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22 marzo, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Comunidad de Propietarios y… ¿Nudismo?

STS, Sala Primera, nº 217/2023, de 13 de febrero. 

1)   Introducción

2)   ¿Cuál era el supuesto de hecho

3)   ¿Qué dice el Tribunal Supremo?

4)   ¿Qué habría pasado en caso de existir estatutos con esa norma sobre nudismo?

 

1)   Introducción

El Tribunal Supremo ha dictado recientemente una sentencia que trata la cuestión del nudismo en una comunidad de propietarios. Es la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, nº 217/2023, de 13 de febrero. 

2)   ¿Cuál era el supuesto de hecho?

Una comunidad de propietarios había declarado que para el acceso a la piscina y demás espacios comunes de la urbanización era requisito indispensable la práctica nudista.

Algunos propietarios no estaban de acuerdo y demandaron a la comunidad. 

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, y la Audiencia Provincial confirmó la desestimación, al considerar probado que existían unos estatutos que exigían el nudismo para disfrutar de los elementos comunes.

3)   ¿Qué dice el Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo señala que la opción del nudismo es una opción personal perfectamente respetable y legítima, pero es una práctica que no se puede exigir o imponer si no existe una base legal para ello.

En este caso, no existe base legal porque no existía una previsión estatutaria al respecto. Lo que ocurre es que hubo un error en la valoración de las pruebas tanto del Juzgado como de la Audiencia Provincial, ya que la lectura de las actas de la comunidad demuestra que los estatutos no llegaron a aprobarse:

“(…) la simple lectura de las actas de la comunidad demuestra con evidencia que dichos estatutos no fueron aprobados (…)”

Así, al no existir base estatutaria, la actuación de la comunidad consistente en exigir la práctica nudista para el acceso a los elementos comunes de la finca supone una vulneración de derechos fundamentales: 

“(…) se vulnera el derecho de igualdad (art. 14 CE), así como supone una discriminación por razón de sus ideas y pensamientos (art. 16 CE), atenta a su libertad de movimientos (art. 17 CE) y a su derecho a la intimidad (art. 18 CE).”

Por ello, no es admisible que la comunidad, arbitrariamente, con actos de fuerza como la contratación de servicios privados de seguridad, impida a los propietarios que no practiquen el nudismo el disfrute de los derechos que les corresponden en el régimen de propiedad horizontal sobre elementos comunes.

En consecuencia, el Supremo estima el recurso de casación y declara que las normas, instrucciones o actuaciones de hecho llevadas a cabo por la comunidad para impedir o perturbar a los demandantes el uso de elementos comunes por el hecho de no practicar el nudismo lesionan sus derechos fundamentales a la igualdad, a la libertad ideológica, a la libertad y a la intimidad. 

Además de estimar el recurso, la sentencia fija una indemnización de 1.000 euros para cada uno de los demandantes por daños morales.

4)   ¿Qué habría pasado en caso de existir estatutos con esa norma sobre nudismo?

Cabe pensar que, en principio, es difícil que pudiera existir una norma de estas características impuesta por el Promotor de la edificación, porque eso dificultaría las ventas. 

Ahora bien, ¿sería posible que se aprobara con posterioridad por la comunidad esta norma estatutaria? Como posible lo es, pero también es difícil, ya que para su aprobación sería precisa la unanimidad, es decir, alcanzar el 100% de votos y coeficientes de participación, y previsiblemente habría votos en contra de los propietarios que se sintieran perjudicados por tal norma. 

Aun así, ¿qué pasaría en caso de llegar a aprobarse la norma por unanimidad? En ese hipotético caso, si existieran esos Estatutos y se hubieran inscrito en el Registro de la Propiedad, sería posible su exigencia, aunque faltaría ver la respuesta de los Tribunales ante una norma estatutaria contraria a derechos fundamentales protegidos por la Constitución. 

Sea como fuere, conviene tener presente la conveniencia de que, antes de comprar una vivienda en una comunidad de propietarios, se averigüe el contenido de los estatutos o normas especiales de la comunidad, a fin de evitar sorpresas. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Constitución Española, Derechos fundamentales, Estatutos, Nudismo, Propiedad Horizontal, Tribunal Supremo

22 febrero, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El impago de cuotas comunitarias como medida de presión 

  1. Introducción
  2. ¿Qué situaciones generan esta actitud?
  3. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
  4. ¿Es legal esta actitud?
  5. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

  1. Introducción 

Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.

A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión. 

  1. ¿Qué situaciones generan esta actitud?

Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad. 

Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).

  1. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas? 

Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan. 

  1. ¿Es legal esta actitud?

Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.

En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos. 

Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.

Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad. 

  1. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución. 

Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administración de Fincas, Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Cuotas comunitarias, Impago de cuotas comunitarias, Ley de Propiedad Horizontal, Morosos, Propiedad Horizontal

29 junio, 2022 By Fabio Balbuena 4 comentarios

Las nuevas medidas contra la morosidad en las comunidades de propietarios

La Ley 10/2022, de 14 de junio, reforma la Ley de Propiedad Horizontal

1) Introducción

2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?

3) ¿Cuáles son esas medidas?

4) ¿Qué valoración merece esta reforma?

1) Introducción

La Ley 10/2022, de 14 de junio, modifica la Ley de Propiedad Horizontal, e introduce unas nuevas medidas para combatir la morosidad en las comunidades de propietarios.

2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?

Sabemos que el problema de la morosidad ha sido históricamente uno de los principales problemas en las comunidades de propietarios. Recordemos que en 1999 los Administradores de Fincas Colegiados promovieron una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual recogieron más de 800.000 firmas en toda España, y entonces se aprobaron unas medidas contra la morosidad, que durante unos años fueron muy efectivas. 

Sin embargo, con el paso del tiempo aquellas medidas han ido perdiendo eficacia, y de ahí que ahora se hayan incorporado medidas adicionales para tratar de evitar la morosidad. 

Es una realidad que la morosidad se ha visto incrementada con motivo de la pandemia, así como con el incremento de los costes energéticos (luz, gas, combustibles), por lo que se hacía necesario buscar nuevas fórmulas para atacar el problema. 

3) ¿Cuáles son esas medidas?

Se introducen unas medidas de prevención o de corrección de la morosidad, y además unas modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas. 

La más relevante es la relativa a la posibilidad de prohibir a los morosos el uso de determinados servicios o instalaciones comunitarios. Una laguna legal es que no se especifica la forma concreta de adoptar el acuerdo relativo a esta medida; y tampoco se contempla la aplicación práctica, es decir, los medios legales con que contarán las comunidades para un cumplimiento efectivo de la prohibición acordada. En todo caso, se trata de una medida que se había admitido por la Dirección General de los Registros y del Notariado cuando se aprobaba por vía estatutaria, y que ahora adquiere respaldo legal.  Así, las comunidades podrán privar del uso de servicios a los morosos, pero es importante tener en cuenta que no pueden ser servicios esenciales, como por ejemplo el ascensor, sino que se limita a servicios no esenciales como piscinas, pistas de padel, o zonas recreativas. Esta medida no podrá tener carácter retroactivo.

También se establece la posibilidad de que la comunidad apruebe  exigir al moroso intereses superiores al interés legal por la deuda se genere, aunque estos intereses no deberán tener la consideración de “abusivos”. Además, los intereses se devengarán desde que deba efectuarse el pago de las cuotas, es decir, desde la fecha en que se haya establecido que se ha de realizar el pago, y no como ocurría hasta ahora que el interés se devengaba desde la reclamación judicial. Esta medida tampoco podrá tener carácter retroactivo.

Por otro lado, se realizan las siguientes modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas: 

– Se aclara que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios.

– Se elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario para reclamar judicialmente la deuda tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona “con cualificación profesional suficiente”. Aunque la ley no lo dice expresamente, esta cualificación profesional suficiente es reconocida por los Tribunales a los Administradores de Fincas Colegiados.  

– En la demanda del proceso monitorio se podrán incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso. Es decir, si entre el acuerdo de la comunidad y la notificación al deudor se han emitido nuevas cuotas, están podrán añadirse al total importe a reclamar en el procedimiento judicial. 

– Entre los gastos que se podrán reclamar al moroso se incluyen expresamente “los derivados de la intervención del secretario-administrador” en concepto de reclamación previa a la vía judicial, además de los gastos de burofax, cartas certificadas, etc.

– Los honorarios de abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva, se extiende a la fase de ejecución del monitorio. Y también que, en los casos en los que exista oposición del moroso al monitorio, la sentencia deberá condenarle en costas.

4) ¿Qué valoración merece esta reforma?

Por una parte la reforma es positiva, puesto que toda herramienta legal que se proporcione a los profesionales va a ser útil para tratar de frenar la morosidad. 

Pero por otra parte, cabe realizar una valoración negativa, ya que desde hace tiempo los Administradores de Fincas Colegiados vienen reclamando una reforma profunda de la Ley de Propiedad Horizontal, y no pequeños “parches” o reformas parciales. 

Estamos hablando de una Ley que es de 1960, que se ha ido reformando pero que globalmente ha quedado obsoleta. Por eso es necesaria una nueva Ley de Propiedad Horizontal adaptada a los nuevos tiempos, ya que las leyes han de estar actualizadas y adaptadas a las necesidades de la sociedad, y lógicamente, una ley de 1960, aunque haya tratado de ir actualizándose con pequeñas reformas, ya no es adecuada para atender a su finalidad.  

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Intereses, Ley de Propiedad Horizontal, Morosidad, Prohibición de uso de instalaciones, Prohibición de uso de servicios

29 abril, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El uso de mascarillas desde el 20 de abril

Finaliza la obligatoriedad en espacios exteriores e interiores 

  1. Introducción
  2. Normativa durante la pandemia 
  3. Mascarillas en zonas comunes
  4. Mascarillas en ascensores y reuniones
  5. Obligación por norma estatutaria

  1. Introducción

Desde el día 20 de abril el uso de mascarillas en espacios interiores ha dejado de ser obligatorio.

Ciertamente, existe mucha inquietud entre los residentes en comunidades de propietarios acerca de la incidencia de esta cuestión, generándose muchas dudas respecto al uso de mascarillas en el entorno de los edificios de viviendas. 

  1. Normativa durante la pandemia

Lo que ha ocurrido durante toda la pandemia es que no se han dictado normas específicas para las comunidades de propietarios. Cuando se han regulado el confinamiento, el cierre de espacios de uso colectivo como parques infantiles, zonas deportivas, gimnasios, piscinas, o las limitaciones de grupos de personas, no se ha contemplado específicamente a las comunidades de propietarios. Esto ha provocado que sean los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, a través de sus Asesorías Jurídicas, las que hayan hecho un esfuerzo de análisis e interpretación de la normativa, transmitida después por los Administradores de Fincas a los vecinos de las comunidades de propietarios. 

Las dudas y disparidad de criterios han sido numerosas, y también los conflictos, porque al no existir mención expresa en las normas, todo se consideraba interpretable o discutible, y la interpretación de los Colegios no siempre ha resultado del agrado de todos los residentes en comunidades de propietarios. 

  1. Mascarillas en zonas comunes

Desde febrero el uso de mascarillas en zonas exteriores o abiertas no es obligatoria. Así, la mascarilla en exteriores dejó de ser obligatoria, incluso con independencia de la distancia interpersonal. La única excepción era la de los eventos multitudinarios, en los que seguía siendo obligatoria para las personas que estuvieran de pie, o que no guardaran distancia de 1,5 m si estaban sentadas y no fueran convivientes. 

Entonces, por extensión, tampoco resultaba obligatoria en zonas comunes exteriores de los edificios de viviendas, tales como jardines, zonas deportivas, zonas de paso o accesos exteriores, etc.  

Sin embargo, la mascarilla continuaba siendo obligatoria en espacios interiores, salvo las excepciones recogidas en la norma. 

Pero a partir del pasado día 20 de abril, el uso de mascarilla deja de ser obligatorio en ningún espacio: ni en espacios abiertos (que ya no lo era), ni en espacios cerrados o interiores. 

  1. Mascarillas en ascensores y reuniones

Como hemos dicho, la obligación de uso de mascarilla en espacios cerrados, por analogía se interpretó aplicable por analogía a los espacios interiores de las comunidades de propietarios, tales como escaleras, pasillos, ascensores, sótanos, etc., apelando además a un sentido de precaución. Especialmente, en los ascensores, el uso de mascarilla ha sido respetado de forma generalizada. 

Del mismo modo, en las reuniones de propietarios celebradas en espacios interiores también se ha venido utilizando la mascarilla, por aplicación analógica de la norma y por el mismo criterio de cautela. 

Sin embargo, a partir del 20 de abril ya no es posible exigir el uso de mascarilla en ningún espacio comunitario. 

  1. Obligación por norma estatutaria

Es algo que se ha planteado: ¿podría la comunidad de propietarios aprobar una norma que impusiera la obligación de uso de mascarilla en espacios interiores del edificio? 

La respuesta es negativa, porque tal norma sería nula de pleno derecho al ser contraria a la ley. 

Cuestión distinta es que el uso de mascarilla pueda ser recomendable en determinados casos: por ejemplo, en ascensores, o en reuniones celebradas en espacios reducidos y cerrados, especialmente en personas de riesgo. Pero más allá de esa recomendación, no es posible obligar al uso de mascarilla en ningún espacio, ya sea exterior o interior, de las comunidades de propietarios. 

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Coronavirus, Covid-19, Mascarillas

31 marzo, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Videovigilancia y… ¿Cámaras disuasorias? 

Cámaras de seguridad en las Comunidades de Propietarios

  1. Introducción
  2. ¿Qué medidas se suelen adoptar?
  3. Por lo que se refiere a las cámaras de videovigilancia en la comunidad, ¿qué requisitos se han de cumplir?
  4. ¿Se pueden instalar cámaras que no graben?
  5. Conclusión

1) Introducción

Algo que preocupa mucho a los propietarios/as es la seguridad, y más en concreto, los robos y okupaciones de sus viviendas. 

Sabemos que los robos son uno de los motivos principales de contratación de seguros de hogar y de instalación de alarmas. 

Y también el problema de la okupación ha adquirido una gran importancia, como puede comprobarse con frecuencia en los medios de comunicación. 

De ahí que se haya observado un auge de los sistemas de seguridad, como alarmas y sistemas de videovigilancia.

2) ¿Qué medidas se suelen adoptar?

Los hogares suelen optar por contratar seguros de robo y por instalar alarmas, y a nivel de la comunidad de propietarios se pueden instalar sistemas de videovigilancia. 

3) Por lo que se refiere a las cámaras de videovigilancia en la comunidad, ¿qué requisitos se han de cumplir?

Hay que cumplir una serie de requisitos, pero basta señalar que cuando se trata de captar imágenes, hay que atender a la normativa en materia de protección de datos de carácter personal, porque el derecho a la propia imagen es un derecho fundamental, y según la legislación en materia de protección de datos, la imagen de una persona, como su representación física, se considera como un dato de carácter personal puesto que permite identificar a la persona concreta.

4) ¿Se pueden instalar cámaras que no graben?

En efecto, son las llamadas “cámaras disuasorias”, que no graban imágenes pero sí pueden disuadir de cometer robos y okupaciones.

Es una medida que se ha extendido mucho, pero hay que tener en cuenta que la instalación o existencia de cámaras que no funcionen y que tengan una finalidad disuasoria también obliga al cumplimiento de la normativa de protección de datos. Así lo consideró el Tribunal Supremo (Civil), en Sentencia de 07-11-2019.

El caso era la instalación de unas cámaras de vigilancia que no eran aptas para grabar pero que estaban orientadas hacia la finca del vecino. El TS confirmó que se trataba de una intromisión ilegítima en la intimidad, porque quien se siente observado o vigilado por cámaras no se comportará igual que sin la presencia de cámaras. En ese caso las cámaras eran de este tipo, es decir, tenían una función meramente disuasoria y no podían grabar, pero existía la posibilidad de que en cualquier momento se instalasen cámaras que sí grabaran, y eso generaba una incertidumbre permanente que el demandante no tenía por qué soportar. Por eso el Tribunal consideró que la situación era objetivamente idónea para coartar la libertad en la esfera personal y familiar.

5) Conclusión

La instalación de cámaras de videovigilancia, tanto si graban imágenes como si se trata de cámaras meramente disuasorias, deberá cumplir con los requisitos en materia de protección de datos de carácter personal. 

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: cámaras de seguridad, cámaras disuasorias, videovigilancia

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