Fabio Balbuena

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22 noviembre, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La 1ª convocatoria está derogada

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la convocatoria a junta de propietarios de las Comunidades, estableciendo que “si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum». La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.”

 

 

Una reivindicación habitual que los Administradores de Fincas hacen al legislador es la de que se suprima la doble convocatoria para la celebración de las juntas de propietarios, tal y como ya ha ocurrido en Cataluña, donde ya se ha suprimido por Ley 5/2006, de 10 de mayo, de forma que en la actualidad existe una única convocatoria, regulada en el artículo 553-21 del Código Civil Catalán.

 

En mi experiencia profesional (Administrador Colegiado en ejercicio desde 1997) no recuerdo haber celebrado ninguna junta en primera convocatoria. Y cuando examino algún libro de actas de una comunidad que empiezo a administrar, compruebo que no consta tampoco ninguna junta celebrada en primera convocatoria. Además, en Twitter hay compañeros que tuitean una foto del lugar de celebración de la junta, que se encuentra “desierto” en primera convocatoria, a lo que se añade la reivindicación al legislador para que siga los pasos de la legislación catalana.

 

Como se deduce de lo anterior, la realidad es que no se celebra ninguna junta de propietarios en primera convocatoria, sino en segunda convocatoria.

 

¿Qué significa eso?

 

El artículo 3.1 del Código Civil dice que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”

 

Poniendo en relación este artículo con la realidad social en que se aplica el artículo 16.2 de la LPH, la regulación de la convocatoria a junta debe hacerse siguiendo los requisitos legales, bien entendido que, de hecho, las juntas se celebran en segunda convocatoria.

 

Esto es así porque los propios comuneros acuden directamente a segunda convocatoria. Los Administradores se quejan, con razón, de la pérdida de tiempo profesional que les supone acudir a primera convocatoria para estar esperando media hora a que lleguen los comuneros que asisten a la junta, y éstos acuden a la segunda convocatoria porque saben que en primera no hay quorum, y a nadie le gusta perder el tiempo.

 

Por todo ello, es de esperar que en la próxima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador seguirá la senda de la legislación catalana y suprimirá la doble convocatoria.

 

Pero entretanto llega esa esperada reforma, en mi opinión, en la práctica la primera convocatoria ya está derogada.

 

© Fabio Balbuena 2018

 

 

 

 

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27 abril, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Acuerdo de compra de parcela: ¿Unanimidad o 3/5?

Las mayorías para la adopción de acuerdos comunitarios siempre son un tema conflictivo. Es cierto que en ocasiones será fácil determinar la mayoría necesaria para adoptar un acuerdo concreto, pero en otras muchas la cuestión no es tan clara. La Ley de Propiedad Horizontal ha motivado numerosas sentencias derivadas de la impugnación de acuerdos por discrepancias con las mayorías requeridas para su adopción.

junta

Un ejemplo lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 8 de abril de 2016 [nº 230/2016, rec. 651/2014], Ponente Excmo. Sr. Magistrado Xavier O’Callaghan Muñoz.

Se trataba de una impugnación de acuerdo comunitario de compra de una parcela y de otro acuerdo de aumento de la cuota ordinaria derivado de aquél. La comunidad aprobó “por unanimidad” la adquisición de una parcela para la construcción de un aljibe para la centralización del agua y otras instalaciones, pero la compra no se llevó a cabo, por lo que con posterioridad, aprobó “por mayoría de tres quintos de los propietarios” (art.17.1º LPH -anterior a la reforma de 2013-) “la compra de una parcela distinta para la instalación de un aljibe y otros elementos necesarios para la centralización de servicio del suministro de aguas a las parcelas que forman la comunidad y espacios para oficina y reunión.”

El propietario demandante solicitaba la declaración de nulidad de tales acuerdos de compra de la parcela y de incremento de las cuotas. La comunidad se opuso entendiendo que para el establecimiento de elementos de interés general, basta el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios.

La demanda se estimó en primera instancia por el Juzgado nº 2 de Carmona, que ”aplicando el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal entendió que el primer acuerdo no es el relativo al establecimiento de un servicio común, sino al de una adquisición de una parcela y el segundo afecta a la propia realidad dominical sobre la que recae el condominio y la cuota de participación de cada propietario. Incluso advierte que se acuerda la adquisición de la parcela sin incorporar detalle alguno sobre el proyecto de centralización de agua y se prevé la instalación de oficinas para reuniones de la comunidad por lo cual, no cabe la excepción de la mayoría de tres quintos prevista en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y respecto del aumento de las cuotas sociales -añade esta sentencia- «Lo cierto es que se trata de una materia que no está reservada a mayoría reforzada prevista en el artículo 17. Ahora bien, en este caso se produce una especialidad y es que el aumento de cuotas se dirige única y exclusivamente a la financiación de los negocios de compraventa de la parcela proyectado de forma que al traer causa del mismo ha de verse afectado por la nulidad de pesa sobre aquél».

La Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla revocó la sentencia y desestimó la demanda, al entender que para el acuerdo de establecimiento de los servicios de centralización del agua (instalación de un aljibe y otros elementos) sólo se requería la aprobación por los 3/5 del total de los propietarios, por ser un servicio común de interés general.

Pues bien, el Tribunal Supremo entiende infringido el artículo 17.1º de la LPH, pues la adquisición de una parcela “es un acto de disposición, no es un acuerdo de «servicio común». Que el acto dispositivo tenga una finalidad de interés general no elimina la naturaleza del negocio jurídico. Un acto de disposición, en todo caso, exige la unanimidad. (…) El artículo 17 exige unanimidad en actos que impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos. Y en el presente caso se acuerda adquirir una parcela que modifica el status de la comunidad al ampliar el número de comuneros (una parcela más) y la cuantía de las cuotas de participación. No es válido el argumento de que ello deviene en un «servicio común», cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela que, aparte del agua, comprende «y otros servicios».”

En consecuencia, declara “nulo este primer acuerdo, acto de disposición de una concreta parcela, por ser contrario al título constitutivo, que quedaría alterado por el aumento del objeto de la comunidad, «modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo», como dice el artículo 17. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal que exige la unanimidad, que no se consiguió en el caso enjuiciado.”

Y también declara nulo el segundo acuerdo impugnado, diciendo:

“El segundo acuerdo impugnado es más claro que exige la unanimidad. Se trata del acuerdo en que se aprueba el aumento de las cuotas de participación modificando el título constitutivo y los estatutos, lo cual exige la unanimidad. (…)

 

Por lo cual, este acuerdo se halla plenamente incurso en la previsión del artículo 17, primer párrafo de la norma primera y exige unanimidad. En ese sentido, la sentencia del 30 abril 2002 dice que «al no ajustarse al título ni a los estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial del reparto de gastos…».”

Por todo ello, casa y anula la Sentencia de la Audiencia y hace suya la del Juzgado de Primera Instancia, que se confirma, declarando la nulidad de los acuerdos impugnados.

Como vemos, la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al régimen de mayorías entraña una gran dificultad en su aplicación práctica, y de ahí la necesidad del asesoramiento de un Administrador de Fincas Colegiado o un Abogado especializado en Propiedad Horizontal.

© Fabio Balbuena 2016

 

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