Fabio Balbuena

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27 mayo, 2013 By Fabio Balbuena 24 comentarios

Acceso al Garaje…¿por el portal?

En los edificios con viviendas y sótano destinado a garaje, es un motivo frecuente de conflictos el tema relativo al acceso a la zona de aparcamiento de vehículos.
En aquellas ocasiones en que las plazas de garaje se vinculan ob rema la vivienda, el conflicto está superado, pues las plazas de garaje no se pueden vender de forma separada de las viviendas, y por tanto no es posible que existan propietarios de plazas de garaje que no lo sean a su vez de viviendas.
En cambio, cuando las plazas no se encuentran vinculadas a las viviendas, se pueden vender de forma independiente, y por ello es posible que existan propietarios de garajes que no lo sean de viviendas.
Esto genera recelos entre los propietarios de viviendas, tanto por motivos de seguridad, como por razones de participación en los gastos de portal, zaguán, ascensor y escalera. Y en atención a ello, es frecuente que se acuerde por la comunidad que los propietarios de plazas de garaje sin vivienda no podrán acceder al sótano por el portal de la comunidad, debiendo hacerlo por los lugares de acceso y salida del garaje destinados al efecto.
Pues bien, partiendo de la validez de los acuerdos que no sean contrarios al título constitutivo y a los estatutos o a la ley, tal acuerdo será respetado por todos los comuneros. Pero en ocasiones los propietarios exclusivamente de plazas de garaje reclaman que se les permita el acceso por el portal, bien por razones de comodidad, pues se suele acceder con ascensor, bien por razones de seguridad si no existe acceso peatonal y deben acceder por la rampa de vehículos.
En relación con esta cuestión, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1ª, de fecha 20 de febrero de 2013, resuelve el conflicto generado por el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios de prohibir el acceso al garaje por el portal de la comunidad. Los propietarios disidentes impugnaron el acuerdo, y el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, con el siguente fallo:
“Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. Enrique y Dª Bibiana contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , sito en CALLE000 nº NUM000 de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada.”
La comunidad apeló la sentencia, y la Audienciaestimó el recurso de apelación, con el siguiente fallo:
“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Enrique y Dª Bibiana , sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada”.
La cuestión de fondoera si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguan y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje.
La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1) participa de los elementos comunes con una cuota de participación en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc, los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.
La Sala entiende que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del examen del titulo constitutivo resulta que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4.
De otro lado, en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie.
Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad, tras indicar que “las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos“(expresión en la que se sustenta la conclusión estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia), incluye una excepción: “Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios.” Excepción que se refiere a los elementos que se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas.
Además, el hecho de que el local destinado a garajes tenga un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03, si bien los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.
Consecuentemente, la Sala revoca la sentencia de instanccia, y desestima la demanda.
No obstante, la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.
Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.

Una vez más observamos las dificultades de interpretación de los títulos constitutivos, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la validez de los acuerdos. De ahí que siempre sea conveniente el asesoramiento de un Abogado o un Administrador de Fincas Colegiado.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Abogados, Acuerdos, Administrador de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Costas, Garajes, Impugnación de Acuerdos, Ley de Propiedad Horizontal, Portal, Título constitutivo, Viviendas

18 abril, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Acuerdo… ¿Nulo o Anulable?

Como es sabido (ver post http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/02/la-impugnacion-de-acuerdos-de-las.html) los acuerdos de las juntas de propietarios son impugnablesen una serie de supuestos y dentro de unos plazos.
Y una cuestión especialmente relevante es la distinción entre nulidady anulabilidad. Así, la jurisprudencia establece que en materia de propiedad horizontal los acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad no son “nulos de pleno derecho”, sino tan sólo “anulables”,y por tanto sometidos a un plazo de caducidad para su impugnación judicial.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, nº 104/2013, de 27 de febrero, aplica esta doctrina.
En una comunidad de propietarios se adopta un acuerdo en el año 2004por el que se decide no ejercer acciones judiciales contra unos propietarios que habían llevado a cabo un cerramiento de terrazas.
En el año 2007, sin haberse impugnado por los propietarios disidentes el acuerdo del año 2004, la junta de propietarios acuerda ejercitar acciones, presentándose la demanda judicial el 1 de octubre de 2008.
El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia estimó la demanda, condenando a los demandados a demoler los cerramientos y al pago de las costas. La sentencia fue confirmada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia.
Ahora el Tribunal Supremo ha casado la sentenciade la Audiencia, desestimando íntegramente la demanda, e imponiendo las costas de la primera instancia a la comunidad demandante.
Según la Sala, en materia de propiedad horizontal, los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado por mayoría pese a requerir la unanimidad,quedarán convalidadossi no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal que determina únicamente su anulabilidad, pero no su nulidad de pleno derecho. Por tanto, la acción ejercitada por la comunidad había caducadopor el transcurso de treinta días computados desde la adopción del acuerdo en que se autorizaba el cerramiento de las terrazas, es decir, por impugnarse la autorización de un cerramiento de terraza a los cinco años de haberse concedido en junta de propietarios.
Además, la comunidad demandante ha actuado contra sus propios actosy en contra dela buena fe, pues generó una razonable confianza en los comuneros para que pudieran cerrar las terrazas y, cuatro años después, acordó la presentación de la demanda; tan arbitrario cambio de opinión solo puede afectar a las modificaciones futuras, pero no a las consolidadas, por lo que no puede perjudicar a quien ya había cerrado su terraza.
El fundamento jurídicode la sentencia del TS es el siguiente:
Esta Sala viene declarando, entre otras, en la sentencia de 17-12-2009 que:
Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007, en su fundamento de derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:
“La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia SSTS de 24 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1993, 7 de junio de 1997 y 26 de junio de 1998 sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000, la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002, 25 de enero de 2005 y 30 de diciembre de 2005 explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (…). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada. Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos”.
(arts. 15 a 18 de la LPH).
Establece la Jurisprudencia:
— sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990, 5 Mar. 1991, 4 Jun. y 30 Oct. 1992, 12 y 13 Abr. y 20 May. 1993, 17 Dic. 1994, 31 Ene., 30 May. y 30 Oct. 1995, 21 Nov. 1996, 29 y 30 Abr., 12 May., 15 Jul., 30 Sep. y 30 Nov. 1998, 4 Ene., 13 Jul., 1 Oct. y 16 Nov. 1999, 23 May., 25 Jul. y 25 Oct. 2000, 27 Feb., 16 y 24 Abr. y 7 May. 2001, y un largo etcétera.
Por todo ello,el TS desestima la petición de demolición de las obras de cerramientoefectuadas en los jardines-terrazas de los demandados.
En definitiva, una muestra más de ladificultad que entraña la propiedad horizontal, lo cual justifica la necesidad de un asesoramiento permanente de un Abogadoo un Administrador de Fincas Colegiado.
©2013Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Actos Propios, Acuerdos, Administrador de Fincas, Anulabilidad, Buena fe, Comunidades de Propietarios, Impugnación de Acuerdos, Juntas de Propietarios, Jurisprudencia, Nulidad de acuerdos

9 febrero, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La impugnación de acuerdos de las Juntas de Propietarios



Normativa aplicable: artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, y artículo 249.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, la cual determina el régimen de adopción de acuerdos por la Junta de Propietarios.
¿Se pueden impugnar los acuerdos?
Los acuerdos de las Juntas de Propietarios son susceptibles de impugnación ante los tribunales. Significa que aquel propietario que no esté conforme con un acuerdo puede acudir al juzgado para que se revise la decisión.
¿Qué acuerdos se pueden impugnar?
Los acuerdos que pueden impugnarse son:
a) aquellos que sean contrarios a la ley o a los estatutos
b) los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad de propietarios en beneficio de uno o varios propietarios
c) los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho
¿Qué plazo tiene el propietario para impugnar?
Los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos pueden impugnarse en el plazo de un año.
Los demás acuerdos pueden impugnarse en el plazo de tres meses.
El plazo se computa desde la fecha de adopción del acuerdo para los propietarios presentes en la Junta, y desde la notificación del acuerdo para los ausentes.
Se trata de un plazo de caducidad, por lo que se computa de fecha a fecha, y no se interrumpe.
¿Qué procedimiento se sigue?
El procedimiento para tramitar el juicio es el ordinario, que tiene fase de interposición y admisión de la demanda, fase de contestación a la demanda, fase de audiencia previa (en la que se proponen las pruebas), y fase de vista del juicio (en la que se practican las pruebas); finalmente, el juez dicta sentencia.
¿Qué Juez es el competente?
La competencia para conocer del asunto es del Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se encuentre la finca.
¿Quién puede impugnar acuerdos?
Los propietarios que:
a) hayan salvado (reserva) su voto en la Junta
b) hayan estado ausentes en la Junta
c) hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto
¿Qué requisito es necesario para poder impugnar?
En todo caso, el propietario que impugne el acuerdo deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o deberá consignar (depositar) judicialmente las cantidades adeudadas.
Excepción: este requisito no será exigible para la impugnación de los acuerdo de la junta que se refieran al establecimiento o modificación de las cuotas de participación entre los propietarios.
¿Frente a quién se interpone la demanda?
La demanda se dirigirá contra la comunidad de propietarios, que estará representada en el juicio por su presidente.
¿Se suspende la ejecución del acuerdo impugnado?

No, salvo que el juez así lo disponga si lo pide el propietario que impugna el acuerdo, y previa audiencia de la comunidad de propietarios.
En todo caso, un Abogado o un Administrador de Fincas pueden asesorar sobre la impugnación de un acuerdo concreto.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Abuso de derecho, Acuerdos, Administrador de Fincas, Comunidad de Propietarios, Estatutos, Junta de Propietarios, Lesivo, Ley de Propiedad Horizontal, Perjudicial, Presidente

16 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena 1 comentario

Alteración de elementos comunes

Una de las causas de mayor conflicto en las Comunidades de Propietarios es la alteración de elementos comunes.
El artículo 396 del Código Civil contempla los elementos comunes de una edificación, y el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que no están permitidas las alteraciones de tales elementos comunes por parte de ningún propietario sin autorización de la Junta de Propietarios, autorización que debe concederse por unanimidad, de conformidad con el artículo 12 de la misma ley.
Pues bien, lo cierto es que con mucha frecuencia se llevan a cabo obras o modificaciones en viviendas que afectan a los elementos comunes, produciéndose una alteración de tales elementos, con el consiguiente conflicto comunitario si no se ha obtenido previamente la preceptiva autorización.
Cuando las obras no están finalizadas, y por tanto la alteración no se ha consumado, todavía es posible alcanzar un acuerdo y revertir la situación de conflicto, pero si las obras o alteraciones ya se han consolidado, el procedimiento judicial será prácticamente inevitable.
Un ejemplo lo tenemos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 5ª), núm. 308/2012 de 11 septiembre, que resuelve el conflicto por una alteración de elementos comunes consistente colocación de una cerradura en la puerta de acceso al sótano.
El Tribunal considera que, aunque la puerta da acceso a plazas de garaje y trasteros privativos, en el sótano se encuentra también el cuarto de bombas comunitario, y por tanto no se puede impedir el acceso a todos los propietarios, pues dicho cuarto de bombas tiene la condición de elemento común. Estima además que es irrelevante que la cerradura haya sido colocada por la Comunidad o con su anuencia.
En consecuencia, condena a la Comunidad a la reposición de los elementos comunes alterados.
Como se puede observar, una simple cerradura puede ser motivo de un proceso judicial, y su colocación o cambio supone una alteración de elementos comunes.
Por eso es recomendable estudiar bien las actuaciones a llevar a cabo que afecten a los elementos comunes de la Comunidad, tanto si la actuación va a ser realizada por un vecino (obras, reformas o instalaciones en su vivienda) como si lo va a ser por la Comunidad, pues de esta manera se evitarán enfrentamientos y conflictos mayores.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Acuerdos, Alteración de elementos comunes, Autorización, Comunidades de Propietarios, Conflicto, Junta de Propietarios, Obras, Unanimidad, Vecinos

14 agosto, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Abogados y Mediación



Recientemente ha entrado en vigor la Ley de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles.
Ante el gran colapso de la Administración de Justicia se ha tratado de potenciar el instrumento de la mediación como una forma de aliviar la carga de los juzgados, pensando que con ello se desatascarán de forma importante.
No es una cuestión novedosa, pues el arbitrajeexiste y viene funcionando desde hace muchos años, y la mediación es algo a lo que están muy acostumbrados todos los Abogados.
Existe la creencia extendida de que a los Abogadoslo que nos gusta es pleitear, que dificultamos la solución pacifica de los conflictos, porque nos interesa que se llegue a juicio. Nada mas lejos de la realidad, pues a diario estamos alcanzando acuerdos, pactos y convenios entre compañeros y con Fiscales. Si tales acuerdos no son mayores es debido a la naturaleza humana, que es combativa, y como en definitiva nos debemos a nuestros clientes, tratamos de alcanzar sus expectativas, que en ocasiones sólo se pueden conseguir si se celebra el juicio. De forma que si nuestro cliente no acepta el acuerdo que se propone como resultado de la negociación, no hay más remedio que dejar que resuelva el Juez.
En materia matrimonial, la mediación se ha venido potenciando mediante la creación de equipos psicosociales en los que la figura del mediador juega un papel fundamental para encauzar la consecución de un acuerdo entre los cónyuges.
En el ámbito matrimonial, especialmente importante es la predisposición de las partes a alcanzar un acuerdo y resolver pacíficamente sus discrepancias, porque en otro caso, no quedara otra opción que el procedimiento contencioso.
Cuando hay hijos los Abogados insistimos en que la pareja puede separarse o divorciarse, pero ambos miembros de la misma nunca dejan de ser padres o madres, y por este motivo deben tratar de llevarse lo mejor posible, dejando atrás resentimientos y rencores por el fracaso de la relación sentimental, y cooperando para dar lo mejor a los hijos.
No son tan sólo buenas palabras, sino verdaderas necesidades si se quiere que los hijos crezcan seguros y felices, sintiendo que pese a la separación de sus padres, siguen teniendo un padre y una madre con los que contar. 

Publicado en: Abogados, Acuerdos, Arbitraje, Divorcio, Equipo Psicosocial, Hijos, Matrimonio, Mediación, Separación

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