Fabio Balbuena

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12 junio, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Denegación de reembolso de gastos por obras por falta de requerimiento previo

En la sentencia de 2 de febrero de 2016 el Tribunal Supremo declaró su doctrina jurisprudencial sobre el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero por obras urgentes.

 

 

Viene a decir que cuando un comunero lleve a cabo obras que afecten a elementos comunes la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución, salvo que muestre pasividad en las obras o se trate de reparaciones necesarias y urgentes.

 

Aplicando esta doctrina la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, ha resuelto un caso a favor de una comunidad de propietarios en Sentencia de 13 de marzo de 2017 [nº 103/2017, rec. 1180/2016, Ponente: Ilma. Sra. Dª Carmen Mérida Abril].

 

El supuesto de hecho era la ejecución por parte de un propietario de unas obras que afectaban a elementos comunes por existencia de serios defectos estructurales, y su posterior reclamación de reembolso a la comunidad de propietarios.

 

La “cuestión nuclear” del conflicto era la determinación de si el propietario demandante había requerido a la comunidad de propietarios la realización de las obras o por el contrario las había ejecutado unilateralmente sin requerimiento previo ni consentimiento de la comunidad.

 

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la comunidad a reintegrar al propietario 12.197,40 euros más intereses (excluyó determinadas partidas por no acreditarse que fueran debidas a reparaciones urgentes y necesarias).

 

Se fundamentaba en que el propietario llevó a cabo las obras tras detectar (con ocasión de unas obras en su vivienda) la existencia de problemas estructurales que amenazaban la integridad del edificio y la seguridad de los vecinos. Según el demandante el presidente inspeccionó y consintió las obras de reparación en los elementos comunes. El juzgado entendió:

  • Que era aplicable el artículo 7.1 de la LPH y la doctrina del TS de la sentencia de 2/02/2016;
  • Que estaba acreditada la necesidad y urgencia de las obras ejecutadas en los elementos comunes;
  • Que se cumplió el requisito de previo requerimiento por haber puesto en conocimiento del presidente la existencia de tales desperfectos, según el acta de la junta de 4 de julio de 2011.

Sin embargo, la Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Comienza recordando la dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que fue interpretado por el Tribunal Supremo al declarar la doctrina jurisprudencial en la referida sentencia de 2/02/2016:

 

«Este artículo determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico “ius prohibendi” en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, o a la impugnación de sus acuerdos.

 

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.»

 

Partiendo de tal doctrina, la Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia, por las siguientes razones:

 

1.- A la fecha de celebración de la junta de 4 de julio de 2011, y mucho antes, el propietario había realizado ya las obras en la finca.

_

2.- No se justifica la práctica de ningún requerimiento a la comunidad mediante el envío de telegrama, fax, burofax, documento escrito o cualquier otro medio que acredite su remisión, su recepción por el Administrador o Presidente y la fecha en que esta se produjo, dato relevante pues el requerimiento ha de ser previo a la ejecución de las obras; tan solo consta que «algunos de los desperfectos fueron mostrados al Presidente».

_

3.- No se acredita la práctica de ningún requerimiento que advierta de la urgencia de las obras a realizar y que justifique la actuación unilateral del demandante.

 

4.- Que contrariamente a lo que se sostiene por el demandante, tampoco se ha acreditado que el Presidente hubiera consentido o autorizado las obras de reparación en los elementos comunes. Incluso se le indicó al propietario por parte del presidente el procedimiento a seguir: parar las obras; proponer proyecto de reparaciones estructurales y someterlo a aprobación de la comunidad; pedir presupuesto de reparación y someterlo a aprobación de la comunidad; y caso de no acceder a este procedimiento normal, proceder a hacer las obras asumiendo en este caso la responsabilidad y el importe de las mismas.

 

El propietario optó por hacer las obras sin aprobación ninguna, reclamando posteriormente a la comunidad el pago de la factura, que fue denegado en junta de 6 de octubre de 2011 por falta de comunicación previa, sin que el demandante hubiera impugnado dicho acuerdo; volvió a denegarse en junta de 6 de febrero de 2012, incluso con el importe rebajado, sin que el demandante impugnara tal acuerdo; y finalmente, en junta de 4 de diciembre de 2012 se volvió a denegar la petición del demandante, que tampoco se impugnó.

 

Además, la Sala rechaza la existencia de enriquecimiento injusto, así como la aplicación de la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.

 

Por todo lo cual, se estima el recurso de apelación de la comunidad, revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda del propietario que solicitaba el reembolso de los gastos de las obras de reparación en elementos comunes.

 

Como vemos, la doctrina es muy clara respecto a los requisitos para que proceda dicho reembolso: no procede el pago del importe de las obras en elementos comunes realizadas por un comunero cuando previamente no ha requerido a la comunidad para su realización.

 

Por ello, los propietarios que se encuentren en estas situaciones han de extremar las precauciones y dejar constancia del requerimiento previo a la comunidad, a través del Administrador o del Presidente. Porque sólo en caso de pasividad de la comunidad ante tal requerimiento (o casos de urgente necesidad) será posible obtener el reembolso de los gastos. De lo contrario, la comunidad estará en su derecho de no reintegrarlos al propietario que haya acometido las obras unilateralmente.

 

 

© Fabio Balbuena 2017

 

 

_

 

Archivado en: Abogados, Abuso de derecho, Actos Propios, Acuerdos comunitarios, Administración de Fincas, Administrador de Fincas, Administradores de Fincas, Comunidad de Propietarios, Doctrina jurisprudencial, Elementos comunes, Enriquecimiento injusto, Fundamentos de Derecho, Junta de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Presidente, Tribunal Supremo Etiquetado como: Administrador, Administradores de Fincas, Comunidad de Propietarios, Doctrina jurisprudencial, Ley de Propiedad Horizontal, Presidente, Reembolso de gastos por obras

22 septiembre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Las comunidades de vecinos sí existen

Hace unos días leí un artículo en wikifincas (que puede leerse en este enlace: http://www.elartedeadministrar.es/las-comunidades-de-vecinos-no-existen/) del compañero Juan Rodríguez Baeza (@baezcomunidades) que lleva por título “Las comunidades de vecinos no existen”.

 

Sostiene el compañero que la expresión “Comunidades de Vecinos” al hablar de las “Comunidades de Propietarios” es incorrecta, pues la denominación correcta es esta última.

 

El artículo está muy bien fundamentado, pero mi opinión es un poco diferente.

 

En cuanto al término “Vecino”, Wikipedia lo define como:

 

“Un vecino o vecina (del latín vicīnus, de vicus, barrio, lugar) es una persona que vive relativamente cerca de otra. En un sentido estricto es un término que se aplica a las personas cuyas casas están contiguas; en un sentido más amplio se aplica a los habitantes de un mismo barrio.”

 

Y en http://es.wikipedia.org/wiki/Comunidad_de_propietarios

encontramos lo siguiente sobre “Comunidad de Propietarios”:

“Una comunidad de propietarios, o un condominio, es una entidad jurídicacompuesta por el total de propietarios de un mismo edificio, y que se rige por las normasaplicables y por los estatutospor ellos acordados. Si bien no es una persona jurídicaindependiente, conserva muchas de sus características, lo cual la convierte en una figura híbrida, con capacidad para realizar ciertos negocios jurídicos.

El fin de las también denominadas comunidades de vecinos, es decidir sobre los asuntos que atañen al edificio común a todos los propietarios.”

 

La Real Academia de la Lengua Española define actualmente “Vecino” de la siguiente manera:

(Del lat. Vicīnus, de vicus, barrio, lugar).

  1. adj. Que habita con otros en un mismo pueblo, barrio o casa, en habitación independiente. U. t. c. s.
  2. adj. Que tiene casa y hogar en un pueblo, y contribuye a las cargas o repartimientos, aunque actualmente no viva en él. U. t. c. s.
  3. adj. Que ha ganado los derechos propios de la vecindad en un pueblo por haber habitado en él durante el tiempo determinado por la ley. U. t. c. s.
  4. adj. Cercano, próximo o inmediato en cualquier línea.
  5. adj. Semejante, parecido o coincidente.

 

El término “Vecindad” se define como:

(Del lat. vicinĭtas, -ātis).

  1. f. Cualidad de vecino.
  2. f. Conjunto de las personas que viven en las distintas viviendas de una misma casa, o en varias inmediatas las unas de las otras.
  3. f. Conjunto de personas que viven en una población o en parte de ella.
  4. f. Contorno o cercanías de un lugar.

 

Por tanto, es claro que antiguamente la denominación de vecino se utilizaba para designar a las personas que vivían en un mismo pueblo, barrio, o casa, y de ahí deriva el término vecindad, que designa la cualidad de vecino, aplicable a un conjunto de personas que viven en distintas viviendas de una misma casa, o en varias inmediatas las unas de las otras.

 

En principio, es más apropiado utilizar el término vecino para designar a las personas que tienen vecindad, en el sentido de pertenecer a un mismo pueblo o barrio, pero también deducimos que es correcto aplicarlo a las personas que viven en distintas viviendas de una misma casa (edificio) o en varias inmediatas (urbanización).

 

Coincido con el compañero en que los profesionales debemos hablar con corrección, y por ello resultaría recomendable utilizar la expresión más correcta, que es la de “Comunidad de Propietarios”.

 

Pero la lengua es algo vivo, dinámico, flexible, y en continuo cambio y evolución. De hecho, la Real Academia de la Lengua Española va adaptando su Diccionario a los nuevos usos y a las nuevas palabras y expresiones. Por ejemplo, la palabra “tableta”, tradicionalmente asociada a la forma de un producto alimenticio (como el chocolate), significa también ahora “artilugio informático”. La RAE está preparando una nueva edición del Diccionario de la Lengua Española, que se prevé que esté lista en 2014, en el que entrarán términos como “tuitero” y “tuitear”, entre otros.

 

Aunque podría pensarse que en el caso de la expresión “Comunidad de Vecinos” no se produce una evolución, sino una involución del lenguaje, toda vez que la misma es la denominación antigua de las comunidades de propietarios (por ejemplo, era habitual antes de la exigencia del C.I.F. para la apertura de cuentas bancarias, que se hiciera constar como titular “Comunidad de Vecinos Calle …”), también es cierto que los profesionales debemos utilizar un lenguaje cercano y comprensible para nuestros clientes. De ahí que cuando nos dirigimos a ellos entiendo que es admisible utilizar “Comunidad de Vecinos”.

 

En términos similares, podemos referirnos a la expresión “Jefe de Escalera” para designar al “Presidente de la Comunidad”: como profesionales, no es correcto utilizar la primera expresión, pero en comunicaciones menos formales con nuestros clientes, considero que debe admitirse su utilización.

 

Por tanto, creo que debemos diferenciar el foro y el receptor de nuestros mensajes y comunicación para saber qué término es el más correcto utilizar en cada momento. Y esta consideración se ve reforzada por la utilización de la expresión “Comunidad de Vecinos” por el propio legislador, como expone Baeza en su artículo, dándole así carta de naturaleza, que convalida la utilización común, tanto por nuestros administrados como por nosotros como administradores.

 

En este sentido, quiero recordar que dentro del Ministerio de Justicia existe una Comisión de expertos para la Modernización del lenguaje jurídico, que en septiembre de 2011 presentó un informe de recomendaciones al Consejo de Ministros. Se puede acceder al informe a través del portal del Ministerio de Justicia, Información Institucional, Modernización, Modernización de Lenguaje Jurídico, en el siguiente enlace:

 

https://www.administraciondejusticia.gob.es/paj/publico/ciudadano/informacion_institucional/modernizacion/modernizacion_lenguaje_juridico/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gzT1dTz6BgExNjA0szA08vgwBjc0NnAwt_Q_2CbEdFADG1jrE!/

 

En esa página podemos leer lo siguiente:

 

“El empleo de un lenguaje más sencillo y comprensible en el ámbito jurídico es una asignatura pendiente desde hace tiempo. La Carta de Derechos del Ciudadano ante la Justicia, aprobada por unanimidad en el Congreso de los Diputados el 16 de abril de 2002, hace de la claridad del derecho una política pública y reconoce a la ciudadanía el derecho a comprender. Ante esta necesidad, se constituyó la Comisión para la Modernización del lenguaje jurídico que en septiembre de 2011 presentó su informe al Consejo de Ministros.

 

El informe contiene recomendaciones sobre corrección lingüística y ofrece una guía de ejemplos para mejorar la redacción de los escritos jurídicos. En él se reconoce que los ciudadanos consideran críptico el lenguaje judicial y propone sustituir los particularismos lingüísticos por términos del lenguaje común, siempre que sea posible. Las recomendaciones propuestas por la Comisión van más allá de la pura ortografía y pretenden crear un marco institucional para devolver la relevancia que el uso del lenguaje nunca debió de perder.

 

El informe se estructura en dos tipos principales de recomendaciones:

 

  • A los profesionales: recomendaciones básicas sobre la base de los errores gramaticales y de sintaxis más comunes.
  • A las instituciones: corresponde a las instituciones impulsar medidas que permitan acercar el lenguaje jurídico al ciudadano y poner al alcance de nuestros profesionales del derecho medios suficientes para la búsqueda de la excelencia en su expresión lingüística.”

 

En conclusión, si bien el término correcto es el de “Comunidad de Propietarios”, y es el que deberíamos utilizar los profesionales en espacios más formales, como en los escritos y documentos profesionales (actas, convocatorias, instancias y solicitudes, reclamaciones, etc.), en mi opinión, es perfectamente válido hablar de “Comunidad de Vecinos”.

 

©2013 Fabio Balbuena

 

 

 

Archivado en: Administradores de Fincas, Comunidad de Propietarios, Comunidad de Vecinos, Edificio, Profesionales, Real Academia de la Lengua Española, Urbanización, Vecindad, Vecino Etiquetado como: Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos

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