¿Qué importancia tiene este requisito formal?
- Introducción
- Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?
- ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?
- ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?
- Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos?
- Introducción
Los acuerdos de las comunidades de propietarios se recogen en las actas de las juntas que se celebran, y estas actas posteriormente se incorporan a un libro de actas, donde quedan documentadas a efectos probatorios de los acuerdos adoptados.
La firma es un requisito formal de las actas.
- Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?
Cuando se redacta el acta de una reunión de la comunidad, se tiene que cerrar con la firma del Secretario y del Presidente.
El Secretario es quien da fe de lo ocurrido, los puntos debatidos y los acuerdos adoptados, y el Presidente otorga el Visto Bueno a la redacción del acta una vez finalizada.
- ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?
En ocasiones puede ocurrir que existan discrepancias sobre la redacción del acta, porque el Presidente entienda que existe alguna incorrección (datos imprecisos, aspectos omitidos, errores en la consignación de los votos, etc.). En estos casos, el Secretario y el Presidente deben resolver tales discrepancias y alcanzar un consenso sobre el texto definitivo del acta.
- ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?
En caso de que no se resuelvan las discrepancias y el Presidente no quiera firmar el acta, el Secretario debe notificarla igualmente haciendo constar la negativa del Presidente a la firma.
Posteriormente la junta de propietarios resolverá lo que proceda sobre el contenido del acta.
- Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos?
La respuesta es afirmativa. Nuestros tribunales, ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1992, vienen entendiendo que la exigencia de la firma tiene una mera significación formal como elemento confirmatorio de las declaraciones de voluntad emitidas por los diferentes propietarios asistentes a la reunión. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 11 de enero de 2013, la firma no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Por ello, la ausencia de firmas no supone la nulidad de los acuerdos adoptados.
Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 señala que la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser un defecto del acta, pero no produce la nulidad de la Junta y de los acuerdos que ésta contiene, siendo un defecto subsanable. Es decir, por falta de la diligencia de las firmas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.
© Fabio Balbuena 2023
Hola soy presidente de una AAVV. La secretaria y tesorera han dimitido recientemente debido a que la secretaria actuaba a titulo individual. No llevaba el libro de actas a las asambleas y a la hora de solicitarselo para comprobar el texto y firmarlo indicaba: «se firma donde yo diga y cuando y diga». Actualmente esta en funciones y aparte de otras irregularidades, se niega a entregar el libro, las llaves del local vecinal y mantiene una actitud hostil hacia la directiva que permanece. ¿Tiene obligacion de entregarnos el libro de actas?
Estimado Sr.:
La Presidenta no tiene poderes absolutos, y por supuesto, no puede retener el libro de actas, llaves y demás elementos o documentos de la comunidad o asociación una vez finalizado su mandato. Por tanto, se le puede exigir la entrega. Si no lo hace voluntariamente, se le podría exigir judicialmente.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas noches, de ante mano gracias, mi pregunta es un propietario después de firmar puede anular su firma
Estimada Sra.:
En cuanto a los propietarios, no firman el acta, que se firma solo por el Presidente y el Secretario-Administrador.
Por otra parte, la firma no es constitutiva, sino un requisito formal. Los acuerdos no quedan invalidados por la ausencia de firma. Del mismo modo, en el caso de que el Presidente quisiera retirar su firma, no afectaría a la validez de los acuerdos.
En cuanto a los propietarios que hayan votado, no es posible es anular o cambiar el sentido del voto. Si un propietario votó en la junta en un sentido, no puede después anular su voto o cambiar el sentido de su voto.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días,
Puede la mujer del Presidente de la comunidad firmar las actas de la reuniones?
Estimada Sra.:
No es posible. La firma del acta es un acto personalísimo del Presidente. La ausencia de la firma del Presidente, como se dice en el post, es subsanable, pero no puede suplirse la firma del Presidente mediante la firma de la esposa del Presidente.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Soy propietaria de un piso y vamos a celebrar una reunión de vecinos, en algunas cosas que se pretenden hacer no estoy de acuerdo. Puedes hacerse figurar en el acta mi desacuerdo? Tengo que firmar el acta? Gracias por su respuesta
Estimada Sra.:
En las comunidades de propietarios los acuerdos se adoptan según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, por las mayorías que dicha ley establece. Por tanto, su funcionamiento es democrático. Usted puede acudir a la junta y votar en el sentido que le interese, y los acuerdos serán los que obtengan la mayoría requerida en cada caso según las votaciones.
Todos los propietarios han de respetar ese funcionamiento democrático, pero pueden impugnar judicialmente los acuerdos si los consideran ilegales o les suponen un perjuicio que no están obligados a soportar.
La firma de los propietarios no es necesaria, las actas solo las han de firmar el Presidente y el Secretario.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
El presidente no responde a las reiteradas peticiónes del administrador de firmar el acta.
No tenemos secretario/a y el Vicepresidente no acudió a esa última Junta.
El asunto por el que no quiere firmar el acta es la obra ilegal que ha hecho en un patio de la comunidad al que tiene acceso, perjudicando a un vecino.
Qué hacemos?
Estimada Sra.:
Como se expone en el post, la negativa del Presidente a firmar el acta no supone la falta de validez de los acuerdos adoptados, pues el acta no tiene carácter «constitutivo» de los acuerdos, sino probatorio. Por tanto, la falta de firma es un requisito subsanable.
Entendemos que el Administrador debería solicitar formalmente al Presidente que firme el Acta, y en caso de mantener su negativa, debería notificarla a la comunidad haciendo constar dicha negativa. Posteriormente, la junta de propietarios debería decidir al respecto, es decir, tratar en una nueva reunión qué hacer al respecto: bien convalidar el acta facultando para firmarla al Vicepresidente, bien rectificarla en el sentido que proceda.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos,
Despacho de Fabio Balbuena