Fabio Balbuena

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29 abril, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El uso de mascarillas desde el 20 de abril

Finaliza la obligatoriedad en espacios exteriores e interiores 

  1. Introducción
  2. Normativa durante la pandemia 
  3. Mascarillas en zonas comunes
  4. Mascarillas en ascensores y reuniones
  5. Obligación por norma estatutaria

  1. Introducción

Desde el día 20 de abril el uso de mascarillas en espacios interiores ha dejado de ser obligatorio.

Ciertamente, existe mucha inquietud entre los residentes en comunidades de propietarios acerca de la incidencia de esta cuestión, generándose muchas dudas respecto al uso de mascarillas en el entorno de los edificios de viviendas. 

  1. Normativa durante la pandemia

Lo que ha ocurrido durante toda la pandemia es que no se han dictado normas específicas para las comunidades de propietarios. Cuando se han regulado el confinamiento, el cierre de espacios de uso colectivo como parques infantiles, zonas deportivas, gimnasios, piscinas, o las limitaciones de grupos de personas, no se ha contemplado específicamente a las comunidades de propietarios. Esto ha provocado que sean los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, a través de sus Asesorías Jurídicas, las que hayan hecho un esfuerzo de análisis e interpretación de la normativa, transmitida después por los Administradores de Fincas a los vecinos de las comunidades de propietarios. 

Las dudas y disparidad de criterios han sido numerosas, y también los conflictos, porque al no existir mención expresa en las normas, todo se consideraba interpretable o discutible, y la interpretación de los Colegios no siempre ha resultado del agrado de todos los residentes en comunidades de propietarios. 

  1. Mascarillas en zonas comunes

Desde febrero el uso de mascarillas en zonas exteriores o abiertas no es obligatoria. Así, la mascarilla en exteriores dejó de ser obligatoria, incluso con independencia de la distancia interpersonal. La única excepción era la de los eventos multitudinarios, en los que seguía siendo obligatoria para las personas que estuvieran de pie, o que no guardaran distancia de 1,5 m si estaban sentadas y no fueran convivientes. 

Entonces, por extensión, tampoco resultaba obligatoria en zonas comunes exteriores de los edificios de viviendas, tales como jardines, zonas deportivas, zonas de paso o accesos exteriores, etc.  

Sin embargo, la mascarilla continuaba siendo obligatoria en espacios interiores, salvo las excepciones recogidas en la norma. 

Pero a partir del pasado día 20 de abril, el uso de mascarilla deja de ser obligatorio en ningún espacio: ni en espacios abiertos (que ya no lo era), ni en espacios cerrados o interiores. 

  1. Mascarillas en ascensores y reuniones

Como hemos dicho, la obligación de uso de mascarilla en espacios cerrados, por analogía se interpretó aplicable por analogía a los espacios interiores de las comunidades de propietarios, tales como escaleras, pasillos, ascensores, sótanos, etc., apelando además a un sentido de precaución. Especialmente, en los ascensores, el uso de mascarilla ha sido respetado de forma generalizada. 

Del mismo modo, en las reuniones de propietarios celebradas en espacios interiores también se ha venido utilizando la mascarilla, por aplicación analógica de la norma y por el mismo criterio de cautela. 

Sin embargo, a partir del 20 de abril ya no es posible exigir el uso de mascarilla en ningún espacio comunitario. 

  1. Obligación por norma estatutaria

Es algo que se ha planteado: ¿podría la comunidad de propietarios aprobar una norma que impusiera la obligación de uso de mascarilla en espacios interiores del edificio? 

La respuesta es negativa, porque tal norma sería nula de pleno derecho al ser contraria a la ley. 

Cuestión distinta es que el uso de mascarilla pueda ser recomendable en determinados casos: por ejemplo, en ascensores, o en reuniones celebradas en espacios reducidos y cerrados, especialmente en personas de riesgo. Pero más allá de esa recomendación, no es posible obligar al uso de mascarilla en ningún espacio, ya sea exterior o interior, de las comunidades de propietarios. 

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Coronavirus, Covid-19, Mascarillas

31 marzo, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Videovigilancia y… ¿Cámaras disuasorias? 

Cámaras de seguridad en las Comunidades de Propietarios

  1. Introducción
  2. ¿Qué medidas se suelen adoptar?
  3. Por lo que se refiere a las cámaras de videovigilancia en la comunidad, ¿qué requisitos se han de cumplir?
  4. ¿Se pueden instalar cámaras que no graben?
  5. Conclusión

1) Introducción

Algo que preocupa mucho a los propietarios/as es la seguridad, y más en concreto, los robos y okupaciones de sus viviendas. 

Sabemos que los robos son uno de los motivos principales de contratación de seguros de hogar y de instalación de alarmas. 

Y también el problema de la okupación ha adquirido una gran importancia, como puede comprobarse con frecuencia en los medios de comunicación. 

De ahí que se haya observado un auge de los sistemas de seguridad, como alarmas y sistemas de videovigilancia.

2) ¿Qué medidas se suelen adoptar?

Los hogares suelen optar por contratar seguros de robo y por instalar alarmas, y a nivel de la comunidad de propietarios se pueden instalar sistemas de videovigilancia. 

3) Por lo que se refiere a las cámaras de videovigilancia en la comunidad, ¿qué requisitos se han de cumplir?

Hay que cumplir una serie de requisitos, pero basta señalar que cuando se trata de captar imágenes, hay que atender a la normativa en materia de protección de datos de carácter personal, porque el derecho a la propia imagen es un derecho fundamental, y según la legislación en materia de protección de datos, la imagen de una persona, como su representación física, se considera como un dato de carácter personal puesto que permite identificar a la persona concreta.

4) ¿Se pueden instalar cámaras que no graben?

En efecto, son las llamadas “cámaras disuasorias”, que no graban imágenes pero sí pueden disuadir de cometer robos y okupaciones.

Es una medida que se ha extendido mucho, pero hay que tener en cuenta que la instalación o existencia de cámaras que no funcionen y que tengan una finalidad disuasoria también obliga al cumplimiento de la normativa de protección de datos. Así lo consideró el Tribunal Supremo (Civil), en Sentencia de 07-11-2019.

El caso era la instalación de unas cámaras de vigilancia que no eran aptas para grabar pero que estaban orientadas hacia la finca del vecino. El TS confirmó que se trataba de una intromisión ilegítima en la intimidad, porque quien se siente observado o vigilado por cámaras no se comportará igual que sin la presencia de cámaras. En ese caso las cámaras eran de este tipo, es decir, tenían una función meramente disuasoria y no podían grabar, pero existía la posibilidad de que en cualquier momento se instalasen cámaras que sí grabaran, y eso generaba una incertidumbre permanente que el demandante no tenía por qué soportar. Por eso el Tribunal consideró que la situación era objetivamente idónea para coartar la libertad en la esfera personal y familiar.

5) Conclusión

La instalación de cámaras de videovigilancia, tanto si graban imágenes como si se trata de cámaras meramente disuasorias, deberá cumplir con los requisitos en materia de protección de datos de carácter personal. 

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: cámaras de seguridad, cámaras disuasorias, videovigilancia

31 diciembre, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El pago de los gastos de la comunidad tras la separación o divorcio

¿Quién ha de pagar los gastos de la Comunidad de Propietarios en caso de separación o divorcio?

1º) ¿A qué gastos se refiere?

2º) ¿Quién ha de asumir esos gastos?

3º) Y ¿qué ocurre con los gastos de la comunidad de propietarios y los de la tasa de basura? 

Esta es una cuestión que se plantea en muchas ocasiones en las Comunidades de Propietarios.  Cuando se produce una separación o divorcio, o una ruptura de una pareja de hecho, y se atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges o miembros de la pareja de hecho, ¿quién ha de pagar los gastos de la vivienda? 

1º) ¿A qué gastos se refiere?

Lo primero que hay que hacer es diferenciar entre los gastos inherentes al uso de la vivienda y los gastos vinculados a la propiedad:

  • Dentro de los gastos inherentes al uso de la propiedad se incluyen los correspondientes a los suministros (agua, electricidad, teléfono, gas, internet), así como los gastos de reparaciones corrientes u ordinarias.
  • Y dentro de los gastos vinculados a la propiedad se incluyen los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Seguro de Hogar, las cuotas de la hipoteca, y las obras de mejora que aumentan el valor de la vivienda.

2º) ¿Quién ha de asumir esos gastos?

Aquí la respuesta es clara: 

  • Los gastos inherentes al uso deben ser costeados por la persona que disfruta del uso de la vivienda (salvo pacto en contrario).
  • Los gastos vinculados a la propiedad deben ser asumidos por el propietario.

3º) Y ¿qué ocurre con los gastos de la comunidad de propietarios y los de la tasa de basura? 

En la jurisprudencia de los Tribunales estaba claro que las derramas extraordinarias de la comunidad de propietarios debían ser sufragadas por el propietario, no por quien usa la vivienda, pero en cambio, en cuanto a los gastos ordinarios de la Comunidad se venía interpretando que eran gastos inherentes al uso. Podía ocurrir que la Sentencia de Separación o Divorcio determinara quién había de asumir tales gastos, pero en ocasiones la Sentencia no se pronunciaba al respecto. 

Eso es lo que ocurrió en el caso resuelto por el Tribunal Supremo en Sentencia de 13 de septiembre de 2021: se atribuyó el uso de la vivienda conyugal a la esposa pero el Juzgado de Familia no hizo un pronunciamiento expreso sobre los gastos correspondientes a la comunidad de propietarios. 

Tras analizar la cuestión, el Tribunal Supremo resuelve que, cuando la sentencia de separación o divorcio no determina quién ha de asumir los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios, deben ser asumidos exclusivamente por el propietario de la vivienda, no por el cónyuge que tiene atribuido el uso.  

Sin embargo, establece que la tasa de basura ha de ser asumida por el usuario/a de la vivienda (no por el propietario), por considerarse un gasto de suministro. 

En definitiva, los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios corresponden al propietario, a no ser que la sentencia de separación o divorcio establezca que son a cargo del usuario, y la tasa de basuras corresponde al usuario/a de la vivienda. 

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Cuotas comunitarias, Divorcio, Separación, Uso de la vivienda

24 mayo, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Medidas para piscinas: verano 2021

Publicado en: Comunidades de Propietarios, Coronavirus Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Coronavirus, Piscinas

9 mayo, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Las comunidades de vecinos son consumidores al firmar contratos

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia el 13 de abril de 2021 en la que reconoce que las comunidades de propietarios tienen la condición de consumidores. 

Esta sentencia supone la consolidación de una doctrina iniciada por el Supremo y posteriormente confirmada por el legislador. 

Lo explica el Supremo en la sentencia:

La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, contenía una definición del concepto de consumidores y usuarios que se refería únicamente a las personas físicas o jurídicas. Las comunidades no son ni físicas ni jurídicas, son “entes sin personalidad jurídica”, y por tanto, quedaban fuera del concepto de consumidores.

Posteriormente, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios simplificó la definición del concepto general de consumidor y usuario al establecer como criterio básico el elemento objetivo de la ajenidad al ámbito de una actividad empresarial o profesional, diciendo que son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Pero seguía sin referirse a las entidades sin personalidad jurídica, entre las que se encuentran las comunidades de propietarios a que se refiere el art. 396 CC. 

Sin embargo, el Tribunal Supremo había venido ofreciendo protección a las comunidades, es decir, reconociendo la extensión del ámbito subjetivo de las normas de consumidores a las comunidades de propietarios, en relación con los contratos propios de su tráfico jurídico, respecto de diversas cláusulas contractuales, como las relativas a la sumisión a tribunales, duración de contratos de mantenimiento de ascensores, penalizaciones derivadas de su incumplimiento, etc. (sentencias de 14 de septiembre de 1.996, 23 de septiembre de 1.996, 30 de noviembre de 1.996 o 1 de febrero de 1997, 152/2014, de 11 de marzo, y 469/2019, de 17 de septiembre).

Finalmente, esta doctrina jurisprudencial se vio confirmada por la Ley 3/2014 (que modificó el TRLGDCU), incluyendo expresamente en el ámbito subjetivo de los consumidores y usuarios a las entidades sin personalidad jurídica cuando actúan sin ánimo de lucro y al margen de una actividad comercial o empresarial. 

De esta forma, quedaron incluidas en el ámbito de aplicación de la normativa de defensa de consumidores las comunidades de propietarios, cuando actúen al margen de cualquier actividad empresarial o comercial, es decir, como destinatarias finales de los bienes o servicios contratados. 

Y esto, dice el TS, es plenamente compatible con la normativa de la Unión Europea (Directiva 93/13, según la sentencia del TJUE de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio di Milano). 

Pese a ello, en este caso de la STS de 13 de abril el paraguas de protección de los consumidores no sirvió a la comunidad porque el conflicto no estaba en una cláusula abusiva del contrato. 

El supuesto de hecho era una demanda interpuesta por una empresa de servicios contra una comunidad de propietarios, por el incumplimiento de un contrato de arrendamiento de servicios, en concreto, de Conserjería. 

El contrato contenía una cláusula que establecía que la comunidad se obligaba a no contratar como trabajador a nadie del personal de esa empresa, hasta que hubiera transcurrido un año desde la extinción del contrato.

Después de varios años de vigencia del contrato y diversas vicisitudes, la comunidad decidió cambiar de empresa, y contrató a otra empresa en diciembre de 2014; pero en febrero de 2015, la nueva empresa contrató a un empleado que había trabajado en la anterior empresa de Conserjería. Por este motivo, esta empresa demandó a la comunidad por incumplimiento del contrato, solicitando una indemnización de 665.508,82 euros.

Pues bien, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda; la empresa recurrió y la Audiencia Provincial de Madrid estimó parcialmente el recurso, y pese a considerar que la comunidad de propietarios tenía la condición de consumidor, la condenó a pagar una indemnización a la demandante, si bien solo de 92.358 euros. 

La comunidad recurrió ante el Supremo, que con esta sentencia del 13 de abril confirmó la sentencia de la AP de Madrid, sobre la base de que la cláusula penal debatida no afectaba a la normativa relativa a protección de consumidores: no se considera que el contrato fuera abusivo, porque la duración no era excesiva (1 año), no establecía sanciones o cargas onerosas o desproporcionadas, ni limitaba la facultad de poner fin al contrato, sino que la limitación se encontraba en la posibilidad de que la comunidad retuviera, por contratación directa (la comunidad directamente) o indirecta (a través de otra empresa), a alguno de los trabajadores de esa empresa. Es decir, establecía una prohibición de contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la actora (una “obligación de no hacer”) después de la extinción del contrato de arrendamiento de servicios que vinculaba a las partes y durante un año a partir de esa extinción, y fijaba una cláusula penal para el caso de su incumplimiento. Por esta razón, el Supremo confirma la condena de la comunidad. 

En todo caso, lo importante es que con esta sentencia se confirma que las comunidades de propietarios actúan bajo el estatuto propio de consumidores en las contrataciones de servicios, lo que les otorga un nivel de protección más elevado frente a posibles cláusulas abusivas en las contrataciones que lleven a cabo.

© Fabio Balbuena 2021

Publicado en: Comunidades de Propietarios, Consumidores Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Consumidores, Contratos

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