En las comunidades de propietarios, los acuerdos se adoptan por la junta de propietarios, órgano supremo, previa convocatoriaal efecto, que debe realizarse en la forma y plazos que marca la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando no se respeta la forma y/o plazos, ello es motivo de impugnación de la junta y acuerdos adoptados en la misma, por causa de nulidad.
La sentencia de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 21 de junio de 2013, analiza esta cuestión, en un supuesto en que se realizó una convocatoria de junta extraordinaria, utilizando el «buzoneo»como método exclusivo. La resolución judicial declaró la nulidad de la convocatoria y de los acuerdos adoptados:
¿Cómo ha de hacerse la convocatoria?
“El régimen de citación a las juntas de propietarios constituye uno de los aspectos formales de mayor importancia, y una de las principales fuentes de impugnación. Ello es debido a su especial trascendencia pues afecta directamente al ejercicio por parte de los propietarios de sus derechos dominicales, manifestados a través de la actuación del órgano supremo de la comunidad. En consecuencia, este es uno de los puntos que deben ser cumplidos con una mayor escrupulosidad por los convocantes de la junta, exigiendo el artículo 16.2 LPH que las mismas deberán practicarse en la forma prevista en el artículo 9 LPH en el que se establece un orden de citación que no puede ser alterado por voluntad de la comunidad, ni del presidente, ni del administrador, lo que supone que primero debe citarse en el domicilio que se haya designado, en su defecto en la vivienda y sólo de forma subsidiaria y ante la imposibilidad de citación por estas dos vías será posible la citación por medio de edictos publicados en el tablón de anuncios de la Comunidad. Hay que admitir una necesaria flexibilidad en las citaciones pues el texto vigente no impone como obligatoria la citación por escrito, tal como imperativamente establecía el antiguo artículo 15 en su segundo párrafo, sino que el artículo 16.2 se remite al contenido del artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal. A pesar de este silencio legal, hay que seguir considerando que la citación, con carácter general, deberá ser realizada por escrito dada la expresa remisión al régimen de notificaciones y citaciones del artículo 9, del que se deriva la forma escrita como medio adecuado de citación o notificación, pues de otra forma no se puede entender la remisión de la comunicación al domicilio designado, y a la vez la publicación en el tablón de la citación impone necesariamente una forma escrita para poder proceder a la misma, pudiéndose admitir, no obstante, que en determinadas ocasiones es posible la citación a junta de forma verbal, siempre que se cumplan los requisitos de fijación de la fecha, día y hora de cada una de la convocatorias y se comunique igualmente el orden del día, especialmente en juntas extraordinarias ante la propia premura en la convocatoria. (…)
Por otro lado la ley no exige forma fehaciente alguna para la citación de los propietarios a la junta correspondiente. Por ello en ocasiones surge el problema de la necesidad de probar la recepción de la citación. La respuesta a este problema no tiene una solución única, sino que depende de las circunstancias concretas y de la forma como se ha llevado a cabo la citación. En todo caso será admisible para acreditar la citación cualquier medio de prueba de los admitidos en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga de la prueba de la citación corresponde a la comunidad de propietarios, lo que implica la necesidad de que por los órganos de gobierno de la misma se adopten las medidas suficientes para poder probar la citación. En tal sentido podría considerarse válida la prueba mediante la certificación del administrador, siempre que la misma no resulte contradicha por otros medios de prueba que se hayan practicado en las actuaciones. (…)
¿Qué requisitos ha de cumplir?
“Con arreglo a la doctrina aplicable en esta clase de asuntos, compendiados en las SSAP de Madrid, secc. 13ª de 14-3-2011, num. 161/2011, rec. 391/2010; y de Murcia, sec. 5ª, 6-9-2012, num. 301/2012, rec. 277/2012: Los requisitos de la convocatoria están previstos en el artículo 16 LPH. Ello supone que la convocatoria a la junta de propietarios exige el cumplimiento de una serie de requisitos, de obligado cumplimiento, y sin los cuales la junta adolece de defectos formales que permiten su anulación. Todos los requisitos que exige la Ley no deben ser analizados desde la perspectiva de una extremada formalidad sino como auténticos mecanismos de garantía que van a permitir un doble juego beneficioso, tanto para la comunidad, de forma que si se ajusta la convocatoria de la junta a los mismos se evitan anulaciones de acuerdos, como para los propios propietarios, los cuales a través de dicho sistema de garantías se aseguran un correcto conocimiento de los temas a tratar y posibilita tanto la adecuada discusión en el seno de la junta como la plena conciencia del voto realizado y la posibilidad de impugnación. (…)”
En el caso de junta extraordinaria, ¿cuál es el plazo previo de citación?
“El primero de los requisitos es el relativo al plazo previo de citación, el cual tiene por finalidad el conocimiento de la convocatoria por parte de los propietarios con el tiempo suficiente para poder preparar la junta y examinar la documentación de la misma, así como para poder delegar su representación en otro propietario. Por tanto su importancia es enorme, y la ausencia del plazo puede motivar la impugnación de la junta. Dicho plazo es diferente según cada una de los tipos de junta. En el presente caso se impugna una junta extraordinaria, con relación a la cual el artículo 16.3 LPH señala que se hará con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La inexistencia de un concreto plazo de convocatoria, a diferencia de la junta ordinaria, está en directa relación con la propia naturaleza de la junta extraordinaria, pues esta suele responder a situaciones que implican una cierta urgencia para la comunidad y por ello su convocatoria no puede estar constreñida a plazos mínimos, dado que los mismos son incompatibles con la urgencia y la operatividad que se prevén para las juntas extraordinarias. (…)
¿Qué debe constar en la convocatoria?
En segundo lugar en cualquiera que sea el tipo de junta que se pretenda celebrar, la convocatoria deberá reunir una serie de puntos de obligado cumplimiento que determinan y conforman la estructura formal de la convocatoria. En tal sentido el artículo 16.2 LPH tras señalar quien debe realizar la convocatoria , determina que en la misma deberán constar “…la indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera, o en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho al voto si se dan los requisitos del artículo 15.2”. Son por tanto tres las exigencias que se derivan del texto legal: La existencia de un orden del día, citación para un día y hora concreto tanto en primera como en segunda convocatoria y relación de propietarios morosos. Normalmente la convocatoria se suele realizar por escrito, conteniéndose en el mismo texto el cumplimiento de todas estas menciones obligatorias.”
¿Es válido el buzoneo?
“De atribuir plenos efectos a esta citación por buzoneo, que no se dice que no se hiciera, quedaría al arbitrio de los órganos gestores de la Comunidad el cumplimiento e interpretación de un precepto de trascendente importancia para la defensa de los derechos de los propietarios, con la correlativa merma de la seguridad jurídica, susceptible de privarles de la tutela que precisamente se les pretende dar con el artículo 9.1.h). Este Tribunal no ignora el dispar posicionamiento de diversas Audiencias Provinciales en torno a la eficacia de la citación por medio del sistema de “buzoneo”, así mientras que las Secciones 20 (sentencia de 15 de octubre de 2007) y 25 (sentencia de 10 de diciembre de 2007), entre otras, de esta Audiencia Provincial de Madrid lo consideran un mecanismo válido, aunque siempre atendiendo a las circunstancias del caso, otras Audiencias Provinciales como las de Pontevedra (Sección 1ª), sentencia de 1 de diciembre de 2005, Zaragoza (Sección 5ª) 16 de febrero de 2006, Alicante (Sección 5ª) 7 de junio de 2007 y Málaga (Sección 7ª) 15 de diciembre de 2008 consideran nula la convocatoria realizada a través de este sistema; pero tampoco podemos desconocer que el artículo 9.1.h de la Ley de Propiedad Horizontal en el párrafo primero, para los mecanismos preferentes, el término “entrega”, que según el diccionario de la Real Academia de la Lengua significa “poner en manos o en poder de otro a alguien o algo”; que si se acude a tal método nunca podrá aplicarse subsidiariamente la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, ya que no permite conocer si el intento ha resultado o no eficaz; y en fin, que el Tribunal Supremo en la sentencia de 10 de julio de 2003, al resolver un supuesto con manifiestas analogías al presente, declaró que “sin embargo no es irrazonable, sino más bien todo lo contrario, exigir se asegure el acreditamiento de la efectividad de la citación cuando concurren circunstancias como las del caso en que había una situación conflictiva, se conocía la postura contraria del comunero al acuerdo que se pretendía tomar y la afectación al mismo, lo que unido al hecho de que dicho comunero solía asistir a las reuniones de la Comunidad, obviamente explica que no se estime formada la convicción probatoria necesaria acerca de la citación, pues como ya dijo la Sentencia de 30 de octubre de 1992 “el art. 15 invocado ha de ser aplicado en consonancia con su finalidad preventiva de todo fraude u ocultación en perjuicio de alguno o algunos copropietarios con motivo de la convocatoria de la respectiva Junta”. Doctrina que la AP Madrid, sec. 13ª, ha aplicado en las sentencias de 9 de junio de 2004, 19 de diciembre de 2007 y 14-3-2011, num. 161/2011, rec. 391/2010.”
No obstante, en atención a la existencia de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales respecto a la validez de la citación a Junta por medio de “buzoneo” y la inexistencia de jurisprudencia específica del Tribunal Supremo sobre la cuestión, la Sala no impone las costasa ninguna de las partes:
“En atención a la existencia de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales en torno a la válida citación a Junta a los propietarios por medio del sistema denominado de “buzoneo” y a la falta de una jurisprudencia específica del Tribunal Supremo sobre la cuestión, haremos uso de lo dispuesto en el inciso último del párrafo primero y del párrafo segundo del apartado 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a fin de no hacer imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia, como tampoco de las generadas por el recurso en aplicación del artículo 398-2 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil.”
Por tanto, si bien es cierto que existe jurisprudencia contradictoria respecto a la validez del buzoneo como forma de realización de convocatoria, siempre es recomendable hacerlo con escrupuloso respeto a las exigencias legales. De esta manera, se evitarán impugnaciones y nulidades por defectos formales.
© 2013 Fabio Balbuena