Fabio Balbuena

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7 abril, 2014 By Fabio Balbuena 7 comentarios

Conocimiento Vs Consentimiento

Una de las cuestiones más discutidas en las comunidades de propietarios es la relativa al consentimiento tácito.


Es muy habitual que se produzcan situaciones en las que algún comunero realiza alguna actuación que pudiera contravenir alguna norma, pero la comunidad no actúa contra dicho comportamiento. En tal caso, con el transcurso del tiempo, podría producirse la consolidación de la situación jurídica creada por entenderse que se ha producido un consentimiento tácito de la misma por parte de la comunidad de propietarios.
El Tribunal Supremo se ha ocupado de esta materia en numerosas ocasiones.
En la Sentencia de la Sala 1ª de lo Civil, de 9 de febrero de 2012, se desestima el recurso y se confirma la Sentencia que declara la validez del acuerdo comunitario en virtud del cual se establece “la prohibición de aparcar, estacionar, descargar, cargar, depositar mercancías en jardines y accesos del edificio, autorizándose únicamente el tránsito de vehículos con la finalidad de acceder a los garaje y locales comerciales”.
Seña el Tribunal que la ausencia de oposición de la comunidad de propietarios en el uso que ha venido haciendo el vecino que se opone al acuerdo, utilizando un elemento común como acceso al local de su propiedad, con la carga y descarga de mercancías durante años, no comporta en ningún caso un consentimiento de la citada comunidad.
La conclusión que alcanzó el Tribunal es que en el caso enjuiciado existió una mera tolerancia por parte de la comunidad, sin que la misma comportara un consentimiento tácito.
Más recientemente, se ha pronunciado en la Sentencia de fecha 4 de octubre de 2013, nº 556/2013, recurso 572/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.
Se trata de un supuesto en el que el propietario de un local realizó una construcción anexa al mismo sobre una superficie común. Transcurrido un dilatado tiempo, alrededor de unos 15 años, la comunidad adopta el acuerdo de exigir al propietario del local la retirada de la construcción ilegal.
Al no cumplir voluntariamente el acuerdo, la comunidad demanda al propietario. En primera instancia, la demanda fue desestimada “porque las obras litigiosas llevaban construidas desde hacía mucho tiempo -alrededor de unos 15 años- y la pasividad de la comunidad la hacía incurrir en conducta antijurídica, contraria a la buena fe, y a los actos propios de la comunidad”.
Sin embargo, la Audiencia Provincialestimó el recurso de apelación de la comunidad, y revocó la sentencia de instancia, condenando al propietario del local a cumplir el acuerdo, retirando la construcción anexa a su local, por considerar que se trata de un acuerdo comunitario firme, “adoptado de manera unánime el 27 de junio de 2006, y que no se impugnó por la demandada, lo que comporta la ejecutividad del mismo. Se une a ello, la realidad de que lo existente cuando adquiere la propiedad la demandada era un servicio, en realidad una pila y un tejado que cubría esto – ver contestación a la demanda- frente a la obra existente en la actualidad que se ha ido ampliando. Lo mismo admite en el interrogatorio”. El acuerdo “era firme, por no recurrido y en consecuencia ejecutable; a tal respecto debemos recordar que el artículo 18.4 de la LPH señala que la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, lo que implica que los acuerdos son ejecutivos, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. Las discrepancias del actor acerca de los acuerdos adoptados carecen de relevancia porque no se impugnaron tales acuerdos en tiempo y forma y devinieron inatacables desde que se agotó el plazo de caducidad de la acción de impugnación.
Si como resulta plenamente acreditado, el acuerdo adoptado no se impugnó en tiempo, no cabe ahora pretender la carencia de eficacia del mismo en base a el transcurso del tiempo, porque ello mermaría la capacidad de decisión de los propietarios reunidos en Junta, y del propio apelado que mantuvo su pasividad frente al que ahora se pretende ejecutar”.
El demandado recurrió en casación,“alegando infracción del artículo 7 del Código Civil al entender que la sentencia recurrida se opone a la doctrina de esta Sala contemplada en las sentencias de 16 de julio de 2009, 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992, relativas a la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, a la prohibición de ir contra los actos propios, la vulneración de las normas de la buena fe y la doctrina en materia de propiedad horizontal, según la cual hay consentimiento tácito de todos los propietarios cuando dejan transcurrir un considerable periodo de tiempo desde que una obra que afecta a elementos conunes se ejecuta sin efectuar impugnación de clase alguna.
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Alegaba el recurrente que, tal y como señala la sentencia recurrida, efectivamente, la sentencia de esta Sala de 16 de julio de 2009, se basa en que no existía acuerdo firme no impugnado, pero entiende que ello no desvirtúa la doctrina contemplada en la misma. El hecho de que no impugnara el acuerdo no convalida los actos de la comunidad ya que los mismos no adolecían de vicio de nulidad relativa o anulabilidad, sino de nulidad absoluta o radical porque el comportamiento de la comunidad atentaría contra la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe”.
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El Supremo desestima el recurso, con la siguiente fundamentación jurídica:
“La doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las Sentencias de 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992, están referidas siempre a obras y admiten la voluntad tácita de los copropietarios manifestada por el transcurso pacífico de largo tiempo sin formular reclamación alguna, como determinante para producir el efecto de tener por renunciado el derecho a impugnar, en concreto la de 28 de abril de 1992 por un período de cuatro años. Ahora bien, se trata de situaciones concretas desveladas a partir de los datos de prueba que el pleito ofrece en cada uno de los casos para convertir lo común en privativo a través de esa especie de atajo temporal que proporciona el consentimiento tácito de la Comunidad mucho más permisivo que el que se exige, concurriendo los requisitos pertinentes, que no son del caso, para convertir al simple poseedor en propietario mediante la usucapión, y que, de generalizarse, dotaría al sistema de una evidente dosis de inseguridad jurídica tanto con relación al tiempo que se debe computar para procurar esa conversión como a los actos que son necesarios para consolidarla.
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El conocimiento, dice la sentencia de esta Sala de 6 de marzo de 2013, no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS de 23 de octubre de 2008, RC núm. 1332/2003; 5 de noviembre de 2008, RC núm. 1971/2003; 26 de noviembre de 2010, RC núm. 2401/2005, 12 de diciembre de 2011, RC núm. 608/2009; 9 de febrero de 2012, RC núm. 970/2009; 9 de febrero de 2012, RC núm. 887/2009)”.
El recurrente alegaba también vulneración de la doctrina sobre los actos propios, pero se rechaza igualmente:
“El motivo vincula esta relación a partir de la doctrina de esta Sala sobre los actos propios, que dice ha sido vulnerada por la sentencia recurrida, lo que no es cierto. La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables (SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla (SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real, lo que referido al supuesto analizado, difícilmente puede haber existido consentimiento tácito a unas obras que la sentencia dice simplemente toleradas, esencialmente porque, además de que no son las mismas que existen en la actualidad, equivaldría a la utilización por su parte y en exclusiva de un elemento común sin derecho reconocido como tal por la comunidad de propietarios que es soberana para decidir en beneficio o interés general, y no meramente particular, el uso de tal elemento común, tal y como se ha materializado a partir de un acuerdo, en ningún caso viciado de nulidad absoluta o radical, que ya valoró esta ocupación, y que no fue impugnado judicialmente en plazo legal ni fuera de él, y, por tanto, ha sido convalidado, por lo que tiene eficacia y obliga a todos, debido a que, por el transcurso del tiempo, ha quedado subsanado”.



En resumen, el propietario realizó una construcción anexa a su local en superficie común, construcción que fue meramente tolerada por la comunidad durante un tiempo. Pero el conocimiento no equivale a consentimiento, y por tanto, la comunidad es soberana para decidir en beneficio o interés general el uso de un elemento común. El propietario del local no impugnó el acuerdo comunitario que le obligaba a retirar la construcción, de suerte que dicho acuerdo devino firme.
Como vemos, conviene tener siempre presente la diferencia entre conocimiento y consentimiento, es decir, entre mera tolerancia y consentimiento tácito, y también recordar la diferencia entre acuerdos nulos y anulables, de lo que nos hemos ocupado en otro post [enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/04/acuerdo-nulo-o-anulable.html]
© 2014 Fabio Balbuena

Publicado en: Actos Propios, Acuerdos comunitarios, Anulación de acuerdos, Buena fe, Comunidad de Propietarios, Consentimiento tácito, Impugnación de Acuerdos, Mera tolerancia, Nulidad de acuerdos, Tribunal Supremo

12 marzo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Autorización estatutaria e Impugnación de acuerdos

Sentencia del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal, y más en concreto, relativa a la impugnación de acuerdos de la comunidad.
Se trata la Sentencia nº 623/2013, de 16 de octubre de 2013, recurso nº 1472/2011, de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.
La cuestión objeto de pronunciamiento era una situación en la que unos propietarios (que habían adquirido de unos inmuebles de un anterior propietario) solicitaron autorización para realizar unas obras de acondicionamiento de locales para su utilización como plazas de garaje, para lo cual necesitaban demoler un muro y volver a reconstruirlo. La comunidad denegó la autorización, pese a lo cual los propietarios ejecutaron las obras.


La comunidad demandó a los propietarios sobre la base de que se había modificado un elemento común sin autorización de la comunidad, y sin haber impugnado el acuerdo que les denegaba dicha autorización.
Pues bien, entiende el Tribunal Supremoque en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que no necesitaban la autorización de la junta (Fundamento Jurídico 6º), de donde se deduce que tampoco necesitaban impugnar el acuerdo. Por tanto, confirma la validez de la obra realizada.
La Comunidad demandaba la restitución del muro derribado a su situación anterior, reconstruyéndolo y colocando en él la acometida de agua y manguera de que se servían con anterioridad, basándose en la calificación del muro derruido como elemento común y la falta de autorización de la comunidad para derruirlo.Los demandadoshabían alegado que su actuación estaba amparada por el título constitutivo, que no fue modificado en veintisiete años por la Comunidad.
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El Juzgado de primera instancia declara que los propietarios pidieron autorización para derribar la pared sin ser necesario, pues siendo que estaba autorizado por las normas estatutarias el levantamiento de paredes por los titulares de locales o plazas de garaje, cabe entender que también lo estaba demolerlas. En suma, que los estatutos de la comunidad facultaban ampliamente a los propietarios para modificar elementos comunes y dar a su propiedad distintos usos.

La Audiencia Provincial entendió que los estatutos amparaban la actuación de los demandados y que de no desestimarse la demanda, las plazas no podrían utilizarse como aparcamiento. La Audiencia Provincial concluye que ningún perjuicio se le producía a la comunidad con el derribo, salvo la supresión de las acometidas de agua y manguera, y por tanto lacomunidad actúa con intención de dañar a los demandados, a los que se provocaba un grave menoscabo porque se les privaba del uso de sus plazas de garaje.

Frente a la sentencia de la AP, la comunidad formuló ante el Supremo recurso extraordinario por infracción procesal (alegando incongruencia), y recurso de casación (alegandocomo primer motivo infracción del art. 7 del Código Civil y de la jurisprudencia sobre el abuso de derecho, alegando que el derribo de un elemento común no puede considerarse legítimo ni inocuo para la comunidad, por lo que esta no habría actuado con abuso de derecho; y alegando como segundo motivo infracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada).

Por su parte, los demandados alegaron que la comunidad sabía que los estatutos permitían las obras, y pese a eso, por mero capricho no les autorizaron el derribo de la pared, intentando imponerles el pago de la totalidad de las cuotas de comunidad pendientes del anterior propietario, concurriendo una falta de interés legítimo en la comunidad.
Ambos recursos son desestimados.
Por un lado, se desestimanlos tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal,por entender que no existe incongruenciaen la sentencia, pues se reconoce a la comunidad el derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios en cuanto a la reinstalación en la misma de las instalaciones de agua, electricidad y manguera existente.
Y por otro, se rechazan los dos motivos del recurso de casación:
1º) Sobre la infracción del art. 7 del Código Civil y de la Jurisprudencia sobre el abuso de derecho, dice el Supremo:
“De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se infringe el art. 7 del C. Civil, dado que la Comunidad se ha excedido notoriamente en el ejercicio de sus facultades dificultando las legítimas expectativas de los comuneros demandados, que adquirieron viviendas con plazas de garaje, que como tal estaban integradas en el espacio dedicado al efecto y que por autorización estatutaria, el anterior propietario las había transformado en locales. La Comunidad, al intentar los nuevos propietarios integrar físicamente los locales en el garaje y poder estacionar sus vehículos, hizo recaer sobre los nuevos titulares el malestar que se había ido acumulando a lo largo de los años contra el anterior propietario, que, al parecer, adeudaba cuotas de comunidad y que había instalado una discoteca, con los consiguientes inconvenientes, de lo que en ningún caso eran responsables los demandados, contra los que se efectuó comunitariamente una presión ilegítima en el uso abusivo de un pretendido derecho de la Comunidad, que realmente no existía, pues los estatutos no facultaban a la Comunidad para expresar su negativa.”
2º) Sobre lainfracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia, se fundamenta:
“Alega el recurrente que el acuerdo pudo ser impugnado y no lo efectuaron los hoy demandados, por lo que transcurridos tres meses desde su adopción o un año, en su caso, queda sanado y no puede cuestionarse su contenido.
En la sentencia recurrida aceptando la fundamentación de la sentencia de instancia, se declara que la actuación de los demandados fue legítima, pese a la negativa de la comunidad a la petición de autorización de derribo de la pared, pues en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que aún transcurrido un año desde el acuerdo sin haberse impugnado, los codemandados estaban legitimados por el título constitutivo.
Esta Sala debe declarar que los comuneros demandados estaban amparados legítimamente en los estatutos recogidos en el título constitutivo, en cuanto les facultaba para aislar las plazas de garaje, y, por ende, para retornar a la situación original.
En los acuerdos comunitarios no consta que se anunciara o adoptara decisión alguna sobre modificación del título constitutivo, sino que solo se limitaron a denegar la autorización para derribar la pared.
La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno,pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos.
Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles.
La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia (art. 6.2 del C. Civil).
Pero, por su propia naturaleza, la renuncia ha de ser clara, terminante, incondicional e inequívoca, aunque no resulta imprescindible que sea expresa, ya que puede deducirse de actos inequívocos y concluyentes,sin que dicha renuncia pueda deducirse de la mera concesión de una preferencia de uso (sentencia de 30 de septiembre de 1996). Así, la sentencia de 30 de octubre de 2001 reitera que la renuncia ha de ser “clara, terminante e inequívoca” lo que reafirma la de 25 de noviembre de 2002 al decir, citando numerosas sentencias anteriores, que “las renuncias no se presumen” sino que “han de resultar de manifestaciones expresas a tal fin….”.
Por todo ello, no podemos entender infringidos los arts. 18 y 19 de la LPH, en cuanto los demandados no tenían obligación de impugnar un acuerdo que se adopta innecesariamente, dado que la Comunidad estaba comprometida por unos estatutos que no se intentaban modificar, pues ni se anunció en el orden del día ni se aprobó nada sobre la supresión de la facultad que ostentaban los demandados. Por ello, recogida en los estatutos, la posibilidad de derribar la pared de separación del garaje y consecuentemente su reinstalación, se limitaron a apoyarse jurídicamente en la norma constitutiva de la Comunidad de Propietarios, que le reconocía unos derechos a los que nunca renunciaron, actuando frente a ellos la Comunidad con abuso manifiesto, por lo que debe desestimarse el recurso.”
Por todo ello, se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, se confirma la sentencia recurrida en todos sus términos, y se imponen las costas a la recurrente.

Como resumen, podemos decir que el Supremo confirma las sentencias del Juzgado de primera instancia y de la Audiencia Provincial que entendieron que los demandados estaban amparados legítimamente para realizar las obras por los estatutos recogidos en el título constitutivo. Por esta razón, no estaban obligados a impugnar un acuerdo denegatorio de una autorización que no necesitaban pedir, pues la comunidad ya estaba obligada por unos estatutos que no habían sido modificados. De forma que la comunidad actúa con abuso de derecho.
En conclusión,entiende el TS que no es necesario impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios denegatorios de autorización de obras cuando éstas se encuentran amparadas por el Título Constitutivo.

© 2014 Fabio Balbuena

Publicado en: Abuso de derecho, Audiencia Provincial, Comunidad de Propietarios, Estatutos, Impugnación de Acuerdos, Jurisprudencia, Ley de Propiedad Horizontal, Título constitutivo, Tribunal Supremo

27 mayo, 2013 By Fabio Balbuena 24 comentarios

Acceso al Garaje…¿por el portal?

En los edificios con viviendas y sótano destinado a garaje, es un motivo frecuente de conflictos el tema relativo al acceso a la zona de aparcamiento de vehículos.
En aquellas ocasiones en que las plazas de garaje se vinculan ob rema la vivienda, el conflicto está superado, pues las plazas de garaje no se pueden vender de forma separada de las viviendas, y por tanto no es posible que existan propietarios de plazas de garaje que no lo sean a su vez de viviendas.
En cambio, cuando las plazas no se encuentran vinculadas a las viviendas, se pueden vender de forma independiente, y por ello es posible que existan propietarios de garajes que no lo sean de viviendas.
Esto genera recelos entre los propietarios de viviendas, tanto por motivos de seguridad, como por razones de participación en los gastos de portal, zaguán, ascensor y escalera. Y en atención a ello, es frecuente que se acuerde por la comunidad que los propietarios de plazas de garaje sin vivienda no podrán acceder al sótano por el portal de la comunidad, debiendo hacerlo por los lugares de acceso y salida del garaje destinados al efecto.
Pues bien, partiendo de la validez de los acuerdos que no sean contrarios al título constitutivo y a los estatutos o a la ley, tal acuerdo será respetado por todos los comuneros. Pero en ocasiones los propietarios exclusivamente de plazas de garaje reclaman que se les permita el acceso por el portal, bien por razones de comodidad, pues se suele acceder con ascensor, bien por razones de seguridad si no existe acceso peatonal y deben acceder por la rampa de vehículos.
En relación con esta cuestión, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1ª, de fecha 20 de febrero de 2013, resuelve el conflicto generado por el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios de prohibir el acceso al garaje por el portal de la comunidad. Los propietarios disidentes impugnaron el acuerdo, y el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, con el siguente fallo:
“Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. Enrique y Dª Bibiana contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , sito en CALLE000 nº NUM000 de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada.”
La comunidad apeló la sentencia, y la Audienciaestimó el recurso de apelación, con el siguiente fallo:
“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Enrique y Dª Bibiana , sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada”.
La cuestión de fondoera si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguan y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje.
La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1) participa de los elementos comunes con una cuota de participación en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc, los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.
La Sala entiende que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del examen del titulo constitutivo resulta que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4.
De otro lado, en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie.
Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad, tras indicar que “las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos“(expresión en la que se sustenta la conclusión estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia), incluye una excepción: “Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios.” Excepción que se refiere a los elementos que se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas.
Además, el hecho de que el local destinado a garajes tenga un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03, si bien los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.
Consecuentemente, la Sala revoca la sentencia de instanccia, y desestima la demanda.
No obstante, la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.
Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.

Una vez más observamos las dificultades de interpretación de los títulos constitutivos, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la validez de los acuerdos. De ahí que siempre sea conveniente el asesoramiento de un Abogado o un Administrador de Fincas Colegiado.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Abogados, Acuerdos, Administrador de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Costas, Garajes, Impugnación de Acuerdos, Ley de Propiedad Horizontal, Portal, Título constitutivo, Viviendas

18 abril, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Acuerdo… ¿Nulo o Anulable?

Como es sabido (ver post http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/02/la-impugnacion-de-acuerdos-de-las.html) los acuerdos de las juntas de propietarios son impugnablesen una serie de supuestos y dentro de unos plazos.
Y una cuestión especialmente relevante es la distinción entre nulidady anulabilidad. Así, la jurisprudencia establece que en materia de propiedad horizontal los acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad no son “nulos de pleno derecho”, sino tan sólo “anulables”,y por tanto sometidos a un plazo de caducidad para su impugnación judicial.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, nº 104/2013, de 27 de febrero, aplica esta doctrina.
En una comunidad de propietarios se adopta un acuerdo en el año 2004por el que se decide no ejercer acciones judiciales contra unos propietarios que habían llevado a cabo un cerramiento de terrazas.
En el año 2007, sin haberse impugnado por los propietarios disidentes el acuerdo del año 2004, la junta de propietarios acuerda ejercitar acciones, presentándose la demanda judicial el 1 de octubre de 2008.
El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia estimó la demanda, condenando a los demandados a demoler los cerramientos y al pago de las costas. La sentencia fue confirmada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia.
Ahora el Tribunal Supremo ha casado la sentenciade la Audiencia, desestimando íntegramente la demanda, e imponiendo las costas de la primera instancia a la comunidad demandante.
Según la Sala, en materia de propiedad horizontal, los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado por mayoría pese a requerir la unanimidad,quedarán convalidadossi no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal que determina únicamente su anulabilidad, pero no su nulidad de pleno derecho. Por tanto, la acción ejercitada por la comunidad había caducadopor el transcurso de treinta días computados desde la adopción del acuerdo en que se autorizaba el cerramiento de las terrazas, es decir, por impugnarse la autorización de un cerramiento de terraza a los cinco años de haberse concedido en junta de propietarios.
Además, la comunidad demandante ha actuado contra sus propios actosy en contra dela buena fe, pues generó una razonable confianza en los comuneros para que pudieran cerrar las terrazas y, cuatro años después, acordó la presentación de la demanda; tan arbitrario cambio de opinión solo puede afectar a las modificaciones futuras, pero no a las consolidadas, por lo que no puede perjudicar a quien ya había cerrado su terraza.
El fundamento jurídicode la sentencia del TS es el siguiente:
Esta Sala viene declarando, entre otras, en la sentencia de 17-12-2009 que:
Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007, en su fundamento de derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:
“La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia SSTS de 24 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1993, 7 de junio de 1997 y 26 de junio de 1998 sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000, la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002, 25 de enero de 2005 y 30 de diciembre de 2005 explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (…). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada. Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos”.
(arts. 15 a 18 de la LPH).
Establece la Jurisprudencia:
— sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990, 5 Mar. 1991, 4 Jun. y 30 Oct. 1992, 12 y 13 Abr. y 20 May. 1993, 17 Dic. 1994, 31 Ene., 30 May. y 30 Oct. 1995, 21 Nov. 1996, 29 y 30 Abr., 12 May., 15 Jul., 30 Sep. y 30 Nov. 1998, 4 Ene., 13 Jul., 1 Oct. y 16 Nov. 1999, 23 May., 25 Jul. y 25 Oct. 2000, 27 Feb., 16 y 24 Abr. y 7 May. 2001, y un largo etcétera.
Por todo ello,el TS desestima la petición de demolición de las obras de cerramientoefectuadas en los jardines-terrazas de los demandados.
En definitiva, una muestra más de ladificultad que entraña la propiedad horizontal, lo cual justifica la necesidad de un asesoramiento permanente de un Abogadoo un Administrador de Fincas Colegiado.
©2013Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Actos Propios, Acuerdos, Administrador de Fincas, Anulabilidad, Buena fe, Comunidades de Propietarios, Impugnación de Acuerdos, Juntas de Propietarios, Jurisprudencia, Nulidad de acuerdos

4 diciembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad de Acuerdos

Se declara nulo el acuerdo adoptado sin estar incluido en el orden del día.

 
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 15 de junio de 2010, vino a fijar como “doctrina jurisprudencial” que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se establezcan en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.

 
Una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, aplica esta doctrina.
En su Sentencia 475/2012, de 28 de septiembre, resuelve una acción de impugnación de acuerdos, estimando la nulidad del acuerdo relativo a la exención de un propietario en la obligación de contribuir a determinados gastos comunes, por no haberse incluido dicho acuerdo en el orden del día de la convocatoria.
 
La juez de instancia había dictado sentencia concluyendo que la cuestión relativa a la exención del bajo derecha de ciertos gastos comunes no estaba en el orden del día y no cabía por tanto su discusión.
La cuestión debatidaera si la exclusión de un comunero, el propietario del local bajo derecha, de la contribución a ciertos gastos comunes e inicialmente incluidos en el presupuesto y en su reparto según las cuotas de cada uno, puede entenderse o no cubierto, a los fines de lo dispuesto en elartículo 16 de laLPH, por la convocatoria en la que se hacía constar como uno de los puntos del orden del día la aprobación del presupuesto de gastos ordinarios del año 2010.
 
“(…) laSala estima que acierta la juzgadora de instancia cuando declara nulo el acuerdo adoptado sin expresa convocatoria en el orden del día para debatir esta cuestión, pues no puede la misma dilucidarse en una junta cuyo orden del día nada decía sobre supuestos de exclusión de contribución a gastos comunes que son posibles pero sometidos a estrictos requisitos, por más que sea al abordar el punto relativo a la aprobación del presupuesto cuando se plantea la oposición del comunero, pues ello es solo la ocasión en la que problema se manifiesta pero no la consecuencia del orden del día. (…)”
 
“(…) la exención anulada ha de abordarse en junta que individualice esta cuestión en el orden del día, y permita así su debate y toma de postura con respeto a las prescripciones legales”.
El fundamento de esta doctrina es que no sería válido un acuerdo sobre un asunto que no estuviera previsto en el orden del día de la convocatoria, pues todo propietario tiene derecho a conocer previamente los temas a tratar, para así decidir su postura y asistencia a la Junta.
Se trata, en definitiva, de evitar la inseguridad que provocaría que se pudieran tomar decisiones sin previo conocimiento de todos los vecinos. Por tanto, es anulable cualquier acuerdo que se adopte sin la oportuna previsión en la convocatoria.


De ahí que sea siempre aconsejable una redacción clara y concreta del orden del día, que si bien no necesita ser amplio y exhaustivo, deberá ser suficiente para la comprensión y el conocimiento de los propietarios.


UnAbogado o Administrador de Fincas podrá asesorarle adecuadamente sobre la forma y contenido de la convocatoria de la Junta para que se plenamente legal.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Acuerdo, Administrador de Fincas, Comunidades de Propietarios, Convocatoria, Doctrina jurisprudencial, Impugnación de Acuerdos, Juez, Junta, Nulidad de acuerdos, Orden del día, Sentencias

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