamuza, que considera que la atribución del uso de la vivienda familiar a los niños y la exnuera que ostenta su guarda y custodia no hace desaparecer la situación de precario sobre la vivienda que fue cedida por los padres del ex marido:
«… En palabras del Tribunal Supremo » … La atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda . » …»
En estos casos, la obligación de pago de las cuotas comunitarias continúa siendo del propietario de la vivienda.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, nº 762/2007, de fecha 28 de septiembre, Ponente: Lourdes Ruiz De Gordejuela-López, considera que el precarista (usuario de la vivienda) no tiene obligación de pagar las cuotas comunitarias al no ser el propietario, y cita a su vez la Sentencia de 26 de octubre de 2004 de la Audiencia Provincial de Madrid,  Sección 21ª, (recurso número 982/2002), que examinando un caso similar señaló que «La atribución del uso de la vivienda familiar en el proceso matrimonial no conlleva, de por sí, la obligación de la usuaria de pagar los gastos de la comunidad de la casa. La propietaria de la vivienda continúa siendo la obligada al pago, sin perjuicio, claro está, de la acción que le corresponda para recobrar la posesión de esa vivienda».
Por tanto, en los casos en que el cónyuge no propietario que tenga atribuido el uso de la vivienda no pague las cuotas de la comunidad, es muy importante conocer esta información para saber a quién hay que reclamar, con independencia de lo que diga la sentencia de separación o divorcio.
© 2014 Fabio Balbuena

Publicado en: Comunidad de Propietarios, Cónyuge, Cuotas de comunidad, Divorcio, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Precario, Propietario, Separación, Vivienda

4 junio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El plazo de las convocatorias de las juntas

En el AAFFmeet también vimos el tema del plazo de las convocatorias de las juntas, que en la práctica genera muchos problemas.

Lo primero que hay que tener en cuenta es el plazo para realizarlas: seis días de antelación para las ordinarias, y el suficiente para que todos los propietarios estén enterados en las extraordinarias.
Sentado lo anterior, ¿cómo se cuenta este plazo?
Planteamos un caso práctico, en el que se recibe por los propietarios una convocatoria de junta ordinaria el día 20 de mayo, para celebrarse el día 26. La pregunta es: ¿es válida la convocatoria?
La mayoría de compañeros entendía que sí, puesto que del día 20 al día 26 van seis días, contando ambos. Sin embargo, en el cómputo del plazo no se incluyen ni el día que se convoca ni el día de la junta. Así se establece en la STS de 26 de abril de 2000:
«Que nos encontramos en presencia de un plazo señalado por días resulta indudable, porque el art. 15 habla de “seis días de antelación”. Por otra parte, el art. 5.1 del Código Civil da regla especial para el señalamiento de plazos fijados por meses o años en que el cómputo precisamente es de fecha a fecha. Por consiguiente, no tratándose de un plazo de meses o años debe computarse así, el día de la citación debe quedar excluido del cómputo y contarse los seis días por tanto a partir del día siguiente a la recepción de la citación, aviso, carta certificada, etc.
Aplicando tal regla legal ocurre que la citación se recibe en el domicilio el 20 de marzo de 1992, por consiguiente tal día no entra en el cómputo que comienza el siguiente, día 21 y alcanza seis días, a la celebración de la Junta y no se produce con “seis días de antelación”, porque para ello sería preciso que la Junta se hubiera celebrado el día 27 de marzo de 1992.»
Y es que el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal fija un plazo mínimo de seis días, y como dice Carlos Gallego, “el cumplimiento de ese requisito adquiere tal relevancia que su infracción determina la nulidad de la junta”.
Por tanto, en principio la convocatoria es nula. Ahora bien, si no causa ningún perjuicio a los propietarios, es decir, todos se dan por válidamente avisados, la convocatoria se podría convalidar.
En el caso de las juntas extraordinarias el criterio es distinto, pues no hay plazo legal mínimo de antelación para la convocatoria: literalmente, “con la [antelación] que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”, sin que sea extensible a las juntas de carácter extraordinario el criterio de los días de antelación.
Un compañero planteó la cuestión del valor de un plazo estatutario superior al plazo legal, es decir, qué plazo prevalece en el caso de que los Estatutos prevean un plazo superior al legal. La respuesta a esta pregunta la encontramos en la STS de 17 de junio de 1993:
“El pacto estatutario, al contemplar un plazo superior, actúa, como máximo, revistiendo nota de simple facultad de posible utilización, pero no como norma de derecho necesario y de inexcusable cumplimiento, pues en el régimen de propiedad horizontal el principio de autonomía de la voluntad, con sus límites naturales, no opera con plenitud, sino acomodado y limitado por las disposiciones legales que gobiernan dicha propiedad especial”.
De forma que el plazo obligatorio sería el legal, quedando el estatutario como “simple facultad de posible utilización”. En mi opinión, si la comunidad ha decidido establecer un plazo concreto (siempre razonable, por ejemplo 15 días, pues no sería válido un plazo desproporcionado, por ejemplo seis meses de antelación), es éste el que se debería respetar, aunque en caso de no respetarse, como vemos por la sentencia citada, no supondría la nulidad de la convocatoria siempre que se cumpla el plazo mínimo legal obligatorio.  
A la vista de lo expuesto, se concluye una recomendación para evitar conflictos: lo prudente es realizar la convocatoria de las juntas ordinarias con un plazo de quince días, y las extraordinarias con un plazo mínimo de tres días. De esta manera minimizamos el riesgo de que algún vecino no reciba la convocatoria a tiempo, y nos genere un problema de posible nulidad de la junta.
@fabio_balbuena
fabiobalbuena.blogspot.com
               

Publicado en: Convocatoria, Junta Extraordinaria, Junta Ordinaria, Juntas de Propietarios, Plazo

18 abril, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Acuerdo… ¿Nulo o Anulable?

Como es sabido (ver post http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/02/la-impugnacion-de-acuerdos-de-las.html) los acuerdos de las juntas de propietarios son impugnablesen una serie de supuestos y dentro de unos plazos.
Y una cuestión especialmente relevante es la distinción entre nulidady anulabilidad. Así, la jurisprudencia establece que en materia de propiedad horizontal los acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad no son «nulos de pleno derecho», sino tan sólo «anulables»,y por tanto sometidos a un plazo de caducidad para su impugnación judicial.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, nº 104/2013, de 27 de febrero, aplica esta doctrina.
En una comunidad de propietarios se adopta un acuerdo en el año 2004por el que se decide no ejercer acciones judiciales contra unos propietarios que habían llevado a cabo un cerramiento de terrazas.
En el año 2007, sin haberse impugnado por los propietarios disidentes el acuerdo del año 2004, la junta de propietarios acuerda ejercitar acciones, presentándose la demanda judicial el 1 de octubre de 2008.
El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia estimó la demanda, condenando a los demandados a demoler los cerramientos y al pago de las costas. La sentencia fue confirmada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia.
Ahora el Tribunal Supremo ha casado la sentenciade la Audiencia, desestimando íntegramente la demanda, e imponiendo las costas de la primera instancia a la comunidad demandante.
Según la Sala, en materia de propiedad horizontal, los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado por mayoría pese a requerir la unanimidad,quedarán convalidadossi no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal que determina únicamente su anulabilidad, pero no su nulidad de pleno derecho. Por tanto, la acción ejercitada por la comunidad había caducadopor el transcurso de treinta días computados desde la adopción del acuerdo en que se autorizaba el cerramiento de las terrazas, es decir, por impugnarse la autorización de un cerramiento de terraza a los cinco años de haberse concedido en junta de propietarios.
Además, la comunidad demandante ha actuado contra sus propios actosy en contra dela buena fe, pues generó una razonable confianza en los comuneros para que pudieran cerrar las terrazas y, cuatro años después, acordó la presentación de la demanda; tan arbitrario cambio de opinión solo puede afectar a las modificaciones futuras, pero no a las consolidadas, por lo que no puede perjudicar a quien ya había cerrado su terraza.
El fundamento jurídicode la sentencia del TS es el siguiente:
Esta Sala viene declarando, entre otras, en la sentencia de 17-12-2009 que:
Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007, en su fundamento de derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:
«La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia SSTS de 24 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1993, 7 de junio de 1997 y 26 de junio de 1998 sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000, la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002, 25 de enero de 2005 y 30 de diciembre de 2005 explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (…). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada. Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos».
(arts. 15 a 18 de la LPH).
Establece la Jurisprudencia:
— sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990, 5 Mar. 1991, 4 Jun. y 30 Oct. 1992, 12 y 13 Abr. y 20 May. 1993, 17 Dic. 1994, 31 Ene., 30 May. y 30 Oct. 1995, 21 Nov. 1996, 29 y 30 Abr., 12 May., 15 Jul., 30 Sep. y 30 Nov. 1998, 4 Ene., 13 Jul., 1 Oct. y 16 Nov. 1999, 23 May., 25 Jul. y 25 Oct. 2000, 27 Feb., 16 y 24 Abr. y 7 May. 2001, y un largo etcétera.
Por todo ello,el TS desestima la petición de demolición de las obras de cerramientoefectuadas en los jardines-terrazas de los demandados.
En definitiva, una muestra más de ladificultad que entraña la propiedad horizontal, lo cual justifica la necesidad de un asesoramiento permanente de un Abogadoo un Administrador de Fincas Colegiado.
©2013Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Actos Propios, Acuerdos, Administrador de Fincas, Anulabilidad, Buena fe, Comunidades de Propietarios, Impugnación de Acuerdos, Juntas de Propietarios, Jurisprudencia, Nulidad de acuerdos

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