Fabio Balbuena

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22 marzo, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Comunidad de Propietarios y… ¿Nudismo?

STS, Sala Primera, nº 217/2023, de 13 de febrero. 

1)   Introducción

2)   ¿Cuál era el supuesto de hecho

3)   ¿Qué dice el Tribunal Supremo?

4)   ¿Qué habría pasado en caso de existir estatutos con esa norma sobre nudismo?

 

1)   Introducción

El Tribunal Supremo ha dictado recientemente una sentencia que trata la cuestión del nudismo en una comunidad de propietarios. Es la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, nº 217/2023, de 13 de febrero. 

2)   ¿Cuál era el supuesto de hecho?

Una comunidad de propietarios había declarado que para el acceso a la piscina y demás espacios comunes de la urbanización era requisito indispensable la práctica nudista.

Algunos propietarios no estaban de acuerdo y demandaron a la comunidad. 

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, y la Audiencia Provincial confirmó la desestimación, al considerar probado que existían unos estatutos que exigían el nudismo para disfrutar de los elementos comunes.

3)   ¿Qué dice el Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo señala que la opción del nudismo es una opción personal perfectamente respetable y legítima, pero es una práctica que no se puede exigir o imponer si no existe una base legal para ello.

En este caso, no existe base legal porque no existía una previsión estatutaria al respecto. Lo que ocurre es que hubo un error en la valoración de las pruebas tanto del Juzgado como de la Audiencia Provincial, ya que la lectura de las actas de la comunidad demuestra que los estatutos no llegaron a aprobarse:

“(…) la simple lectura de las actas de la comunidad demuestra con evidencia que dichos estatutos no fueron aprobados (…)”

Así, al no existir base estatutaria, la actuación de la comunidad consistente en exigir la práctica nudista para el acceso a los elementos comunes de la finca supone una vulneración de derechos fundamentales: 

“(…) se vulnera el derecho de igualdad (art. 14 CE), así como supone una discriminación por razón de sus ideas y pensamientos (art. 16 CE), atenta a su libertad de movimientos (art. 17 CE) y a su derecho a la intimidad (art. 18 CE).”

Por ello, no es admisible que la comunidad, arbitrariamente, con actos de fuerza como la contratación de servicios privados de seguridad, impida a los propietarios que no practiquen el nudismo el disfrute de los derechos que les corresponden en el régimen de propiedad horizontal sobre elementos comunes.

En consecuencia, el Supremo estima el recurso de casación y declara que las normas, instrucciones o actuaciones de hecho llevadas a cabo por la comunidad para impedir o perturbar a los demandantes el uso de elementos comunes por el hecho de no practicar el nudismo lesionan sus derechos fundamentales a la igualdad, a la libertad ideológica, a la libertad y a la intimidad. 

Además de estimar el recurso, la sentencia fija una indemnización de 1.000 euros para cada uno de los demandantes por daños morales.

4)   ¿Qué habría pasado en caso de existir estatutos con esa norma sobre nudismo?

Cabe pensar que, en principio, es difícil que pudiera existir una norma de estas características impuesta por el Promotor de la edificación, porque eso dificultaría las ventas. 

Ahora bien, ¿sería posible que se aprobara con posterioridad por la comunidad esta norma estatutaria? Como posible lo es, pero también es difícil, ya que para su aprobación sería precisa la unanimidad, es decir, alcanzar el 100% de votos y coeficientes de participación, y previsiblemente habría votos en contra de los propietarios que se sintieran perjudicados por tal norma. 

Aun así, ¿qué pasaría en caso de llegar a aprobarse la norma por unanimidad? En ese hipotético caso, si existieran esos Estatutos y se hubieran inscrito en el Registro de la Propiedad, sería posible su exigencia, aunque faltaría ver la respuesta de los Tribunales ante una norma estatutaria contraria a derechos fundamentales protegidos por la Constitución. 

Sea como fuere, conviene tener presente la conveniencia de que, antes de comprar una vivienda en una comunidad de propietarios, se averigüe el contenido de los estatutos o normas especiales de la comunidad, a fin de evitar sorpresas. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Constitución Española, Derechos fundamentales, Estatutos, Nudismo, Propiedad Horizontal, Tribunal Supremo

22 febrero, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El impago de cuotas comunitarias como medida de presión 

  1. Introducción
  2. ¿Qué situaciones generan esta actitud?
  3. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
  4. ¿Es legal esta actitud?
  5. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

  1. Introducción 

Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.

A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión. 

  1. ¿Qué situaciones generan esta actitud?

Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad. 

Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).

  1. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas? 

Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan. 

  1. ¿Es legal esta actitud?

Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.

En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos. 

Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.

Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad. 

  1. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución. 

Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administración de Fincas, Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Cuotas comunitarias, Impago de cuotas comunitarias, Ley de Propiedad Horizontal, Morosos, Propiedad Horizontal

3 enero, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La firma de las actas de las juntas

¿Qué importancia tiene este requisito formal?

  1. Introducción
  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?
  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?
  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?
  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

  1. Introducción

Los acuerdos de las comunidades de propietarios se recogen en las actas de las juntas que se celebran, y estas actas posteriormente se incorporan a un libro de actas, donde quedan documentadas a efectos probatorios de los acuerdos adoptados. 

La firma es un requisito formal de las actas.

  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?

Cuando se redacta el acta de una reunión de la comunidad, se tiene que cerrar con la firma del Secretario y del Presidente.

El Secretario es quien da fe de lo ocurrido, los puntos debatidos y los acuerdos adoptados, y el Presidente otorga el Visto Bueno a la redacción del acta una vez finalizada.

  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?

En ocasiones puede ocurrir que existan discrepancias sobre la redacción del acta, porque el Presidente entienda que existe alguna incorrección (datos imprecisos, aspectos omitidos, errores en la consignación de los votos, etc.). En estos casos, el Secretario y el Presidente deben resolver tales discrepancias y alcanzar un consenso sobre el texto definitivo del acta.

  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?

En caso de que no se resuelvan las discrepancias y el Presidente no quiera firmar el acta, el Secretario debe notificarla igualmente haciendo constar la negativa del Presidente a la firma. 

Posteriormente la junta de propietarios resolverá lo que proceda sobre el contenido del acta. 

  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

La respuesta es afirmativa. Nuestros tribunales, ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1992, vienen entendiendo que la exigencia de la firma tiene una mera significación formal como elemento confirmatorio de las declaraciones de voluntad emitidas por los diferentes propietarios asistentes a la reunión. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 11 de enero de 2013, la firma no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Por ello, la ausencia de firmas no supone la nulidad de los acuerdos adoptados. 

Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 señala que la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser un defecto del acta, pero no produce la nulidad de la Junta y de los acuerdos que ésta contiene, siendo un defecto subsanable. Es decir, por falta de la diligencia de las firmas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Actas, Acuerdos comunitarios, Comunidades de Propietarios, Firma del acta, Juntas de Propietarios, Libro de Actas, Presidente, Secretario

24 noviembre, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Convocatorias de reunión mediante “buzoneo”

¿Es válido este sistema de citación a junta?

  1. Introducción
  2. ¿En qué consiste?
  3. ¿Es legal?
  4. ¿Hay excepciones?
  5. ¿Puede ser un método válido?
  6. Conclusión

  1. Introducción

Sabemos que las convocatorias de reuniones de las comunidades de propietarios (que la ley llama “Juntas de Propietarios”) han de realizarse formalmente, cumpliendo unos requisitos que señala la Ley de Propiedad Horizontal. 

Lo que ocurre es que algunas comunidades realizan las convocatorias mediante “buzoneo”, sobre todo aquellas que no son gestionadas por un administrador de fincas colegiado.

  1. ¿En qué consiste?

Consiste en la realización de la convocatoria mediante cartas dirigidas a cada propietario que se depositan en los buzones de la comunidad, es decir, una carta para cada propietario que el Presidente, el Conserje, o el Secretario-Administrador deposita en cada buzón. 

O incluso, mediante un simple letrero en la escalera de la comunidad, en un lugar visible (el tablón de anuncios, o la puerta de entrada a la finca).

  1. ¿Es legal?

En principio, podemos decir que este sistema no es legal, porque según el Tribunal Supremo la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal en esta materia es de carácter imperativo y, como consecuencia, de necesario y obligado cumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1088 y 25 de octubre de 1989). Y por ello, de forma general, los Tribunales no consideran válida la convocatoria realizada mediante buzoneo o depósito de la citación en el buzón de correos de cada propietario (por ejemplo, Sentencias de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 16 de febrero de 2000 y 3 de enero de 2001). 

  1. ¿Hay excepciones?

Sí. Porque la jurisprudencia en esta materia también tiene establecido que el sistema de buzoneo es válido si previamente ha sido admitido por todos los propietarios como eficaz, es decir, si es el sistema habitual y aceptado.

Por ejemplo, la SAP de Cantabria, Sección 2ª, de 16 de junio de 2022, analizó un supuesto en el que unos propietarios impugnaron la validez de una junta por haberse convocado mediante buzoneo. 

El juzgado había estimado la demanda, pero la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y desestima la demanda, porque entiende que la LPH no exige la convocatoria por carta certificada o de manera fehaciente. La citación puede realizarse de cualquier modo siempre que sea un sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin que conste queja o protesta de sus integrantes. En este caso la convocatoria se realizó mediante la colocación de un cartel en el portal y buzoneo, y este método había sido aceptado como eficaz por todos los propietarios, y ha posibilitado la asistencia de los condueños a las reuniones desde que existe la comunidad, por lo que no cabe ahora, cuando los acuerdos no interesan, cuestionar el método, pues de ser así quedaría al arbitrio del interés del impugnante. 

  1. ¿Puede ser un método válido?

Si el buzoneo es el sistema habitual que ha sido admitido anteriormente por todos los propietarios, puede ser válido.  Pero, cuidado, porque la falta de citación de los propietarios puede determinar la nulidad de pleno derecho y la invalidez de los acuerdos adoptados (incluso aunque el propietario demandante haya tenido conocimiento de lo tratado en la reunión (STS de 3 de mayo de 1988). 

  1. Conclusión

Como hemos visto, la convocatoria de reunión mediante buzoneo puede admitirse en determinados casos, pero para evitar impugnaciones y nulidades, los Administradores de Fincas Colegiados siempre recomendamos que las convocatorias se realicen siguiendo el sistema previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, con todos los requisitos formales. 

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Administrador de Fincas Colegiado, Buzoneo, Comunidades de Propietarios, Convocatoria de Junta de Propietarios, Convocatorias, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal

29 junio, 2022 By Fabio Balbuena 4 comentarios

Las nuevas medidas contra la morosidad en las comunidades de propietarios

La Ley 10/2022, de 14 de junio, reforma la Ley de Propiedad Horizontal

1) Introducción

2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?

3) ¿Cuáles son esas medidas?

4) ¿Qué valoración merece esta reforma?

1) Introducción

La Ley 10/2022, de 14 de junio, modifica la Ley de Propiedad Horizontal, e introduce unas nuevas medidas para combatir la morosidad en las comunidades de propietarios.

2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?

Sabemos que el problema de la morosidad ha sido históricamente uno de los principales problemas en las comunidades de propietarios. Recordemos que en 1999 los Administradores de Fincas Colegiados promovieron una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual recogieron más de 800.000 firmas en toda España, y entonces se aprobaron unas medidas contra la morosidad, que durante unos años fueron muy efectivas. 

Sin embargo, con el paso del tiempo aquellas medidas han ido perdiendo eficacia, y de ahí que ahora se hayan incorporado medidas adicionales para tratar de evitar la morosidad. 

Es una realidad que la morosidad se ha visto incrementada con motivo de la pandemia, así como con el incremento de los costes energéticos (luz, gas, combustibles), por lo que se hacía necesario buscar nuevas fórmulas para atacar el problema. 

3) ¿Cuáles son esas medidas?

Se introducen unas medidas de prevención o de corrección de la morosidad, y además unas modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas. 

La más relevante es la relativa a la posibilidad de prohibir a los morosos el uso de determinados servicios o instalaciones comunitarios. Una laguna legal es que no se especifica la forma concreta de adoptar el acuerdo relativo a esta medida; y tampoco se contempla la aplicación práctica, es decir, los medios legales con que contarán las comunidades para un cumplimiento efectivo de la prohibición acordada. En todo caso, se trata de una medida que se había admitido por la Dirección General de los Registros y del Notariado cuando se aprobaba por vía estatutaria, y que ahora adquiere respaldo legal.  Así, las comunidades podrán privar del uso de servicios a los morosos, pero es importante tener en cuenta que no pueden ser servicios esenciales, como por ejemplo el ascensor, sino que se limita a servicios no esenciales como piscinas, pistas de padel, o zonas recreativas. Esta medida no podrá tener carácter retroactivo.

También se establece la posibilidad de que la comunidad apruebe  exigir al moroso intereses superiores al interés legal por la deuda se genere, aunque estos intereses no deberán tener la consideración de “abusivos”. Además, los intereses se devengarán desde que deba efectuarse el pago de las cuotas, es decir, desde la fecha en que se haya establecido que se ha de realizar el pago, y no como ocurría hasta ahora que el interés se devengaba desde la reclamación judicial. Esta medida tampoco podrá tener carácter retroactivo.

Por otro lado, se realizan las siguientes modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas: 

– Se aclara que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios.

– Se elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario para reclamar judicialmente la deuda tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona “con cualificación profesional suficiente”. Aunque la ley no lo dice expresamente, esta cualificación profesional suficiente es reconocida por los Tribunales a los Administradores de Fincas Colegiados.  

– En la demanda del proceso monitorio se podrán incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso. Es decir, si entre el acuerdo de la comunidad y la notificación al deudor se han emitido nuevas cuotas, están podrán añadirse al total importe a reclamar en el procedimiento judicial. 

– Entre los gastos que se podrán reclamar al moroso se incluyen expresamente “los derivados de la intervención del secretario-administrador” en concepto de reclamación previa a la vía judicial, además de los gastos de burofax, cartas certificadas, etc.

– Los honorarios de abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva, se extiende a la fase de ejecución del monitorio. Y también que, en los casos en los que exista oposición del moroso al monitorio, la sentencia deberá condenarle en costas.

4) ¿Qué valoración merece esta reforma?

Por una parte la reforma es positiva, puesto que toda herramienta legal que se proporcione a los profesionales va a ser útil para tratar de frenar la morosidad. 

Pero por otra parte, cabe realizar una valoración negativa, ya que desde hace tiempo los Administradores de Fincas Colegiados vienen reclamando una reforma profunda de la Ley de Propiedad Horizontal, y no pequeños “parches” o reformas parciales. 

Estamos hablando de una Ley que es de 1960, que se ha ido reformando pero que globalmente ha quedado obsoleta. Por eso es necesaria una nueva Ley de Propiedad Horizontal adaptada a los nuevos tiempos, ya que las leyes han de estar actualizadas y adaptadas a las necesidades de la sociedad, y lógicamente, una ley de 1960, aunque haya tratado de ir actualizándose con pequeñas reformas, ya no es adecuada para atender a su finalidad.  

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Intereses, Ley de Propiedad Horizontal, Morosidad, Prohibición de uso de instalaciones, Prohibición de uso de servicios

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