Fabio Balbuena

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27 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Estatutos y alteración de elementos comunes

Una de las materias que más conflictos genera en las Comunidades de Propietarios es la relativa a la modificación de elementos comunes. [Ya nos hemos referido a ello anteriormente en este blog: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2012/11/alteracion-de-elementos-comunes.html].
Como es sabido, tal modificación o alteración sólo es posible por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, o cuando está prevista en los Estatutos de la Comunidad. Si ésto ya es complejo, la dificultad aún es mayor cuando la modificación del elemento común se produce para atribuir a un comunero el uso exclusivo del mismo.
Es el supuesto resuelto por el Tribunal Supremoen su Sentencia nº 573/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 2 de octubre de 2013, Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.
Se trataba de un supuesto en el que un comunero, amparándose en los Estatutos de la Comunidad, solicita autorización a la Comunidad para cerrar un pasillo común para su uso exclusivo con motivo de la unión material de dos viviendas de su propiedad. La Comunidad autoriza el cerramiento y un copropietario impugna el acuerdo, llegando hasta el Tribunal Supremo.
«Lo que plantea el recurso de casación es si en una vivienda sujeta al régimen de la propiedad horizontal un copropietario puede hacer un cerramiento en un pasillo que tiene la consideración de elemento común, con acuerdo aprobado por mayoría en la junta de propietarios. Tanto la sentencia de 1ª Instancia como la de apelación estimaron que ello era posible. Dice la sentencia de la Audiencia lo siguiente: “Que el pasillo es elemento comúnno ofrece discusión, y así se admite por las partes, ahora bien en determinados supuestos se permite esa alteración de los elementos comunes, bien porque se apruebe por acuerdo unánime de la Comunidad, o bien cuando los Estatutos por los que se rige la Comunidad permitan expresamente al propietario la facultad de agrupar o unir materialmente dos viviendas sin necesidad de autorización, que comprende también la de incorporar a la vivienda resultante el rellano distribuidor de planta, siempre y cuando esté independizado de la circulación del edificio y, por tanto, tal espacio solo sea utilizable por las viviendas que se agrupen o se comuniquen físicamente. Supuesto que es el contemplado en autos, pues en el apartado D de los Estatutos se permite, sin que se requiera para que se dé el presupuesto de la norma, la agrupación jurídica de las dos viviendas para ejercitar el derecho de uso exclusivo sobre el rellano.

El apartado D de la norma Estatutaria no se opone a la letra L define las terrazas descubiertas y la prohibición de realizar obras o cerramientos o techado de las mismas, ni a la F que recoge la prohibición de modificación exterior de las viviendas. Son supuestos distintos al de autos, ya que la modificación no afecta a las terrazas, a la configuración externa de la vivienda, ni a la seguridad del edifico o estética del mismo”.»
El recurrenteen casación se apoyaba en la sentencia del Supremo de 7 de julio de 2010, que se remite a su vez a las sentencias de 8 de septiembre de 1993 y 28 de enero de 1994, en las que se sienta el principio de la no admisibilidad de la autorización “ex ante” contenida en los estatutos de la comunidad. A su entender, “el artículo 7 contiene una norma de carácter imperativo que ha de prevalecer sobre los posibles acuerdos recogidos en los estatutos de la Comunidad”,y “el pasillo sobre el que se ha colocado el cerramiento tiene el carácter de elemento común y que dicho cerramiento ni siquiera estaría amparado por los estatutos de la comunidad, que solo permiten el uso exclusivo de determinados elementos comunes, pero no la alteración de los mismos”,que es lo que sucedía en el caso.

El
Supremo desestima el recursocon el siguiente razonamiento:

«La Sentencia de la Sala de 7 de julio de 2010, que cita la de 16 de mayo de 2013, estableció para supuesto en que los estatutos permitían cubrir las terrazas, alterando la fachada del edificio, que es un principio básico del régimen de la propiedad Horizontal instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal,lo siguiente: “Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones”.

Ahora bien,
tal doctrina se atempera en determinadas ocasiones,especialmente cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (SSTS 15 de octubre de 2009; 30 de diciembre 2010).

No se trata, por tanto, de una doctrina que impide en absoluto que los estatutos incluyan otras reglas modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013), aunque afecte a un elemento común pues ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario, como es el caso, llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, situación que es aceptada por la doctrina y la jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento, sitas en elementos comunes (STS de 20-06-2011: no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos. STS de 10-10-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes si está previsto en el título. STS de 28-06-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes, previsto en el título o estatutos. STS de 25-04-2013: recoge que el dueño del local puede instalar la chimenea, prevista en el título constitutivo), como recuerda la sentencia de 16 de mayo de 2013, en un supuesto parecido al que ahora es objeto del recurso, de cierre de pasillos, cuando, como aquí sucede, este cierre en la última planta está debidamente autorizada en los estatutos comunitarios y no infringe norma alguna de “ius cogens”, pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa, no afecta a su estructura ni su estabilidad, ni mucho menos implica una situación de riesgo para caso de incendios o similar situación de urgencia que pudiera surgir.»
En conclusión, ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario a llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, lo que aplicado al caso concreto conduce a la desestimación del recurso de casación.
En todo caso, convieneconsultar siempre a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal o a un Administrador de Fincas profesional.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Administrador de Fincas, Alteración de elementos comunes, Comunidad de Propietarios, Estatutos, Propiedad Horizontal, Tribunal Supremo

9 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 8 comentarios

El Subsuelo y el Vuelo son… elementos comunes

Nuevamente nos referimos a la alteración de elementos comunesen las comunidades de propietarios.
Se trata de una cuestión muy conflictiva, que genera muchos enfrentamientos entre vecinos, y es motivo de tratamiento en numerosas juntas de propietarios.
En este caso, el Tribunal Supremo resuelve un pleito en el que se analizaba la legalidad de unas obras en una comunidad en régimen de propiedad horizontal tumbada. La especialidad e importancia de la sentencia deriva de que, a priori, parecería que la zona ajardinada de un chalet que forma parte de un complejo inmobiliario es un elemento privativo.
Sin embargo, la conclusión del Supremo es que tanto el subsuelo como el vuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada son elementos comunes. Por tanto, el propietario únicamente adquiere lo que se halla en su título de adquisición, de forma que para llevar a cabo cualquier obra que afecte a elementos comunes (subsuelo o vuelo), es necesaria la autorización de la comunidad.
Los HECHOSeran: los demandantes ejercitaron acción contra sus vecinos en chalet colindante para que se declarara que las obras ejecutadas por estos últimos en el jardín y planta sótano de la vivienda de su propiedad eran ilegales por vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, y solicitando la condena a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano a su estado originario.
El Juzgado de 1ª Instanciaestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2ª, de Albacete, en sentencia de 18 abril 2011, estimó el recurso de apelación por entender que «el patio no es común sino privativo (y no solamente “de uso” privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos (art 2), acompañados con la contestación a la demanda y a los que se remiten los títulos de propiedad de sendas partes litigantes (donde consta su conocimiento por los mismos), y así se desprende también de la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, donde se advierte claramente cómo éste es parte de la vivienda y no dispone del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad, esto es, no da provecho, utilidad o servicio a nadie más que al propietario de cada vivienda, por lo que es privado o privativo, al margen de las limitaciones dominicales que puede tener todo inmueble, incluidos los que no se integran en propiedades horizontales, derivadas de las normas urbanísticas, de seguridad, higiene o similares, o incluso comunitarias (a que se refiere el art 7 LPH), en especial, la prohibición de que pueda realizarse en el indicado patio obras que alteren la configuración exterior. De ahí que, en contra de lo solicitado por los demandantes, los demandados puedan realizar en dicho patio las obras que consideren oportunas, salvo que afecten a la configuración exterior.»

Y «declara queno hay alteración de la configuración exterior, que no hay alteración de la seguridad, (lo cual ni se discute) ni de los elementos comunes, ni tiene trascendencia la posible alteración de las vistas (no hay servidumbre alguna);»y «afirma que el suelo del patio no es un elemento común.»

Por tanto, la Audiencia Provincialentendió que todas las obras se habían ejecutado sobre elementos privativos y no precisaban la autorización de la Comunidad.

Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil, Sentencia nº 644/2013 de 18 de octubre de 2013, recurso nº 1506/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrador Xavier O’Callaghan Muñoz, casa y anula la sentencia de la Audiencia, acogiendo la consideración de los recurrentes de que «las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda los demandados han afectado a elementos comunes, y sin autorización de la Comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la planta sótano al estado originario. Obras ejecutadas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros.»
Y ello «por la razón básica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.»

El FUNDAMENTOse encontraba en los propios Estatutos:
A_
«El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanizacióndice:
_
Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una.
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Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo.
_
Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo cual ha sido expuesto en este mismo sentido por la sentencia de 5 julio 2010 que plantea el caso de una acción declarativa de propiedad interpuesta en demanda reconvencional en que se pretendía la declaración de que el suelo, el subsuelo y el suelo eran propiedad del demandante reconvencional (no se interesaba en estos términos, sino con referencia a una construcción un tanto arbitraria) y se desestimó en ambas instancias y por dicha sentencia. Esta se refiere, en primer lugar a lo que adquirió en su día, por escritura pública y dice:
_
Lo que adquiere que no es más que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a cada propietario
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Y más adelante, añade, refiriéndose al suelo y al vuelo:
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La construcción de nuevas plantas y cualquier modificación en la fabrica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.» 

Por consiguiente, estima el recurso, casando la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmando la del Juzgado de 1ª instancia que había estimado la demanda.

Se confirma una vez más que lo prudente antes de realizar obras es solicitar autorización a la comunidad. En todo caso, es siempre recomendable consultar a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal, o a un Administrador de Fincas.
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© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Administrador de Fincas, Alteración de elementos comunes, Complejo inmobiliario privado, Comunidad de Propietarios, Estatutos, Obras, Propiedad Horizontal Tumbada, Subsuelo, Tribunal Supremo, Vuelo

16 septiembre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Y después de vacaciones…¿qué? (III)

Optimismo y Felicidad

Es sabido que innumerables psicólogos hablan de las virtudes del optimismo y el pensamiento positivo para disfrutar de la vida.
Por ejemplo, el psicólogo Bernabé Tierno proclama que la especie humana posee una poderosa energía positiva, una especie de gasolina de la vida que no solamente hace posible nuestra existencia, sino también nuestro progreso como individuos: el optimismo.
Luigi Anolli, Profesor de Psicología de la Universidad de Milán Bicocca, nos dice que el optimismo es el resultado beneficioso de una serie de procesos y experiencias que conducen a una actitud mental abierta y positiva, a un estilo de pensamiento nuevo y fresco y a un control flexible e inteligente de las emociones. Para potenciar el grado de optimismo propone adoptar unos “dispositivos psicológicos”:
– Afrontar las dificultades de manera positiva.
– Promover el pensamiento favorable.
– Mantener buenas relaciones sociales.
– Reforzar la afectividad positiva.
– Compartir las emociones.
– Practicar relajación y meditación.
– Reforzar el sentido de la autoeficacia.
– Prevenir y reducir la incidencia de los factores de riesgo y de estrés.
– Promover los tipos de resiliencia.
– Adoptar unas creencias, ideología y solidaridad, que favorezcan una actitud optimista.
El Dr. Luis Rojas Marcos, profesor de Psiquiatría de la Universidad de Nueva York, considera que aprender a sentir y pensar en positivo es una inversión sumamente rentable para vencer la batalla contra el pesimismo y desarrollar al máximo las posibilidades de vivir sanos y felices. Para él, la cualidad más valiosa del optimismo es su enorme y probada utilidad a la hora de hacer frente a la adversidad en la vida:
«El optimismo es una actitud», explica; «como dicen los chinos, en cada crisis hay una oportunidad». Pero, ¿cómo ser optimista? «El optimista nace pero también se hace, podemos aprender a estimular el temperamento optimista». Y es que «el optimismo tiene que ver con el pasado, con nuestra autobiografía, con cómo nos vemos; con el futuro, es decir, con nuestras esperanzas e ilusiones, pero también con el presente, con nuestra forma de explicar lo que sucede a nuestro alrededor». Pero, en el fondo, todo se resume en la voluntad de ser feliz: «Lo más importante es estar decidido a ser optimista».
(http://www.diariosur.es/20070718/ceuta/optimismo-receta-luis-rojas-20070718.html)
Eduardo Jáuregui, especialista en psicología positiva, resume en pocas palabras (en un tuit ;)) de qué se trata: “Es el estudio científico del lado positivo del ser humano: las emociones positivas, los talentos y fortalezas, la “felicidad”…”
(http://www.elmundo.es/elmundo/encuentros/invitados/2013/07/05/eduardo-jauregui/index.html).
Sostiene que el mejor modo de enfrentarse a situaciones adversas es “buscar cierta distancia”y recurrir al sentido del humor, y para ilustrar su teoría recuerda la frase de Charles Chaplin: “La vida es una tragedia en el primer plano y una comedia en plano general”.
(http://www.laopinioncoruna.es/sociedad/2010/10/24/eduardo-jauregui-hemos-creido-trabajo-solemne-serio-mal-sentido/431976.html)
Jáuregui nos invita al optimismo y al sentido del humor para comprender que “la vida es demasiado importante como para tomársela en serio” (Oscar Wilde).
Además de esta actitud vital, es muy importante la creatividad: Heráclito sugería que si nos decidimos a abrir la mente y superar las ideas establecidas, accederemos a todo un abanico de posibilidades que nos será de gran ayuda tanto para resolver los inevitables problemas que surgen en nuestro camino como para reconocer las oportunidades que nos salgan al paso. En la misma línea, George Bernard Shaw dijo que “las personas que funcionan bien en este mundo son las que al levantarse por la mañana buscan las circunstancias que quieren, y si no las encuentran, las inventan”.
En el ámbito de la Abogacía, una bonita iniciativa vió la luz el pasado día 10 de septiembre: se trata de la página web www.abogaciaenpositivo.es, impulsada por Julio García Ramírez, Abogado, profesor de negociación y oratoria para abogados y autor de varios libros. En la presentación dice:
“Os presentamos una página web que quiere compartir con todos los abogados una nueva forma de ver nuestra profesión, una nueva forma de conciliar la crudeza de nuestro trabajo con la realización de nuestros objetivos personales, y en definitiva, una nueva forma de enfocar nuestra atención hacia todo lo bueno que nos depara esta profesión y la vida, y no sólo padecer y pensar en los problemas que nos rodean constantemente.
Porque la vida en positivo da más valor a lo que hacemos diariamente y nos anima a ayudar a los demás, es por lo que esta web nace en un momento muy difícil, en el que unidos hacemos más que separados y en donde las sinergias positivas son más necesarias que nunca.Y en definitiva, porque sólo con una noticia positiva al día, a muchos se nos hará más fácil nuestra travesía por esta dura, pero a las vez mágica, profesión de la abogacía”.
Para no olvidar todo lo anterior, conviene leer (con una sonrisa en los labios:)) el artículo que nos regaló Paula Fernández-Ochoa @pfernandez2010: “Sé optimista, mejora tu productividad”.
(http://www.lawyerpress.com/news/2013_08/2908_13_006.html).
En fin, como recuerda Price Pritchett, “no tiene sentido ser pesimista; tampoco funcionará” (visto en una pegatina).
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogacía, Abogado, Creatividad, Felicidad, Optimismo, Productividad, Psicología positiva, Sentido del humor

10 septiembre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Y después de vacaciones…¿qué? (I)

Empieza un nuevo curso, un nuevo año judicial, profesional, escolar…
Atrás quedaron ya las tan esperadas vacaciones, los días de descanso y ocio (quien haya podido disfrutar de este período, tan esperado como necesario, para el bienestar personal).
Cierto es que en la actual tesitura económica, hablar de vacaciones puede estar hasta mal visto, pero hay que considerar que a muchos trabajadores se les exige más ahora que antes, puesto que muchas empresas han reducido personal, han reajustado sus plantillas, aplicado ERES, despidos objetivos, etc., además de reducir salarios y exigir más a sus empleados. Tal vez cambiarían las cosas siguiendo la postura del economista Serge Latouche, que sostiene que “hay que trabajar menos para trabajar todos y vivir mejor”.
También es cierto que hasta una persona que se encuentre sin empleo necesita un período de descanso para distanciarse de su situación, reponer fuerzas, desconectar, y coger energías que le permitirán retomar la búsqueda activa de empleo, si cabe con mayor entusiasmo.
Y la paradoja es ésta: necesitamos vacaciones para descansar, desestresarnos, pero cuando volvemos al trabajo, nos estresamos el doble, lo que produce un síndrome que ha venido a denominarse “estrés postvacacional”.
El estrés (o síndrome, o depresión) postvacacional hace referencia al proceso de estrés que tenemos que afrontar tras las vacaciones, para readaptarnos de nuevo a las obligaciones laborales o profesionales, sobre todo a finales de agosto y primeros de septiembre.
El estrés es un proceso normal de adaptación a las demandas del ambiente. Ahora bien, podemos hablar de un estrés bueno y un estrés malo. Si una tarea es deseada, agradable y fácil, produce un estrés saludable, positivo o eustrés. En cambio, una demanda no desesada, desagradable, difícil y prolongada significa un estrés no saludable, negativo o distrés.
Si la intensidad de la demanda (estresor) es muy grande y las reacciones de estrés muy intensas, o se mantienen demasiado tiempo, los recursos con que contamos (nuestra energía, salud, motivación, interés, estado de ánimo, etc.) tenderán a gastarse y puede que lleguemos a una situación de agotamiento. Por eso es importante prevenir o poner remedio a tal estado, pues de lo contrario los síntomas irán incrementando su intensidad, irán apareciendo otros nuevos, y finalmente se puede llegar a desarrollar alguna enfermedad física o mental.
Pues bien, al incorporarnos de nuevo al trabajo, tras las vacaciones, sufrimos una reacción de estrés.
Para los empleados por cuenta ajena es más fácil el regreso al trabajo si disponen de compañeros que suplan sus tareas, de forma que al regreso no se encuentren con montones de tareas sin realizar porque no las haya llevado a cabo nadie.
Para los profesionales liberales, el retorno puede convertirse en un problema serio si no se ha previsto adecuadamente el parón y la vuelta a la actividad.
En concreto, como dice Santiago Sinópoli, Abogado y Consultor psicológico, (http://www.legaltoday.com/blogs/psicologia/blog-psicologia-para-abogados/el-estres-laboral-en-el-abogado)la profesión de Abogado no es ajena al estrés. Al contrario, es altamente estresante:
“La abogacía es de por si una “profesión estresante”, porque el trabajo que se dedica al conflicto humano, devenido en jurídico, atiende al sufrimiento del cliente que viene lesionado en su ser por la injusticia del Otro. (…) la actividad del abogado es propicia para “estresarse”, entre otras cosas porque las demandas sociales profesionales, son requerimientos de seres en conflicto y que pretenden de uno la solución lo más rápida posible, para el restablecimiento del derecho que les ha producido una lesión jurídica, que se vive como amputación humana desde los psíquico”.
Y también la profesión de Administrador de Fincas es tremendamente estresante.
La vuelta al trabajo no es un estresor muy intenso para la gran mayoría de las personas. Sin embargo, a otras personas el estrés postvacacional puede afectarles de manera más seria, debido a la acumulación de otros estresores (por ejemplo, problemas personales ajenos al trabajo, o trabajar en algo que no agrada a la persona).
Los síntomas más importantes son: preocupación, inseguridad, malestar psicológico, temor a perder el control, palpitaciones, taquicardia, excesiva sudoración, temblor, molestias digestivas, dolor muscular, dolor de cabeza, evitación de situaciones, inquietud motora, etc.
En general, el psicólogo Luís Muñiz, experto en buen humor, considera que el mejor antídoto para combatir el estrés, en cualquier profesión, es el humor(http://hemeroteca.lavanguardia.com/preview/2004/05/27/pagina-76/33660835/pdf.html).
En especial, para superar el estrés postvacional, pueden seguirse algunos cuidados, como recomienda el Dr. Antonio Cano, Presidente de la Sociedad Española para el Estudio de la Ansiedad y el Estrés, o practicar alguna técnica de relajación, como por ejemplo ésta, que permite relajarnos y reducir el estrés en pocos minutos:
Siéntate en una silla y tensa todos y cada uno de los músculos de tu cuerpo; aprieta los puños, aprieta fuerte la mandíbula; arruga la cara; contrae los hombros y los músculos del cuello; encoge ese estómago; aprieta fuerte hacia el suelo con los pies.
A continuación, suelta, deja todo el cuerpo blando a ambos lados de la silla, siente cómo se escapa la tensión, afloja, suelta… Imagina que eres un globo que pierde aire, pierde la rigidez… Relaja la totalidad del cuerpo, sentado en silencio, sintiendo cómo se deshace la tensión, respirando despacio y tranquilamente… Relax… Relax…
Permanece así durante unos cinco minutos, y después incorpórate poco a poco, para continuar con tus tareas, relajadamente.
(…)
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Administrador de Fincas, Estrés, Estrés postvacacional, Humor, Relajación, Trabajo, Vacaciones

27 mayo, 2013 By Fabio Balbuena 24 comentarios

Acceso al Garaje…¿por el portal?

En los edificios con viviendas y sótano destinado a garaje, es un motivo frecuente de conflictos el tema relativo al acceso a la zona de aparcamiento de vehículos.
En aquellas ocasiones en que las plazas de garaje se vinculan ob rema la vivienda, el conflicto está superado, pues las plazas de garaje no se pueden vender de forma separada de las viviendas, y por tanto no es posible que existan propietarios de plazas de garaje que no lo sean a su vez de viviendas.
En cambio, cuando las plazas no se encuentran vinculadas a las viviendas, se pueden vender de forma independiente, y por ello es posible que existan propietarios de garajes que no lo sean de viviendas.
Esto genera recelos entre los propietarios de viviendas, tanto por motivos de seguridad, como por razones de participación en los gastos de portal, zaguán, ascensor y escalera. Y en atención a ello, es frecuente que se acuerde por la comunidad que los propietarios de plazas de garaje sin vivienda no podrán acceder al sótano por el portal de la comunidad, debiendo hacerlo por los lugares de acceso y salida del garaje destinados al efecto.
Pues bien, partiendo de la validez de los acuerdos que no sean contrarios al título constitutivo y a los estatutos o a la ley, tal acuerdo será respetado por todos los comuneros. Pero en ocasiones los propietarios exclusivamente de plazas de garaje reclaman que se les permita el acceso por el portal, bien por razones de comodidad, pues se suele acceder con ascensor, bien por razones de seguridad si no existe acceso peatonal y deben acceder por la rampa de vehículos.
En relación con esta cuestión, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1ª, de fecha 20 de febrero de 2013, resuelve el conflicto generado por el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios de prohibir el acceso al garaje por el portal de la comunidad. Los propietarios disidentes impugnaron el acuerdo, y el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, con el siguente fallo:
“Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. Enrique y Dª Bibiana contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , sito en CALLE000 nº NUM000 de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada.”
La comunidad apeló la sentencia, y la Audienciaestimó el recurso de apelación, con el siguiente fallo:
“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Enrique y Dª Bibiana , sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada”.
La cuestión de fondoera si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguan y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje.
La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1) participa de los elementos comunes con una cuota de participación en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc, los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.
La Sala entiende que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del examen del titulo constitutivo resulta que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4.
De otro lado, en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie.
Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad, tras indicar que “las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos“(expresión en la que se sustenta la conclusión estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia), incluye una excepción: “Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios.” Excepción que se refiere a los elementos que se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas.
Además, el hecho de que el local destinado a garajes tenga un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03, si bien los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.
Consecuentemente, la Sala revoca la sentencia de instanccia, y desestima la demanda.
No obstante, la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.
Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.

Una vez más observamos las dificultades de interpretación de los títulos constitutivos, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la validez de los acuerdos. De ahí que siempre sea conveniente el asesoramiento de un Abogado o un Administrador de Fincas Colegiado.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Abogados, Acuerdos, Administrador de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Costas, Garajes, Impugnación de Acuerdos, Ley de Propiedad Horizontal, Portal, Título constitutivo, Viviendas

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