Ley de Propiedad Horizontal

14 abril, 2019 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Reformas en fachadas de bungalows

En un post anterior nos referíamos a la alteración de elementos comunes en las comunidades de propietarios, y en otro a la alteración estética de la fachada de los edificios. Asimismo, en otro post nos referíamos a la consideración de elementos comunes del vuelo y el suelo en las comunidades de propietarios tumbadas.

Un supuesto especial en materia de alteraciones estéticas es el relativo a las modificaciones en fachadas de bungalows, por la consideración de tales fachadas como ¿elementos privativos o comunes?, y su integración en un complejo inmobiliario.

La SAP de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9ª, de 27 de diciembre de 2018 se ha pronunciado sobre esta cuestión.

Se trataba de una impugnación de acuerdos de una mancomunidad de bungalows, compuesta de una Comunidad General o Zona Central y varias fases o subcomunidades, es decir, una agrupación de comunidades.

Los acuerdos impugnados consistían en la aprobación por parte de la Comunidad agrupada (Zona Central) de unas directrices y un procedimiento para la realización de reformas exteriores en las viviendas con el fin de mantener la debida uniformidad o estética del conjunto inmobiliario. Esas directrices determinaban que no precisan autorización aquellas obras comprendidas en los casos en que todas las fases de la urbanización han determinado que la armonía del complejo no está afectada; en cambio, aquellas que pudieran afectar a la armonía de la urbanización deberán seguir un procedimiento diseñado por la Junta General para obtener autorización.

La demanda se basaba en la nulidad de los acuerdos por falta de competencia de la Junta General para aprobar tales directrices y procedimiento, por entender que la competencia corresponde a cada una de las fases, entendiendo que afectaban a reforma de elementos comunes y también a elementos privativos (fachadas de los bungalows), cuando solo podía afectar a elementos comunes, lo que infringe los artículos 24.3 y 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda, declarando parcialmente nulos los acuerdos impugnados, por entender que, en efecto, la Junta General o Zona Central (comunidad agrupada) no tenía facultades para aprobar el procedimiento a seguir para los cambios exteriores de los bungalows de las distintas fases del complejo.

La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación, que fue estimado por la Audiencia.

El Tribunal interpreta que el título constitutivo de esa comunidad atribuye a la Junta General la función de control del respeto al conjunto armónico de la urbanización, y prevé “la posibilidad de nombrar una comisión de conservación o buen gusto para autorizar casos de obras de modificación de cualesquiera elementos arquitectónicos o estéticos siempre que se trate de obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización”.

Por eso, la Junta General de la Comunidad agrupada sí tenía facultades para aprobar unas directrices y un procedimiento para la autorización de obras, porque al no haberse creado dicha comisión de conservación o buen gusto, las funciones que tal comisión habría de tener las asume la Junta General, tal y como prevé el Estatuto de la comunidad cuando dice: “caso de no procederse al nombramiento de la referida comisión con delegación en ella de las facultades reseñadas en el párrafo anterior, dicha comisión de vigilancia estará encomendada a la junta general”.

Por lo que se refiere a la infracción del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con las fachadas de los bungalows, no se considera infringido porque, de un lado, en los casos de propiedad horizontal tumbada dicho artículo debe interpretarse de forma flexible; y de otro, aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, en esta comunidad existía una especial preocupación por evitar que las reformas exteriores alteraran la armonía de la urbanización:

“…en los casos de propiedad horizontal tumbada, el rigor en la aplicación del art. 7 LPH debe flexibilizarse, puesto que en las urbanizaciones debe relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad. Así, ya indicaba esta Sección 9ª en sentencia de 12 de mayo de 2016 que: “nos hallamos ante la llamada Propiedad Horizontal Tumbada. Sobre ella se pronuncia, con remisión a otras anteriores, la sentencia de la AP de las Palmas, de 9 de septiembre de 2015: “La subsunción de las obras realizadas por los propietarios en los elementos privativos dentro de la prohibición del art. 7 es siempre de carácter casuístico, al tener que ponderar el Tribunal en cada caso los intereses contrapuestos del “dominus” singular y de la Comunidad de propietarios a la que todos pertenecen, la cual tiene el derecho de velar por la uniformidad estética de la propiedad, por la seguridad de la urbanización o edificio, por la afectación directa o indirecta de elementos comunes y de los derechos de los comuneros a las vistas, paso, etc. Cuando se trata de la denominada “propiedad horizontal tumbada” de urbanizaciones de chalets, bungalows, etc., el juego del art. 7 tiene por su parte un ámbito diferente al de los edificios divididos en pisos a lo largo de su vuelo, debiendo en las urbanizaciones relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad, por la mayor extensión superficial del inmueble y la mayor separación de cada unidad habitable, lo que acentúa los derechos de cada propietario singular sobre su propiedad, sin que naturalmente ello suponga merma de la exigencia de cumplimiento de las obligaciones de “no hacer” que impone el citado art. 7.”
(…)
“dado que las fachadas de los bungalows individuales no se han mencionado en el título constitutivo como fachadas; pero consta que la Comunidad de Propietarios considera preciso que cualquier modificación de sus elementos privativos no afecte a la armonía o estética de la urbanización, consideramos que no se ha vulnerado el art. 7 LPH, debido a que la concreción de aquellos supuestos en la que la modificación de las viviendas individuales no afecta a la armonía del edificio se ha efectuado por medio de unas directrices que han sido aprobadas por unanimidad en todas las comunidades de propietarios de las fases. Luego, todos los propietarios de los edificios han decidido mediante la aprobación de unas directrices aquellos supuestos en los que la modificación exterior del bungalow individual no afecta a la armonía del edificio, y sólo en los casos en las que la modificación pretendida se ajusta a tales directrices es cuando cabe acudir al procedimiento establecido de autorización por las fases respectivas. Por el contrario, en los casos en los que la modificación afecta a la armonía de la urbanización por no ajustarse a las directrices o implicar un aumento de superficie construida regiría lo dispuesto en el art. 7 LPH.”
“en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios que nos ocupa, no se menciona entre los elementos comunes las diversas fachadas de los bungalows individuales; no obstante, es muy relevante el art. 7 del Estatuto de la Comunidad que prevé que la Junta General (de la agrupación de fases) podrá nombrar una comisión de conservación o buen gusto cuyo consentimiento será necesario “para la modificación de cualquier elementos arquitectónicos o estéticos de las distintas edificaciones resultantes, tales como modificaciones de rejas; cerramientos de terraza o porches; modificación de pintura de fachadas; puertas y persianas; colocación de toldos; modificación de zonas ajardinadas, tanto privativas como generales de la urbanización o de cada manzana o fase, colocación de barbacoas o cualesquier otras obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización.”
Así pues, consta en la urbanización una especial preocupación por el hecho de que las alteraciones exteriores de las fachadas de los bungalows no alteren la armonía de la urbanización. Y conforme la LPH todo propietario tiene la obligación que tiene cada propietario de mantener en buen estado y conservación la finca propia y su edificación, de forma que no perjudiquen a los servicios y elementos comunes, o a los comuneros colindantes, ni hagan desmerecer la categoría del conjunto urbanísticos ni dañen su imagen.

En conclusión, el título constitutivo de la comunidad de propietarios prevé la posibilidad de crear una comisión de conservación o buen gusto para la autorización de determinadas obras que afecten al conjunto armónico de la urbanización, y aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, los cambios exteriores han de respetar la armonía o estética del conjunto inmobiliario.

17 marzo, 2019 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Condiciones de habitabilidad y… ¿entrada de moscas?

Todo propietario de una vivienda tiene la obligación de realizar en ella los mantenimientos y cuidados necesarios para que se encuentre en las condiciones adecuadas de habitabilidad. Cuando la vivienda se integra en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, también la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de realizar determinadas actuaciones en los elementos comunes para garantizar las condiciones de habitabilidad de todas las viviendas.

Una curiosa sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca trata sobre esta cuestión. Es la Sentencia de la Sección 1ª, de 28 de diciembre de 2018.

Era un supuesto en el que, como consecuencia de determinados defectos constructivos, el propietario de una vivienda sufría un problema de intromisión de moscas en su vivienda.

El propietario había demandado anteriormente a la Promotora de la edificación y la sentencia que resolvió aquel juicio desestimó la reclamación por desinfectación (por no acreditarse la masiva entrada de moscas ni tampoco el anidamiento de esos mismos insectos) pero estimó parcialmente la reclamación por la pintura de las paredes por importe de 450 euros (la mitad de lo reclamado) y también la indemnización por los defectos de estanqueidad del apartamento (debido a la “existencia de una conexión entre el exterior y el interior de la vivienda, posibilitada por los huecos existentes en la estructura de madera de la cubierta, por los cuales pasan las moscas desde el exterior a la zona bajo cubierta y de esta al interior del apartamento, todo ello a causa de una deficiente construcción estructural, que además de esa entrada posibilita la de corrientes de aire y, con ellas, la de frío en invierno y calor en verano, a todo lo cual se suma la incorrecta unión de las maderas que forman el entramado de la cubierta”).

Pero pese a que el propietario efectuó las reparaciones en el interior de la vivienda con la indemnización percibida, el problema subsistía. Por esta razón, el propietario demandó a la Comunidad, dando lugar al juicio que se resuelve con esta sentencia de la AP de Huesca de 28/12/2018.

El demandante alegaba en su demanda que “a pesar de efectuar las reparaciones en el interior de la vivienda, consistentes en reparar espacios vacíos, colocando listones, arrancando silicona, y colocando tacos de madera, aislando con espuma de poliuretano, limpiando las maderas y paredes con un insecticida, efectuando además al margen de lo acordado la reparación de ventanas y zona bajo cubierta, el problema subsiste”, y añadía que la situación de la vivienda era lamentable e insalubre, considerando que los defectos hacían la vivienda inservible.

Y por ello pedía en su demanda:

Que la Comunidad le pagara el valor del inmueble
Subsidiariamente, que la Comunidad ejecutara a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor;
Que la Comunidad autorizara y soportara sobre los elementos comunes y privativos cuanto fuera necesario a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios venía soportando el demandante.

La primera de tales pretensiones (1) fue rechazada en la sentencia apelada, y las otras dos (2 y 3) fueron estimadas. El Fallo de la sentencia disponía:

“Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales don Ignacio Lagarta Valero en nombre y representación de Alberto contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Canfranc DEBO CONDENAR Y CONDENO a la referida demandada [a] ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, conforme a las conclusiones alcanzadas en el informe pericial emitido en el señor Donato; así como autorizar y soportar sobre los elementos comunes y privativos cuanto sea necesarios [sic] a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios viene soportando la parte actora. Se condena en costas a la parte demandada”.

La Audiencia rechaza la excepción de cosa juzgada material alegada por la Comunidad. Y también rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva, calificada por el Tribunal como falta de acción, al decir que:

“el actor no ha obtenido la debida satisfacción de los defectos en los elementos comunes que permiten la entrada de moscas de desván en su vivienda, de manera que, aunque agotó su acción contra la sociedad promotora, sigue teniendo acción contra la Comunidad de propietarios para ejecutar las reparaciones necesarias que no han sido hechas, conforme al artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal (…)”; “la demandada no se exime de la responsabilidad establecida en el citado artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal relativa al “mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble”, aunque también nos encontremos ante defectos constructivos imputables a la sociedad promotora del edificio, dado que los defectos subsisten y no van a ser reparados por la promotora (…)”.

La Sala mantiene la condena de la sentencia de instancia, si bien estima parcialmente el recurso en cuanto a que:

La Comunidad de propietarios no debe asumir las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario seguido por el demandante contra la Promotora (pintura del piso y las obras en su interior para conseguir la oportuna estanqueidad frente a las moscas de desván), al haber obtenido por ello la correspondiente indemnización de la promotora.
La Comunidad no está obligada a impedir definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, sino solamente a ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias para tapar las fisuras o grietas que permiten la entrada de tales insectos.
Revoca la condena en costas.

En definitiva, la Audiencia dispone que la condena a ejecutar las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes:

no alcanzará a las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario del actor contra la Promotora que afectaron a la pintura del apartamento del demandante y a la estanqueidad de la misma vivienda desde su interior;
no supondrá la obligación por parte de la Comunidad de propietarios demandada de impedir en todo caso la entrada de moscas en el apartamento del actor.

Así pues, se pone de manifiesto la obligación de las Comunidades de Propietarios de cumplir con lo dispuesto en el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque puede no estar obligada a realizar determinadas actuaciones, como vemos aquí, donde la Comunidad no está obligada a impedir “en todo caso” la entrada de moscas en la vivienda del demandante.

22 noviembre, 2018 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

La 1ª convocatoria está derogada

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la convocatoria a junta de propietarios de las Comunidades, estableciendo que “si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.”

Una reivindicación habitual que los Administradores de Fincas hacen al legislador es la de que se suprima la doble convocatoria para la celebración de las juntas de propietarios, tal y como ya ha ocurrido en Cataluña, donde ya se ha suprimido por Ley 5/2006, de 10 de mayo, de forma que en la actualidad existe una única convocatoria, regulada en el artículo 553-21 del Código Civil Catalán.

En mi experiencia profesional (Administrador Colegiado en ejercicio desde 1997) no recuerdo haber celebrado ninguna junta en primera convocatoria. Y cuando examino algún libro de actas de una comunidad que empiezo a administrar, compruebo que no consta tampoco ninguna junta celebrada en primera convocatoria. Además, en Twitter hay compañeros que tuitean una foto del lugar de celebración de la junta, que se encuentra “desierto” en primera convocatoria, a lo que se añade la reivindicación al legislador para que siga los pasos de la legislación catalana.

Como se deduce de lo anterior, la realidad es que no se celebra ninguna junta de propietarios en primera convocatoria, sino en segunda convocatoria.

¿Qué significa eso?

El artículo 3.1 del Código Civil dice que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”

Poniendo en relación este artículo con la realidad social en que se aplica el artículo 16.2 de la LPH, la regulación de la convocatoria a junta debe hacerse siguiendo los requisitos legales, bien entendido que, de hecho, las juntas se celebran en segunda convocatoria.

Esto es así porque los propios comuneros acuden directamente a segunda convocatoria. Los Administradores se quejan, con razón, de la pérdida de tiempo profesional que les supone acudir a primera convocatoria para estar esperando media hora a que lleguen los comuneros que asisten a la junta, y éstos acuden a la segunda convocatoria porque saben que en primera no hay quorum, y a nadie le gusta perder el tiempo.

Por todo ello, es de esperar que en la próxima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador seguirá la senda de la legislación catalana y suprimirá la doble convocatoria.

Pero entretanto llega esa esperada reforma, en mi opinión, en la práctica la primera convocatoria ya está derogada.

22 septiembre, 2017 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

SAP Castellón 24/04/2017: plazo de prescripción de cuotas, 15 años

En el post sobre la nueva prescripción de cuotas comunitarias comentaba la resolución de un Juzgado de Primera Instancia que entendió que el plazo de prescripción de las cuotas comunitarias era de 5 años.

Partiendo del respeto hacia las decisiones de los Tribunales, es posible discrepar y sostener un criterio distinto. En este sentido, me refería a la posición doctrinal que entiende que el plazo de prescripción es de 15 años.

La SAP de Castellón, Sección 3ª, de fecha 24 de abril de 2017 (Ponente Ilmo. Sr. Marco Cos), mantiene esta postura: el plazo es de 15 años.

Se trataba de una reclamación de cuotas realizada frente a un propietario deudor a través de un procedimiento monitorio. El demandado se opuso a la demanda y se celebró juicio verbal, estimándose parcialmente la demanda, entendiendo la juzgadora de instancia que había cuotas que estaban prescritas por transcurso del plazo de 5 años del artículo 1966.3 del Código Civil.

La Comunidad de Propietarios apeló la sentencia, alegando que el plazo de prescripción debía ser el general del artículo 1964 del Código Civil, esto es, de 15 años.

Pues bien, para la Audiencia Provincial de Castellón (al igual que para la mayoría de Audiencias) la acción de reclamación del pago de cantidades debidas por el comunero integrante de una comunidad de propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal, en concepto de contribución a los gastos comunes, no se rige por la llamada prescripción corta de cinco años del artículo 1966.3 del Código Civil, sino por la genérica del artículo 1964 del mismo código.

En efecto, porque el artículo 1966.3 CC establece que “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes (…) 3. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”.

En cambio, la redacción del artículo 1964 del Código Civil antes de la modificación operada por la Ley 42/2015, es decir, al tiempo de generarse el derecho de crédito que la Comunidad ejercita, era la siguiente: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince”. Y dado que el deber de contribución a los gastos de la comunidad a que se refiere el citado artículo 9.1.e) LPH en que se funda la reclamación no constituye obligación que, con arreglo a la ley o, en su caso, a los estatutos de la comunidad, o en virtud de cualquier contrato o convención con fuerza de obligar, deba “hacerse por años o en plazos más breves”, cabe entender que le resulta aplicable dicho artículo 1964 y no el 1966.3, sin que cambie la naturaleza o características de la obligación el hecho de que su liquidación y pago se exija con carácter anual. Dice así la Sala:

«Sustento legal de la pretensión de la comunidad actora es el artículo 9.1. e) LPH, que dispone que cada propietario está obligado a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

El artículo 1966.3 CC establece que “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes (…) 3. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”.

Y el tenor literal del artículo 1964 CC, con arreglo a la redacción del mismo vigente al generarse el derecho de crédito que la parte actora ejercita y por lo tanto anterior a la modificación introducida por la Ley 42/2015, era: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince“.

Procede la estimación del recurso.

La razón de ello es que el deber de contribución a los gastos de la comunidad a que se refiere el citado art. 9.1.e) LPH en que se funda la reclamación no constituye obligación que, con arreglo a la ley o, en su caso, a los estatutos de la comunidad -cuyo contenido desconoce el tribunal-, o en virtud de cualquier contrato o convención con fuerza de obligar, deba “hacerse por años o en plazos más breves”. Cuestión distinta es que, por motivos operativos o para hacer más cómodo o flexible el pago, se procede a su liquidación y se exija su pago con periodicidad anual, lo que no cambia la naturaleza o las características de la obligación.

Consecuencia de que la obligación de pago de dicha contribución no se encuentre entre las referidas en el citado art. 1966.3 CC es que el plazo prescriptivo a tener en cuenta es el de quince años vigente al generarse la obligación (art. 1964 CC), bien que integrado con la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015 que modificó el precepto, publicada en el BOE de 6 de octubre y vigente desde el 7 de octubre de 2015 (Disp. Final Duodécima).

En este sentido se ha pronunciado esta Audiencia en la Sentencia de su Sección Segunda (no de esta Secc. Tercera que la parte apelante cita erróneamente) núm. 305 de 15 de octubre de 2002 (Roj: SAP CS 1225/2002 – ECLI:ES:APCS:2002:1225), así como las anteriores que cita dicha resolución.

Más recientemente y entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, de 13 de diciembre de 2016 (ROJ: SAP M 16153/2016 – ECLI:ES:APM:2016:16153) y de la AP de Las Palmas de Gran Canaria, Secc 4, de 18 de enero de 2017 (ROJ: SAP GC 46/2017 – ECLI:ES:APGC:2017:46).»

Se analiza también por la Audiencia la incidencia de la modificación del artículo 1964 del Código Civil operada por la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015, en el siguiente sentido:

«En el presente caso y partiendo de lo que acaba de decirse, hay que tener en cuenta, en primer lugar, que el art. 1964.2 CC resultante de la modificación dispone que “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”. En segundo término, que establece la Disposición Transitoria Quinta de la citada Ley que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil”. Por último, que dispone el art. 1939 CC objeto de la remisión que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

En definitiva, es de aplicación al caso un plazo prescriptivo de cinco años, contados desde el 7 de octubre de 2015 en que entró en vigor la modificación del art. 1964 CC operada por la Ley 42/2015, por lo que la acción ejercitada en la demanda interpuesta el día 24 de noviembre de 2014 no puede considerarse prescrita ni en todo, ni en parte.»

Por lo tanto, sólo desde la entrada en vigor de la modificación del artículo 1964, el día 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción será de 5 años, pero no para situaciones anteriores. En consecuencia, se estima íntegramente la demanda.

12 junio, 2017 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Denegación de reembolso de gastos por obras por falta de requerimiento previo

En la sentencia de 2 de febrero de 2016 el Tribunal Supremo declaró su doctrina jurisprudencial sobre el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero por obras urgentes.

Viene a decir que cuando un comunero lleve a cabo obras que afecten a elementos comunes la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución, salvo que muestre pasividad en las obras o se trate de reparaciones necesarias y urgentes.

Aplicando esta doctrina la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, ha resuelto un caso a favor de una comunidad de propietarios en Sentencia de 13 de marzo de 2017 [nº 103/2017, rec. 1180/2016, Ponente: Ilma. Sra. Dª Carmen Mérida Abril].

El supuesto de hecho era la ejecución por parte de un propietario de unas obras que afectaban a elementos comunes por existencia de serios defectos estructurales, y su posterior reclamación de reembolso a la comunidad de propietarios.

La “cuestión nuclear” del conflicto era la determinación de si el propietario demandante había requerido a la comunidad de propietarios la realización de las obras o por el contrario las había ejecutado unilateralmente sin requerimiento previo ni consentimiento de la comunidad.

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la comunidad a reintegrar al propietario 12.197,40 euros más intereses (excluyó determinadas partidas por no acreditarse que fueran debidas a reparaciones urgentes y necesarias).

Se fundamentaba en que el propietario llevó a cabo las obras tras detectar (con ocasión de unas obras en su vivienda) la existencia de problemas estructurales que amenazaban la integridad del edificio y la seguridad de los vecinos. Según el demandante el presidente inspeccionó y consintió las obras de reparación en los elementos comunes. El juzgado entendió:

Que era aplicable el artículo 7.1 de la LPH y la doctrina del TS de la sentencia de 2/02/2016;
Que estaba acreditada la necesidad y urgencia de las obras ejecutadas en los elementos comunes;
Que se cumplió el requisito de previo requerimiento por haber puesto en conocimiento del presidente la existencia de tales desperfectos, según el acta de la junta de 4 de julio de 2011.

Sin embargo, la Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Comienza recordando la dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que fue interpretado por el Tribunal Supremo al declarar la doctrina jurisprudencial en la referida sentencia de 2/02/2016:

«Este artículo determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico “ius prohibendi” en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, o a la impugnación de sus acuerdos.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.»

Partiendo de tal doctrina, la Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia, por las siguientes razones:

1.- A la fecha de celebración de la junta de 4 de julio de 2011, y mucho antes, el propietario había realizado ya las obras en la finca.

2.- No se justifica la práctica de ningún requerimiento a la comunidad mediante el envío de telegrama, fax, burofax, documento escrito o cualquier otro medio que acredite su remisión, su recepción por el Administrador o Presidente y la fecha en que esta se produjo, dato relevante pues el requerimiento ha de ser previo a la ejecución de las obras; tan solo consta que «algunos de los desperfectos fueron mostrados al Presidente».

3.- No se acredita la práctica de ningún requerimiento que advierta de la urgencia de las obras a realizar y que justifique la actuación unilateral del demandante.

4.- Que contrariamente a lo que se sostiene por el demandante, tampoco se ha acreditado que el Presidente hubiera consentido o autorizado las obras de reparación en los elementos comunes. Incluso se le indicó al propietario por parte del presidente el procedimiento a seguir: parar las obras; proponer proyecto de reparaciones estructurales y someterlo a aprobación de la comunidad; pedir presupuesto de reparación y someterlo a aprobación de la comunidad; y caso de no acceder a este procedimiento normal, proceder a hacer las obras asumiendo en este caso la responsabilidad y el importe de las mismas.

El propietario optó por hacer las obras sin aprobación ninguna, reclamando posteriormente a la comunidad el pago de la factura, que fue denegado en junta de 6 de octubre de 2011 por falta de comunicación previa, sin que el demandante hubiera impugnado dicho acuerdo; volvió a denegarse en junta de 6 de febrero de 2012, incluso con el importe rebajado, sin que el demandante impugnara tal acuerdo; y finalmente, en junta de 4 de diciembre de 2012 se volvió a denegar la petición del demandante, que tampoco se impugnó.

Además, la Sala rechaza la existencia de enriquecimiento injusto, así como la aplicación de la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.

Por todo lo cual, se estima el recurso de apelación de la comunidad, revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda del propietario que solicitaba el reembolso de los gastos de las obras de reparación en elementos comunes.

Como vemos, la doctrina es muy clara respecto a los requisitos para que proceda dicho reembolso: no procede el pago del importe de las obras en elementos comunes realizadas por un comunero cuando previamente no ha requerido a la comunidad para su realización.

Por ello, los propietarios que se encuentren en estas situaciones han de extremar las precauciones y dejar constancia del requerimiento previo a la comunidad, a través del Administrador o del Presidente. Porque sólo en caso de pasividad de la comunidad ante tal requerimiento (o casos de urgente necesidad) será posible obtener el reembolso de los gastos. De lo contrario, la comunidad estará en su derecho de no reintegrarlos al propietario que haya acometido las obras unilateralmente.

Fabio Balbuena

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