Fabio Balbuena

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30 julio, 2014 By Fabio Balbuena 1 comentario

Vicisitudes del Monitorio para el cobro de cuotas de la Propiedad Horizontal

Hay un debate muy interesante en torno al certificado de deudas del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, su obligatoriedad o posible renuncia. Enlaces aquí:
http://wikifincas.wordpress.com/2014/07/01/el-certificado-de-deudas-articulo-9-1-e-de-la-lph/
http://www.notariofranciscorosales.com/la-renuncia-al-certificado-de-deudas-con-la-comunidad-de-propietarios-necesario-en-la-venta-de-pisos/
http://wikifincas.wordpress.com/2014/07/28/el-certificado-de-deudas-renunciable/
Dejando al margen esta cuestión, aunque relacionado, me pide mi compañero de debate, el ilustre Notario D. Francisco Rosales, que escriba algo sobre el proceso Monitorio para el cobro de deudas en las Comunidades de Propietarios, después de que a su afirmación de que “las comunidades deben ser más enérgicas con los monitorios” no pudiera por menos que invitarle a conocer la realidad de estos procesos. 
Empecemos por recordar que este procedimiento se creó para combatir la ingente morosidad de las comunidades de propietarios, un fenómeno al que el legislador trató de dar respuesta, tras iniciativa legislativa de los Administradores de Fincas Colegiados de toda España, que recogieron más de 800.000 firmas para reformar la Ley de Propiedad Horizontal. Nació así el “Juicio Especial Monitorio de reclamación a morosos de la Ley de Propiedad Horizontal” (artículo 21 LPH), acompañado de una medida especialmente drástica como es la privación del derecho de voto a los propietarios que al iniciarse la junta no se encuentren al corriente de pago. 
Yo sólo puedo hablar de mi experiencia, y supongo que la casuística es inmensa, pero lo cierto es que contrasto con otros compañeros (@AdmMaribel @lmcantalejo) que mi propia experiencia no difiere mucho de la que se vive en otros partidos judiciales de España.

Que la administración de Justicia es la que es no merece mayor explicación, y nos puede dar idea de lo mucho que pueden dilatarse los procedimientos. Sabemos de sobra el colapso que soportan los juzgados por falta de medios. Pero a ello se añade un procedimiento que ha quedado desfasado y superado por la realidad social. 
Los Jueces, Secretarios y funcionarios hacen lo que pueden con los medios de que disponen, y además el legislador no les facilita en absoluto su tarea, puesto que falta claridad en las normas procesales para dotar a este procedimiento de la rapidez y eficacia que verdaderamente son necesarias para que funcione. Así, un procedimiento que nació con vocación de rapidez y eficacia, se ha transformado en un procedimiento absolutamente ineficaz en la mayor parte de casos. 

A la falta de medios se añade un formalismo en exceso riguroso y demasiado garantista hacia el moroso, que se justifica por el hecho de que se trata de un procedimiento sumario con una primera fase en la que no se oye al deudor, en la que el Secretario Judicial debe llevar a cabo de oficio un estricto control de la concurrencia de los requisitos para que se inicie el proceso y se realice el requerimiento de pago al moroso, en especial la certificación del acuerdo y la notificación del mismo en la forma establecida en el artículo 9 LPH.
Para rematar la complicación, los morosos aprenden rápido, y se saben la forma de eludir la acción de la justicia, mediante direcciones incorrectas y datos incompletos, o evasivas al recibir las notificaciones, que demoran de forma importante el avance del proceso.
Veamos los requisitos. Se requieren tres:
1) la aprobación de la liquidación de la deuda en junta de propietarios válidamente convocada al efecto; 
2) la notificación del acuerdo en la forma establecida en el artículo 9 de la LPH; 
y 3) la certificación del acuerdo expedida por el Secretario, con el Visto Bueno del Presidente. 
Tres “simples” requisitos que dan para mucha casuística. 
Algunos ejemplos de errores formales: 
·        no se aporta el acta de la junta de aprobación del acuerdo (¡¡¡la ley no dice que se tenga que aportar el acta, sino solo la certificación del acuerdo!!!)
·        falta la firma del Presidente en el acta (¡¡¡no en la certificación!!!)
·        no consta la notificación fehaciente del acuerdo al moroso (¡¡¡aunque estaba presente en la junta!!!)
·        cuando se ha notificado por tablón de anuncios, se ha aportado certificación de la colocación en el tablón y no certificación de haberse publicado en forma en el tablón dicha notificación (¡¡¡el efecto es el mismo, se certifica la notificación!!!) 
·        no consta en el acuerdo de liquidación la autorización al Presidente o al Administrador para interponer demanda judicial (¡¡¡en el acuerdo consta que se aprueba la liquidación de la deuda y efectuar la reclamación legal!) 
Pues bien, una vez salvados estos obstáculos (meses…) comienza el periplo procedimental. Aquí ya la senda comienza a hacerse más sinuosa, si cabe. 



Veamos algunos ejemplos:
No se localiza al deudor en el domicilio indicado en la demanda: (meses…) el juzgado requiere para que la parte actora proporcione un nuevo domicilio; si la actora no conoce otro domicilio, solicita averiguación domiciliaria a través del Punto Neutro Judicial; (meses…) y aquí puede ocurrir: 
a) lo peor es que el domicilio que aparezca se encuentre en otro partido judicial, y el juzgado, sin caer en la cuenta de que se trata de un procedimiento monitorio de propiedad horizontal, archive directamente el procedimiento, por falta de competencia territorial. Antes cabía reposición, ahora solo cabe apelación, para lo cual hay que pagar una tasa de 800 euros, y esperar varios meses hasta la resolución del recurso. Cuando esto me ocurre intento que se deje sin efecto el auto de archivo por vía de aclaración, pero no siempre prospera, en cuyo caso la única posibilidad es el desglose de documentos y vuelta a empezar, esta vez con los datos de los domicilios averiguados, y en la demanda se puede optar por demandar en otro partido judicial, si interesa, o volver a intentarlo en el mismo dejando claro en la demanda que es competente el juzgado por la especialidad del monitorio de propiedad horizontal que permite la competencia del juez del lugar en el que radica la finca. 
b)aparecen varios domicilios en otros partidos judiciales y el juzgado no archiva (acertadamente): se inicia el intento de notificación en los diferentes domicilios, normalmente por exhorto al juzgado del partido judicial de cada uno de ellos…; (van pasando los meses…), se devuelven los exhortos: (meses…) “no consta en los timbres, los vecinos no conocen al demandado…, marchó sin dejar razón…”, etc., etc. … Sigue: “dese vista a la parte actora para que inste lo que a su derecho convenga” (meses…).
b’) un inciso: si en algún extraño caso se consigue notificar, hay que esperar a que se devuelva el exhorto…; (meses…) no llega, se reclama al juzgado exhortado…; (meses…) no llega, se reitera la reclamación de la cumplimentación del exhorto…; (meses…) al final llega… se comprueba que ha transcurrido el plazo… se comprueba que no consta consignación de la cantidad reclamada de pago en la cuenta de consignaciones del juzgado…; (meses…) finalmente se dicta Decreto de conclusión.
c)seguimos al b): se insta la notificación edictal: (unos meses más…) y finalmente, tenemos el Decreto de conclusión. 
d) el Decreto de conclusión no contiene pronunciamiento sobre costas: instamos la aclaración, solicitando que se adicione al Decreto el pronunciamiento relativo a la imposición de costas al demandado, por mor del artículo 21.6 de la LPH…; (meses…) Finalmente, nuevo Decreto adicionando la condena en costas.
A lo anterior, se suma que noes posible adicionar las nuevas cuotas vencidas e impagadas por el demandado con posterioridad a la interposición de la demanda, sino que a cada liquidación de deuda, seguirá un nuevo procedimiento monitorio, con el mismo periplo expuesto. 
e)EJECUCIÓN: esta parte la dejamos para el siguiente post. 
¡Suerte!
@fabio_balbuena
fabiobalbuena.blogspot.com
  

Publicado en: Acta, Administradores de Fincas Colegiados, Certificado de deudas, Comunidades de Propietarios, Jueces, Ley de Propiedad Horizontal, Monitorio, Morosidad, Morosos, Presidente, Proceso, Secretario

15 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena 7 comentarios

Morosos y Protección de Datos

 

 

Ayer se produjo un nuevo debate interesante en Twitter. Mi admirada compañera Maribel Orellana (@AdmMaribel) lo inició, a propósito de la información contable de la comunidad que proporcionamos los Administradores de Fincas a nuestros clientes.

 

Han opinado, además de Maribel y un servidor, @andresgmendoza @TAConsultingAPD @Isabelbajo @GuixotGestion.

 

La cuestión es si en un informe de cuentas (mensual, trimestral, semestral…) se puede incluir una relación de propietarios que no estén al corriente de pago.

 

En mi opinión, el punto de partida es el acuerdo de la junta relativo a la periodicidad de los informes de cuentas. Si la junta aprueba que el Administrador envíe a todos los propietarios un informe de cuentas, por ejemplo, trimestralmente, entonces el informe deberá contener una información contable veraz y completa, con un listado de los propietarios que adeudan cuotas a la comunidad. Y ello por salvaguardar la debida transparencia que nos es encomendada a los Administradores.

 

En mi experiencia, y más en los tiempos actuales en que la morosidad se ha disparado de una manera verdaderamente alarmante, los propietarios quieren tener información completa de la situación contable de la comunidad, cada vez con plazos más breves. Me he encontrado con casos en que al cerrar el ejercicio en una junta ordinaria, los propietarios tienen conocimiento por primera vez durante un año, para su sorpresa y alarma, de que existen deudas de cuotas comunitarias, y para evitar que se vuelva a producir en el futuro, y también para tratar de atajar el problema antes, se acuerda la remisión de informes durante el ejercicio.

 

La gestión de cobro es tarea que se nos encomienda a los Administradores, pero también hay Presidentes y propietarios con grandes habilidades, persuasivos y negociadores, capaces de conseguir que un moroso pague. También hay propietarios a los que no les importa deber cuotas, pero no soportan que los demás propietarios lo sepan, y cuando se remite el informe de cuentas pagan.

 

La polémica surge cuando se pone en relación lo anterior con la Ley 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal, y con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta última dispone que la convocatoria de las juntas contendrá una relación de los propietarios que adeuden recibos, con la advertencia de que si al inicio de la junta continúan en dicha situación, se verán privados del derecho de voto, aunque puedan participar en las deliberaciones. Esta fue una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, que dio muy buenos resultados en los años anteriores a la actual crisis, pero que inmersos en ella ha resultado de poca eficacia, pues los morosos no suelen asistir a las juntas.

 

Por tanto, la cuestión estriba en saber si es posible incluir un listado de morosos en informes de cuentas, ya que la Ley de Propiedad Horizontal tan sólo se refiere a dicha relación con motivo de la convocatoria.

 

Pues bien, mi opinión es que sí es posible la inclusión de la información de propietarios con recibos pendientes.

 

La relación de morosos en la convocatoria tiene por finalidad advertir al propietario deudor de la existencia de la deuda que mantiene con la comunidad, y que si no paga antes del inicio de la junta (puede pagar hasta en la propia junta, antes de iniciarse la misma), o consigna notarial o judicialmente el importe de la deuda, no podrá votar. Es decir, la relación de morosos con la convocatoria es a los efectos de la privación del derecho de voto en la junta que se convoca.

 

Un informe de cuentas tiene por finalidad que todos los propietarios conozcan la situación contable de la comunidad en un momento dado, durante el ejercicio, o sea, entre una junta ordinaria y la siguiente. Y a mi entender, dicha información contable tiene que ser completa, veraz y transparente.

 

 

Mi compañero Guixot (@GuixotGestion) comentaba que todo son concesiones al deudor, y trabas al acreedor, y no le falta razón.

 

Otros compañeros discrepaban por entender que no es posible enviar información de morosos en estadillos de cuentas porque la Ley de Propiedad Horizontal no lo contempla, sino que tan sólo contempla la inclusión de morosos para el caso de convocatoria, y ello en la medida en que afecta a la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal.

 

Respecto a la protección de datos, la ley protege la información de carácter personal de modo que no es posible hacer pública la información de morosos, en el sentido de que puedan acceder a la misma terceros ajenos a la comunidad, salvo en el caso de notificación de la convocatoria por la vía supletoria del artículo 9.1.h), párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero no impide que la información se remita de forma privada, es decir, exclusivamente a los vecinos de su propia comunidad, con la periodicidad previamente acordada por la junta.

 

Y lo mismo puede decirse de la notificación del Acta de la junta aprobando la liquidación de las deudas, que sólo puede colocarse en el tablón como forma de notificación subsidiaria del artículo señalado.

 

En este sentido, la Agencia de Protección de Datos ha sancionado a algunas comunidades por colocar en el tablón listados de morosos cuando no se había agotado la vía de la notificación personal, o cuando ha permanecido más allá del tiempo razonable, entendiendo en tal caso que la publicidad de dicho listado perjudicaba los derechos del propietario deudor amparados por la Ley 15/1999.

 

Pero cuando se sigue lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal de forma correcta, la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal debe ceder.

 

Es más, incluso se admiten excepciones, como por ejemplo, hace la Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 3 de junio de 2010, Recurso 440/2009. Ponente: María Luz Lourdes Sanz Calvo, que revocó la sanción impuesta a la Comunidad de Propietarios, pues estando prevista la publicación de la lista de morosos en el tablón de anuncios y existiendo indicios de previos intentos de notificación, entiende que no cabe apreciar vulneración del deber de secreto:

 

 

“(…)La resolución impugnada argumenta que para que dicha publicación en el tablón de anuncios se ajuste a la legalidad es necesario que cuente con la notificación infructuosa previa al propietario, pero que la notificación efectuada por escrito de fecha 24 de octubre de 2007 se produce una vez colgado el listado, sin que conste la previa notificación infructuosa. En este punto conviene señalar en respuesta a las alegaciones efectuadas por la actora, que la resolución impugnada omite toda referencia a la fecha en que se publicó la fijación del listado de morosos en el tablón de anuncios de la Comunidad, poniendo el acento en que dicha comunicación se efectuó con posterioridad a la exposición.

 

Es cierto que la comunicación en cuestión obrante al folio 64, es posterior a la exposición de la citada relación en el tablón de anuncios, como se desprende del propio contenido de la carta, pero también lo es que en dicha carta se hace referencia al intento de comunicaciones previas y a que es prácticamente imposible contactar con la hoy denunciante, lo que esta en la línea con lo manifestado por la Presidenta respecto de que se intentó la notificación personal de la denunciante con carácter previo a la exposición del listado en el tablón de anuncios y dota de verosimilitud a dichas manifestaciones en este ámbito sancionador en el que nos hallamos.

 

Por todo lo cual, a la vista de las concretas circunstancias concurrentes y tratándose de una notificación efectuada en el ámbito de una relación jurídica existente entre los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en la que los copropietarios tienen conocimiento de las cuentas de la Comunidad y de las cantidades adeudas por los comuneros morosos; estando prevista la publicación de la lista de morosos, a efectos de su notificación, por la LPH -artículo 9 h) y circunscrita al ámbito restringido de la Comunidad de Propietarios, en el lugar establecido al respecto, no cabe apreciar vulneración del deber de secreto. (…)”

 

La Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 2 de diciembre de 2011, Recurso 513/2010. Ponente: Elisa Veiga Nicole, afirma “que la utilización del tablón de anuncios resulta perfectamente adecuada para la autoorganización de las Comunidades de Propietarios, desvelándose los datos de carácter personal dentro del ámbito de funcionamiento de la misma, dándose, además, en el supuesto objeto de la resolución, la circunstancia de que el tablón estaba colocado en el recinto interior de la Comunidad y a una distancia del exterior de unos 20 metros, habiéndose utilizado de igual forma ya en ocasiones anteriores.”

 

El deber de secreto que impone el art. 10 LOPD no se infringe cuando el tablón de anuncios se halla colocado en la misma Comunidad y es utilizado para los fines que son propios de la misma, aun cuando en el mismo figuren las deudas de algunos de sus miembros, porque tiene especial relevancia para todos y cada uno de los comuneros.

 

El prestigioso Abogado D. Daniel Loscertales Fuertes sostiene:

 

“En mi opinión, la Ley de Propiedad Horizontal debe cumplirse, pero ha de tenerse presente que solamente las citaciones y las actas pueden ponerse en el tablón de anuncios, aunque allí figuren los morosos, como obliga el art. 15 de la misma LPH (bastando indicar piso o local y cantidad, pero no pasa nada si igualmente se nombra a los propietarios), o el acuerdo de la Junta para proceder judicialmente, además de poder acreditar que su colocación es consecuencia de no haberse recibido en el domicilio correspondiente, insistiendo en el sentido de que, si se hace de forma habitual la publicación de estos documentos en el tablón de anuncios o similar, con o sin morosos, no puede achacarse a la Comunidad ninguna infracción. Con estas precauciones, considero que desaparece cualquier riesgo de sanción por la Agencia de Protección de Datos, sobre todo porque, con fecha 11 de diciembre de 2008, el Tribunal Supremo dicta una sentencia en la que determina que la colocación en el tablón de anuncios, con diligencia motivada, como notificación a un propietario que no había recibido, es simplemente un cumplimiento de la Ley y que no atenta de ninguna manera ni al honor ni al prestigio personal.”

 

Por tanto, en cuanto a la cuestión objeto de este post, considero que si la comunicación de morosos se realiza, no en el tablón de anuncios, sino privadamente (correo ordinario o correo electrónico), dentro de un informe de cuentas, no considero que se vulnere la legislación en materia de protección de datos de carácter personal.

 

Otra cuestión polémica es la relativa a la comunicación de los datos de los propietarios a todos los vecinos, para casos de emergencias o incidencias entre ellos. Pero esto lo dejamos para otro post.

 

© 2013 Fabio Balbuena

 

Publicado en: Acta, Administradores de Fincas, Comunidad de Propietarios, Convocatoria, Gestión de cobro, Informe de cuentas, Ley de Propiedad Horizontal, Morosos, Privación de voto, Protección de Datos, Transparencia

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