Fabio Balbuena

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El plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad

Otro debate interesante en Twitter, propiciado por el ilustre Notario D. Francisco Rosales (@notarioalcala), y con participación de @NotariaRipoll @Fincadeliamarme @AdmMaribel @Aselegal20 @pacobelar @Alopez_Letrado y otros.
En este caso sobre el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad.


Se trata de una cuestión discutida, y en la que se pueden distinguir dos corrientes doctrinales en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales: una (minoritaria) que sostiene que es de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1.966.3ª del Código Civil, y otra (mayoritaria) que entiende que el plazo de prescripción es de quince años por aplicación del artículo 1.964 del Código Civil.
En la postura minoritaria se encuentran las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga (Sección 4ª) de 3 de abril de 1998, Huesca (Sección Única) de 31 de enero de 2001, Sevilla (Sección 6ª) de 22 de diciembre de 2009, o Albacete (Sección 2ª) de 31 de enero de 2013.
Se basa esta posición doctrinal en que nos encontramos ante una acción para exigir el cumplimiento de las obligaciones de los pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, de donde resulta aplicable el artículo 1.966.3ª CC. Entienden los autores que comparten esta doctrina que nos encontramos en presencia de una obligación pecuniaria con prestaciones que se imponen periódicamente al propietario por razón de la propiedad horizontal, generándose una deuda periódica y de vencimiento anual o por plazos inferiores al año, siendo ésta la intencionalidad del legislador en la LPH aunque no se diga expresamente en ningún precepto. Y es que la determinación de la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble que establece la LPH se lleva a término mediante la elaboración y aprobación por la junta de propietarios del presupuesto anual de gastos, atendiendo a unas necesidades concretas y unas obligaciones periódicas, fijándose las cuotas en función de tal presupuesto, de donde nace una obligación para el propietario con un plazo y un vencimiento periódico.
En la postura mayoritaria se encuentran, entre otras muchas, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Badajoz (Sección 2ª) de 27 de septiembre de 2001, Córdoba (Sección 3ª) de 24 de febrero de 2003, Jaén (Sección 2ª) de 13 de enero de 2003, Valencia (Sección 3ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 4ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 6ª) de 5 de octubre de 1999,  Valencia (Sección 8ª) de 31 de enero de 2000 y 8 de julio de 2011, Alicante (Sección 5ª) de 10 de noviembre de 2011, Madrid (Sección 13ª) de 11 de septiembre de 1998, Madrid (Sección 2ª) de 18 de marzo de 1996, Madrid (Sección 10ª) de 18 de diciembre de 2008, Madrid (Sección 18ª) de 15 de diciembre de 2008, y Madrid (Sección 10ª) de 20 de noviembre de 2012.
La tesis de esta posición doctrinal es que no estamos ante pagos que deben hacerse por años o plazos más breves, sino ante una obligación legal ex artículo 9.1.e LPH, que comporta el deber del propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Y ello  aunque la junta apruebe el pago fraccionado de las cuotas, por meses, trimestres o años, o como tenga por conveniente, pues como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalaraja, de 25 de abril de 2002, “el hecho de que los desembolsos se dividen por años o plazos más breves no comporta que las obligaciones de los comuneros tengan ese carácter limitado temporalmente sino que obedece a razones prácticas de índole contable”.
Se añaden como argumentos que:

– La obligación es inherente al derecho de propiedad, y no deriva de una obligación personal o relación contractual, lo que de por sí excluye la aplicación de los plazos cortos; no existe ningún precepto que imponga la obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar las cuotas.

– Según criterio del Tribunal Supremo la aplicación de la prescripción debe ser restrictiva, ya que no se funda en principios de justicia sino de seguridad jurídica, de donde el plazo debe ser el de mayor duración, esto es, 15 años.
En suma, según la corriente mayoritaria, el plazo de prescripción para el ejercicio de este tipo de acciones debería ser el general de 15 años del artículo 1.964 CC, señalado para las acciones personales que no tengan un plazo específico de prescripción.
Desde luego, son defendibles ambas posturas, y a efectos prácticos, se debe tener en cuenta el partido judicial en el que se va a reclamar la deuda para actuar en consecuencia, aunque aún así la incertidumbre es grande ya que en ocasiones las posiciones son contrarias incluso dentro de las distintas Secciones de una misma Audiencia Provincial.
A título personal considero más acertada la postura del plazo de 15 años, que de hecho es la mayoritaria, y en especial, como Administrador de Fincas considero que protege mejor los intereses de las comunidades de propietarios.
Con todo, sería conveniente que el legislador regulara expresamente el plazo de prescripción de estas acciones, despejando las dudas y resolviendo la polémica entre las Audiencias Provinciales. Regulación que a mi entender debería contemplar el plazo más largo, a fin de proteger de forma más segura a las comunidades, en momentos como los actuales de gran morosidad (en el año 2013 superó los 1.798 millones de euros en toda España, y se prevé que a finales de 2014 supere los 2.000 millones. Enlace aquí:

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Separación o Divorcio y Cuotas de comunidad

              ¿Quién debe pagar los gastos de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio?


         Recientemente nos hemos encontrado con un supuesto en el que los titulares de una vivienda, inmersos en un procedimiento de divorcio, no pagaban las cuotas de la comunidad de propietarios. La esposa, a quien se había atribuido el uso de la vivienda, por dificultades económicas, y el esposo, porque entendía que dado que era la esposa quien usaba la vivienda, era ella quien debía pagar las cuotas de la comunidad.
         La comunidad demandó al esposo, por considerar que tenía mayor capacidad económica que la esposa, y aquél se opuso alegando que se debió demandar a la sociedad de gananciales, pues la vivienda es ganancial y no se ha liquidado dicha sociedad.
Cabe recordar que “la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta NO a los usuarios del inmueble, sino a sus propietarios” (SSTS de 25 de mayo de 2005 y 20 de junio de 2006). Es decir, los gastos comunes derivados de toda propiedad deben cargarse sobre quienes ostentan título de dominio sobre la misma, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto propietario, por disposición legal del artículo 9 de la LPH, y sin perjuicio de las consecuencias que ello tenga en la liquidación de la sociedad de gananciales.
         En nuestro caso, el juez estimó la demanda, entendiendo que la responsabilidad de los copropietarios en relación a las deudas con la comunidad de propietarios es solidaria y no mancomunada, de forma que el acreedor puede reclamar el importe íntegro de la deuda frente a todos o frente a alguno de ellos.
         Así lo establece la jurisprudencia, por ejemplo, SAP Barcelona, Sec. 17ª, de 26 de junio de 2012, SAP Pontevedra, Sec. 1ª, de 20 de octubre de 2011, SAP Alicante, Sec. 5ª, de 16 de febrero de 2005.
En las sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 6 de julio de 2012 y 25 de enero de 2011, se considera que los gastos derivados de la tenencia de un bien de naturaleza ganancial son de cuenta de la sociedad ganancial y por ello puede ser demandado cualquiera de los cónyuges, en cuanto derivan de un acto de administración (artículo 1.385, apartado 2º, del Código Civil), sin perjuicio, claro está, de la facultad de repetición contra la sociedad de gananciales que tendrá el que haya hecho frente al pago. También se pronuncia en este sentido la Audiencia Provincial de Alicante, sección 5ª, sentencia de 6 de abril de 2.004, y la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 3ª, sentencia de 30 de marzo de 2.007.
Por tanto, las deudas con la comunidad de propietarios de un bien ganancial tienen carácter solidario, y la comunidad no está obligada a fraccionar la deuda ni a demandar a todos los titulares, sino que puede demandar a quien estime oportuno.
© 2014 Fabio Balbuena

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Privación del derecho de voto a morosos: consignación de cuotas

Una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1999 para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios fue la privación del derecho de voto a aquellos propietarios que al inicio de la junta no se encontraran al corriente de pago. Para evitar la privación de este derecho, el deudor podía consignar judicial o notarialmente las cantidades adeudadas, cumpliendo los requisitos legales para ello.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de fecha 15 de julio de 2013 (nº 433/2013), Ponente Ilmo. Sr. Gómez Salcedo, analiza la cuestión, y recoge los requisitos para una válida consignación de cuotas adeudadas que permita evitar la privación del derecho de voto.
El supuesto era que una propietaria demandó a la comunidad solicitando la nulidad de una Junta y, con carácter subsidiario, la nulidad de ciertos acuerdos adoptados en la misma. La sentencia, confirmada por la Audiencia, desestimó la demanda por considerar que la propietaria no fue privada indebidamente de voto al no estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad, sin que tampoco esté facultada para impugnar los acuerdos, conforme a lo previsto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello porque niega valor a las consignaciones efectuadas por la demandante al no obedecer a un expediente judicial y por estar condicionadas al resultado del juicio, según resulta del anexo incorporado al acta de la Junta.
La propietaria recurrió la sentencia porque, a su juicio, infringe el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontaly la jurisprudencia relativa a tal precepto, pues entiende que se le privó indebidamente de voto porque realizó la consignación requerida en dicho precepto, de modo que la sentencia de instancia es en exceso restrictiva en lo que afecta a los requisitos de la consignación, y rechaza que deba entenderse condicional una consignación que esté pendiente de una resolución judicial.
Dice el Tribunal de Apelación:
“El apartado 2 del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que no tendrá derecho de voto el propietario que no se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas de la Comunidad o procedido a la consignación judicial o notarial de la cantidad adeudada. Por extensión, el apartado 2 del art. 18 de la misma Ley niega legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios al propietario que no esté al corriente de la deuda con la Comunidad o, al menos, consigne lo adeudado, salvo que la impugnación se refiera a acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, lo que es ajeno a los acuerdos de la Junta que se combate, celebrada el 27 de febrero de 2010.
En nuestro caso se trata de decidir si las consignaciones realizadas por la apelante los días 25 de abril de 2008, por importe de 1.392,76 euros, y 12 de febrero de 2010, por importe de 605,38 euros, determinan que la Sra. Irene estuviese al corriente del pago de los gastos de la Comunidad a la que pertenece.
A partir de lo sucedido, no es posible discrepar del criterio del Juez ‘a quo’. No cabe considerar que la deuda de la apelante con la comunidad y que determinó la privación de su derecho a votar en la Junta sea de todo punto inexistente, como llega a afirmar. Ningún vecino puede arrogarse la facultad de determinar unilateralmente la deuda que mantenga con la Comunidad a la que pertenece ni la forma o el momento en que puede efectuar el pago. Ante todo es un deber solidario de todo copropietario en régimen de propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», como así establece la letra e) del apartado 1 del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las consignaciones a las que nos referimos no produjeron el efecto del pago porque, como establece el art. 1.157 del Código Civil, el pago exige, en primer lugar, la entrega de la cosa o la realización de la prestación convenida de igual forma que lo hacen los demás propietarios de la Comunidad para dotar a ésta de la necesaria liquidez para poder afrontar sus gastos ordinarios o extraordinarios. En caso de discrepancia de un propietario sobre el importe adeudado, es legítimo que el disidente acuda al Juez para expresar su desacuerdo al respecto por modificación de coeficientes sin el necesario quórum o por cualquier otra razón, pero si, como ocurre en nuestro caso, ese propietario opta por sustituir el pago ordinario por la consignación judicial, debe garantizar que el importe consignado quede a disposición de la Comunidad acreedora, lo que no ocurre si evita anunciar la consignación a la Comunidad que debe recibirla y que, por desconocer su existencia, no puede disponer del dinero consignado.
Frente a lo que entiende la impugnante, no corresponde al propietario consignante establecer los presupuestos de su consignación. Entendemos con el Juez de instancia que la consignación judicial no puede estar sustraída a los requisitos que la rigen en los arts. 1.176 , 1.177 y 1.178 del Código Civil, entre otras razones porque una consignación oculta o desconocida para el acreedor ninguna utilidad puede tener como forma alternativa de pago. En la sentencia de esta Sección de 20 de enero de 2012 (recurso 45/2011 ) ya expusimos a este respecto:
«no cabe entender que la consignación que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontalsea distinta a la prevista en el artículo 1176 y ss del C. civil , en la medida que en todo caso para que la consignación pueda tener efectos liberatorios debe hacerse de forma incondicional»
De este modo, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2006 (recurso 4.373/1999), para que una consignación sea válida y eficaz deben ser exigibles los requisitos siguientes:
«a)Que preceda el ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo – artículo 1176 del Código Civil .
b)Que, en todo caso, sea la consignación previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación -artículo 1177, apartado primero.
Y c) que la consignación se ajuste, bajo pena de ineficacia, a las disposiciones que regulan el pago»
Los anteriores requisitos no se han dado en nuestro caso porque no existió ofrecimiento de pago a la Comunidad demandada ni se instó el correspondiente expediente judicial de consignación cantidad. Incluso por carta remitida a la Presidenta de la Comunidad la apelante expresó que esas consignaciones se realizaron de manera condicionada «a expensas de lo que se resuelva» en dos procedimientos judiciales instados previamente de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta ordinaria de 26 de enero de 2008 y en la Junta extraordinaria de 14 de noviembre de 2009.”
Acaba la Sala rechazando la alegación de falta de congruencia y motivación de la sentencia apelada.
En suma, se desestima el recurso, confirmando y aceptando la sentencia de instancia en todos sus extremos, con imposición de costas a la apelante.
Por tanto, vemos que para que un propietario con deudas pueda votar, es necesario que pague la deuda antes del inicio de la junta, o que previamente consigne las cuotas adeudadas cumpliendo los requisitos legales para ello. De lo contrario, no podrá evitar la privación de su derecho de voto.
© 2013 Fabio Balbuena

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Novedades en Juicios de Desahucio por falta de pago

La última reforma procesal conllevará una mayor agilización de los procesos desahucio por falta de pago del alquiler, con el fin de obtener rápidamente la posesión del bien arrendado.
Una vez presentada la demanda, el Secretario Judicial requerirá al arrendatario (inquilino) para que en diez días abandone el inmueble -y si también se reclamaba el pago de la deuda, pague en el mismo plazo o formule oposición (diga las razones por las que según él no adeuda la cantidad reclamada)-.
Si el demandado se va en el plazo de diez días, finaliza el proceso, tomando posesión del bien el demandante (arrendador).
En el caso de que el arrendatario no se vaya, se pasará directamente al “lanzamiento” en la fecha prevista (que ya habrá sido señalada en la notificación hecha al demandado para que se vaya voluntariamente). Se producirá así el desalojo forzado a través del Juzgado y entrega de posesión del bien al arrendador.
Otra novedad importante es que cuando no se pueda requerir personalmente al arrendatario deudor, se le podrá citar a través del tablón de anuncios del Juzgado. Se acaba así con la práctica habitual de los deudores de eludir los actos de comunicación para “no darse por enterados” y retrasar el desahucio.
Caben muchos más supuestos, pero en lo fundamental, con esta reforma se trata de conseguir que el demandado (inquilino deudor) se vaya voluntariamente en el plazo de diez días desde el requerimiento.
Lógicamente, esta reforma necesita ir acompañada de una reducción en los plazos de admisión de la demanda y requerimiento al demandado, pues de lo contrario seguirá costando varios meses obtener la recuperación de la posesión del bien.

Fabio Balbuena

Plaza Rosa Giner, 5-bajo
12600 La Vall d’Uixó (Castellón)
Teléfono: 964.66.16.12
Móvil: 675.683.589 (también WhatsApp).
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