Fabio Balbuena

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5 febrero, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Administradores de Fincas y…¿presunción de inocencia?

Hace unos días tuvimos conocimiento de la detención de dos administradores de fincas de Oropesa que habían sido detenidos por la Guardia Civil por una presunta apropiación indebida, estimada en unos 90.000 euros (noticia aquí:http://www.todooropesa.com/noticias/oropesa/turismo/oropesa-del-mar/orpesa/la-guardia-civil-detiene-a-dos-personas-por-apropi-0).
 

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El Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón se aprestó a publicar una nota de prensa en la que destacaba que los dos administradores detenidos no eran administradores de fincas “colegiados”. (enlace aquí:https://dl.dropboxusercontent.com/u/45346130/comunicado%20de%20prensa.jpg).
A los pocos días, se publicaba una nueva nota de prensa en la que el Colegio de Castellón en la que se instaba a la población a contratar a un administrador de fincas que fuera colegiado, para evitar situaciones como las de los administradores de Oropesa (enlace aquí:
http://www.elperiodicomediterraneo.com/noticias/castellon/instan-ir-administrador-fincas-sea-colegiado_858486.html).
Ya con esta noticia se inició un debate en la red social Twitter sobre la colegiación, en el que básicamente se cuestionaba qué habría cambiado si los administradores de Oropesa hubieran sido colegiados.
Esencialmente, se trata de una cuestión de honestidad, y por tanto la colegiación no garantiza que no vayan a producirse situaciones de este tipo. De hecho, a los pocos días hemos conocido que una Administradora de Fincas “colegiada” perteneciente al Colegio de Valencia y Castellón se encuentra implicada en otro caso de presuntas apropiaciones indebidas por las que acumula seis denuncias (noticia aquí:http://www.lasprovincias.es/v/20140202/valencia/administradora-fincas-imputada-apropiacion-20140202.html).
Dejando al margen lo relativo a la honestidad, y también la cuestión de la cualificación profesional, a la que se ha referido mi compañera Maribel Orellana (@AdmMaribel) en su reciente post (enlace aquí: http://wikifincas.wordpress.com/2014/02/01/hola-hay-alguien-ahi-necesitamos-ayuda-corto-y-cambio/), sí me quiero referir a dos cuestiones: la relativa a la comunicación por parte del Colegio de Administradores de Fincas y del Consejo General, y la relativa a la presunción de inocencia.
 

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En cuanto a la primera, es cierto que existe una diferente gestión de la comunicación de ambas noticias, y puede dar lugar a malas interpretaciones: por un lado, cuando se produce una detención de dos administradores de fincas No colegiados, el Colegio y el Consejo se aprestan a emitir un comunicado de prensa que deja constancia de que se trata de administradores no colegiados, pero por otro, observamos que el Colegio y el Consejo no aparecen cuando los hechos se refieren a un colegiado. A decir verdad, no es exacto decir que guardan silencio, pues en prensa ha salido la noticia y las declaraciones desde fuentes del Colegio, pero sí es cierto que no aparece ninguna nota de prensa emitida por el Colegio de motu propio.
En mi opinión, esta forma de actuar desde la institución colegial no favorece la supuesta garantía que ofrece la colegiación de cara a la opinión pública. El Colegio y el Consejo deben ser transparentes y claros en la comunicación de las noticias que afectan a tales comportamientos por parte de colegiados.
Tal vez la diferencia se encuentre en que los hechos en los que se produce una detención por parte de la Guardia Civil o Policía son notorios y públicos, mientras que en otros lo que existe es una mera denuncia. Aquí es donde entra en juego la segunda cuestión a la que quería referirme: la presunción de inocencia. En mi blog escribí un post sobre este derecho fundamental, consagrado en nuestra Constitución (enlace aquí:http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/12/presuncion-de-inocencia.html).
Es cierto que toda persona tiene derecho a ser considerada inocente hasta que se demuestre su culpabilidad, y por eso los Colegios deben ser cautos a la hora de adoptar medidas disciplinarias cuando los hechos todavía no han sido juzgados. La nota positiva es que el Colegio ha adoptado  la medida de inhabilitar al administrador colegiado hasta que recaiga resolución judicial, pero desde mi punto de vista, tampoco puede adoptar otra medida, en tanto que la función jurisdiccional de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado está reservada a los jueces y tribunales.
 

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En este sentido, poco se puede achacar a la actuación del Colegio, a tenor de lo explicado por su Presidente:
«El organismo abrió un expediente disciplinario a la colegiada y, de momento, se le ha inhabilitado a la espera de un pronunciamiento judicial. También enviaron toda la documentación a la Fiscalía Provincial para que abrieran una investigación. Esta deberá archivarse y remitirse al juzgado ya que la causa se encuentra judicializada. Sales defendió su compromiso en terminar con este tipo de comportamientos. «No miramos para otro lado. Somos los primeros interesados en profesionales honestos, y así es en un porcentaje cercano al 100%.»
Por tanto, desde mi mirada como abogado, pero también como ciudadano, respeto el derecho constitucional a la presunción de inocencia, y apruebo las medidas adoptadas por el Colegio, pero desde mi punto de vista también es cierto que el Colegio y el Consejo debieran gestionar la comunicación de estos hechos de forma más transparente, al igual que despliegan su comunicación con los presuntos hechos cometidos por administradores no colegiados.
Fabio Balbuena
@fabio_balbuena
fabiobalbuena.blogspot.com
 [Post publicado el 03/02/2014 en wikifincas: http://wikifincas.wordpress.com/2014/02/03/administradores-de-fincas-y-presuncion-de-inocencia/]

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas, Colegiado, Colegio de Administradores de Fincas, Presunción de inocencia

12 octubre, 2013 By Fabio Balbuena 9 comentarios

Administradores de Fincas… ¿Colegiación obligatoria?

Hace un par de días participé en un debate en twitter (como dijo el Presidente del CGCAFE, para estos debates mejor un relaxing cup… ;)) sobre la colegiación obligatoria para los Administradores de Fincas.
Todo se inició a propósito de una propuesta realizada por un compañero Administrador de Fincas no colegiado al Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. La respuesta fue que todas las aportaciones valen, pero las propuestas al Consejo son sólo de los Administradores de Fincas Colegiados. Y aquí se produjo el “conflicto”.
Yo intervine para afirmar abiertamente mi posición a favor de la colegiación obligatoria, ya expresada anteriormente en este blog (http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/04/administradores-de-fincascolegiados.html), pero otros compañeros discreparon.
Para empezar, diré que considero que todas las opiniones son respetables, siempre que su exposición se realice precisamente con respeto. Por mi parte, no creo haber sido desconsiderado con nadie, pero si alguno lo entendió así, le expreso mis excusas.
El Consejo ha confeccionado un Decálogo en defensa del mantenimiento de la colegiación obligatoria (puede consultarse en el siguiente enlace: http://www.cgcafe.org/colegiacionsigracias/DECALOGO-EN-DEFENSA-DEL-MANTENIMIENTO-DE-LA-COLEGIACION-OBLIGATORIA.pdf ), el cual viene motivado por el Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales, que no contempla la Administración de Fincas entre las profesiones de colegiación obligatoria.
Está claro que los casos de robos o apropiaciones indebidas, o mala gestión por parte de profesionales de la administración de fincas son muy alarmantes para la sociedad, y también que los hay tanto de colegiados como de no colegiados.
Obviamente no se puede generalizar, y tampoco se trata de “amigos/enemigos” (“colegiados/no colegiados”), sino de “colegiación sí/colegiación no”, entendiendo la colegiación como forma de combatir el intrusismo e impedir el acceso a la profesión a malos profesionales de la administración de fincas.
Por eso para mi, lo fundamental para defender la colegiación obligatoria se halla en la formación y cualificación profesional.
Ricardo Conde Díaz (Magistrado y Letrado del Servicio de Formación Continua del CGPJ) afirma: “Por mi experiencia profesional, la formación es absolutamente imprescindible” (www.cgcafe.org/revista/Revista_AAFF_158.pdf, pág.16).
Entiendo que la colegiación es un presupuesto a priori, que comporta una determinada preparación o formación. Algún compañero aducía que este argumento no es válido, toda vez que se permite la colegiación a titulados en Veterinaria o Químicas, que nada tienen que ver con la administración de fincas, y por tanto la colegiación no es garantía de formación. La colegiación, por sí sola, no supone una certeza de que el colegiado esté formado. Siendo cierta esta consideración, también lo es que el Colegio ofrece una formación, asesoramiento y actualización de conocimientos permanente, mediante cursos, jornadas y circulares, así como los servicios de asesoría jurídica, laboral, fiscal, arquitectónica, etc., de forma que el colegiado tiene la posibilidad de formarse y actualizarse permanentemente.
Se argumentaba que no todos los colegiados asisten a cursos de formación, y es cierto, pero también que la asistencia a un curso no garantiza el aprovechamiento del mismo, sino que se requiere un compromiso, una responsabilidad personal, un esfuerzo y un estudio, para interiorizar el contenido del curso. Y es este esfuerzo el que resulta más fácil realizar si el Colegio va proporcionando los cursos, las circulares, etc., a los que resulta más fácil inscribirse y asistir, que buscarlos por iniciativa personal, a lo que necesariamente se ve abocado un no colegiado. Evidentemente, un no colegiado también tiene esta posibilidad (para empezar, hay mucha información en la red), pero lo que no está tan claro es si todos lo harán.
Algún compañero refería que hay no colegiados que asisten a cursos de los Colegios, lo cual no deja de ser un contrasentido: no querer colegiarse pero sí querer la formación del Colegio. A menos que alguno quiera y no le dejen, por no tener la titulación requerida. Y aquí tal vez esté la “clave”: si hay algo que no está bien, se puede cambiar, como por ejemplo, exigir una titulación acorde con la preparación necesaria para la profesión: objetivamente, no parece que Veterinaria sea una titulación relacionada con la administración de fincas, con todo respeto para los Veterinarios. O también establecer un examen de acceso: un compañero lleva 20 años trabajando como Administrador de Fincas y no le permiten colegiarse porque no tiene la titulación, pero ¿tiene la preparación? Evidentemente, parece que sí, y además querría colegiarse, pues ya está colegiado como API sin ser obligatorio.
Por tanto, considero la colegiación como una condición “a priori”, pero lo que haga después el profesional es decisión y responsabilidad suya, y está vinculado a su ética personal y profesional. Se requiere un esfuerzo por parte del colegiado en actualizar sus conocimientos, pues de lo contrario cada día será menos administrador.
En todo caso, entiendo la Colegiación como una forma de luchar frente al intrusismo, y por tanto de proteger a los Administradores de Fincas profesionales. En mi experiencia, he visto muchos casos de errores profesionales cometidos por administradores no colegiados, que no hacen más que dañar la imagen de la profesión. No dudo que hay (y conozco alguno) administradores no colegiados formados y preparados, vocacionales y dedicados a su profesión, al igual que colegiados que cometan irregularidades. Pero si no existe un “filtro o control”, si todo vale, no nos extrañemos luego de casos de perjuicios para las comunidades, que en definitiva perjudican el prestigio de nuestra profesión.
Terminaré con palabras de mi admirada compañera Maribel Orellana (@AdmMaribel): “Los Administradores de Fincas debemos ser ejemplo de respeto entre nosotros, con independencia de nuestras creencias, lenguas, opiniones… nos une algo muy importante: una inquietud por mejorar nuestra profesión, una profesión extraordinaria de la que muchos estamos orgullosos de ejercer, y de la que nunca se termina de aprender, y nos hace felices”.
Un saludo, compañeros.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Administradores de Fincas, Colegiación obligatoria, Colegiado, Colegios Profesionales, Consejo General, Cualificación profesional, Ética, Formación, Instrusismo, Profesionales, Titulación

25 octubre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Administrador Colegiado y R.C.

El Administrador de Fincas, como todo profesional independiente, está sometido a responsabilidad en el ejercicio de su cargo. De ahí que sea imprescindible contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños y perjuicios que pueda ocasionar a sus Comunidades de Propietarios administradas.
Los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas cuentan con seguros obligatorios para todos sus colegiados, cuyo coste es sufragado por el propio Colegio, aunque posteriormente se repercuta a los administrados a través de cuotas colegiales.
Es una razón más, y muy importante, para optar por la contratación de un Administrador de Fincas Colegiado, frente a un administrador o gestor de comunidades no colegiado.
Un ejemplo lo encontramos en el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 1ª, que en su Sentencia de 25 de junio de 2012 estimó el recurso de apelación de la Comunidad contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vinaroz.
El supuesto de hecho es que el Administrador suscribió un contrato de modernización del ascensor sin autorización de la Comunidad, ni posterior ratificación de dicho contrato por la Junta de Propietarios.
La Comunidad fue condenada en primera instancia por el Juzgado, pero la Comunidad recurrió, y la Audiencia Provincial estimó el recurso, declarando la responsabilidad del Administrador de la Comunidad, por falta de legitimación del mismo para la firma del contrato, al exceder de las facultades que le otorga el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por aplicación del artículo 1.725 del Código Civil. Por tanto, la Comunidad no queda vinculada con la empresa de ascensores por el contrato suscrito por el Administrador.
En este caso la Comunidad quedó indemne, pero en otras ocasiones, se pueden derivar daños y perjuicios para la Comunidad, que entonces debería reclamar frente a su Administrador.
En el caso de tratarse de un Administrador de Fincas Colegiado, los perjuicios ocasionados a la Comunidad estarán cubiertos por el seguro de responsabilidad civil profesional del propio Colegio de Administradores, con lo que se garantiza en todo caso la tranquilidad de la Comunidad.
Antes de contratar a un Administrador, se puede consultar si está colegiado a través de la página web del Colegio Territorial de Administradores de Fincas.
Recomendamos realizar siempre esta consulta previa a la contratación del Administrador, porque el hecho de que sea Colegiado es una garantía.
Entre las ventajas de ser Colegiado, podemos destacar las siguientes:
  • Tiene la formación exigida y necesaria, lo que ha sido verificado por el Colegio
  • Dispone de un reciclaje de conocimientos continuo a través del Colegio
  • Recibe asesoramiento jurídico y técnico a través de los servicios del Colegio
  • Cuenta con el Seguro Obligatorio de Responsabilidad Civil Profesional del Colegio
En definitiva, como dice el Colegio de Huelva, los Administradores de Fincas Colegiados saben lo que hacen; otros, solo hacen lo que saben…
 © 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Administrador de Fincas, Colegiado, Colegio de Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Daños y Perjuicios, Profesional, Seguro de Responsabilidad Civil, Seguros

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