Vivienda

16 marzo, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Inscripción de compraventa de elemento procomunal

En las Comunidades de Propietarios coexisten elementos comunes con elementos privativos, y además pueden existir los llamados “elementos procomunales”.

La STS de 16 de mayo de 2006 se refiere al elemento procomunal como una “figura de contornos un tanto difusos, pero que sería un condominio de fin subordinado a unas propiedades plenas, en el que los propietarios tienen una cuota indivisa que guardan proporción con la que tienen en sus respectivos departamentos en propiedad horizontal”.

La SAP de La Rioja de 18 de abril de 2002 señala que “la propia LPH, en su Art. 4, prevé la posibilidad de que un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, que normalmente sería objeto de propiedad privativa, se destine al servicio o utilidad de todos los copropietarios adquiriendo en consecuencia el carácter de elemento común, lo que se conoce como elemento procomunal o departamento procomunal.”.

En definitiva, se consideran procomunales aquellos elementos que, siendo susceptibles de propiedad singular y privativa y estando así determinados por el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, son destinados a un servicio común con la finalidad de obtener un beneficio para la comunidad de que se trate.

Al tratarse, pues, de elementos que pertenece a todos los copropietarios, para desafectarlos y venderlos será preciso el acuerdo unánime. Pero ¿qué se precisa para la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad?

A esta cuestión da respuesta la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 21 de febrero de 2018.

La DGRN resuelve un recurso formulado por la Notaria de Ondarroa contra la calificación que denegó la inscripción de una escritura de compraventa de un elemento procomunal, en concreto, una vivienda integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

La Comunidad de Propietarios había acordado la venta de dicho elemento, autorizando al Sr. Presidente de la Comunidad para otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Así, el Presidente compareció en el título de compraventa como vendedor, actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud del acuerdo adoptado por unanimidad en una junta general extraordinaria, según certificó la Secretaria-Administradora de la Comunidad.

Conviene resaltar que dicha vivienda se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad como elemento procomunal, en virtud de un acuerdo de la propia Comunidad adoptado tras una sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya que ordenó la cancelación de una inscripción anterior de los títulos de propiedad a favor de terceros. Tras esa sentencia, y dado que la finca constituía elemento común, la Comunidad acordó en junta general extraordinaria configurar la finca como elemento procomunal, esto es, como elemento común susceptible de aprovechamiento independiente. En ejecución de este acuerdo, el Presidente de la comunidad configuró la finca como elemento procomunal, conforme al artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, cuya titularidad correspondía a todos los propietarios del edificio del que formaba parte integrante en proporción a su respectiva cuota de participación en los elementos comunes del edificio.

Presentada la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad de Markina-Xemein, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(…) Calificado el precedente documento se suspende la inscripción por los siguientes defectos: La venta efectuada requiere el consentimiento individual de todos los propietarios sin que pueda efectuarse por un acuerdo colectivo de la comunidad de propietarios. La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha referido en múltiples ocasiones desde la Resolución de 23 de mayo de 2001 a la distinción entre actos colectivos de la Junta y actos que exigen el consentimiento individualizado de los propietarios por afectar al contenido esencial del derecho de dominio (Resoluciones de 5 de julio de 2005, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004 y 25 de marzo de 2005 entre otras). Son varios los argumentos que se pueden exponer para considerar que en este caso es necesario el consentimiento individualizado, todos ellos derivados de encontrarnos ante un bien inscrito en el registro como elemento procomunal, con cuota de participación a favor de los propietarios de la comunidad en proporción a su respectiva cuota de participación: 1) Como vemos, no se ha configurado el elemento procomunal como un elemento común susceptible de aprovechamiento independiente sin cuota de participación siguiendo la teoría de la naturaleza de elemento común de los elementos procomunales que podría servir para defender la venta mediante un acuerdo colectivo. Lejos de esto el elemento procomunal objeto de la venta aparece configurado siguiendo la teoría que defiende la naturaleza de elemento privativo del elemento procomunal. De acuerdo con esta teoría el elemento procomunal es un elemento privativo que se encuentra en situación de «pro indiviso» distinta de la copropiedad sobre los elementos comunes y que está destinado a un servicio o utilidad común. De acuerdo con esta definición el elemento procomunal tendrá dos características fundamentales: cuota de participación sobre los elementos comunes y atribución como titularidad «ob rem» respecto a la titularidad de los pisos y locales del edificio, aunque esto no es indispensable como vamos a ver. La DGRN en Resolución de 15 de enero de 2013 aclaró los requisitos que deben darse para encontrarnos ante un elemento procomunal bien configurado y por tanto inscribible: – Que se atribuye el carácter de elemento procomunal. – El carácter de comunidad “pro indiviso”. – Cuota de participación que se asigna a cada uno de los copropietarios. – Conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los copropietarios. En relación con este último requisito la propia Dirección General en Resolución de 4 de octubre de 2013 dejó una puerta abierta a la posibilidad de entender que no es indispensable. Vemos por lo tanto como el elemento que nos ocupa se ajusta perfectamente a la idea de elemento procomunal como elemento privativo y no como elemento común por lo que su venta requerirá consentimiento individual de todos los propietarios. 2) La inscripción se ha efectuado a favor de los comuneros en proporción a su cuota en la comunidad, no a favor de la comunidad de propietarios. Al aparecer el bien inscrito a favor de los propietarios para no vulnerar el principio de tracto sucesivo será necesario el consentimiento de todos ellos sin que sea suficiente el acuerdo colectivo de la junta. 3) Aún en el caso de que se pudiera admitir la posibilidad de vender estos elementos procomunales mediante un acuerdo colectivo, como ya hemos adelantado el elemento procomunal objeto de esta venta se configuró sin establecer una conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los demás copropietarios. Esta es una posibilidad que parece admitida por la DGRN y que nos lleva necesariamente a la cotitularidad ordinaria pro indiviso que exige para realizar actos dispositivos el consentimiento de todos los partícipes de manera expresa. (…)».

Frente a dicha calificación, la Notaria de Ondarroa interpuso recurso alegando resumidamente lo siguiente:

Primero.- Que el bien consta inscrito como procomunal entendiendo la registradora que como elemento privativo por estarlo a favor de todos los propietarios en proporción a su cuota y no a favor de la comunidad de propietarios, y que la naturaleza de los elementos procomunales es discutida entre quienes entienden que es un elemento común de la comunidad, un elemento privativo o, incluso, un elemento perteneciente a un «tertium genus»; Segundo.- Que no se ha inscrito a nombre de la comunidad de propietarios porque jurídicamente no era posible al carecer de personalidad jurídica, accediendo al Registro en la forma más parecida como lo demuestra que no figura la relación de propietarios titulares, personas indeterminadas, y Que, si se tratare de un proindiviso ordinario, se habría inscrito a nombre de sus propietarios con sus respectivos porcentajes, de donde resulta que estamos ante una comunidad especial derivada de la Ley sobre propiedad horizontal en la que predominan los intereses comunitarios sobre los individuales, y encuentran su protección a través del órgano competente, que es la junta de propietarios como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, reconociéndose a favor de la misma amplias competencias, y Tercero.- Que el hecho de que no conste inscrita una vinculación «ob rem» a los distintos elementos privativos prueba que, cuando se constituyó, se asimiló a un elemento común. En el espíritu de la configuración subyace que la voluntad de los copropietarios fue que perteneciese, no a cada uno de forma individual, sino para todos como miembros de la comunidad tal y como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2017. La Dirección General de los Registros y del Notariado exige el consentimiento individualizado por existir la vinculación «ob rem» y no en el caso contrario, en contra de lo que afirma la registradora; Que la desafectación y venta simultánea ha sido reconocida en diversas Resoluciones y si bien en este supuesto no se ha producido dicha simultaneidad, ello no es obstáculo para que pueda entenderse que ambas decisiones forman parte de un mismo fin como reconoció la Resolución de 15 de junio de 1973; Que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de abril de 2014 reconoce que hay actos de la junta que no requieren prestación individual de consentimiento, ya sea la desafectación seguida o no con carácter inmediato de la venta del bien; Que si no hubiera habido venta, estaríamos ante un caso idéntico, y que si la venta se llevara a cabo unos días más tarde tampoco sería exigible el consentimiento individual. Si se reconoce la competencia de la junta para la desafectación sin venta simultánea y para la venta posterior derivada del acto de desafectación, debería admitirse la venta para un supuesto de elemento que ha accedido al Registro con una configuración similar a la de elemento común desafectado, y Que, en definitiva, debe asimilarse la configuración procomunal del elemento a la del elemento común y aplicársele dicho régimen, pues: todos los propietarios de elementos independientes son dueños de la vivienda; cuando accedió al Registro y se configuró como elemento procomunal no se exigió el consentimiento individualizado sino que bastó el acuerdo de junta; no se procedió a vincular «ob rem» la vivienda con los elementos privativos del edificio resultando inscrito a favor de personas indeterminadas.

Pues bien, la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora en base diciendo:

«3. (…) el recurso no puede prosperar. La notaria recurrente hace una serie de reflexiones sobre la configuración del elemento en el Registro de la Propiedad y sobre cómo se escogió la figura del elemento procomunal como la más semejante a la del elemento común y cómo, en consecuencia, deben aplicarse las reglas sobre desafectación y venta de elemento común así como la doctrina al respecto elaborada por este centro directivo.

(…) resulta que existe un elemento privativo del régimen de propiedad horizontal, que por sentencia firme se declara su carácter común del régimen y que la junta de propietarios, a continuación, lo configura como elemento procomunal, al amparo del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, manteniendo su carácter privativo pese a su destino común y atribuyendo el dominio a cada uno de los distintos titulares del régimen en proporción a su cuota.

Tiene razón la recurrente cuando afirma que esta Dirección General tiene declarado que la comunidad sobre los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal dispone de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominan sobre el individual y encuentran su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Ahora bien, incluso en este supuesto existen alteraciones del régimen de propiedad horizontal que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (por todas, Resolución de 17 de enero de 2018), el cual habrá de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). En este caso no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 7, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.

Pero no es preciso acudir a la doctrina expuesta para dar la respuesta jurídica adecuada al objeto de este expediente. Como ha quedado expresado por extenso, el elemento privativo al que se refiere la presente ha sido configurado por acuerdo expreso de la junta general de la comunidad como elemento procomunal sujetándolo al régimen jurídico del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal y al régimen general del proindiviso con las especialidades derivadas de su especial regulación (artículo 392, segundo párrafo, del Código Civil).

En definitiva, lo relevante es la configuración que resulta del Registro y las consecuencias jurídicas que de ello se derivan (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Y estas no pueden ser otras que la necesaria concurrencia del consentimiento individual de quienes aparecen en la inscripción como titulares del dominio para proceder a la práctica del asiento de transferencia solicitado, de conformidad con las reglas del Código Civil para los actos de disposición sobre bienes en condominio (artículo 397).»

Como conclusión, podemos decir que cuando un inmueble conste inscrito como elemento procomunal cuya titularidad se atribuye a todos los propietarios en proporción a su cuota en los elementos comunes del edificio, para poder inscribir la compraventa de dicho inmueble no bastará el acuerdo de la junta adoptado por unanimidad, por lo que resultará insuficiente la comparecencia del Presidente para otorgar la escritura de compraventa en virtud del acuerdo, sino que será preciso el consentimiento de todos los propietarios, es decir, el consentimiento individual y expreso de cada uno de los titulares registrales del bien.

5 enero, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nuda propiedad, usufructo, y tutela de la posesión

La tutela sumaria de la posesión permite a quien ha sido perturbado en la posesión de un bien ser amparado o restituido en dicha posesión.

Un ejemplo lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 14.ª, de 12 de diciembre de 2013.

El supuesto de hecho era un conflicto posesorio entre una madre y su hija, en el que la madre era usufructuaria del 64% de la vivienda y la hija nuda propietaria de dicho 64% y propietaria del restante 36%.

La vivienda, sita en Madrid, había sido adquirida por ambas en el año 1998, en proporción de un 64% la madre, y del 36% restante la hija, si bien en el año 2006 la madre donó a la hija la nuda propiedad de su porción del 64%, conservando el usufructo.

El caso es que la hija residía en La Coruña, pero se alojaba ocasionalmente con su madre en la vivienda de Madrid, siendo las relaciones entre madre e hija conflictivas. Hasta que en noviembre de 2011, la hija se instaló en la vivienda junto con su esposo y sus dos hijos, en contra de la voluntad de su madre, quien se vio obligada a abandonar la vivienda.

La madre demandó a la hija para recuperar la posesión, pero el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, sobre la base de que, pese a probarse la posesión de la vivienda por parte de la madre, no se había acreditado que se hubiera producido ningún acto de perturbación o despojo en el disfrute de la posesión, pues no entendía probado ningún acto material de despojo, además de que entendió que la madre, debido a las desavenencias habidas con su hija, abandonó voluntariamente la vivienda y procedió al alquiler de otra.

La madre recurrió y la Audiencia Provincial estimó el recurso, condenando a la hija a devolver a la madre la posesión de la vivienda litigiosa.

Parte la Sala de queson irrelevantes los derechos de propiedad o usufructo ostentados por las litigantes, habiendo ya declarado en su sentencia de 11 de julio de 2012 que “dada la naturaleza de la acción ejercitada, el objeto del procedimiento es muy restrictivo ya que se debe limitarse a examinar, dejando al margen otros derechos que las partes pudieran ostentar sobre la cosa, si el actor estaba en posesión del bien y si ha sido ilegítimamente despojado de la misma o perturbado por el demandado. Ello se desprende del artículo 446 del CC, que indica que “todo poseedor tiene derecho a ser respetado en la posesión, y, si fuera inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establezcan”, recordando que “las llamadas acciones posesorias protegen a todos los poseedores, tanto si lo son a título de dueño como si lo son a título distinto, sea su posesión mediata o inmediata, quedando privados de su ejercicio únicamente los que la doctrina denomina meros detentadores en la medida que no pueden ser calificados como poseedores. Esta legitimación se mantiene incluso cuando el autor del despojo o de la perturbación es el propietario del bien, ya que tal tema así como la discusión sobre el derecho a mejor poseer, queda al margen de esta acción protectora de la posesión, que, en definitiva, busca tutelar, en defensa de la paz jurídica, la situación posesoria actual frente a cualquier intromisión de hecho”.

Nos encontramos en un juicio específicamente posesorio, en el que solo cabe discutir la asignación de la posesión como hecho, prescindiendo de cualesquiera cuestiones sobre la propiedad o sobre cualquier otro derecho sobre la cosa, incluso las cuestiones sobre el mejor derecho a poseer.”

Entiende el Tribunal que concurren los dos requisitos exigidos para el éxito de la acción de tutela posesoria:

1º) el hecho de la posesión detentada por el demandante: “La actora sólo debe acreditar el hecho de la posesión, no el derecho a poseer, y es intrascendente que aquella posesión sea natural o civil, protegiéndose como poseedor interdictante a todo aquél que detente una situación de señorío de hecho o poder efectivo sobre la cosa.” (…) “El resto de la prueba practicada, tanto los documentos aportados a ese efecto con la demanda, como las manifestaciones coincidentes de los testigos, corroboran que doña Claudia era poseedora de la vivienda, de modo exclusivo, público y pacífico, con anterioridad a Noviembre de 2011, sin perjuicio de que alojara a doña Isabel cuando ésta visitaba Madrid, como acto de mera tolerancia y carácter provisional.”

2º) el acto de despojo posesorio: “Es acto de despojo aquél que excluye el disfrute de la posesión preexistente, como acto que implica una modificación de la situación de hecho determinante de la privación del goce de la cosa, mediante la concurrencia de un elemento objetivo, consistente en los actos externos de despojo posesorio, y un elemento subjetivo o animus spoliandi, alusivo a la intención de inquietar o despojar al poseyente, o bien a la conciencia de que el acto perturbador se produce contra la voluntad expresa o presunta del poseedor, y que se evidencia cuando objetivamente el acto perturbador genera una lesión en el hecho de la posesión.” Sobre este requisito, se revisan por el Tribunal los tres aspectos de la controversia sobre el acto de despojo posesorio:

1- “En este aspecto, debe recordarse que el acto de despojo posesorio no tiene por qué ser ejecutado mediante violencia o fuerza física, siendo suficiente todo acto que, atendidas las circunstancias subjetivas y objetivas, resulte bastante y eficaz a privar al detentador de su actual situación posesoria. En el presente caso, siendo incontrovertido que doña Claudia venía disfrutando de la posesión exclusiva de la vivienda litigiosa, como domicilio habitual, constituye desde luego acto perturbador la ocupación de esa misma vivienda por una tercera persona, no consentida o tolerada por la poseedora exclusiva, pues nadie puede ser obligado a la cohabitación o convivencia. En el presente caso, las circunstancias personales de la demandante, y su relación con la demandada, refuerzan la gravedad del acto de perturbación consistente en una ocupación inconsentida. Pues doña Claudia contaba con 81 años de edad al tiempo de los hechos, y ha quedado plenamente probado que entre madre e hija existe una mala relación personal. (…)”

2- “Se aduce que doña Claudia abandonó voluntariamente su hasta entonces domicilio, lo que sería incompatible con el pretendido despojo posesorio. Cualquier acto de abandono posesorio requiere la concurrencia de un corpus, representado por la dejación material de la cosa poseída, y un animus, equivalente a la intención real de abandonarla. En el presente caso, está probado que doña Claudia fue despojada de su posesión, y no la abandonó voluntariamente. (…) la marcha de la vivienda de doña Claudia, la retirada del mobiliario y enseres personales, y el traslado a una vivienda arrendada, no se realizaron de modo voluntario, sino consiguiente al acto de despojo posesorio imputable a la demandada.”

3- “Se alega igualmente por la demandada que no reside en la vivienda de modo habitual. Por el contrario, se declara probado que doña Isabel ocupa de modo habitual y permanente la vivienda litigiosa. (…) se desprende que doña Claudia venía habitando de modo exclusivo, como domicilio propio, la vivienda controvertida, en la que el día 9 de Noviembre de 2011 se instaló su hija, doña Isabel , contra la voluntad explícita de la anterior poseedora, quien no puede ser obligada a mantener la convivencia con su hija, especialmente en atención a la avanzada edad de la demandante y a la mala relación personal habida con su hija, lo que significa que la ocupación inconsentida de la vivienda por la demandada, y la negativa a abandonarla, constituyen un acto de despojo posesorio, en cuanto obligan a la demandante a salir de su domicilio como único medio de evitar una cohabitación no tolerada.”

En consecuencia, se estima la acción de tutela sumaria de la posesión de la madre respecto a la vivienda que se vio obligada a abandonar como único medio de evitar una cohabitación no tolerada con su hija, y se condena a la demandada a restituir a la actora la posesión de la vivienda litigiosa, bajo apercibimiento de lanzamiento, requiriéndole para que en lo sucesivo se abstenga de inquietar y perturbar a la demandante en su posesión.

19 octubre, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Atribución del uso de vivienda familiar con hijos menores y…¿limitación temporal?

La atribución del uso de la vivienda que fuera conyugal cuando existen hijos menores de edad es uno de los puntos de mayor conflicto en los casos de separación o divorcio contencioso.

El Tribunal Supremo ha resuelto recientemente un asunto en el que se discutía la atribución del uso de la vivienda a la madre y los dos hijos menores, de 10 y 6 años.

La sentencia de 14 de febrero 2012, del Juzgado de 1ª instancia num. 10 de Valladolid, había atribuido el uso sin limitación temporal, pero la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1ª, en sentencia de 5 de noviembre de 2012, limitó el período de atribución del uso a cinco años. En concreto, dijo la Audiencia:

«El uso de la vivienda familiar se asigna a esposa e hijos hasta el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales con un límite máximo de 5 años»

El Ministerio Fiscal formuló recurso de casación por interés casacional, y el Supremo le ha dado la razón.

En efecto, porque el Fiscal, con adhesión al recurso por parte de la madre, alegaba que la atribución de la vivienda familiar por un período de cinco años es contraria al interés del menor, pues el derecho de alimentos incluye la habitación. La norma del artículo 96.1 del Código Civil no permite establecer ninguna limitación a la atribución del uso de la vivienda a los menores mientras sigan siéndolo, ya que el interés que se protege en ella no es la propiedad de los bienes, sino los derechos que tiene el menor en una situación de crisis de la pareja, salvo pacto de los progenitores, que deberá a su vez ser controlado por el juez.

Dice el TS en el Fundamento Jurídico SEGUNDO de la sentencia:

«Se dijo en la sentencia de 3 de abril de 2014, lo siguiente: “Esta Sala valora, como no podía ser de otra forma, los razonamientos de la sentencia, similares a los ya expuestos en otras ocasiones por esta misma Audiencia Provincial, como valora las criticas que desde distintos sectores se están haciendo contra el rigorismo de la medida de uso de la vivienda familiar que se realiza al amparo del 96 del Código Civil, especialmente en unos momentos de crisis económica en que se han puesto en cuestión algunos de los postulados que permitieron su inicial redacción y que se han complicado especialmente en los casos de guarda y custodia compartida, haciendo inexcusablemente necesaria una nueva y completa regulación. Pero lo que no comparte en absoluto, como ya ha tenido ocasión de señalar en reiteradas sentencias procedentes de la misma Audiencia, es que la jurisprudencia de esta Sala se refiera a casos concretos y particulares, como se argumenta. Sin duda, el interés prevalente del menor no pasa necesariamente por la liberación de la medida de uso. Se trata de un argumento simplemente especulativo que tendrá su razón de ser en algunos casos, no en todos. El interés del menor – STS 17 de junio 2013 – “es la suma de distintos factores que tienen que ver no solo con las circunstancias personales de sus progenitores y las necesidades afectivas de los hijos tras la ruptura, de lo que es corolario lógico y natural la guarda y custodia compartida, sino con otras circunstancias personales, familiares, materiales, sociales y culturales que deben ser objeto de valoración para evitar en lo posible un factor de riesgo para la estabilidad del niño, y que a la postre van a condicionar el mantenimiento de un status sino similar si parecido al que disfrutaba hasta ese momento y esto se consigue no solo con el hecho de mantenerlos en el mismo ambiente que proporciona la vivienda familiar, sino con una respuesta adecuada de sus padres a los problemas económicos que resultan de la separación o del divorcio para hacer frente tanto a los gastos que comporta una doble ubicación de los progenitores, como a los alimentos presentes y futuros”. El art. 96 CC establece – STS 17 de octubre 2013 – que en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Esta es una regla taxativa, que no permite interpretaciones temporales limitadoras. Incluso el pacto de los progenitores deberá ser examinado por el juez para evitar que se pueda producir este perjuicio. El principio que aparece protegido en esta disposición es el del interés del menor, que requiere alimentos que deben prestarse por el titular de la patria potestad, y entre los alimentos se encuentra la habitación (art. 142 CC); por ello los ordenamientos jurídicos españoles que han regulado la atribución del uso en los casos de crisis matrimonial o de crisis de convivencia, han adoptado esta regla (así, expresamente, el art. 233-20.1 CCCat). La atribución del uso de la vivienda familiar, es una forma de protección, que se aplica con independencia del régimen de bienes del matrimonio o de la forma de titularidad acordada entre quienes son sus propietarios, por lo que no puede limitarse el derecho de uso al tiempo durante el cual los progenitores ostenten la titularidad sobre dicho bien (STS 14 de abril 2011). Como reiteran las sentencias de 1 y 14 de abril y 21 de junio de 2011, aunque ésta pudiera llegar ser una solución en el futuro, no corresponde a los jueces interpretar de forma distinta esta norma, porque están sometidos al imperio de la ley (art. 117.1 CE). Por ello hay que reconocer que la interpretación que se efectúa en la sentencia recurrida, se opone a lo que establece el art. 96.1 CC. Efectivamente, esta norma no permite establecer ninguna limitación a la atribución del uso de la vivienda a los menores mientras sigan siéndolo, porque el interés que se protege en ella no es la propiedad de los bienes, sino los derechos que tiene el menor en una situación de crisis de la pareja, salvo pacto de los progenitores, que deberá a su vez ser controlado por el juez. Una interpretación correctora de esta norma, permitiendo la atribución por tiempo limitado de la vivienda habitual, implicaría siempre la vulneración de los derechos de los hijos menores, que la Constitución incorporó al ordenamiento jurídico español (arts. 14 y 39 CE) y que después han sido desarrollados en la Ley Orgánica de protección del menor”.»

En atención a ello, revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y repone la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia en la que se atribuye el uso del domicilio familiar a los menores y a la esposa, sin la limitación temporal impuesta en la sentencia recurrida.

Además, «se reitera como doctrina jurisprudencial la siguiente: “la atribución del uso de la vivienda familiar a los hijos menores de edad es una manifestación del principio del interés del menor, que no puede ser limitada por el Juez, salvo lo establecido en el art. 96 CC”.»

[Referencia: Sentencia nº 297/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Junio de 2014, Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana]

10 julio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Precario y cuotas de comunidad

En el anterior post nos hemos referido a la obligación de pagar las cuotas de comunidad de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio(enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2014/06/separacion-o-divorcio-y-cuotas-de.html).

Partimos de la premisa indiscutible de que la obligación de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios de la que forma parte la vivienda corresponde al propietario de la vivienda.

Así es, ya que el pago de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a quien tenga la titularidad del piso o local. A ello se añade que es el propietario del piso y no el usuario del mismo quien disfruta del derecho de acudir a las Juntas de Propietarios y votar, de conformidad con el art. 15 LPH.

Y en caso de impago de las cuotas en relación con tales obligaciones, la comunidad solo puede reclamar judicialmente el pago, a través del proceso monitorio, contra el propietario.

Una situación especial la constituye el supuesto de atribución del uso de la vivienda familiar en un proceso de divorcio a la esposa e hijo/s del matrimonio, cuando la vivienda no era propiedad de ninguno de los cónyuges, sino de los padres de uno de ellos. Por ejemplo, la vivienda titularidad de la madre del esposo se atribuye a la esposa e hija.

Pues bien, en estos casos, la situación jurídica que se genera tiene la consideración de precario. Podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2ª, nº 15/2011, de 14 de enero, Ponente: Florentino Gregorio Ruiz Yamuza, que considera que la atribución del uso de la vivienda familiar a los niños y la exnuera que ostenta su guarda y custodia no hace desaparecer la situación de precario sobre la vivienda que fue cedida por los padres del ex marido:

“… En palabras del Tribunal Supremo ” … La atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda . ” …”

En estos casos, la obligación de pago de las cuotas comunitarias continúa siendo del propietario de la vivienda.

Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, nº 762/2007, de fecha 28 de septiembre, Ponente: Lourdes Ruiz De Gordejuela-López, considera que el precarista (usuario de la vivienda) no tiene obligación de pagar las cuotas comunitarias al no ser el propietario, y cita a su vez la Sentencia de 26 de octubre de 2004 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, (recurso número 982/2002), que examinando un caso similar señaló que “La atribución del uso de la vivienda familiar en el proceso matrimonial no conlleva, de por sí, la obligación de la usuaria de pagar los gastos de la comunidad de la casa. La propietaria de la vivienda continúa siendo la obligada al pago, sin perjuicio, claro está, de la acción que le corresponda para recobrar la posesión de esa vivienda”.

Por tanto, en los casos en que el cónyuge no propietario que tenga atribuido el uso de la vivienda no pague las cuotas de la comunidad, es muy importante conocer esta información para saber a quién hay que reclamar, con independencia de lo que diga la sentencia de separación o divorcio.

9 junio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Separación o Divorcio y Cuotas de comunidad

¿Quién debe pagar los gastos de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio?

Recientemente nos hemos encontrado con un supuesto en el que los titulares de una vivienda, inmersos en un procedimiento de divorcio, no pagaban las cuotas de la comunidad de propietarios. La esposa, a quien se había atribuido el uso de la vivienda, por dificultades económicas, y el esposo, porque entendía que dado que era la esposa quien usaba la vivienda, era ella quien debía pagar las cuotas de la comunidad.

La comunidad demandó al esposo, por considerar que tenía mayor capacidad económica que la esposa, y aquél se opuso alegando que se debió demandar a la sociedad de gananciales, pues la vivienda es ganancial y no se ha liquidado dicha sociedad.

Cabe recordar que “la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta NO a los usuarios del inmueble, sino a sus propietarios” (SSTS de 25 de mayo de 2005 y 20 de junio de 2006). Es decir, los gastos comunes derivados de toda propiedad deben cargarse sobre quienes ostentan título de dominio sobre la misma, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto propietario, por disposición legal del artículo 9 de la LPH, y sin perjuicio de las consecuencias que ello tenga en la liquidación de la sociedad de gananciales.

En nuestro caso, el juez estimó la demanda, entendiendo que la responsabilidad de los copropietarios en relación a las deudas con la comunidad de propietarios es solidaria y no mancomunada, de forma que el acreedor puede reclamar el importe íntegro de la deuda frente a todos o frente a alguno de ellos.

Así lo establece la jurisprudencia, por ejemplo, SAP Barcelona, Sec. 17ª, de 26 de junio de 2012, SAP Pontevedra, Sec. 1ª, de 20 de octubre de 2011, SAP Alicante, Sec. 5ª, de 16 de febrero de 2005.

En las sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 6 de julio de 2012 y 25 de enero de 2011, se considera que los gastos derivados de la tenencia de un bien de naturaleza ganancial son de cuenta de la sociedad ganancial y por ello puede ser demandado cualquiera de los cónyuges, en cuanto derivan de un acto de administración (artículo 1.385, apartado 2º, del Código Civil), sin perjuicio, claro está, de la facultad de repetición contra la sociedad de gananciales que tendrá el que haya hecho frente al pago. También se pronuncia en este sentido la Audiencia Provincial de Alicante, sección 5ª, sentencia de 6 de abril de 2.004, y la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 3ª, sentencia de 30 de marzo de 2.007.

Por tanto, las deudas con la comunidad de propietarios de un bien ganancial tienen carácter solidario, y la comunidad no está obligada a fraccionar la deuda ni a demandar a todos los titulares, sino que puede demandar a quien estime oportuno.

Fabio Balbuena

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