La Ley 10/2022, de 14 de junio, reforma la Ley de Propiedad Horizontal
1) Introducción
2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?
3) ¿Cuáles son esas medidas?
4) ¿Qué valoración merece esta reforma?
1) Introducción
La Ley 10/2022, de 14 de junio, modifica la Ley de Propiedad Horizontal, e introduce unas nuevas medidas para combatir la morosidad en las comunidades de propietarios.
2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?
Sabemos que el problema de la morosidad ha sido históricamente uno de los principales problemas en las comunidades de propietarios. Recordemos que en 1999 los Administradores de Fincas Colegiados promovieron una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual recogieron más de 800.000 firmas en toda España, y entonces se aprobaron unas medidas contra la morosidad, que durante unos años fueron muy efectivas.
Sin embargo, con el paso del tiempo aquellas medidas han ido perdiendo eficacia, y de ahí que ahora se hayan incorporado medidas adicionales para tratar de evitar la morosidad.
Es una realidad que la morosidad se ha visto incrementada con motivo de la pandemia, así como con el incremento de los costes energéticos (luz, gas, combustibles), por lo que se hacía necesario buscar nuevas fórmulas para atacar el problema.
3) ¿Cuáles son esas medidas?
Se introducen unas medidas de prevención o de corrección de la morosidad, y además unas modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas.
La más relevante es la relativa a la posibilidad de prohibir a los morosos el uso de determinados servicios o instalaciones comunitarios. Una laguna legal es que no se especifica la forma concreta de adoptar el acuerdo relativo a esta medida; y tampoco se contempla la aplicación práctica, es decir, los medios legales con que contarán las comunidades para un cumplimiento efectivo de la prohibición acordada. En todo caso, se trata de una medida que se había admitido por la Dirección General de los Registros y del Notariado cuando se aprobaba por vía estatutaria, y que ahora adquiere respaldo legal. Así, las comunidades podrán privar del uso de servicios a los morosos, pero es importante tener en cuenta que no pueden ser servicios esenciales, como por ejemplo el ascensor, sino que se limita a servicios no esenciales como piscinas, pistas de padel, o zonas recreativas. Esta medida no podrá tener carácter retroactivo.
También se establece la posibilidad de que la comunidad apruebe exigir al moroso intereses superiores al interés legal por la deuda se genere, aunque estos intereses no deberán tener la consideración de “abusivos”. Además, los intereses se devengarán desde que deba efectuarse el pago de las cuotas, es decir, desde la fecha en que se haya establecido que se ha de realizar el pago, y no como ocurría hasta ahora que el interés se devengaba desde la reclamación judicial. Esta medida tampoco podrá tener carácter retroactivo.
Por otro lado, se realizan las siguientes modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas:
– Se aclara que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios.
– Se elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario para reclamar judicialmente la deuda tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona “con cualificación profesional suficiente”. Aunque la ley no lo dice expresamente, esta cualificación profesional suficiente es reconocida por los Tribunales a los Administradores de Fincas Colegiados.
– En la demanda del proceso monitorio se podrán incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso. Es decir, si entre el acuerdo de la comunidad y la notificación al deudor se han emitido nuevas cuotas, están podrán añadirse al total importe a reclamar en el procedimiento judicial.
– Entre los gastos que se podrán reclamar al moroso se incluyen expresamente “los derivados de la intervención del secretario-administrador” en concepto de reclamación previa a la vía judicial, además de los gastos de burofax, cartas certificadas, etc.
– Los honorarios de abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva, se extiende a la fase de ejecución del monitorio. Y también que, en los casos en los que exista oposición del moroso al monitorio, la sentencia deberá condenarle en costas.
4) ¿Qué valoración merece esta reforma?
Por una parte la reforma es positiva, puesto que toda herramienta legal que se proporcione a los profesionales va a ser útil para tratar de frenar la morosidad.
Pero por otra parte, cabe realizar una valoración negativa, ya que desde hace tiempo los Administradores de Fincas Colegiados vienen reclamando una reforma profunda de la Ley de Propiedad Horizontal, y no pequeños “parches” o reformas parciales.
Estamos hablando de una Ley que es de 1960, que se ha ido reformando pero que globalmente ha quedado obsoleta. Por eso es necesaria una nueva Ley de Propiedad Horizontal adaptada a los nuevos tiempos, ya que las leyes han de estar actualizadas y adaptadas a las necesidades de la sociedad, y lógicamente, una ley de 1960, aunque haya tratado de ir actualizándose con pequeñas reformas, ya no es adecuada para atender a su finalidad.
© Fabio Balbuena 2022
