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20 junio, 2023 By Fabio Balbuena 2 comentarios

La figura de los Administradores de Fincas en la nueva Ley por el derecho a la vivienda

  1. Introducción
  2. Los Administradores de Fincas en la Ley de Propiedad Horizontal
  3. Los Administradores de Fincas en la Ley por el derecho a la vivienda
  4. Conclusión
Administrador
  1. Introducción

La Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) se refiere específicamente a los Administradores de Fincas a los efectos establecidos por dicha ley. Es decir, se hace una referencia específica a estos profesionales como vinculados directamente con las actividades que se regulan en esa ley.

  1. Los Administradores de Fincas en la Ley de Propiedad Horizontal

La regulación profesional de los Administradores de Fincas arranca del Decreto 693/1968, creador del Colegio Nacional de Administradores de Fincas. El Tribunal Constitucional, en Sentencia de 14 de marzo de 1994, había señalado la obligatoriedad de la colegiación para el ejercicio profesional como administrador de fincas, y el Tribunal Supremo, en Sentencia de 1 de diciembre de 1998, declaró que el ejercicio legal de la profesión de administrador de fincas con habitualidad exige como requisito indispensable la colegiación en la corporación profesional de su territorio.

Sin embargo, en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 no se contempló la exclusividad de los Administradores de Fincas Colegiados para el ejercicio de la actividad de Administrador, diciendo el artículo 13.6 que el cargo de administrador, y en su caso secretario-administrador, podrá ser ejercicio por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

  1. Los Administradores de Fincas en la Ley de Vivienda

La “Disposición adicional sexta” de la ley por el derecho a la vivienda, lleva por título “Los administradores de fincas”. Y su contenido es el siguiente:

  • Define concretamente la figura de los administradores de fincas: “A los efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas”.
  • Contempla la cualificación o capacitación profesional que deben tener para ejercer su actividad: “Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles”
  • Especifica los deberes profesionales de los administradores de fincas en el desarrollo de su actividad: “Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley”.
  • Establece la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil: “Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente”.
  1. Conclusión

Como vemos, esta ley amplía la regulación de la actividad profesional de los Administradores de Fincas. Es una ampliación de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo a la actuación profesional en el servicio de Administración de Fincas, esto es, actuación de forma habitual y retribuida, lo cual supone un avance en la protección de los derechos de los consumidores.

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administrador de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados Etiquetado como: Administrador de Fincas Colegiado, Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de vivienda, Ley por el derecho a la vivienda

10 mayo, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Indemnización de perjuicios por la instalación de ascensor

STS, Sala 1ª, de lo Civil, nº 435/2023, de 29 de marzo

  1. Introducción
  2. ¿Cuál era el supuesto de la STS 435/2023?
  3. ¿Qué dice la sentencia?

  1. Introducción

El artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todos los propietarios de permitir la realización de obras o creación de servidumbres que sean imprescindibles para los servicios comunes.

Por ejemplo, para instalar un ascensor en un edificio donde no existe, un propietario de un local comercial o una vivienda en planta baja estaría obligado, si fuera necesario, a ceder parte de su local para la instalación.

Ahora bien, en tal caso, el propietario afectado tendría derecho a ser indemnizado por la pérdida de habitabilidad o funcionalidad de su inmueble. 

  1. ¿Cuál era el supuesto de la STS 435/2023? 

En este caso, se instaló un ascensor en el patio de luces del edificio, y la propietaria de una de las viviendas demandó a la comunidad porque había perdido luces y vistas al taparle una ventana del dormitorio de su vivienda, además de afectar a su intimidad. Por ello, solicitaba una indemnización de 20.000 euros.

El juzgado desestimó la demanda por entender que no se había acreditado el perjuicio, es decir, no se había probado la cantidad de luces y vistas que había perdido, tampoco acreditaba ser afectada en mayor medida que otras viviendas similares, y destacaba la importancia de la accesibilidad del edificio, lo que incrementa el valor de los inmuebles. 

La demandante recurrió la sentencia y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso, fijando una indemnización de 5.732 euros, según informe pericial de valoración de daños y perjuicios. 

  1. ¿Qué dice la sentencia? 

El Tribunal Supremo confirma la doctrina jurisprudencial que admite la posibilidad de instalar un ascensor en el patio de luces, pues el interés individual del propietario perjudicado no puede desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, siempre y cuando, naturalmente, el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales. 

Ahora bien, la aplicación de la norma contenida en el art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal debe ser íntegra, no en parte sí y en parte no. Porque no sería lógico ni razonable ni equitativo que la norma se considerara aplicable para justificar la instalación del ascensor en el patio de luces, pero no para resarcir al propietario afectado por los daños que dicha instalación le ocasionara.

En conclusión, es posible llevar a cabo la instalación de un ascensor en el patio de luces de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, ya que el sitio de su ubicación es un elemento común, donde cabe la colocación de un elevador en beneficio de la comunidad, pero con el oportuno resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al propietario afectado.

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Ascensor, Comunidad de Propietarios, Indemnización de daños y perjuicios, Ley de Propiedad Horizontal, Patio de luces

13 abril, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Modificación de configuración de plaza de garaje

  1. Introducción
  2. Plazas de garaje
  3. SAP Barcelona 711/2008

 

  1. Introducción

Partimos de la base de que en las comunidades de propietarios no se pueden realizar modificaciones de elementos comunes sin autorización de la comunidad o autorización estatutaria. Así, no se puede alterar la fachada, abrir huecos o ventanas, cerrar terrazas o balcones, instalar barbacoas, etc., en elementos comunes, si previamente no existe autorización comunitaria o estatutaria.

  1. Plazas de garaje

El espacio de la propia plaza de garaje es un elemento privativo. Ahora bien, el derecho de propiedad sobre ese elemento privativo que constituye la plaza de aparcamiento no es absoluto e incondicionado, pues el régimen de propiedad horizontal se caracteriza precisamente por la incidencia de lo comunitario y por las limitaciones y condicionamientos que ello comporta. De ahí que las plazas de garaje tampoco se pueden modificar sin autorización. 

  1. SAP Barcelona 711/2008

Un ejemplo de alteración de configuración de plaza de parking lo encontramos en la SAP Barcelona, Sección 11ª, nº 711/2008. 

Un propietario instaló una valla metálica en un lado de su plaza de garaje porque, según él, el propietario de la plaza colindante le causaba daños en su vehículo, de manera que la valla era una medida de protección de su vehículo. 

La comunidad adoptó el acuerdo de que la delimitación y/o protección de las plazas de parking debía marcarse únicamente por las rayas pintadas en el suelo, no permitiéndose colocar ningún elemento delimitador.

El propietario afectado impugnó el acuerdo, y la comunidad se opuso a la demanda y además solicitó la condena del propietario a retirar el elemento instalado. 

El tribunal resolvió a favor de la comunidad por entender que el acuerdo era plenamente ajustado a la legalidad, pues tenía por objeto preservar el mantenimiento de la configuración de la planta de parking, según lo dispuesto en el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Además, el tribunal señaló que tampoco estaba permitido instalar otros elementos diferentes a vallas metálicas, puesto que el acuerdo era que no se permitía ningún elemento, ya fuera una valla metálica, una cadena, o cualquier otro elemento. Es decir, la delimitación o separación de las plazas de aparcamiento no puede hacerse por elementos verticales, sino únicamente por las rayas en el suelo.

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, alteración de elementos comunes, Comunidades de Propietarios, Garajes comunitarios, Ley de Propiedad Horizontal, Modificación de configuración, Parking, Plazas de garaje

5 abril, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Limpieza de la comunidad

¿Pueden limpiar la comunidad los propios vecinos?

  1. Introducción
  2. ¿Qué problemas suscita la limpieza por los propios vecinos/as?
  3. Aparte, ¿qué otros problemas pueden surgir en caso de limpieza por los propios vecinos/as?
  4. Sentencia de la AP de Burgos 20/12/2022 
  5. ¿Qué dice el Tribunal sobre la cuestión normativa?

  1. Introducción

Un asunto que genera muchos conflictos en las comunidades es el servicio de limpieza. 

Sabemos que tradicionalmente las comunidades se han limpiado por los propios vecinos/as de la comunidad, siguiendo un turno rotatorio; pero más modernamente esta tarea se ha venido externalizando, bien contratando a limpiadores/as, bien contratando a empresas de servicios de limpieza.

  1. ¿Qué problemas suscita la limpieza por los propios vecinos/as?

El problema de fondo está relacionado con el propio servicio, porque hay algunos vecinos/as que se saltan el turno (es decir, no limpian cuando les corresponde), o que no limpian bien en comparación con otros/as, o limpian menos veces de las establecidas por la comunidad. 

De ahí que se tienda, cada vez más, a contratar un servicio ajeno (externo), con lo que se evitan estos problemas, y además se pueden adoptar medidas en caso de que el servicio sea deficiente sin compromisos o reparos por enfrentamientos entre vecinos/as. 

  1. Aparte, ¿qué otros problemas pueden surgir en caso de limpieza por los propios vecinos/as?

Puede haber problemas legales relativos a normativa laboral, seguridad social, y fiscalidad. 

Un caso que trata esta cuestión es el de la SAP Burgos, Sección 2ª, de 20 de diciembre de 2022. 

El supuesto era una comunidad que había adoptado el acuerdo de que la limpieza se hiciera por los propios miembros de la comunidad, pagándoles una cantidad en concepto de material o productos de limpieza de 100 euros al mes al propietario/a que limpiara cada mes. 

Una propietaria estaba en contra del acuerdo sobre la base de  que para que los vecinos/as realizaran el trabajo remunerado de limpieza de la comunidad debía cumplirse la normativa laboral, de seguridad social y fiscal. Por ello impugnó el acuerdo solicitando que se anulara.

  1. Sentencia de la AP de Burgos 20/12/2022 

El juzgado de primera instancia consideró probado que el dinero que la comunidad pagaba no era una remuneración, sino una cantidad para gastos propios de productos de limpieza. Por ello, desestimó la demanda e impuso las costas a la demandante. 

La propietaria recurrió y la Audiencia Provincial confirmó la sentencia del juzgado, por entender que no había prueba de que el pago fuera una remuneración, sino que era una cantidad para materiales y productos de limpieza.

Ahora bien, la Sala de apelación consideró que la cuestión suscitaba dudas, pues al aceptarse por la comunidad un pago de una cantidad alzada (y no puede decirse que sea una cantidad irrisoria) para gastos de material y productos de limpieza sin aportación de factura o control de tipo alguno, no se podía considerar la postura de la demandante como irracional. Por esta razón, aunque confirma la validez del acuerdo, suprime la condena en costas a la propietaria impugnante.

  1. ¿Qué dice el Tribunal sobre la cuestión normativa?

La sentencia contiene un aviso a navegantes: deja claro que la limpieza de la comunidad puede hacerse por los propios vecinos, pero de forma altruista, sin retribución económica alguna, puesto que en caso de que se perciba una remuneración ha de hacerse cumpliendo con la normativa en materia laboral con contrato de trabajo con los vecinos limpiadores como empleados de la comunidad, de alta en la seguridad social y pagando las cotizaciones sociales; o si es una empresa o autónomo, cumpliendo las obligaciones administrativas y fiscales procedentes. 

Hay que tenerlo en cuenta.

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Limpieza, Remuneración, Seguridad Social, Trabajo

22 marzo, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Comunidad de Propietarios y… ¿Nudismo?

STS, Sala Primera, nº 217/2023, de 13 de febrero. 

1)   Introducción

2)   ¿Cuál era el supuesto de hecho

3)   ¿Qué dice el Tribunal Supremo?

4)   ¿Qué habría pasado en caso de existir estatutos con esa norma sobre nudismo?

 

1)   Introducción

El Tribunal Supremo ha dictado recientemente una sentencia que trata la cuestión del nudismo en una comunidad de propietarios. Es la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, nº 217/2023, de 13 de febrero. 

2)   ¿Cuál era el supuesto de hecho?

Una comunidad de propietarios había declarado que para el acceso a la piscina y demás espacios comunes de la urbanización era requisito indispensable la práctica nudista.

Algunos propietarios no estaban de acuerdo y demandaron a la comunidad. 

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, y la Audiencia Provincial confirmó la desestimación, al considerar probado que existían unos estatutos que exigían el nudismo para disfrutar de los elementos comunes.

3)   ¿Qué dice el Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo señala que la opción del nudismo es una opción personal perfectamente respetable y legítima, pero es una práctica que no se puede exigir o imponer si no existe una base legal para ello.

En este caso, no existe base legal porque no existía una previsión estatutaria al respecto. Lo que ocurre es que hubo un error en la valoración de las pruebas tanto del Juzgado como de la Audiencia Provincial, ya que la lectura de las actas de la comunidad demuestra que los estatutos no llegaron a aprobarse:

“(…) la simple lectura de las actas de la comunidad demuestra con evidencia que dichos estatutos no fueron aprobados (…)”

Así, al no existir base estatutaria, la actuación de la comunidad consistente en exigir la práctica nudista para el acceso a los elementos comunes de la finca supone una vulneración de derechos fundamentales: 

“(…) se vulnera el derecho de igualdad (art. 14 CE), así como supone una discriminación por razón de sus ideas y pensamientos (art. 16 CE), atenta a su libertad de movimientos (art. 17 CE) y a su derecho a la intimidad (art. 18 CE).”

Por ello, no es admisible que la comunidad, arbitrariamente, con actos de fuerza como la contratación de servicios privados de seguridad, impida a los propietarios que no practiquen el nudismo el disfrute de los derechos que les corresponden en el régimen de propiedad horizontal sobre elementos comunes.

En consecuencia, el Supremo estima el recurso de casación y declara que las normas, instrucciones o actuaciones de hecho llevadas a cabo por la comunidad para impedir o perturbar a los demandantes el uso de elementos comunes por el hecho de no practicar el nudismo lesionan sus derechos fundamentales a la igualdad, a la libertad ideológica, a la libertad y a la intimidad. 

Además de estimar el recurso, la sentencia fija una indemnización de 1.000 euros para cada uno de los demandantes por daños morales.

4)   ¿Qué habría pasado en caso de existir estatutos con esa norma sobre nudismo?

Cabe pensar que, en principio, es difícil que pudiera existir una norma de estas características impuesta por el Promotor de la edificación, porque eso dificultaría las ventas. 

Ahora bien, ¿sería posible que se aprobara con posterioridad por la comunidad esta norma estatutaria? Como posible lo es, pero también es difícil, ya que para su aprobación sería precisa la unanimidad, es decir, alcanzar el 100% de votos y coeficientes de participación, y previsiblemente habría votos en contra de los propietarios que se sintieran perjudicados por tal norma. 

Aun así, ¿qué pasaría en caso de llegar a aprobarse la norma por unanimidad? En ese hipotético caso, si existieran esos Estatutos y se hubieran inscrito en el Registro de la Propiedad, sería posible su exigencia, aunque faltaría ver la respuesta de los Tribunales ante una norma estatutaria contraria a derechos fundamentales protegidos por la Constitución. 

Sea como fuere, conviene tener presente la conveniencia de que, antes de comprar una vivienda en una comunidad de propietarios, se averigüe el contenido de los estatutos o normas especiales de la comunidad, a fin de evitar sorpresas. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Constitución Española, Derechos fundamentales, Estatutos, Nudismo, Propiedad Horizontal, Tribunal Supremo

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