En las Comunidades de Propietarios no es nada extraño que un propietario de un inmueble que forma parte de la Comunidad transmita la titularidad del mismo y no lo comunique a nadie.
Precisamente por ello, la Ley de Propiedad Horizontal establece una responsabilidad solidaria en cuanto al pago de los gastos comunes entre vendedor y comprador. En concreto, el artículo 9.1.i) dice así:
Artículo 9.
1. Son obligaciones de cada propietario:
(…)
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
La finalidad no es otra que proteger los intereses económicos de la Comunidad, que puede verse en la tesitura de que, por un lado, el anterior propietario deja de pagar las cuotas y no responde a las notificaciones que se le remiten, porque ya no es propietario, y por otro, no puede dirigirse al nuevo propietario porque desconoce que el inmueble se ha transmitido a un tercero.
Si esto ocurre, en virtud de la referida solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario, la comunidad puede dirigirse para reclamar el pago de las cuotas contra ambos, o contra cualquiera de ellos, conforme al artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es el caso de la SAP de Alicante, Sección 5ª, de 2 de febrero de 2017.
Se trataba, en efecto, de una reclamación de cantidad dirigida contra unos propietarios que habían vendido su vivienda a un tercero y no lo comunicaron a la Comunidad.
La Sentencia del Juzgado de Instancia estimó en parte la demanda, condenando al pago de la cantidad reclamada, excepto la suma de 34,63 euros que se había devengado con posterioridad a la transmisión de la finca al tercero.
La Comunidad recurrió porque entendía que el cambio de titularidad se había notificado después del devengo de tales 34,63 euros, por lo que los demandados (anteriores titulares) debían ser condenados al pago de tal cantidad.
La Sala resuelve el recurso de la siguiente manera:
«La cuestión planteada ha sido resulta por esta Secc 5ª en sentencias de 17 de noviembre de 2005, 20 y 28 de octubre de 2010, 13 de marzo de 2013, etc., en las que se decía que el art. 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todo propietario a comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, de manera que impone a quien incumpliere esta obligación la responsabilidad de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste, no siendo de aplicación tal prevención cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 (junta de propietarios, presidente y, en su caso, los vicepresidentes, secretario, administrador, o cualesquiera otros que pudieran establecerse en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios) haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
En el presente caso, no consta dicha comunicación o conocimiento de la transmisión hasta mayo de 2016, por lo que se ha de estimar el recurso interpuesto y condenar a los demandados al pago del total importe reclamado, sin que se deba apreciar que se hubo de ampliar la demanda frente al nuevo titular, ya que tratándose de una obligación solidaria entre el anterior y el nuevo titular, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento civil, se puede reclamar a uno o al otro o conjuntamente frente a ambos, a elección del acreedor.»
Así pues, la Audiencia estima el recurso de apelación de la Comunidad, y condena a los demandados a abonar la totalidad de la cantidad reclamada con la demanda (4.275,53 €), más los intereses legales de dicha cantidad (con condena en las costas de primera instancia a la parte demandada, sin imposición de costas de la apelación a ninguna de las partes).
© Fabio Balbuena 2018.
