Fabio Balbuena

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10 julio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Precario y cuotas de comunidad

En el anterior post nos hemos referido a la obligación de pagar las cuotas de comunidad de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio(enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2014/06/separacion-o-divorcio-y-cuotas-de.html).


Partimos de la premisa indiscutible de que la obligación de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios de la que forma parte la vivienda corresponde al propietario de la vivienda.
Así es, ya que el pago de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a quien tenga la titularidad del piso o local. A ello se añade que es el propietario del piso y no el usuario del mismo quien disfruta del derecho de acudir a las Juntas de Propietarios y votar, de conformidad con el art. 15 LPH.
Y en caso de impago de las cuotas en relación con tales obligaciones, la comunidad solo puede reclamar judicialmente el pago, a través del proceso monitorio, contra el propietario.
Una situación especial la constituye el supuesto de atribución del uso de la vivienda familiar en un proceso de divorcio a la esposa e hijo/s del matrimonio, cuando la vivienda no era propiedad de ninguno de los cónyuges, sino de los padres de uno de ellos. Por ejemplo, la vivienda titularidad de la madre del esposo se atribuye a la esposa e hija.
Pues bien, en estos casos, la situación jurídica que se genera tiene la consideración de precario. Podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2ª, nº 15/2011, de 14 de enero, Ponente: Florentino Gregorio Ruiz Yamuza, que considera que la atribución del uso de la vivienda familiar a los niños y la exnuera que ostenta su guarda y custodia no hace desaparecer la situación de precario sobre la vivienda que fue cedida por los padres del ex marido:
«… En palabras del Tribunal Supremo » … La atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda . » …»
En estos casos, la obligación de pago de las cuotas comunitarias continúa siendo del propietario de la vivienda.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, nº 762/2007, de fecha 28 de septiembre, Ponente: Lourdes Ruiz De Gordejuela-López, considera que el precarista (usuario de la vivienda) no tiene obligación de pagar las cuotas comunitarias al no ser el propietario, y cita a su vez la Sentencia de 26 de octubre de 2004 de la Audiencia Provincial de Madrid,  Sección 21ª, (recurso número 982/2002), que examinando un caso similar señaló que «La atribución del uso de la vivienda familiar en el proceso matrimonial no conlleva, de por sí, la obligación de la usuaria de pagar los gastos de la comunidad de la casa. La propietaria de la vivienda continúa siendo la obligada al pago, sin perjuicio, claro está, de la acción que le corresponda para recobrar la posesión de esa vivienda».
Por tanto, en los casos en que el cónyuge no propietario que tenga atribuido el uso de la vivienda no pague las cuotas de la comunidad, es muy importante conocer esta información para saber a quién hay que reclamar, con independencia de lo que diga la sentencia de separación o divorcio.
© 2014 Fabio Balbuena

Publicado en: Comunidad de Propietarios, Cónyuge, Cuotas de comunidad, Divorcio, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Precario, Propietario, Separación, Vivienda

20 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Privación del derecho de voto a morosos: consignación de cuotas

Una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1999 para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios fue la privación del derecho de voto a aquellos propietarios que al inicio de la junta no se encontraran al corriente de pago. Para evitar la privación de este derecho, el deudor podía consignar judicial o notarialmente las cantidades adeudadas, cumpliendo los requisitos legales para ello.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de fecha 15 de julio de 2013 (nº 433/2013), Ponente Ilmo. Sr. Gómez Salcedo, analiza la cuestión, y recoge los requisitos para una válida consignación de cuotas adeudadas que permita evitar la privación del derecho de voto.
El supuesto era que una propietaria demandó a la comunidad solicitando la nulidad de una Junta y, con carácter subsidiario, la nulidad de ciertos acuerdos adoptados en la misma. La sentencia, confirmada por la Audiencia, desestimó la demanda por considerar que la propietaria no fue privada indebidamente de voto al no estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad, sin que tampoco esté facultada para impugnar los acuerdos, conforme a lo previsto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello porque niega valor a las consignaciones efectuadas por la demandante al no obedecer a un expediente judicial y por estar condicionadas al resultado del juicio, según resulta del anexo incorporado al acta de la Junta.
La propietaria recurrió la sentencia porque, a su juicio, infringe el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontaly la jurisprudencia relativa a tal precepto, pues entiende que se le privó indebidamente de voto porque realizó la consignación requerida en dicho precepto, de modo que la sentencia de instancia es en exceso restrictiva en lo que afecta a los requisitos de la consignación, y rechaza que deba entenderse condicional una consignación que esté pendiente de una resolución judicial.
Dice el Tribunal de Apelación:
“El apartado 2 del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que no tendrá derecho de voto el propietario que no se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas de la Comunidad o procedido a la consignación judicial o notarial de la cantidad adeudada. Por extensión, el apartado 2 del art. 18 de la misma Ley niega legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios al propietario que no esté al corriente de la deuda con la Comunidad o, al menos, consigne lo adeudado, salvo que la impugnación se refiera a acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, lo que es ajeno a los acuerdos de la Junta que se combate, celebrada el 27 de febrero de 2010.
En nuestro caso se trata de decidir si las consignaciones realizadas por la apelante los días 25 de abril de 2008, por importe de 1.392,76 euros, y 12 de febrero de 2010, por importe de 605,38 euros, determinan que la Sra. Irene estuviese al corriente del pago de los gastos de la Comunidad a la que pertenece.
A partir de lo sucedido, no es posible discrepar del criterio del Juez ‘a quo’. No cabe considerar que la deuda de la apelante con la comunidad y que determinó la privación de su derecho a votar en la Junta sea de todo punto inexistente, como llega a afirmar. Ningún vecino puede arrogarse la facultad de determinar unilateralmente la deuda que mantenga con la Comunidad a la que pertenece ni la forma o el momento en que puede efectuar el pago. Ante todo es un deber solidario de todo copropietario en régimen de propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», como así establece la letra e) del apartado 1 del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las consignaciones a las que nos referimos no produjeron el efecto del pago porque, como establece el art. 1.157 del Código Civil, el pago exige, en primer lugar, la entrega de la cosa o la realización de la prestación convenida de igual forma que lo hacen los demás propietarios de la Comunidad para dotar a ésta de la necesaria liquidez para poder afrontar sus gastos ordinarios o extraordinarios. En caso de discrepancia de un propietario sobre el importe adeudado, es legítimo que el disidente acuda al Juez para expresar su desacuerdo al respecto por modificación de coeficientes sin el necesario quórum o por cualquier otra razón, pero si, como ocurre en nuestro caso, ese propietario opta por sustituir el pago ordinario por la consignación judicial, debe garantizar que el importe consignado quede a disposición de la Comunidad acreedora, lo que no ocurre si evita anunciar la consignación a la Comunidad que debe recibirla y que, por desconocer su existencia, no puede disponer del dinero consignado.
Frente a lo que entiende la impugnante, no corresponde al propietario consignante establecer los presupuestos de su consignación. Entendemos con el Juez de instancia que la consignación judicial no puede estar sustraída a los requisitos que la rigen en los arts. 1.176 , 1.177 y 1.178 del Código Civil, entre otras razones porque una consignación oculta o desconocida para el acreedor ninguna utilidad puede tener como forma alternativa de pago. En la sentencia de esta Sección de 20 de enero de 2012 (recurso 45/2011 ) ya expusimos a este respecto:
«no cabe entender que la consignación que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontalsea distinta a la prevista en el artículo 1176 y ss del C. civil , en la medida que en todo caso para que la consignación pueda tener efectos liberatorios debe hacerse de forma incondicional»
De este modo, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2006 (recurso 4.373/1999), para que una consignación sea válida y eficaz deben ser exigibles los requisitos siguientes:
«a)Que preceda el ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo – artículo 1176 del Código Civil .
b)Que, en todo caso, sea la consignación previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación -artículo 1177, apartado primero.
Y c) que la consignación se ajuste, bajo pena de ineficacia, a las disposiciones que regulan el pago»
Los anteriores requisitos no se han dado en nuestro caso porque no existió ofrecimiento de pago a la Comunidad demandada ni se instó el correspondiente expediente judicial de consignación cantidad. Incluso por carta remitida a la Presidenta de la Comunidad la apelante expresó que esas consignaciones se realizaron de manera condicionada «a expensas de lo que se resuelva» en dos procedimientos judiciales instados previamente de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta ordinaria de 26 de enero de 2008 y en la Junta extraordinaria de 14 de noviembre de 2009.”
Acaba la Sala rechazando la alegación de falta de congruencia y motivación de la sentencia apelada.
En suma, se desestima el recurso, confirmando y aceptando la sentencia de instancia en todos sus extremos, con imposición de costas a la apelante.
Por tanto, vemos que para que un propietario con deudas pueda votar, es necesario que pague la deuda antes del inicio de la junta, o que previamente consigne las cuotas adeudadas cumpliendo los requisitos legales para ello. De lo contrario, no podrá evitar la privación de su derecho de voto.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Código Civil, Consignación, Derecho de voto, Deudas, Ley de Propiedad Horizontal, Nulidad de acuerdos, Nulidad de junta, Propietario, Sentencias, Votar

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