Estatutos y alteración de elementos comunes
El apartado D de la norma Estatutaria no se opone a la letra L define las terrazas descubiertas y la prohibición de realizar obras o cerramientos o techado de las mismas, ni a la F que recoge la prohibición de modificación exterior de las viviendas. Son supuestos distintos al de autos, ya que la modificación no afecta a las terrazas, a la configuración externa de la vivienda, ni a la seguridad del edifico o estética del mismo”.»
El Supremo desestima el recursocon el siguiente razonamiento:
«La Sentencia de la Sala de 7 de julio de 2010, que cita la de 16 de mayo de 2013, estableció para supuesto en que los estatutos permitían cubrir las terrazas, alterando la fachada del edificio, que es un principio básico del régimen de la propiedad Horizontal instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal,lo siguiente: “Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones”.
Ahora bien, tal doctrina se atempera en determinadas ocasiones,especialmente cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (SSTS 15 de octubre de 2009; 30 de diciembre 2010).
No se trata, por tanto, de una doctrina que impide en absoluto que los estatutos incluyan otras reglas modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013), aunque afecte a un elemento común pues ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario, como es el caso, llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, situación que es aceptada por la doctrina y la jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento, sitas en elementos comunes (STS de 20-06-2011: no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos. STS de 10-10-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes si está previsto en el título. STS de 28-06-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes, previsto en el título o estatutos. STS de 25-04-2013: recoge que el dueño del local puede instalar la chimenea, prevista en el título constitutivo), como recuerda la sentencia de 16 de mayo de 2013, en un supuesto parecido al que ahora es objeto del recurso, de cierre de pasillos, cuando, como aquí sucede, este cierre en la última planta está debidamente autorizada en los estatutos comunitarios y no infringe norma alguna de “ius cogens”, pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa, no afecta a su estructura ni su estabilidad, ni mucho menos implica una situación de riesgo para caso de incendios o similar situación de urgencia que pudiera surgir.»
El Subsuelo y el Vuelo son… elementos comunes
Obras que afectan a fachada
La Ley de Propiedad Horizontal establece que no se pueden realizar alteraciones o modificaciones que afecten a los elementos comunes de la edificación sin el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.
Sin embargo, se ha venido realizando por la jurisprudencia una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas de los edificios respecto a la realización de obras que afecten a elementos comunes.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, de fecha 21 de noviembre de 2012, analiza esta cuestión:
“Es doctrina del Tribunal Supremo, contenida, entre otras, en las sentencias de la Sala Primera de lo Civil, de 15 y de 28 de octubre de 2009, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.”
De ahí que en las propias escrituras de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal sea frecuente encontrar cláusulas estatutarias que otorgan las más amplias facultades a los propietarios de locales en planta baja.
Ahora bien, esta doctrina tiene sus limitaciones. Dice la sentencia:
“la mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios”.
Y añade:
“No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas”.
En el supuesto enjuiciado, el Tribunal estimó que “si bien los Estatutos autorizaban al propietario del local a realizar ciertas tareas para facilitar el desarrollo de la actividad comercial, se ha concretado que las del supuesto del debate exceden de las permitidas, y al afectar a elementos comunes, su ejecución requería, conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento unánime de los comuneros.”
En conclusión:
“La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio.”
Por tanto, vemos una vez más que la jurisprudencia establece una doctrina de interpretación de las normas, pero se ha de analizar el caso concreto, de modo que recomendamos consultar siempre a un Abogado o Administrador de Fincas antes de cualquier actuación que afecte a la fachada del edificio.
© 2013 Fabio Balbuena