Deudas

27 enero, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Requisitos formales del proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias

El procedimiento monitorio es un proceso a través del cual se pretende de otro el pago de una deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible (artículo 812.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Con este proceso se crea un título ejecutivo a favor de quien afirma ser acreedor si, una vez requerido por el tribunal el deudor, éste no paga ni formula oposición dentro del plazo concedido (Díez Picazo).

Este tipo de procedimiento tiene una modalidad especial para la reclamación las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

A la demanda judicial se debe acompañar necesariamente la documentación que acredite el impago, que no es otra que la certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda que se reclama, suscrita por el Secretario de la comunidad, con el Visto Bueno del Presidente.

Además, hay que acreditar con la demanda la notificación fehaciente al propietario del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, siendo éste un requisito inexcusable calificado por los tribunales como requisito de procedibilidad.

Esta notificación puede realizarse mediante correo certificado, burofax, vía notarial, o mediante entrega personal en el propio piso o local. Si intentada la notificación personal ésta no pudiera practicarse, se podrá realizar en el tablón de anuncios de la Comunidad, con plenos efectos en el plazo de los tres días naturales siguientes.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 11 de diciembre de 2017, analizó un supuesto de acción de reclamación de cantidad de cuotas comunitarias, en el que el juzgado de primera instancia había estimado la demanda condenando a la demandada a pagar a la comunidad la cantidad reclamada, así como las costas del juicio, y la demandada había apelado la sentencia invocando la infracción de los artículos 21 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La demandada sostenía que:

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 11-7-2016 por el Secretario-Administrador, informando de la remisión de un burofax a la demandada notificándole un acuerdo de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de fecha 13-5-2016, se hizo sin el visto bueno del Presidente, constando únicamente la firma del Secretario-Administrador.

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 22-8-2016 donde consta el acuerdo aprobando la liquidación de la deuda figura firmado por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, pero sin que conste el cumplimiento de notificación fehaciente al propietario que exige el artículo 21.2 LPH en relación al artículo 9.1h del mismo texto legal, pues no consta que se efectuara la notificación fehaciente vía Notario o mediante burofax con certificación del texto y acuse de recibo en el domicilio fijado en España por el propietario, ni que fuera intentada una nueva notificación mediante exposición durante tres días naturales en el tablón de anuncios de la Comunidad.

A juicio de la demandada, “la ausencia de esos requisitos lleva consigo la inadmisión a trámite de la petición inicial”.

El tribunal de apelación consideró que estas alegaciones no se habían efectuado en la primera instancia, por lo que aplicó el principio de que “nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación”, pues «Resulta así que la parte demandada en modo alguno esgrimió en la 1ª instancia, como causa de oposición a la demanda, los motivos formales ahora invocados en el recurso, por lo que en aplicación del principio “pendente apellatione, nihil innovatur” recogido en el artículo 412 LEC no cabe resolver sobre aquellos.

Así y como tuvo ocasión de señalar el TS en S. del 16 de octubre de 2013: “la segunda instancia no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal “a quo” como cualquier alteración o complementación de la misma. De forma más concreta en la S. del 09 de marzo de 2012 se indica que: “El principio pendente appellatione, nihil innovetur [nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación] -cuyo significado es aplicable también a la primera instancia, artículo 412 LEC- prohíbe tomar en consideración las innovaciones efectuadas por las partes durante la tramitación del procedimiento, que afecten a los términos en que quedó planteada la controversia en la fase alegatoria inicial del proceso (SSTS de 28 de julio de 2006, RC n.º 4648/1999, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007). De acuerdo con este principio, lo relevante es que no se produzca una modificación sustancial de los términos del debate, pues es en este caso cuando se produce la indefensión de las partes, que no han podido prever el alcance y sentido de la controversia y se ven en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses (SSTC 34/1985, de 7 de marzo, 29/1987, de 6 de marzo, SSTS de 13 de mayo de 2008, RC n.º 752/2001, 14 de mayo de 2008, RC n.º 799/2001, 15 de noviembre de 2010, RIPC n.º 1205/2007, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007)”.

La aplicación de la doctrina expuesta al presente caso determina la desestimación del recurso formulado.»

En todo caso, respondiendo a tales alegaciones la Sala señaló que:

– de un examen de la documentación acompañada a la Demanda resulta como el certificado acompañado como documento nº 11 sobre liquidación de deuda sí aparece con el visto bueno del Presidente.

– consta que sí fue notificado el acuerdo al propietario deudor por burofax (documento nº 9) que al no ser recogido en la lista de correos, lo fue mediante colocación en el tablón de anuncios de la comunidad (certificado del administrador adjuntado como documento nº 10).

Por todo ello, desestimó el recurso de apelación, confirmando la sentencia del juzgado de primera instancia, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Podemos observar que en este caso se desestimó el recurso por un principio procesal, pero se pone de manifiesto la importancia de cumplir los requisitos de procedibilidad: 1) aportar el certificado del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, debidamente firmado por el Secretario-Administrador y con el Visto Bueno del Presidente; y 2) acreditar la notificación del acuerdo al propietario deudor (carta certificada, burofax, vía notarial, entrega personal en el piso o local, y en última instancia, colocación en el tablón de anuncios durante al menos tres días naturales). El Administrador de la Comunidad, en funciones de Secretario, ha de velar por el cumplimiento de estos requisitos formales.

20 noviembre, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Rebeldía procesal y “ficta confessio”

Me han notificado dos sentencias por las que se estima la demanda que habíamos formulado en nombre de dos comunidades contra sendos propietarios deudores. En los dos casos los demandados no acudieron a la vista del juicio, por lo que se les declaró en rebeldía procesal.

En ambas sentencias se fundamenta sobre los efectos de la incomparecencia del demandado y su declaración de rebeldía, en el siguiente sentido:

«Es claro, y así ha sido señalado reiteradamente por la doctrina del Tribunal Supremo, y se establece en el art 496 LEC que, en nuestro Derecho, la rebeldía del demandado no equivale a su allanamiento a la pretensión actora, sino que subsiste en el actor la carga de acreditar los hechos fundamentales en los que basa su pretensión. Ahora bien, de ello no puede derivarse la concesión al demandado rebelde de una suerte de privilegio procesal, de modo que se imponga al demandante el peso de demostrar exhaustivamente y por prueba directa cada uno de los extremos de hecho alegados en la demanda, exigiéndole, no ya una “probatio” diabólica, sino una acreditación imposible a falta de una colaboración y lealtad procesal siempre exigible a quienes acuden, o abdican de dicha facultad, como litigantes ante la Administración de Justicia. Ciertamente, ello no implica que se tolere en el actor una especie de relajación probatoria, dejando de demostrar aquellos hechos cuya demostración estaba en su mano, sino simplemente de advertir que existen elementos fácticos que la realidad social impone que no estén a su alcance en determinados casos y que -además- se ven dificultados por la postura renuente del accionado. A ello cabe añadir que, cuando la rebeldía es voluntaria y en la demanda inicial se acompañan documentos indiciarios de los hechos que en la misma se relatan, los mismos puedan ser tomados en consideración con relevancia decisoria, por no impugnados, cuando la lealtad procesal así lo imponía.

Así pues y con tales precisiones habrá de partirse del principio general en materia de carga probatoria que rige en el proceso civil, en virtud del cual, corresponde la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que se opone, en definitiva “el que alega debe probar”. Sobre la base de este principio general, la jurisprudencia del T.S., ha consagrado una doctrina que, reiteradamente ha establecido que: corresponderá a quien reclama el cumplimiento de una obligación o la aplicación de un determinado efecto jurídico a hechos concretos, la carga de probar que la obligación existía, que era válida y eficaz, y exigible respecto de la persona o personas de las que se solicita su efectividad, o que el hecho se produjo tal como alega, de modo que pueda ser considerado como presupuesto de la norma procesal que sea aplicable. Así pues corresponderá al actor, además de alegar, probar los hechos constitutivos del derecho que reclama, valiéndose de cuantos medios de prueba tiene a su disposición de conformidad a derecho. Frente a tal posición, la de quien reclama, corresponderá a la o a las demandadas, alegar y probar los hechos impeditivos, extintivos, o excluyentes, como así establece el art. 217 LEC, de modo que pueda verse liberado de dar cumplimiento a la obligación cuya efectividad y satisfacción se le reclama de contrario, o para evitar que a la previa situación de hecho debidamente justificada, le pueda ser aplicable la consecuencia jurídica pretendida. Deberá la demandada, probar que la obligación no es válida y eficaz, o que aun siéndolo no le es exigible, o que no existe por haber sido ya satisfecha, o que los hechos en los que se fundamenta la pretensión de la actora, no se produjo como alegó, y, ello por cualquiera de los medios de prueba que le asisten de conformidad con las leyes procesales.

Y es precisamente esta última actividad procesal, la que la demandada ha omitido, dada la situación de rebeldía procesal en la que se encuentra, no habiendo alegado ni probado hechos que le eximan de dar cumplimiento a la obligación que se le reclama.

Y partiendo de tales premisas no sólo la prueba documental y testifical practicada es acreditativa de la existencia de la deuda objeto de reclamación, sino que no puede perderse de vista que el demandado dejó de asistir a la vista, para la que fue citado personalmente con las advertencias legales sobre las consecuencias que su incomparecencia podía deparar; habiendo interesado el Letrado de la actora en dicho acto que fuere tenido por conforme con los hechos contenidos en la demanda y es procedente en uso de tal facultad discrecional tenerlo por confeso sobre dichas cuestiones. En relación con la mencionada posibilidad, es de recordar que, aunque es cierto que no cabe otorgar a la confesión un valor preponderante sobre los demás medios de prueba ni alterar mediante la invocación del resultado de la misma la valoración conjunta de la totalidad del material probatorio siendo que la «ficta confessio» contemplada tanto el actual art. 304 L.E.C. como el anterior art. 593 constituye una facultad discrecional que queda totalmente sometida al prudente arbitrio judicial, que resolverá sobre esta cuestión de una manera libre y pertinente; y así la S.T.S. 21-5-2002 mantiene que nada impide hacer uso de tal facultad, lo cual no comporta infracción procesal alguna, ni puede causar al litigante que voluntariamente dejó de asistir al acto del juicio, indefensión alguna, materia en la que es copiosa la doctrina que declara que la indefensión que proscribe el art. 24.1 de la Constitución es la que resulta imputable al Tribunal que debe prestar tutela a los derechos e intereses en litigio, pero no la que nace de la propia conducta de la persona afectada, y que aquella se produce únicamente cuando el interesado, de modo injustificado, ve cerrada la posibilidad de impetrar la protección judicial de sus derechos o intereses legítimos, o cuando la vulneración de las normas procesales lleva consigo la privación del derecho a la defensa, con el consiguiente perjuicio real y efectivo para los intereses del afectado, situación que no se da si el defecto es debido a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de la parte; pudiendo ser únicamente acogidas las situaciones eventualmente causantes de indefensión de las que no pudo librarse quien las sufre actuando con la diligencia que sus medios le permiten, pero no así cuando, por el contrario, tuvo oportunidades razonables de conocer cuál era la situación en la que se encontraba y de reaccionar frente a ella, pues en ese caso el reconocimiento de una primacía absoluta a su propio derecho equivaldría a hacer pagar a los titulares de aquél las consecuencias de una conducta ajena.»

Cabe decir que la prueba documental, por sí sola, acreditaba la existencia de la deuda, luego la comparecencia al juicio de los demandados de poco hubiera servido para su defensa, a menos que hubieran acreditado el pago de la deuda, algo verdaderamente imposible.

En cualquier caso, su rebeldía procesal no hizo más que ratificar la realidad de la deuda y favorecer la estimación de la demanda por aplicación de la «ficta confessio».

6 agosto, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad

Otro debate interesante en Twitter, propiciado por el ilustre Notario D. Francisco Rosales (@notarioalcala), y con participación de @NotariaRipoll @Fincadeliamarme @AdmMaribel @Aselegal20 @pacobelar @Alopez_Letrado y otros.

En este caso sobre el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad.

Se trata de una cuestión discutida, y en la que se pueden distinguir dos corrientes doctrinales en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales: una (minoritaria) que sostiene que es de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1.966.3ª del Código Civil, y otra (mayoritaria) que entiende que el plazo de prescripción es de quince años por aplicación del artículo 1.964 del Código Civil.

En la postura minoritaria se encuentran las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga (Sección 4ª) de 3 de abril de 1998, Huesca (Sección Única) de 31 de enero de 2001, Sevilla (Sección 6ª) de 22 de diciembre de 2009, o Albacete (Sección 2ª) de 31 de enero de 2013.

Se basa esta posición doctrinal en que nos encontramos ante una acción para exigir el cumplimiento de las obligaciones de los pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, de donde resulta aplicable el artículo 1.966.3ª CC. Entienden los autores que comparten esta doctrina que nos encontramos en presencia de una obligación pecuniaria con prestaciones que se imponen periódicamente al propietario por razón de la propiedad horizontal, generándose una deuda periódica y de vencimiento anual o por plazos inferiores al año, siendo ésta la intencionalidad del legislador en la LPH aunque no se diga expresamente en ningún precepto. Y es que la determinación de la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble que establece la LPH se lleva a término mediante la elaboración y aprobación por la junta de propietarios del presupuesto anual de gastos, atendiendo a unas necesidades concretas y unas obligaciones periódicas, fijándose las cuotas en función de tal presupuesto, de donde nace una obligación para el propietario con un plazo y un vencimiento periódico.

En la postura mayoritaria se encuentran, entre otras muchas, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Badajoz (Sección 2ª) de 27 de septiembre de 2001, Córdoba (Sección 3ª) de 24 de febrero de 2003, Jaén (Sección 2ª) de 13 de enero de 2003, Valencia (Sección 3ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 4ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 6ª) de 5 de octubre de 1999, Valencia (Sección 8ª) de 31 de enero de 2000 y 8 de julio de 2011, Alicante (Sección 5ª) de 10 de noviembre de 2011, Madrid (Sección 13ª) de 11 de septiembre de 1998, Madrid (Sección 2ª) de 18 de marzo de 1996, Madrid (Sección 10ª) de 18 de diciembre de 2008, Madrid (Sección 18ª) de 15 de diciembre de 2008, y Madrid (Sección 10ª) de 20 de noviembre de 2012.

La tesis de esta posición doctrinal es que no estamos ante pagos que deben hacerse por años o plazos más breves, sino ante una obligación legal ex artículo 9.1.e LPH, que comporta el deber del propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Y ello aunque la junta apruebe el pago fraccionado de las cuotas, por meses, trimestres o años, o como tenga por conveniente, pues como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalaraja, de 25 de abril de 2002, “el hecho de que los desembolsos se dividen por años o plazos más breves no comporta que las obligaciones de los comuneros tengan ese carácter limitado temporalmente sino que obedece a razones prácticas de índole contable”.

Se añaden como argumentos que:

– La obligación es inherente al derecho de propiedad, y no deriva de una obligación personal o relación contractual, lo que de por sí excluye la aplicación de los plazos cortos; no existe ningún precepto que imponga la obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar las cuotas.

– Según criterio del Tribunal Supremo la aplicación de la prescripción debe ser restrictiva, ya que no se funda en principios de justicia sino de seguridad jurídica, de donde el plazo debe ser el de mayor duración, esto es, 15 años.

En suma, según la corriente mayoritaria, el plazo de prescripción para el ejercicio de este tipo de acciones debería ser el general de 15 años del artículo 1.964 CC, señalado para las acciones personales que no tengan un plazo específico de prescripción.

Desde luego, son defendibles ambas posturas, y a efectos prácticos, se debe tener en cuenta el partido judicial en el que se va a reclamar la deuda para actuar en consecuencia, aunque aún así la incertidumbre es grande ya que en ocasiones las posiciones son contrarias incluso dentro de las distintas Secciones de una misma Audiencia Provincial.

A título personal considero más acertada la postura del plazo de 15 años, que de hecho es la mayoritaria, y en especial, como Administrador de Fincas considero que protege mejor los intereses de las comunidades de propietarios.

Con todo, sería conveniente que el legislador regulara expresamente el plazo de prescripción de estas acciones, despejando las dudas y resolviendo la polémica entre las Audiencias Provinciales. Regulación que a mi entender debería contemplar el plazo más largo, a fin de proteger de forma más segura a las comunidades, en momentos como los actuales de gran morosidad (en el año 2013 superó los 1.798 millones de euros en toda España, y se prevé que a finales de 2014 supere los 2.000 millones. Enlace aquí:

http://www.elderecho.com/actualidad/informe_sobre_morosidad-derramas-morosidad-comunidades-propietarios-Espana-millones_0_649500303.html).

9 junio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Separación o Divorcio y Cuotas de comunidad

¿Quién debe pagar los gastos de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio?

Recientemente nos hemos encontrado con un supuesto en el que los titulares de una vivienda, inmersos en un procedimiento de divorcio, no pagaban las cuotas de la comunidad de propietarios. La esposa, a quien se había atribuido el uso de la vivienda, por dificultades económicas, y el esposo, porque entendía que dado que era la esposa quien usaba la vivienda, era ella quien debía pagar las cuotas de la comunidad.

La comunidad demandó al esposo, por considerar que tenía mayor capacidad económica que la esposa, y aquél se opuso alegando que se debió demandar a la sociedad de gananciales, pues la vivienda es ganancial y no se ha liquidado dicha sociedad.

Cabe recordar que “la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta NO a los usuarios del inmueble, sino a sus propietarios” (SSTS de 25 de mayo de 2005 y 20 de junio de 2006). Es decir, los gastos comunes derivados de toda propiedad deben cargarse sobre quienes ostentan título de dominio sobre la misma, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto propietario, por disposición legal del artículo 9 de la LPH, y sin perjuicio de las consecuencias que ello tenga en la liquidación de la sociedad de gananciales.

En nuestro caso, el juez estimó la demanda, entendiendo que la responsabilidad de los copropietarios en relación a las deudas con la comunidad de propietarios es solidaria y no mancomunada, de forma que el acreedor puede reclamar el importe íntegro de la deuda frente a todos o frente a alguno de ellos.

Así lo establece la jurisprudencia, por ejemplo, SAP Barcelona, Sec. 17ª, de 26 de junio de 2012, SAP Pontevedra, Sec. 1ª, de 20 de octubre de 2011, SAP Alicante, Sec. 5ª, de 16 de febrero de 2005.

En las sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 6 de julio de 2012 y 25 de enero de 2011, se considera que los gastos derivados de la tenencia de un bien de naturaleza ganancial son de cuenta de la sociedad ganancial y por ello puede ser demandado cualquiera de los cónyuges, en cuanto derivan de un acto de administración (artículo 1.385, apartado 2º, del Código Civil), sin perjuicio, claro está, de la facultad de repetición contra la sociedad de gananciales que tendrá el que haya hecho frente al pago. También se pronuncia en este sentido la Audiencia Provincial de Alicante, sección 5ª, sentencia de 6 de abril de 2.004, y la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 3ª, sentencia de 30 de marzo de 2.007.

Por tanto, las deudas con la comunidad de propietarios de un bien ganancial tienen carácter solidario, y la comunidad no está obligada a fraccionar la deuda ni a demandar a todos los titulares, sino que puede demandar a quien estime oportuno.

20 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Privación del derecho de voto a morosos: consignación de cuotas

Una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1999 para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios fue la privación del derecho de voto a aquellos propietarios que al inicio de la junta no se encontraran al corriente de pago. Para evitar la privación de este derecho, el deudor podía consignar judicial o notarialmente las cantidades adeudadas, cumpliendo los requisitos legales para ello.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de fecha 15 de julio de 2013 (nº 433/2013), Ponente Ilmo. Sr. Gómez Salcedo, analiza la cuestión, y recoge los requisitos para una válida consignación de cuotas adeudadas que permita evitar la privación del derecho de voto.

El supuesto era que una propietaria demandó a la comunidad solicitando la nulidad de una Junta y, con carácter subsidiario, la nulidad de ciertos acuerdos adoptados en la misma. La sentencia, confirmada por la Audiencia, desestimó la demanda por considerar que la propietaria no fue privada indebidamente de voto al no estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad, sin que tampoco esté facultada para impugnar los acuerdos, conforme a lo previsto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello porque niega valor a las consignaciones efectuadas por la demandante al no obedecer a un expediente judicial y por estar condicionadas al resultado del juicio, según resulta del anexo incorporado al acta de la Junta.

La propietaria recurrió la sentencia porque, a su juicio, infringe el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontaly la jurisprudencia relativa a tal precepto, pues entiende que se le privó indebidamente de voto porque realizó la consignación requerida en dicho precepto, de modo que la sentencia de instancia es en exceso restrictiva en lo que afecta a los requisitos de la consignación, y rechaza que deba entenderse condicional una consignación que esté pendiente de una resolución judicial.

Dice el Tribunal de Apelación:

“El apartado 2 del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que no tendrá derecho de voto el propietario que no se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas de la Comunidad o procedido a la consignación judicial o notarial de la cantidad adeudada. Por extensión, el apartado 2 del art. 18 de la misma Ley niega legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios al propietario que no esté al corriente de la deuda con la Comunidad o, al menos, consigne lo adeudado, salvo que la impugnación se refiera a acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, lo que es ajeno a los acuerdos de la Junta que se combate, celebrada el 27 de febrero de 2010.

En nuestro caso se trata de decidir si las consignaciones realizadas por la apelante los días 25 de abril de 2008, por importe de 1.392,76 euros, y 12 de febrero de 2010, por importe de 605,38 euros, determinan que la Sra. Irene estuviese al corriente del pago de los gastos de la Comunidad a la que pertenece.

A partir de lo sucedido, no es posible discrepar del criterio del Juez ‘a quo’. No cabe considerar que la deuda de la apelante con la comunidad y que determinó la privación de su derecho a votar en la Junta sea de todo punto inexistente, como llega a afirmar. Ningún vecino puede arrogarse la facultad de determinar unilateralmente la deuda que mantenga con la Comunidad a la que pertenece ni la forma o el momento en que puede efectuar el pago. Ante todo es un deber solidario de todo copropietario en régimen de propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», como así establece la letra e) del apartado 1 del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las consignaciones a las que nos referimos no produjeron el efecto del pago porque, como establece el art. 1.157 del Código Civil, el pago exige, en primer lugar, la entrega de la cosa o la realización de la prestación convenida de igual forma que lo hacen los demás propietarios de la Comunidad para dotar a ésta de la necesaria liquidez para poder afrontar sus gastos ordinarios o extraordinarios. En caso de discrepancia de un propietario sobre el importe adeudado, es legítimo que el disidente acuda al Juez para expresar su desacuerdo al respecto por modificación de coeficientes sin el necesario quórum o por cualquier otra razón, pero si, como ocurre en nuestro caso, ese propietario opta por sustituir el pago ordinario por la consignación judicial, debe garantizar que el importe consignado quede a disposición de la Comunidad acreedora, lo que no ocurre si evita anunciar la consignación a la Comunidad que debe recibirla y que, por desconocer su existencia, no puede disponer del dinero consignado.

Frente a lo que entiende la impugnante, no corresponde al propietario consignante establecer los presupuestos de su consignación. Entendemos con el Juez de instancia que la consignación judicial no puede estar sustraída a los requisitos que la rigen en los arts. 1.176 , 1.177 y 1.178 del Código Civil, entre otras razones porque una consignación oculta o desconocida para el acreedor ninguna utilidad puede tener como forma alternativa de pago. En la sentencia de esta Sección de 20 de enero de 2012 (recurso 45/2011 ) ya expusimos a este respecto:

«no cabe entender que la consignación que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontalsea distinta a la prevista en el artículo 1176 y ss del C. civil , en la medida que en todo caso para que la consignación pueda tener efectos liberatorios debe hacerse de forma incondicional»

De este modo, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2006 (recurso 4.373/1999), para que una consignación sea válida y eficaz deben ser exigibles los requisitos siguientes:

«a)Que preceda el ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo – artículo 1176 del Código Civil .

b)Que, en todo caso, sea la consignación previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación -artículo 1177, apartado primero.

Y c) que la consignación se ajuste, bajo pena de ineficacia, a las disposiciones que regulan el pago»

Los anteriores requisitos no se han dado en nuestro caso porque no existió ofrecimiento de pago a la Comunidad demandada ni se instó el correspondiente expediente judicial de consignación cantidad. Incluso por carta remitida a la Presidenta de la Comunidad la apelante expresó que esas consignaciones se realizaron de manera condicionada «a expensas de lo que se resuelva» en dos procedimientos judiciales instados previamente de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta ordinaria de 26 de enero de 2008 y en la Junta extraordinaria de 14 de noviembre de 2009.”

Acaba la Sala rechazando la alegación de falta de congruencia y motivación de la sentencia apelada.

En suma, se desestima el recurso, confirmando y aceptando la sentencia de instancia en todos sus extremos, con imposición de costas a la apelante.

Por tanto, vemos que para que un propietario con deudas pueda votar, es necesario que pague la deuda antes del inicio de la junta, o que previamente consigne las cuotas adeudadas cumpliendo los requisitos legales para ello. De lo contrario, no podrá evitar la privación de su derecho de voto.

Fabio Balbuena

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