Fabio Balbuena

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22 febrero, 2023 By Fabio Balbuena 6 comentarios

El impago de cuotas comunitarias como medida de presión 

  1. Introducción
  2. ¿Qué situaciones generan esta actitud?
  3. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
  4. ¿Es legal esta actitud?
  5. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

  1. Introducción 

Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.

A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión. 

  1. ¿Qué situaciones generan esta actitud?

Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad. 

Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).

  1. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas? 

Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan. 

  1. ¿Es legal esta actitud?

Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.

En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos. 

Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.

Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad. 

  1. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución. 

Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administración de Fincas, Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Cuotas comunitarias, Impago de cuotas comunitarias, Ley de Propiedad Horizontal, Morosos, Propiedad Horizontal

17 enero, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad de acuerdo de límites genéricos al uso de los elementos privativos

Los límites han de ser expresos y específicos

1. Conflictos entre viviendas y locales
2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021
3. Jurisprudencia
4. Conclusión

 

 

1. Conflictos entre viviendas y locales

En el régimen de propiedad horizontal han existido desde siempre conflictos entre las viviendas y los locales comerciales.

Por un lado, los propietarios de las viviendas quieren la máxima tranquilidad, y por otro los propietarios de locales quieren poder explotar sus negocios con la máxima libertad. Con frecuencia tales negocios generan molestias a los vecinos de la comunidad, fundamentalmente por ruidos, pero también por olores, y otras inmisiones.

De ahí que haya que conjugar ambos derechos: el derecho a la tranquilidad y el descanso de los propietarios de viviendas con el derecho a desarrollar actividades comerciales de los propietarios de locales.

Y de esa conjugación de derechos surgen determinadas limitaciones, bien legales, bien estatutarias, en el uso de los elementos privativos.

2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021

De ello se ocupa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 30 de junio de 2021 (nº de Sentencia 450/2021).

El supuesto de hecho se refería a una comunidad que aprobó una modificación estatutaria consistente en prohibir la alteración del destino de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios, y además en condicionar las actividades comerciales a desarrollar en los elementos privativos a la previa autorización de la Junta de Propietarios. En concreto, el texto de la modificación estatuaria era:

«1.- Queda prohibida la alteración de la destinación de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios.
2.- Quedan limitadas las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos a la previa aprobación de la Junta de Propietarios.”

La propietaria de unos locales en el edificio impugnó el acuerdo por entender que suponía una limitación de sus derechos y entrañaba un grave perjuicio para sus intereses, al suponer una limitación evidente en los derechos de uso y disfrute de la propiedad de los locales.

La demanda fue desestimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincia declaró la nulidad del acuerdo.

La Sala parte de la base de que el Código Civil Catalán regula las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes, disponiendo que los propietarios y ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

Pone de relieve que el artículo 553-11. 2 del CCCat, en su apartado e), expresamente establece la validez de las cláusulas estatutarias, entre otras, «que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos». El acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quórum de los 4/5 previsto en el art. 553-25, 2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Y señala que “la cuestión a la que verdaderamente se contrae el debate (…) se trata de establecer si esa prohibición y/o limitación del uso de elementos privativos puede adoptarse de modo genérico, sin precisar ex ante el uso impedido o la concreta limitación impuesta, sustituyendo ese acuerdo expreso por la exigencia de una previa autorización de la Junta de Propietarios que permita bien el cambio de destino de los elementos privativos, (…) bien la limitación de las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos, (…)”.

Pues bien, así planteado el debate, el Tribunal considera que “de la concepción del derecho de propiedad protegida en el art. 33 de la Constitución Española se deriva que en nuestro Derecho no cabe que una Junta de Propietarios, incluso previo cumplimiento del régimen de mayorías previsto legalmente, acuerde una modificación de sus estatutos en virtud de la cual se condicione en cada caso a la previa autorización de dicha Junta la alteración del destino de los departamentos o la aprobación de las actividades comerciales a llevar a cabo en los mismos, por ser una carga inespecífica que no encuentra sustento legal, que limita genérica y extensivamente el derecho de propiedad, y que, obviamente, disminuye la rentabilidad de los departamentos, pues el actual propietario, en este caso la actora, aunque no esté vinculado por el nuevo acuerdo restrictivo, no podrá asegurar a un potencial nuevo adquirente que efectivamente desarrollará en el departamento la actividad que pretende, no pudiendo ser conocida su disponibilidad con carácter previo a la decisión de la Junta que establezca la existencia de prohibiciones o limitaciones.”

3. Jurisprudencia

La Sentencia refuerza su argumento con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y del Tribunal Constitucional:

STS nº 145/2013, de 4 de marzo: ”el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (…)». Además, en dicha resolución se especifica que la Sala 1ª del TS considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca.

STS 358/2018, de 15 de junio: (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». (iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997)».

STSJC nº 20/2015 de 26 de marzo: la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los intereses comunitarios sobre los individuales, pero “en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero «esta subordinación al interés particular de un copropietario al general de la comunidad y también al particular de los otros copropietarios no supone que aquel no esté protegido y que haya de sacrificar siempre y necesariamente su interés en beneficio ajeno, tal como pone de manifiesto el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que, si bien se adoptan por mayoría, requieren en ocasiones unos porcentajes determinados, y sobretodo, han de respetar los derechos adquiridos y las facultades de cada uno de los copropietarios…”

STJC 17/2012, de 20 de febrero: la descripción general que se puede realizar en el título constitutivo y en los estatutos sobre el uso y destino no comporta limitación de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal o estatutaria, siendo que a ninguno de los copropietarios -en régimen de propiedad horizontal- se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad cuando el destino elegido no se encuentre singularmente prohibido, en tanto que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente.

Por último, cita dos sentencias del Tribunal Constitucional, la STC nº 301/1993, de 21 de octubre, y la STC nº 28/1999, de 8 de marzo, que avalan su tesis de la imposibilidad de limitar o restringir genérica y apriorísticamente el derecho de un propietario sobre sus elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal.

4. Conclusión

En definitiva, la Sala declara que la Junta de Propietarios puede imponer límites expresos y específicos al uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares en beneficio de la Comunidad, que serán oponibles al ser inscritos, pero no puede hacerlo sin definir en el acuerdo las prohibiciones y límites concretos que impone.

En consecuencia, declara la nulidad del acuerdo, en nuestra opinión acertadamente por los razonamientos expresados.

© Fabio Balbuena 2022

 

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidad de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios, Derecho de Propiedad, Estatutos, Locales comerciales, Nulidad de acuerdo, Propiedad Horizontal

22 noviembre, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La 1ª convocatoria está derogada

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la convocatoria a junta de propietarios de las Comunidades, estableciendo que “si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum». La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.”

 

 

Una reivindicación habitual que los Administradores de Fincas hacen al legislador es la de que se suprima la doble convocatoria para la celebración de las juntas de propietarios, tal y como ya ha ocurrido en Cataluña, donde ya se ha suprimido por Ley 5/2006, de 10 de mayo, de forma que en la actualidad existe una única convocatoria, regulada en el artículo 553-21 del Código Civil Catalán.

 

En mi experiencia profesional (Administrador Colegiado en ejercicio desde 1997) no recuerdo haber celebrado ninguna junta en primera convocatoria. Y cuando examino algún libro de actas de una comunidad que empiezo a administrar, compruebo que no consta tampoco ninguna junta celebrada en primera convocatoria. Además, en Twitter hay compañeros que tuitean una foto del lugar de celebración de la junta, que se encuentra “desierto” en primera convocatoria, a lo que se añade la reivindicación al legislador para que siga los pasos de la legislación catalana.

 

Como se deduce de lo anterior, la realidad es que no se celebra ninguna junta de propietarios en primera convocatoria, sino en segunda convocatoria.

 

¿Qué significa eso?

 

El artículo 3.1 del Código Civil dice que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”

 

Poniendo en relación este artículo con la realidad social en que se aplica el artículo 16.2 de la LPH, la regulación de la convocatoria a junta debe hacerse siguiendo los requisitos legales, bien entendido que, de hecho, las juntas se celebran en segunda convocatoria.

 

Esto es así porque los propios comuneros acuden directamente a segunda convocatoria. Los Administradores se quejan, con razón, de la pérdida de tiempo profesional que les supone acudir a primera convocatoria para estar esperando media hora a que lleguen los comuneros que asisten a la junta, y éstos acuden a la segunda convocatoria porque saben que en primera no hay quorum, y a nadie le gusta perder el tiempo.

 

Por todo ello, es de esperar que en la próxima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador seguirá la senda de la legislación catalana y suprimirá la doble convocatoria.

 

Pero entretanto llega esa esperada reforma, en mi opinión, en la práctica la primera convocatoria ya está derogada.

 

© Fabio Balbuena 2018

 

 

 

 

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administración de Fincas, Administrador de Fincas Colegiado, Código Civil Catalán, Convocatoria de Junta de Propietarios, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Primera Convocatoria, Segunda Convocatoria

4 mayo, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

¿Qué IVA se aplica a la reparación de llave de paso para suministro de agua?

En las comunidades de propietarios nos encontramos con frecuencia con actuaciones de reparación en las que se nos plantea cuál ha de ser el tipo de IVA aplicable, si el general del 21% o el reducido del 10%.

 

 

En efecto, porque en materia de obras de renovación y reparación realizadas en los edificios o parte de ellos, está previsto un tipo de IVA reducido del 10%, cuando se cumplan los requisitos del artículo 91.2.10º de la Ley 37/1992, que dispone:

 

10.º Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

 a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

 b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

 c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

 

 

La Consulta Vinculante V0239-18 de la Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo, de 1 de febrero de 2018, resuelve un supuesto curioso:

 

Una comunidad de propietarios llevó a cabo una obra de reparación de fugas de agua en la llave de paso de entrada del suministro. En principio, todo parecería indicar que sería posible aplicar el tipo reducido del 10%. Sin embargo, la resolución indica que el IVA aplicable es del 21% porque en este supuesto la Dirección General de Tributos considera incumplido el requisito de “ejecutarse la obra en un edificio o en una parte de él”, puesto que la obra de reparación se ejecutó en la llave de paso situada fuera del edificio, de manera que se considera que la obra se ha realizado en un elemento que no forma parte del edificio.

 

En consecuencia, se resuelve que el IVA aplicable es el general del 21% del artículo 90.1 de la Ley 37/1992.

 

Cabe concluir que para la aplicación del IVA reducido del 10% es necesario que la obra se realice directamente en el edificio o parte de él, y no en elementos externos, como conducciones y llaves de paso, que se encuentren “fuera” del edificio, aunque se destinen a abastecimientos o suministros del propio edificio.

 

© Fabio Balbuena 2018.

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios, Impuestos, IVA, Obras, Reparaciones

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