El impago de cuotas comunitarias como medida de presión 

1. Introducción
2. ¿Qué situaciones generan esta actitud?
3. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
4. ¿Es legal esta actitud?
5. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

1. Introducción 

Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.

A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión. 

2. ¿Qué situaciones generan esta actitud?

Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad. 

Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).

3. ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas? 

Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan. 

4. ¿Es legal esta actitud?

Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.

En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos. 

Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.

Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad. 

5. ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución. 

Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad. 

© Fabio Balbuena 2023