Unos de los temas que vimos en el AAFFmeet fue el de las cláusulas de exoneración de contribución de gastos de ascensor.
Se trata de aquellas cláusulas contenidas en el título constitutivo por las que se exime a los locales comerciales de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de determinados elementos, y en concreto del ascensor.
En la siguiente foto (por cortesía de Iván Gea @IvanGea1) encontramos un ejemplo de una cláusula de este tipo.
A la vista de su contenido, si hay que “sustituir” el ascensor, ¿debe contribuir el local comercial?
La respuesta la encontramos en un supuesto similar resuelto por la STS 10-febrero-2014, que a su vez contiene referencia a las SSTS 6-mayo-2013 y 5-octubre-2013:
La cláusula exoneratoria de contribución a gastos de conservación y mantenimiento de ascensor incluye los de sustitución y reforma.
Sin embargo, esta exención no alcanzaría a un supuesto distinto: los gastos de instalación del ascensor por primera vez, requeridos para la adecuada habitabilidad del inmueble, a los que no alcanzaría la exención (STS de 20 de octubre de 2010).
Dice el TS:
«Señala el recurrente que la sentencia de la Audiencia Provincial, en cuanto considera que aunque esté contemplando estatutariamente que el propietario del local de negocio que no hace uso del ascensor está exonerado de los gastos derivados de su conservación y reparación, está, sin embargo, obligado a contribuir a los gastos de sus sustitución al no estar prevista expresamente dicha exoneración, se opone a la doctrina de esta Sala (SSTS 7 de julio 2011 y 18 de noviembre 2009), que establece que las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.
Esta Sala, dice la STS de 6 de mayo 2013, “ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007), ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»”
La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso. El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.
En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5 de octubre de 2013 rec 842 de 2011.»
En el encuentro se planteó también por un compañero si la exención alcanzaría a la sustitución del ascensor por otro más moderno o de mayor capacidad, en la medida en que ello supone un incremento de valor para los inmuebles, y por tanto, si desde este punto de vista los locales deberían contribuir.
En mi opinión, a tenor de esta sentencia del TS la respuesta debe ser afirmativa, es decir, la exención alcanza tanto a la sustitución como a la reforma. Tan sólo no alcanzaría a los gastos de instalación del ascensor por primera vez para dotar al edificio de la adecuada habitabilidad.
@fabio_balbuena
fabiobalbuena.blogspot.com