Alteración de elementos comunes

14 abril, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Reformas en fachadas de bungalows

En un post anterior nos referíamos a la alteración de elementos comunes en las comunidades de propietarios, y en otro a la alteración estética de la fachada de los edificios. Asimismo, en otro post nos referíamos a la consideración de elementos comunes del vuelo y el suelo en las comunidades de propietarios tumbadas.

Un supuesto especial en materia de alteraciones estéticas es el relativo a las modificaciones en fachadas de bungalows, por la consideración de tales fachadas como ¿elementos privativos o comunes?, y su integración en un complejo inmobiliario.

La SAP de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9ª, de 27 de diciembre de 2018 se ha pronunciado sobre esta cuestión.

Se trataba de una impugnación de acuerdos de una mancomunidad de bungalows, compuesta de una Comunidad General o Zona Central y varias fases o subcomunidades, es decir, una agrupación de comunidades.

Los acuerdos impugnados consistían en la aprobación por parte de la Comunidad agrupada (Zona Central) de unas directrices y un procedimiento para la realización de reformas exteriores en las viviendas con el fin de mantener la debida uniformidad o estética del conjunto inmobiliario. Esas directrices determinaban que no precisan autorización aquellas obras comprendidas en los casos en que todas las fases de la urbanización han determinado que la armonía del complejo no está afectada; en cambio, aquellas que pudieran afectar a la armonía de la urbanización deberán seguir un procedimiento diseñado por la Junta General para obtener autorización.

La demanda se basaba en la nulidad de los acuerdos por falta de competencia de la Junta General para aprobar tales directrices y procedimiento, por entender que la competencia corresponde a cada una de las fases, entendiendo que afectaban a reforma de elementos comunes y también a elementos privativos (fachadas de los bungalows), cuando solo podía afectar a elementos comunes, lo que infringe los artículos 24.3 y 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda, declarando parcialmente nulos los acuerdos impugnados, por entender que, en efecto, la Junta General o Zona Central (comunidad agrupada) no tenía facultades para aprobar el procedimiento a seguir para los cambios exteriores de los bungalows de las distintas fases del complejo.

La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación, que fue estimado por la Audiencia.

El Tribunal interpreta que el título constitutivo de esa comunidad atribuye a la Junta General la función de control del respeto al conjunto armónico de la urbanización, y prevé “la posibilidad de nombrar una comisión de conservación o buen gusto para autorizar casos de obras de modificación de cualesquiera elementos arquitectónicos o estéticos siempre que se trate de obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización”.

Por eso, la Junta General de la Comunidad agrupada sí tenía facultades para aprobar unas directrices y un procedimiento para la autorización de obras, porque al no haberse creado dicha comisión de conservación o buen gusto, las funciones que tal comisión habría de tener las asume la Junta General, tal y como prevé el Estatuto de la comunidad cuando dice: “caso de no procederse al nombramiento de la referida comisión con delegación en ella de las facultades reseñadas en el párrafo anterior, dicha comisión de vigilancia estará encomendada a la junta general”.

Por lo que se refiere a la infracción del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con las fachadas de los bungalows, no se considera infringido porque, de un lado, en los casos de propiedad horizontal tumbada dicho artículo debe interpretarse de forma flexible; y de otro, aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, en esta comunidad existía una especial preocupación por evitar que las reformas exteriores alteraran la armonía de la urbanización:

“…en los casos de propiedad horizontal tumbada, el rigor en la aplicación del art. 7 LPH debe flexibilizarse, puesto que en las urbanizaciones debe relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad. Así, ya indicaba esta Sección 9ª en sentencia de 12 de mayo de 2016 que: “nos hallamos ante la llamada Propiedad Horizontal Tumbada. Sobre ella se pronuncia, con remisión a otras anteriores, la sentencia de la AP de las Palmas, de 9 de septiembre de 2015: “La subsunción de las obras realizadas por los propietarios en los elementos privativos dentro de la prohibición del art. 7 es siempre de carácter casuístico, al tener que ponderar el Tribunal en cada caso los intereses contrapuestos del “dominus” singular y de la Comunidad de propietarios a la que todos pertenecen, la cual tiene el derecho de velar por la uniformidad estética de la propiedad, por la seguridad de la urbanización o edificio, por la afectación directa o indirecta de elementos comunes y de los derechos de los comuneros a las vistas, paso, etc. Cuando se trata de la denominada “propiedad horizontal tumbada” de urbanizaciones de chalets, bungalows, etc., el juego del art. 7 tiene por su parte un ámbito diferente al de los edificios divididos en pisos a lo largo de su vuelo, debiendo en las urbanizaciones relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad, por la mayor extensión superficial del inmueble y la mayor separación de cada unidad habitable, lo que acentúa los derechos de cada propietario singular sobre su propiedad, sin que naturalmente ello suponga merma de la exigencia de cumplimiento de las obligaciones de “no hacer” que impone el citado art. 7.”
(…)
“dado que las fachadas de los bungalows individuales no se han mencionado en el título constitutivo como fachadas; pero consta que la Comunidad de Propietarios considera preciso que cualquier modificación de sus elementos privativos no afecte a la armonía o estética de la urbanización, consideramos que no se ha vulnerado el art. 7 LPH, debido a que la concreción de aquellos supuestos en la que la modificación de las viviendas individuales no afecta a la armonía del edificio se ha efectuado por medio de unas directrices que han sido aprobadas por unanimidad en todas las comunidades de propietarios de las fases. Luego, todos los propietarios de los edificios han decidido mediante la aprobación de unas directrices aquellos supuestos en los que la modificación exterior del bungalow individual no afecta a la armonía del edificio, y sólo en los casos en las que la modificación pretendida se ajusta a tales directrices es cuando cabe acudir al procedimiento establecido de autorización por las fases respectivas. Por el contrario, en los casos en los que la modificación afecta a la armonía de la urbanización por no ajustarse a las directrices o implicar un aumento de superficie construida regiría lo dispuesto en el art. 7 LPH.”
“en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios que nos ocupa, no se menciona entre los elementos comunes las diversas fachadas de los bungalows individuales; no obstante, es muy relevante el art. 7 del Estatuto de la Comunidad que prevé que la Junta General (de la agrupación de fases) podrá nombrar una comisión de conservación o buen gusto cuyo consentimiento será necesario “para la modificación de cualquier elementos arquitectónicos o estéticos de las distintas edificaciones resultantes, tales como modificaciones de rejas; cerramientos de terraza o porches; modificación de pintura de fachadas; puertas y persianas; colocación de toldos; modificación de zonas ajardinadas, tanto privativas como generales de la urbanización o de cada manzana o fase, colocación de barbacoas o cualesquier otras obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización.”
Así pues, consta en la urbanización una especial preocupación por el hecho de que las alteraciones exteriores de las fachadas de los bungalows no alteren la armonía de la urbanización. Y conforme la LPH todo propietario tiene la obligación que tiene cada propietario de mantener en buen estado y conservación la finca propia y su edificación, de forma que no perjudiquen a los servicios y elementos comunes, o a los comuneros colindantes, ni hagan desmerecer la categoría del conjunto urbanísticos ni dañen su imagen.

En conclusión, el título constitutivo de la comunidad de propietarios prevé la posibilidad de crear una comisión de conservación o buen gusto para la autorización de determinadas obras que afecten al conjunto armónico de la urbanización, y aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, los cambios exteriores han de respetar la armonía o estética del conjunto inmobiliario.

5 febrero, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Chimeneas y alteración de fachada

Es de sobra conocido que los elementos comunes de un edificio, y en concreto, las fachadas, no pueden ser alteradas por ningún comunero sin autorización estatutaria o de la junta de propietarios.

Pese a ello, continúan sucediéndose procedimientos judiciales por esta cuestión.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de fecha 16 de diciembre de 2016, resuelve uno de estos casos.

Se trataba de una impugnación de un acuerdo adoptado en junta por el que la comunidad denegaba a un local comercial la autorización para instalar una chimenea para salida de humos.

Se da la circunstancia de que la pretendida autorización ya había sido denegada en una junta anterior, pero con motivo de un cambio de normativa urbanística, la propietaria del local volvió a solicitar autorización a la comunidad, que fue nuevamente denegado, por lo que la propietaria impugnó este segundo acuerdo denegatorio.

Pues bien, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, por entender que entre ambos acuerdos se produjo un cambio de circunstancias motivado por la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que alteró las alternativas de instalación de chimenea de que disponía la parte demandante y propietaria del local y que, por ello, no resulta aplicable la doctrina de la caducidad de la acción impugnatoria respecto de acuerdos iguales.

Sin embargo, la Audiencia discrepa, por entender que sí es aplicable la doctrina de la caducidad de la acción porque existía un acuerdo denegatorio que no se impugnó por la propietaria del local, de manera que la decisión devino firme. Dice así:

«… lo cierto es que lo relevante para aplicar dicha doctrina es si ya se ha dictado un acuerdo sobre la misma cuestión que no haya sido impugnado en tiempo y forma, de tal manera que el segundo acuerdo lo único que haría es reiterar lo acordado ya por el primero con carácter firme y sin que ello permita abrir un nuevo plazo de impugnación. (…)

Lo relevante es que hizo dos peticiones idénticas (instalación por patio exterior) y que las dos fueron denegadas.

Procede, pues, apreciar caducidad en el ejercicio de la acción impugnatoria por parte de la representación de doña Noelia, pues no impugnó en tiempo (plazo de un año del art. 18.3 LPH) el acuerdo de la comunidad de 12 de febrero de 2014, que, en consecuencia, devino firme, y por ello tampoco puede ya impugnar el acuerdo idéntico de la misma comunidad de 16-2-2015.»

Solamente por esta razón ya se estima el recurso y se desestima la demanda de impugnación del acuerdo.

RAZONES DE FONDO

A mayor abundamiento la Sala entra en el fondo del asunto, aportando varias razones para considerar ajustado a Derecho el acuerdo denegatorio de la autorización:

1ª) No es aplicable la doctrina del Tribunal Supremo (por todas, STS 14-2-2011, 17-1-2012) de mayor flexibilidad en cuanto a las alteraciones de fachada cuando se trata de locales comerciales:

«en el caso de autos no nos encontramos ante un supuesto de modificación de la fachada exterior del edificio hasta la altura concurrente con el techo de los locales, sino ante la instalación de una chimenea extractora a través del patio interior de la comunidad, desde el bajo donde se sitúa el local hasta la cumbrera del edificio. En este caso no concurren esas circunstancias que justifican una cierta flexibilidad a la hora de interpretar los requisitos de unanimidad para la modificación de elementos comunes. No se trata aquí de una apariencia externa, de una rotulación específica o de elementos identificativos inherentes a la explotación de local de negocio. En el caso analizado, lo que se plantea es una utilización de elementos comunes, con constitución de servidumbre de sujeción de chimenea, en provecho exclusivo de uno de los comuneros y, como veremos, con perjuicio para la comunidad y el resto de los comuneros.»

2ª) La concesión de una licencia administrativa no puede suponer una obligación para la comunidad de propietarios que les obligue a soportar una obra en un elemento común y a establecer una servidumbre de sujeción de chimenea:

«(…) la afectación de elementos comunes en contra de la voluntad de la comunidad no puede venir justificada por el mero hecho de que la autoridad administrativa haya impuesto una serie de requisitos constructivos urbanísticos al titular de local de negocio. La concesión de licencias administrativas se realiza siempre sin perjuicio del derecho de terceros, y el hecho de que el Ayuntamiento pueda haber autorizado a la parte actora a instalar la chimenea extractora a través del patio común del inmueble no vincula a la comunidad, ni afecta a su derecho de propiedad horizontal.»

3ª) Concurre una apariencia legal en la denegación de la autorización, fundada en el artículo 10 de los estatutos de la comunidad y en el artículo 12 de la LPH, de manera que tal acuerdo sólo podría denegarse por la existencia de un abuso de derecho:

«(…) el artículo 10 de los estatutos de la comunidad prohíbe la modificación de las fachadas, entre ellas las del patio interior. Y el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 17.1 del mismo texto legal, exige para alterar la estructura o fábrica del edificio a fin de instalar la chimenea extractora que el acuerdo se adopte por unanimidad.

A la vista de estas normas, no concurriendo la unanimidad exigida por la Ley, el acuerdo hoy impugnado fue denegatorio.

En esta situación de apariencia legal en cuanto a la denegación de la petición de instalación de la chimenea de litis por no reunirse la unanimidad exigida por la Ley, sólo la existencia de un abuso de derecho podría haber conducido a una anulación de tal decisión, al amparo de lo dispuesto en el art. 18.1.c), último inciso de la LPH.»

4º) No existe abuso de derecho, pese a que así lo estimó el juez de instancia:

«El Juez de instancia considera que como la negativa a permitir la instalación de las chimeneas causa un grave perjuicio para la actora, pues le priva de usar con plenitud en local de su propiedad como bar-restaurante, como la instalación de la misma no causa perjuicio a la comunidad, no afecta a la estructura del edificio, su estabilidad, y configuración, ni al resto de propietarios, pues no les genera humos, malos olores, vibraciones, ni pérdida de luces y vistas, y tampoco un perjuicio estético y tampoco compromete a la comunidad en ordenar en orden autorizar más chimeneas en el futuro, llega a la conclusión de que el acuerdo denegatorio es injustificado y arbitrario, pues causa un perjuicio grave a la propietaria que lo solicita sin que correlativamente se persiga un beneficio para la comunidad, siendo por ello constitutivo de abuso de derecho.»

Por el contrario, la Sala dice:

«Pero, en primer lugar, difícilmente cabe hablar de abuso de derecho cuando ha sido la propia parte actora la que se ha situado en una posición de posible perjuicio al obrar sobre hechos consumados. La lógica y una mínima prudencia aconseja obtener primero la autorización de la comunidad para instalación de la chimenea extractora y sólo después solicitar, previos los estudios y trámites pertinentes, la autorización administrativa para realizar la concreta actividad de restaurante- bar que se pretende. Así pues, sólo a la parte actora sería imputable el perjuicio que pueda derivarse de un acuerdo denegatorio adoptado por la comunidad en ejercicio de su propio derecho y que puede afectar a la explotación de su restaurante-bar, máxime cuando tal denegación se produjo ya en febrero de 2014, es decir, antes de solicitar la autorización administrativa.»

5º) Existe un perjuicio para la comunidad por el simple hecho de la creación de una servidumbre sobre la fachada:

«Además, existirá siempre un perjuicio in re ipsa derivado del simple hecho de constituir una servidumbre sobre la fachada como elemento necesario para la instalación de la chimenea extractora. Ello ya supone imponer sobre la comunidad del resto de los comuneros un gravamen sobre su derecho que no tienen por qué soportar, les produzca o no un perjuicio inmediato o directo de otro orden (ruidos, olores, privación de vistas, etc.).»

6º) No existe agravio comparativo por la preexistencia de dos chimeneas, pues ya estaban instaladas con la construcción del edificio, y además dan servicio a otros elementos y servicios comunes:

«Por otro lado, no puede construirse la idea de abuso de derecho sobre la base de la preexistencia de otras dos chimeneas en el patio interior de la comunidad, porque se trata de chimeneas que proceden de la construcción del edificio y que dan servicio a otros elementos y servicios comunes de la comunidad. Por lo tanto, no se trata aquí de que la comunidad, de manera arbitraria, haya accedido a unas chimeneas y no a otras, sino de la denegación de una nueva chimenea que afecta a elementos comunes y que beneficia a uno solo de los comuneros en perjuicio de la comunidad.»

7º) Aunque la chimenea no produzca molestias, tales perjuicios sí pueden producirse en el futuro:

«este Tribunal de Apelación puede aceptar la idea expresada en la sentencia y tomada del informe pericial que obra en autos de que la afectación de la chimenea al resto de vecinos será mínima o nula, en el sentido de que no producirá vibraciones, malos olores, ni limitará luces y vistas. Pero una cosa es que esos perjuicios no existan en una situación teórica de perfecta instalación de la chimenea, y otra que no puedan producirse en el futuro por avería o por defecto de instalación. Se trataría, pues, de defectos o perjuicios potenciales cuyo riesgo tampoco tiene por qué asumir la comunidad.»

8º) Por último, y no menos importante, está la legítima voluntad de preservar la estética:

«Incluso desde el punto de vista estético, la preexistencia de dos chimeneas no justificaría la instalación de una tercera o de otras en el futuro, como expresiva y certeramente dice el recurrente en su escrito de recurso al indicar que “la comunidad pretende que su patio no sea un bosque de chimeneas y eso es un fin legítimo”.»

Se estima, pues, el recurso de apelación y se desestima la demanda, tanto por caducidad de la acción de impugnación, como por razones de fondo.

16 agosto, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Infraestructura para Telecomunicaciones y…¿autorización?

Éste es otro post que nace de un debate en Twitter. Se trata de la cuestión relativa a la infraestructura para telecomunicaciones.

Surgió a propósito de una duda planteada sobre la instalación de fibra óptica para una comunidad.

El debate giró en torno a la necesidad o no de autorización de la instalación por la junta de propietarios, partiendo de la solicitud de una operadora para instalar fibra óptica en la comunidad.

Entiendo que se deben distinguir dos situaciones:

1) Edificios que cuentan con la infraestructura necesaria para realizar la instalación.

2) Edificios que no cuentan con dicha infraestructura.

En la primera, que es aquella en la que el edificio está dotado de los tubos o canalizaciones interiores para pasar el cableado necesario para el servicio de telecomunicaciones, sostuve que noera necesaria la previa autorización de la junta de propietarios.

En la segunda, que es aquélla en la que el edificio todavía no cuenta con la infraestructura (tubos o conductos) para realizar la instalación, sí será necesario el acuerdo de la junta de propietarios.

Pongamos por caso que un propietario desea acceder a internet por fibra óptica; contacta con una operadora, que está dispuesta a darle servicio; si la comunidad cuenta con la infraestructura (conducto interior), ¿es necesaria la autorización de la junta? Yo entiendo que no, puesto que la instalación del cableado es interior, por las canalizaciones o conducciones interiores con las que cuenta el edificio, y por tanto no supone alteración alguna de elementos comunes. Bastará que el propietario informe a la comunidad de la instalación, pero la comunidad no podrá oponerse a la misma.

Por el contrario, cuando el edificio no cuenta con la infraestructura, se deberá estar al régimen de mayorías para la adopción de acuerdos en el seno de las comunidades de propietarios relativos a las ICT reguladas en el RDL 1/1998. Porque está claro que ningún propietario puede alterar arbitrariamente los elementos comunes para dotar de servicios de telecomunicación a su vivienda o local (es el caso, por ejemplo, de la STS 28-11-2008, en el que uno de los propietarios, por su cuenta, procedió a soterrar en el subsuelo del edificio 6 tubos de 125 mm. cada uno para dotar de los servicios de telefonía fija, internet y televisión por cable a su local comercial).

Este acuerdose adopta, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, y sólo los propietarios que hayan votado expresamente a favor tendrán que soportar el coste de la instalación y mantenimiento del servicio, sin que puedan repercutir su coste en el resto de propietarios, si bien los que no hubieran votado a favor podrán en cualquier momento solicitar el disfrute de la misma, que habrá de ser autorizado siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido en la instalación y mantenimiento de la infraestructura, debidamente actualizado con el correspondiente interés legal (art.17.1, párrafo 2º, LPH).

La nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común.

¿Qué opinas?

PD. Gracias a @AdmMaribel por generar el debate, y a @lmcantalejo @fincadeliaamate @Fincadeliamarme @r2bfincas @Alopez_Letrado @IvanGea1 @mrherraez @jtrureal @OlivaSilv y @LuisdelCasRod por participar.

27 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Estatutos y alteración de elementos comunes

Una de las materias que más conflictos genera en las Comunidades de Propietarios es la relativa a la modificación de elementos comunes. [Ya nos hemos referido a ello anteriormente en este blog: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2012/11/alteracion-de-elementos-comunes.html].

Como es sabido, tal modificación o alteración sólo es posible por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, o cuando está prevista en los Estatutos de la Comunidad. Si ésto ya es complejo, la dificultad aún es mayor cuando la modificación del elemento común se produce para atribuir a un comunero el uso exclusivo del mismo.

Es el supuesto resuelto por el Tribunal Supremoen su Sentencia nº 573/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 2 de octubre de 2013, Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Se trataba de un supuesto en el que un comunero, amparándose en los Estatutos de la Comunidad, solicita autorización a la Comunidad para cerrar un pasillo común para su uso exclusivo con motivo de la unión material de dos viviendas de su propiedad. La Comunidad autoriza el cerramiento y un copropietario impugna el acuerdo, llegando hasta el Tribunal Supremo.

«Lo que plantea el recurso de casación es si en una vivienda sujeta al régimen de la propiedad horizontal un copropietario puede hacer un cerramiento en un pasillo que tiene la consideración de elemento común, con acuerdo aprobado por mayoría en la junta de propietarios. Tanto la sentencia de 1ª Instancia como la de apelación estimaron que ello era posible. Dice la sentencia de la Audiencia lo siguiente: “Que el pasillo es elemento comúnno ofrece discusión, y así se admite por las partes, ahora bien en determinados supuestos se permite esa alteración de los elementos comunes, bien porque se apruebe por acuerdo unánime de la Comunidad, o bien cuando los Estatutos por los que se rige la Comunidad permitan expresamente al propietario la facultad de agrupar o unir materialmente dos viviendas sin necesidad de autorización, que comprende también la de incorporar a la vivienda resultante el rellano distribuidor de planta, siempre y cuando esté independizado de la circulación del edificio y, por tanto, tal espacio solo sea utilizable por las viviendas que se agrupen o se comuniquen físicamente. Supuesto que es el contemplado en autos, pues en el apartado D de los Estatutos se permite, sin que se requiera para que se dé el presupuesto de la norma, la agrupación jurídica de las dos viviendas para ejercitar el derecho de uso exclusivo sobre el rellano.

El apartado D de la norma Estatutaria no se opone a la letra L define las terrazas descubiertas y la prohibición de realizar obras o cerramientos o techado de las mismas, ni a la F que recoge la prohibición de modificación exterior de las viviendas. Son supuestos distintos al de autos, ya que la modificación no afecta a las terrazas, a la configuración externa de la vivienda, ni a la seguridad del edifico o estética del mismo”.»

El recurrenteen casación se apoyaba en la sentencia del Supremo de 7 de julio de 2010, que se remite a su vez a las sentencias de 8 de septiembre de 1993 y 28 de enero de 1994, en las que se sienta el principio de la no admisibilidad de la autorización “ex ante” contenida en los estatutos de la comunidad. A su entender, “el artículo 7 contiene una norma de carácter imperativo que ha de prevalecer sobre los posibles acuerdos recogidos en los estatutos de la Comunidad”,y “el pasillo sobre el que se ha colocado el cerramiento tiene el carácter de elemento común y que dicho cerramiento ni siquiera estaría amparado por los estatutos de la comunidad, que solo permiten el uso exclusivo de determinados elementos comunes, pero no la alteración de los mismos”,que es lo que sucedía en el caso.

El Supremo desestima el recursocon el siguiente razonamiento:

«La Sentencia de la Sala de 7 de julio de 2010, que cita la de 16 de mayo de 2013, estableció para supuesto en que los estatutos permitían cubrir las terrazas, alterando la fachada del edificio, que es un principio básico del régimen de la propiedad Horizontal instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal,lo siguiente: “Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones”.

Ahora bien, tal doctrina se atempera en determinadas ocasiones,especialmente cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (SSTS 15 de octubre de 2009; 30 de diciembre 2010).

No se trata, por tanto, de una doctrina que impide en absoluto que los estatutos incluyan otras reglas modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013), aunque afecte a un elemento común pues ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario, como es el caso, llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, situación que es aceptada por la doctrina y la jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento, sitas en elementos comunes (STS de 20-06-2011: no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos. STS de 10-10-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes si está previsto en el título. STS de 28-06-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes, previsto en el título o estatutos. STS de 25-04-2013: recoge que el dueño del local puede instalar la chimenea, prevista en el título constitutivo), como recuerda la sentencia de 16 de mayo de 2013, en un supuesto parecido al que ahora es objeto del recurso, de cierre de pasillos, cuando, como aquí sucede, este cierre en la última planta está debidamente autorizada en los estatutos comunitarios y no infringe norma alguna de “ius cogens”, pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa, no afecta a su estructura ni su estabilidad, ni mucho menos implica una situación de riesgo para caso de incendios o similar situación de urgencia que pudiera surgir.»

En conclusión, ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario a llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, lo que aplicado al caso concreto conduce a la desestimación del recurso de casación.

En todo caso, convieneconsultar siempre a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal o a un Administrador de Fincas profesional.

9 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 6 comentarios

El Subsuelo y el Vuelo son… elementos comunes

Nuevamente nos referimos a la alteración de elementos comunesen las comunidades de propietarios.

Se trata de una cuestión muy conflictiva, que genera muchos enfrentamientos entre vecinos, y es motivo de tratamiento en numerosas juntas de propietarios.

En este caso, el Tribunal Supremo resuelve un pleito en el que se analizaba la legalidad de unas obras en una comunidad en régimen de propiedad horizontal tumbada. La especialidad e importancia de la sentencia deriva de que, a priori, parecería que la zona ajardinada de un chalet que forma parte de un complejo inmobiliario es un elemento privativo.

Sin embargo, la conclusión del Supremo es que tanto el subsuelo como el vuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada son elementos comunes. Por tanto, el propietario únicamente adquiere lo que se halla en su título de adquisición, de forma que para llevar a cabo cualquier obra que afecte a elementos comunes (subsuelo o vuelo), es necesaria la autorización de la comunidad.

Los HECHOSeran: los demandantes ejercitaron acción contra sus vecinos en chalet colindante para que se declarara que las obras ejecutadas por estos últimos en el jardín y planta sótano de la vivienda de su propiedad eran ilegales por vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, y solicitando la condena a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano a su estado originario.

El Juzgado de 1ª Instanciaestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2ª, de Albacete, en sentencia de 18 abril 2011, estimó el recurso de apelación por entender que «el patio no es común sino privativo (y no solamente “de uso” privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos (art 2), acompañados con la contestación a la demanda y a los que se remiten los títulos de propiedad de sendas partes litigantes (donde consta su conocimiento por los mismos), y así se desprende también de la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, donde se advierte claramente cómo éste es parte de la vivienda y no dispone del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad, esto es, no da provecho, utilidad o servicio a nadie más que al propietario de cada vivienda, por lo que es privado o privativo, al margen de las limitaciones dominicales que puede tener todo inmueble, incluidos los que no se integran en propiedades horizontales, derivadas de las normas urbanísticas, de seguridad, higiene o similares, o incluso comunitarias (a que se refiere el art 7 LPH), en especial, la prohibición de que pueda realizarse en el indicado patio obras que alteren la configuración exterior. De ahí que, en contra de lo solicitado por los demandantes, los demandados puedan realizar en dicho patio las obras que consideren oportunas, salvo que afecten a la configuración exterior.»

Y «declara queno hay alteración de la configuración exterior, que no hay alteración de la seguridad, (lo cual ni se discute) ni de los elementos comunes, ni tiene trascendencia la posible alteración de las vistas (no hay servidumbre alguna);»y «afirma que el suelo del patio no es un elemento común.»

Por tanto, la Audiencia Provincialentendió que todas las obras se habían ejecutado sobre elementos privativos y no precisaban la autorización de la Comunidad.

Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil, Sentencia nº 644/2013 de 18 de octubre de 2013, recurso nº 1506/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrador Xavier O’Callaghan Muñoz, casa y anula la sentencia de la Audiencia, acogiendo la consideración de los recurrentes de que «las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda los demandados han afectado a elementos comunes, y sin autorización de la Comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la planta sótano al estado originario. Obras ejecutadas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros.»

Y ello «por la razón básica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.»

El FUNDAMENTOse encontraba en los propios Estatutos:

«El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanizacióndice:

Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una.

Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo.

Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo cual ha sido expuesto en este mismo sentido por la sentencia de 5 julio 2010 que plantea el caso de una acción declarativa de propiedad interpuesta en demanda reconvencional en que se pretendía la declaración de que el suelo, el subsuelo y el suelo eran propiedad del demandante reconvencional (no se interesaba en estos términos, sino con referencia a una construcción un tanto arbitraria) y se desestimó en ambas instancias y por dicha sentencia. Esta se refiere, en primer lugar a lo que adquirió en su día, por escritura pública y dice:

Lo que adquiere que no es más que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a cada propietario

Y más adelante, añade, refiriéndose al suelo y al vuelo:

La construcción de nuevas plantas y cualquier modificación en la fabrica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.»

Por consiguiente, estima el recurso, casando la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmando la del Juzgado de 1ª instancia que había estimado la demanda.

Se confirma una vez más que lo prudente antes de realizar obras es solicitar autorización a la comunidad. En todo caso, es siempre recomendable consultar a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal, o a un Administrador de Fincas.

Fabio Balbuena

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