22 febrero, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El impago de cuotas comunitarias como medida de presión

Introducción
¿Qué situaciones generan esta actitud?
¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
¿Es legal esta actitud?
¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

Introducción

Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.

A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión.

¿Qué situaciones generan esta actitud?

Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad.

Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).

¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?

Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan.

¿Es legal esta actitud?

Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.

En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos.

Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.

Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad.

¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución.

Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad.

9 octubre, 2020 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Confianza en el Administrador

“Yo no hago nada sin que tú lo sepas”.

Esta frase me la dijo un presidente de una comunidad de propietarios. Lo normal es que fuera al revés, que la dijera yo, el administrador, porque el presidente es el representante legal de la comunidad y ha de estar informado de las gestiones, trámites e incidencias de la comunidad, y en general de todas aquellas cuestiones que sean relevantes para el devenir de la comunidad. El administrador debe, pues, mantener suficientemente informado al presidente.

La confianza es, sin duda, uno de los valores esenciales de cualquier profesional. Que tus clientes confíen en ti es un pilar fundamental de la solidez de la relación con ellos.

Lamentablemente, en el caso de los Administradores de Fincas esa confianza se ha visto muy mermada por los casos de malversación de fondos o administración desleal.

Por desgracia, no son pocos los casos habidos. Y es que no debería haberse producido ninguno, no sólo por el perjuicio material (y moral) a los clientes defraudados, sino por el daño que esas situaciones hacen a la imagen y prestigio del colectivo.

Por eso, trabajar para ganar y mantener la confianza de nuestros clientes no es una opción, sino una necesidad, si de verdad queremos ocupar en la sociedad el lugar que corresponde a nuestra actividad profesional, que recordemos, fue considerada “actividad esencial” durante el reciente Estado de Alarma por COVID-19.

Los Administradores de Fincas Colegiados estaremos en ese merecido lugar cuando tengamos la confianza plena de nuestros clientes, es decir, cuando el presidente no haga nada sin que lo sepa su administrador.

© Fabio Balbuena 2020

PD. Como dice mi Maestra en “Gestión Eficaz”, Maribel Orellana, los clientes son más fieles a la experiencia que a la marca. Hagamos que tengan una experiencia excelente…

12 junio, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Denegación de reembolso de gastos por obras por falta de requerimiento previo

En la sentencia de 2 de febrero de 2016 el Tribunal Supremo declaró su doctrina jurisprudencial sobre el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero por obras urgentes.

Viene a decir que cuando un comunero lleve a cabo obras que afecten a elementos comunes la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución, salvo que muestre pasividad en las obras o se trate de reparaciones necesarias y urgentes.

Aplicando esta doctrina la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, ha resuelto un caso a favor de una comunidad de propietarios en Sentencia de 13 de marzo de 2017 [nº 103/2017, rec. 1180/2016, Ponente: Ilma. Sra. Dª Carmen Mérida Abril].

El supuesto de hecho era la ejecución por parte de un propietario de unas obras que afectaban a elementos comunes por existencia de serios defectos estructurales, y su posterior reclamación de reembolso a la comunidad de propietarios.

La “cuestión nuclear” del conflicto era la determinación de si el propietario demandante había requerido a la comunidad de propietarios la realización de las obras o por el contrario las había ejecutado unilateralmente sin requerimiento previo ni consentimiento de la comunidad.

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la comunidad a reintegrar al propietario 12.197,40 euros más intereses (excluyó determinadas partidas por no acreditarse que fueran debidas a reparaciones urgentes y necesarias).

Se fundamentaba en que el propietario llevó a cabo las obras tras detectar (con ocasión de unas obras en su vivienda) la existencia de problemas estructurales que amenazaban la integridad del edificio y la seguridad de los vecinos. Según el demandante el presidente inspeccionó y consintió las obras de reparación en los elementos comunes. El juzgado entendió:

Que era aplicable el artículo 7.1 de la LPH y la doctrina del TS de la sentencia de 2/02/2016;
Que estaba acreditada la necesidad y urgencia de las obras ejecutadas en los elementos comunes;
Que se cumplió el requisito de previo requerimiento por haber puesto en conocimiento del presidente la existencia de tales desperfectos, según el acta de la junta de 4 de julio de 2011.

Sin embargo, la Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Comienza recordando la dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que fue interpretado por el Tribunal Supremo al declarar la doctrina jurisprudencial en la referida sentencia de 2/02/2016:

«Este artículo determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico “ius prohibendi” en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, o a la impugnación de sus acuerdos.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.»

Partiendo de tal doctrina, la Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia, por las siguientes razones:

1.- A la fecha de celebración de la junta de 4 de julio de 2011, y mucho antes, el propietario había realizado ya las obras en la finca.

2.- No se justifica la práctica de ningún requerimiento a la comunidad mediante el envío de telegrama, fax, burofax, documento escrito o cualquier otro medio que acredite su remisión, su recepción por el Administrador o Presidente y la fecha en que esta se produjo, dato relevante pues el requerimiento ha de ser previo a la ejecución de las obras; tan solo consta que «algunos de los desperfectos fueron mostrados al Presidente».

3.- No se acredita la práctica de ningún requerimiento que advierta de la urgencia de las obras a realizar y que justifique la actuación unilateral del demandante.

4.- Que contrariamente a lo que se sostiene por el demandante, tampoco se ha acreditado que el Presidente hubiera consentido o autorizado las obras de reparación en los elementos comunes. Incluso se le indicó al propietario por parte del presidente el procedimiento a seguir: parar las obras; proponer proyecto de reparaciones estructurales y someterlo a aprobación de la comunidad; pedir presupuesto de reparación y someterlo a aprobación de la comunidad; y caso de no acceder a este procedimiento normal, proceder a hacer las obras asumiendo en este caso la responsabilidad y el importe de las mismas.

El propietario optó por hacer las obras sin aprobación ninguna, reclamando posteriormente a la comunidad el pago de la factura, que fue denegado en junta de 6 de octubre de 2011 por falta de comunicación previa, sin que el demandante hubiera impugnado dicho acuerdo; volvió a denegarse en junta de 6 de febrero de 2012, incluso con el importe rebajado, sin que el demandante impugnara tal acuerdo; y finalmente, en junta de 4 de diciembre de 2012 se volvió a denegar la petición del demandante, que tampoco se impugnó.

Además, la Sala rechaza la existencia de enriquecimiento injusto, así como la aplicación de la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.

Por todo lo cual, se estima el recurso de apelación de la comunidad, revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda del propietario que solicitaba el reembolso de los gastos de las obras de reparación en elementos comunes.

Como vemos, la doctrina es muy clara respecto a los requisitos para que proceda dicho reembolso: no procede el pago del importe de las obras en elementos comunes realizadas por un comunero cuando previamente no ha requerido a la comunidad para su realización.

Por ello, los propietarios que se encuentren en estas situaciones han de extremar las precauciones y dejar constancia del requerimiento previo a la comunidad, a través del Administrador o del Presidente. Porque sólo en caso de pasividad de la comunidad ante tal requerimiento (o casos de urgente necesidad) será posible obtener el reembolso de los gastos. De lo contrario, la comunidad estará en su derecho de no reintegrarlos al propietario que haya acometido las obras unilateralmente.

10 agosto, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Cualidades del buen Administrador de Fincas y… ¿descontento con el suyo?

Una compañera me ha invitado a leer el post publicado en comunidades.com sobre “cómo elegir a un buen administrador de fincas”.

Título muy sugerente, que me hacía pensar en que recomendaría a las comunidades una serie de acciones para elegir a un buen administrador. Tal vez las comunidades agradecerían más que se les dieran unas pautas para saber elegir al administrador adecuado a sus necesidades. Pero no es así. El post ensalza las cualidades de un buen administrador, destacando de manera especial la condición de que sea colegiado, que yo comparto, así que estamos de acuerdo.

Ahora bien, con el debido respeto hacia la compañera, lo que ya no comparto es el enfoque final del artículo, que invita a las comunidades que tengan un administrador que carezca de las cualidades que se mencionan en el mismo a iniciar las acciones (tampoco dice cuáles) para cambiar de administrador, remitiendo al colegio para recomendación. Lo primero que se me ocurre es que bastaba haber empezado por aquí: ir al Colegio, y ahí les dirán a quién contratar. Y lo segundo, y que me agrada menos, es que apunta directamente a un cambio de administrador, sin atisbo de posibilidad de enmienda, cambio o mejora por parte del administrador/a que ha de ser defenestrado/a.

Me llama mucho la atención que en el ámbito de la administración de fincas abundan los mensajes negativos sobre los administradores que emanan de los propios administradores. Por ejemplo, podemos encontrar en Twitter mensajes del tipo: “¿Está descontento con su Administrador de Fincas? ¡Llámenos!”; o“Si no está contento con su Administrador de Fincas, pídanos presupuesto (sin compromiso)”.

No he visto mensajes similares de otros sectores profesionales, como abogados, notarios, arquitectos, médicos, dentistas, psicólogos… (“¿Está descontento con su psicólogo? Llame a nuestro gabinete psicológico y nosotros sí le ayudaremos”).

Este tipo de mensajes me parece un error de enfoque, y una mala estrategia de marketing. Por un lado me parece que el mensaje que se lanza a la sociedad es que hay muchas quejas con los administradores de fincas. Si cualquiera se pasea por las redes sociales es bastante fácil encontrar mensajes de crítica y quejas hacia los administradores de fincas, que encuentran confirmación por parte de los propios administradores de fincas, que parecen transmitir que es normal estar descontento con el administrador. No niego que pueden existir quejas por un deficiente servicio de un administrador, pero no creo que se pueda afirmar que el colectivo de administradores de fincas presta un servicio deficiente a sus administrados de forma generalizada.

Seguramente el mensaje que se quiere transmitir es que si el administrador de fincas no es colegiado, no tendrá las cualidades que se describen y por tanto se prestará un servicio deficiente. Probablemente sea así, pero posiblemente también haya buenos administradores entre los no colegiados, razón por la cual el requisito de la colegiación no justifica el mensaje.

¿Por qué no cambiar el mensaje hacia una visión positiva de los administradores de fincas como profesionales cualificados y que prestan un buen servicio a sus clientes? ¿Por qué no invitar a las comunidades que tengan alguna queja a que hablen con su administrador (“comunicación”)? ¿Por qué no sugerir a los administradores que sientan que les falta alguna cualidad de las mencionadas se formen para adquirirla (incluido colegiarse, si es el caso)?

En fin, creo que todos los administradores de fincas debemos defender al colectivo, pues somos unos profesionales altamente cualificados, y que prestamos un gran servicio a la sociedad.

Fabio Balbuena

19 noviembre, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Administrador de Fincas y…¿administración desleal?

En elEconomista.es se publicó un artículo del Doctor en Derecho y Magistrado D. Eduardo de Urbano Castrillo, bajo el título “Administradores de fincas un poco desleales”.

Se refiere a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Segunda, de lo Penal, de fecha 15 de octubre de 2014, (Nº de Sentencia: 655/2014 – Nº de Recurso: 243/2014), cuyo Ponente es el Excmo. Sr. Magistrado D. Joaquín Giménez García.

Comienza el artículo con la pregunta: “el administrador de un aparcamiento que se embolsa 30.000 euros no es un poco desleal?”, a la que el autor responde que “jurídicamente no”.

La sentencia analiza un supuesto de acusación ejercida contra un Administrador de Fincas por un delito de Administración desleal (delito societario).

En concreto, se trató de un Administrador de una comunidad de propietarios/usuarios de aparcamiento constituida por 800 propietarios que expidió unos cheques sin autorización de la comunidad, todos ellos librados al portador, haciéndolos efectivos a su favor a través del sistema interbancario de compensación electrónica, lo que imposibilitó el control de firmas. Ello supuso un perjuicio económico para la comunidad de 30.000 €.

El Supremo absuelve al acusado por considerar que no concurren los elementos típicos del delito de administración desleal. El delito de administración desleal es un delito societario, pero los administradores de fincas no son administradores de sociedades en el sentido del art. 297 CP, por lo que no pueden ser autores del delito de administración desleal del art. 295 CP, que exige que el administrador actúe con abuso de las funciones que le corresponden en el organigrama de la sociedad concernida, y desde esa situación disponga fraudulentamente de los bienes o capital de la empresa con el consiguiente perjuicio para ésta.

Acoge así la tesis del recurrente (el administrador condenado), por vía del error iurisdel art. 849-1º LECriminal, cuando dice:

«El recurrente, en la argumentación del motivo nos dice que él fue un simple administrador de fincas, profesión liberal que tiene por cometido prestar los servicios correspondientes a comunidades de propietarios y vecinos, con los que les une un arrendamiento de servicios, pero que en modo alguno, ni las comunidades de propietarios son sociedades ni mercantiles ni civiles, ni el administrador de las mismas, puede ser estimado como administrador de la sociedad, máxime si se tiene en cuenta que en el art. 297 existe una definición legal de sociedad a los efectos del delito de administrador desleal. En el presente caso, se nos dice, se está ante una comunidad de usuarios, ni siquiera de propietarios, y que al efecto, ninguna de las partes aportó el acta de constitución de la comunidad de usuarios.

La argumentación del recurrente es irreprochable, y el propio Ministerio Fiscal al formalizar su recurso de casación contra la sentencia, lo reconoce claramente. (…) se ha infringido la Ley en la medida que se ha condenado por el delito de administración desleal –que fue introducido por el propio Ministerio Fiscal en el trámite de conclusiones definitivas– cuando, nos dice el Ministerio Fiscal de esta Sala Casacional, que el recurrente condenado no administra la comunidad de propietarios/usuarios, esta es administrada por la junta de propietarios, y el administrador de la comunidad se limita a dar cumplimiento a lo acordado por la propia comunidad. Obviamente ninguna comunidad de propietarios o usuarios –como es el caso– tiene por misión participar de modo permanente en el mercado, como se dice expresamente en el art. 297 Cpenal (…).»

También desestima el recurso del Ministerio Fiscal, que formulaba inicialmente acusación por un delito de estafa, pero en conclusiones definitivas sostuvo como tesis alternativa la de existencia de delito de administración desleal, que fue la acogida por el Tribunal.

El Ministerio Fiscal solicitaba que para el caso de estimarse el recurso de casación del condenado, se le condenara “in extremis” por un delito de apropiación indebida, al entender que se trata de un tipo delictivo homogéneo al delito de administración desleal.

Se desestima dicha petición, en atención a que se trata de delitos con una estructura diferente, y además, para condenar ex novo por este delito sería necesario oír al recurrente (acusado), por lo que la condena por un delito de apropiación indebida le ocasionaría una evidente indefensión por quiebra del principio acusatorio.

El comentario del artículo aparecido en elEconomista.es concluye afirmando que “en definitiva, el administrador del aparcamiento se fue de rositas por la errónea acusación ejercida en el caso”.

Es cierto que la acusación ejercida fue incorrecta, como vemos por el contenido de la sentencia del Supremo, pero la afirmación debe matizarse en el sentido de que el administrador no ha sido condenado “penalmente”, y en consecuencia tampoco ha sido condenado a responder civilmente “ex delicto”, pero ello no significa que el administrador no deba pagar a la comunidad los 30.000 euros que cobró indebidamente mediante cheques al portador a través del sistema interbancario de compensación electrónica.

Lo que ocurre es que la comunidad se verá obligada a acudir a la vía civil.

La importancia de esta sentencia enlaza con la cuestión relativa al seguro de responsabilidad civil profesional, y con el proyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales, que pretende dejar fuera de las profesiones de colegiación obligatoria a la de Administrador de Fincas.

Por desgracia, el sector de la Administración de Fincas ha sufrido situaciones como la de la sentencia que comentamos, con disposición fraudulenta de fondos por parte de los administradores (sea o no penal la calificación jurídica).

Por ello, los seguros de responsabilidad civil profesional suscritos por los Colegios Territoriales de Administradores de Fincas adquieren suma importancia para garantizar la recuperación de los fondos por parte de la comunidad defraudada.

Es más, a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 2ª, de fecha 25 de julio de 2014, nº 588/2014, recurso nº 2287/2013, Ponente: Excmo. Sr. Magistrador D. Cándido Conde-Pumpido Tourón, cabe entender que la garantía de un seguro de responsabilidad civil profesional de suscripción obligatoria, contratado por el propio Colegio Territorial de Administradores de Fincas, debe cubrir la responsabilidad civil de los Colegiados, no sólo en casos de error, culpa o negligencia, sino también en los casos de existencia de dolo, como fue el caso de esa sentencia de 25 de julio, si bien la misma no se refería a un delito de apropiación indebida cometido por un administrador de fincas sino por una Procuradora de los Tribunales.

Como dice el Supremo, en el ámbito profesional el seguro de responsabilidad civil debe ser una garantíay además un reforzamiento de la profesión ejercida, a fin de que se muestre ante el público como segura y fiable, en la medida en que el seguro va a cubrir los perjuicios que pueda provocar una mala praxis profesional, culposa o dolosa.

En conclusión, pese a lo negativo de la absolución del administrador para la comunidad de propietarios perjudicada, entiendo que la comunidad podrá reclamar la devolución del dinero en vía civil, y en este sentido, el administrador, finalmente, no se irá de rositas.

En elEconomista.es se publicó un artículo del Doctor en Derecho y Magistrado D. Eduardo de Urbano Castrillo, bajo el título “Administradores de fincas un poco desleales”.

Fabio Balbuena

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