Fabio Balbuena

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3 enero, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La firma de las actas de las juntas

¿Qué importancia tiene este requisito formal?

  1. Introducción
  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?
  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?
  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?
  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

  1. Introducción

Los acuerdos de las comunidades de propietarios se recogen en las actas de las juntas que se celebran, y estas actas posteriormente se incorporan a un libro de actas, donde quedan documentadas a efectos probatorios de los acuerdos adoptados. 

La firma es un requisito formal de las actas.

  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?

Cuando se redacta el acta de una reunión de la comunidad, se tiene que cerrar con la firma del Secretario y del Presidente.

El Secretario es quien da fe de lo ocurrido, los puntos debatidos y los acuerdos adoptados, y el Presidente otorga el Visto Bueno a la redacción del acta una vez finalizada.

  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?

En ocasiones puede ocurrir que existan discrepancias sobre la redacción del acta, porque el Presidente entienda que existe alguna incorrección (datos imprecisos, aspectos omitidos, errores en la consignación de los votos, etc.). En estos casos, el Secretario y el Presidente deben resolver tales discrepancias y alcanzar un consenso sobre el texto definitivo del acta.

  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?

En caso de que no se resuelvan las discrepancias y el Presidente no quiera firmar el acta, el Secretario debe notificarla igualmente haciendo constar la negativa del Presidente a la firma. 

Posteriormente la junta de propietarios resolverá lo que proceda sobre el contenido del acta. 

  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

La respuesta es afirmativa. Nuestros tribunales, ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1992, vienen entendiendo que la exigencia de la firma tiene una mera significación formal como elemento confirmatorio de las declaraciones de voluntad emitidas por los diferentes propietarios asistentes a la reunión. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 11 de enero de 2013, la firma no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Por ello, la ausencia de firmas no supone la nulidad de los acuerdos adoptados. 

Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 señala que la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser un defecto del acta, pero no produce la nulidad de la Junta y de los acuerdos que ésta contiene, siendo un defecto subsanable. Es decir, por falta de la diligencia de las firmas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Actas, Acuerdos comunitarios, Comunidades de Propietarios, Firma del acta, Juntas de Propietarios, Libro de Actas, Presidente, Secretario

12 junio, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Denegación de reembolso de gastos por obras por falta de requerimiento previo

En la sentencia de 2 de febrero de 2016 el Tribunal Supremo declaró su doctrina jurisprudencial sobre el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero por obras urgentes.

 

 

Viene a decir que cuando un comunero lleve a cabo obras que afecten a elementos comunes la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución, salvo que muestre pasividad en las obras o se trate de reparaciones necesarias y urgentes.

 

Aplicando esta doctrina la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, ha resuelto un caso a favor de una comunidad de propietarios en Sentencia de 13 de marzo de 2017 [nº 103/2017, rec. 1180/2016, Ponente: Ilma. Sra. Dª Carmen Mérida Abril].

 

El supuesto de hecho era la ejecución por parte de un propietario de unas obras que afectaban a elementos comunes por existencia de serios defectos estructurales, y su posterior reclamación de reembolso a la comunidad de propietarios.

 

La “cuestión nuclear” del conflicto era la determinación de si el propietario demandante había requerido a la comunidad de propietarios la realización de las obras o por el contrario las había ejecutado unilateralmente sin requerimiento previo ni consentimiento de la comunidad.

 

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la comunidad a reintegrar al propietario 12.197,40 euros más intereses (excluyó determinadas partidas por no acreditarse que fueran debidas a reparaciones urgentes y necesarias).

 

Se fundamentaba en que el propietario llevó a cabo las obras tras detectar (con ocasión de unas obras en su vivienda) la existencia de problemas estructurales que amenazaban la integridad del edificio y la seguridad de los vecinos. Según el demandante el presidente inspeccionó y consintió las obras de reparación en los elementos comunes. El juzgado entendió:

  • Que era aplicable el artículo 7.1 de la LPH y la doctrina del TS de la sentencia de 2/02/2016;
  • Que estaba acreditada la necesidad y urgencia de las obras ejecutadas en los elementos comunes;
  • Que se cumplió el requisito de previo requerimiento por haber puesto en conocimiento del presidente la existencia de tales desperfectos, según el acta de la junta de 4 de julio de 2011.

Sin embargo, la Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Comienza recordando la dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que fue interpretado por el Tribunal Supremo al declarar la doctrina jurisprudencial en la referida sentencia de 2/02/2016:

 

«Este artículo determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico “ius prohibendi” en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, o a la impugnación de sus acuerdos.

 

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.»

 

Partiendo de tal doctrina, la Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia, por las siguientes razones:

 

1.- A la fecha de celebración de la junta de 4 de julio de 2011, y mucho antes, el propietario había realizado ya las obras en la finca.

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2.- No se justifica la práctica de ningún requerimiento a la comunidad mediante el envío de telegrama, fax, burofax, documento escrito o cualquier otro medio que acredite su remisión, su recepción por el Administrador o Presidente y la fecha en que esta se produjo, dato relevante pues el requerimiento ha de ser previo a la ejecución de las obras; tan solo consta que «algunos de los desperfectos fueron mostrados al Presidente».

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3.- No se acredita la práctica de ningún requerimiento que advierta de la urgencia de las obras a realizar y que justifique la actuación unilateral del demandante.

 

4.- Que contrariamente a lo que se sostiene por el demandante, tampoco se ha acreditado que el Presidente hubiera consentido o autorizado las obras de reparación en los elementos comunes. Incluso se le indicó al propietario por parte del presidente el procedimiento a seguir: parar las obras; proponer proyecto de reparaciones estructurales y someterlo a aprobación de la comunidad; pedir presupuesto de reparación y someterlo a aprobación de la comunidad; y caso de no acceder a este procedimiento normal, proceder a hacer las obras asumiendo en este caso la responsabilidad y el importe de las mismas.

 

El propietario optó por hacer las obras sin aprobación ninguna, reclamando posteriormente a la comunidad el pago de la factura, que fue denegado en junta de 6 de octubre de 2011 por falta de comunicación previa, sin que el demandante hubiera impugnado dicho acuerdo; volvió a denegarse en junta de 6 de febrero de 2012, incluso con el importe rebajado, sin que el demandante impugnara tal acuerdo; y finalmente, en junta de 4 de diciembre de 2012 se volvió a denegar la petición del demandante, que tampoco se impugnó.

 

Además, la Sala rechaza la existencia de enriquecimiento injusto, así como la aplicación de la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.

 

Por todo lo cual, se estima el recurso de apelación de la comunidad, revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda del propietario que solicitaba el reembolso de los gastos de las obras de reparación en elementos comunes.

 

Como vemos, la doctrina es muy clara respecto a los requisitos para que proceda dicho reembolso: no procede el pago del importe de las obras en elementos comunes realizadas por un comunero cuando previamente no ha requerido a la comunidad para su realización.

 

Por ello, los propietarios que se encuentren en estas situaciones han de extremar las precauciones y dejar constancia del requerimiento previo a la comunidad, a través del Administrador o del Presidente. Porque sólo en caso de pasividad de la comunidad ante tal requerimiento (o casos de urgente necesidad) será posible obtener el reembolso de los gastos. De lo contrario, la comunidad estará en su derecho de no reintegrarlos al propietario que haya acometido las obras unilateralmente.

 

 

© Fabio Balbuena 2017

 

 

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Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administrador, Administradores de Fincas, Comunidad de Propietarios, Doctrina jurisprudencial, Ley de Propiedad Horizontal, Presidente, Reembolso de gastos por obras

15 junio, 2016 By Fabio Balbuena 2 comentarios

¿Quién puede ejercitar la acción de cesación del art.7.2 LPH?

Es doctrina jurisprudencial reiterada la de que el Presidente de una comunidad de propietarios necesita el acuerdo previo de la junta de propietarios para accionar en defensa de los intereses de la comunidad, salvo que actúe en calidad de copropietario.

acción

La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 5 de noviembre de 2015, Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán, dice:

«En definitiva, como concluye la más reciente STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las SSTS de 10 de octubre de 2011, rec. nº 1281/2008; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009; 12 de diciembre de 2012, rec. nº 1139/2009, todas estas citadas por la recurrente, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.»

Y también es doctrina que en materia de acción del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, es requisito de procedibilidad el previo acuerdo de la junta de propietarios, de manera que el Presidente no puede interponer demanda en nombre de la comunidad sin tal requisito.

Ahora bien, ¿puede un copropietario ejercitar la acción de cesación, o debe ser el presidente?

El Tribunal Supremo lo analiza en la Sentencia de 18 de mayo de 2016, Ponente: Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz.

En ella se cita la Sentencia de 30 de octubre de 2014, que resume la doctrina jurisprudencial sobre la legitimación de los copropietarios para accionar en defensa los intereses de la comunidad:

«Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero, afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes (SS. 10 junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)».

Pero esta doctrina jurisprudencial ¿es aplicable a la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Es decir, la duda se plantea porque el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sólo contempla la actuación del presidente de la comunidad para el ejercicio de esta acción.

Pues bien, entiende el Tribunal Supremo que ese artículo “no lo impone como exclusivo y excluyente”, de forma que no impide que cualquier copropietario por sí solo pueda ejercer la acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal:

«Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos (como en el caso presente) no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad.»

 

Por tanto, cada propietario individual está legitimado para ejercitar la acción de cesación de actividades ilícitas, molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.

© Fabio Balbuena 2016

 

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Actividades molestas, Legitimación, Presidente, Propietario

24 mayo, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Con el “Visto Bueno” del Presidente

Recojo el testigo de mi ilustre compañera Maribel Orellana para continuar con el debate en Twitter en torno al certificado de deudas con la comunidad de propietarios del art.9.1.e de la LPH.
Sucede este debate al relativo a la posibilidad de exoneración de aportar dicho certificado, al que remito para no incurrir en reiteraciones innecesarias.

Y se centra el actual en la exigencia prevista en la ley de que el certificado de deudas expedido por el Secretario de la comunidad lleve el Visto Bueno del Sr.Presidente.

Dos son, a mi juicio, las cuestiones a tratar:

1) la validez del certificado sin el Visto Bueno del Presidente

2) la responsabilidad del Presidente en los errores del certificado

En cuanto a la primera, en mi experiencia me he encontrado con muchas situaciones de imposibilidad material de obtener la firma del Presidente, como por ejemplo en los casos de comunidades de viviendas de segunda residencia, cuando el Presidente reside en una localidad alejada y no dispone de medios para suscribir electrónicamente el documento, y no da tiempo a la remisión y regreso por correo ordinario, pues hay urgencia en la operación.

Entiendo que en tales casos, el certificado expedido únicamente con la firma del Secretario será plenamente válido, salvo que se formule oposición expresa por vendedor y comprador. E incluso dicha validez quedará salvada cuando se pueda acreditar que el Presidente concede el Visto Bueno, aunque no pueda haber hecho constar físicamente su firma en el propio certificado, pues la firma es un requisito formal, no constitutivo, al igual que ocurre con la firma de las actas de las juntas.

De hecho, y de aquí nace el debate, ahora que los Notarios y Administradores de Fincas han suscrito un convenio para unir sus plataformas electrónicas de forma que el Administrador de Fincas Colegiado podrá expedir y notificar directamente a la Notaría el certificado de deudas “digital”, es decir, electrónicamente, dicho certificado no constará de la firma del Sr. Presidente, lo cual no significa que no tenga su Visto Bueno.

No obstante, es previsible que el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España promueva una reforma de la LPH en este sentido, pues como es sabido, las leyes van por detrás de la sociedad, y deben adaptarse a la realidad de la misma.

En cuanto a la segunda cuestión, creo necesario recordar que cuando la comunidad tiene contratado a un Administrador de Fincas Colegiado, a este se le suele asignar también la condición de Secretario, y la llevanza de las cuentas de la comunidad (contabilidad, cobros y pagos). Por tanto, cuando se trata de certificar si un propietario se encuentra al corriente de pago de sus cuotas comunitarias o mantiene deudas, es el Secretario-Administrador quien debe hacerlo.

¿Por qué, entonces, la ley prevé que se debe expedir el certificado con el Visto Bueno del Presidente? Pues seguramente la razón se encuentre, como dice Maribel Orellana, en la importancia de que tenga conocimiento de la transmisión, y de que se ha dejado constancia de la deuda, si la hubiere, a los efectos de la afección real.

Y ¿qué responsabilidad tiene el Presidente por los errores? A mi entender, ninguna, derivado de lo expuesto, pues mal podría exigírsele responsabilidad por errores en el contenido de un certificado cuando no le corresponde a él la función contable de la comunidad. Será el Secretario-Administrador, encargado de la contabilidad, el responsable de los errores en el certificado, por culpa o negligencia.

Aquí lo dejo, de momento, pero seguimos debatiendo, porque como dice @notarioalcala, debatiendo avanzamos. 
 Fabio Balbuena

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Certificado de deuda, Presidente, Responsabilidad

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