Fabio Balbuena

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25 octubre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Administrador Colegiado y R.C.

El Administrador de Fincas, como todo profesional independiente, está sometido a responsabilidad en el ejercicio de su cargo. De ahí que sea imprescindible contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños y perjuicios que pueda ocasionar a sus Comunidades de Propietarios administradas.
Los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas cuentan con seguros obligatorios para todos sus colegiados, cuyo coste es sufragado por el propio Colegio, aunque posteriormente se repercuta a los administrados a través de cuotas colegiales.
Es una razón más, y muy importante, para optar por la contratación de un Administrador de Fincas Colegiado, frente a un administrador o gestor de comunidades no colegiado.
Un ejemplo lo encontramos en el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 1ª, que en su Sentencia de 25 de junio de 2012 estimó el recurso de apelación de la Comunidad contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vinaroz.
El supuesto de hecho es que el Administrador suscribió un contrato de modernización del ascensor sin autorización de la Comunidad, ni posterior ratificación de dicho contrato por la Junta de Propietarios.
La Comunidad fue condenada en primera instancia por el Juzgado, pero la Comunidad recurrió, y la Audiencia Provincial estimó el recurso, declarando la responsabilidad del Administrador de la Comunidad, por falta de legitimación del mismo para la firma del contrato, al exceder de las facultades que le otorga el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por aplicación del artículo 1.725 del Código Civil. Por tanto, la Comunidad no queda vinculada con la empresa de ascensores por el contrato suscrito por el Administrador.
En este caso la Comunidad quedó indemne, pero en otras ocasiones, se pueden derivar daños y perjuicios para la Comunidad, que entonces debería reclamar frente a su Administrador.
En el caso de tratarse de un Administrador de Fincas Colegiado, los perjuicios ocasionados a la Comunidad estarán cubiertos por el seguro de responsabilidad civil profesional del propio Colegio de Administradores, con lo que se garantiza en todo caso la tranquilidad de la Comunidad.
Antes de contratar a un Administrador, se puede consultar si está colegiado a través de la página web del Colegio Territorial de Administradores de Fincas.
Recomendamos realizar siempre esta consulta previa a la contratación del Administrador, porque el hecho de que sea Colegiado es una garantía.
Entre las ventajas de ser Colegiado, podemos destacar las siguientes:
  • Tiene la formación exigida y necesaria, lo que ha sido verificado por el Colegio
  • Dispone de un reciclaje de conocimientos continuo a través del Colegio
  • Recibe asesoramiento jurídico y técnico a través de los servicios del Colegio
  • Cuenta con el Seguro Obligatorio de Responsabilidad Civil Profesional del Colegio
En definitiva, como dice el Colegio de Huelva, los Administradores de Fincas Colegiados saben lo que hacen; otros, solo hacen lo que saben…
 © 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Administrador de Fincas, Colegiado, Colegio de Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Daños y Perjuicios, Profesional, Seguro de Responsabilidad Civil, Seguros

16 octubre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Comunidades y Caídas

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En materia de responsabilidad civil, la jurisprudencia del Tribunal Supremo evolucionó hacia un sistema de responsabilidad cuasiobjetiva (STS 21-11-97). Sin embargo, hasta la fecha se ha venido exigiendo esa culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar la responsabilidad. Ello implica que el riesgo nunca puede erigirse en fuente única de responsabilidad, pues la propia vida comporta un riesgo general, o pequeños riesgos que todo ciudadano está obligado a soportar, dado que riesgos hay en todas las actividades de la vida.
En materia de caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o Comunidades de Propietarios, el criterio ha venido siendo que no existe responsabilidad cuando la caída se debe a la distracción del perjudicado, mientras que existirá responsabilidad de la Comunidad cuando su negligencia sea identificable. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2006 (nº 1004/2006, rec. 4909/1999), refiere que «como ya ha declarado con anterioridad esta Sala la necesidad de cumplida demostración del nexo referido que haga patente la culpabilidad del agente en la producción del daño -que es lo que determina su obligación de repararlo- no puede quedar desvirtuada por una aplicación de la teoría del riesgo o de la inversión de la carga de la prueba soluciones que responden a la interpretación actual de los arts.1902 y 1903 en determinados supuestos pues el cómo y el porqué se produjo el accidente siguen constituyendo elementos indispensables en la identificación de la causa eficiente del evento dañoso».
Y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2010, se recoge la doctrina jurisprudencial relativa a la responsabilidad civil extracontractual por caída en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, estableciendo que <<La jurisprudencia de esta Sala sobre daños personales por caídas en establecimientos abiertos al público se recopiló extensamente en su sentencia de 31 de octubre de 2006 (rec. 5379/99 ) que, por un lado, siempre con base en sentencias anteriores, descartó como fuente autónoma de responsabilidad el riesgo general de la vida, los pequeños riesgos que la vida obliga a soportar o los riesgos no cualificados; y por otro, aun reconociendo que algunas sentencias habían propugnado una objetivación máxima de la responsabilidad mediante inversión de la carga de la prueba en contra del demandado, concluyó que «la jurisprudencia viene manteniendo hasta ahora la exigencia de una culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar su responsabilidad», conclusión ratificada por la sentencia de 17 de julio de 2007 (rec. 2727/00 ) en materia de «caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, de hostelería o de ocio»>>.
Ejemplo de esta doctrina, de donde se extrae lo anteriormente expuesto, es la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, de fecha 11 de septiembre de 2012, que en un caso de una caída en la escalera, se absuelve a la Comunidad de Propietarios por entender que “se trata de una escalera como cualquiera de las que pueden existir en cualquier edificio de una comunidad de propietarios, con peldaños de mármol en perfecto estado, con barandilla y con suficiente iluminación, pues, como bien reparó el Magistrado-Juez de instancia, además de contar con luz artificial, incluso existía una puerta que permitía la entrada de la luz natural (el suceso tiene lugar a media mañana); y, más importante que ello, la demanda no se sustenta en la inseguridad de la escalera o en su insuficiente iluminación, sino, como ya se ha anticipado, en que las escaleras estaban mojadas, tal y como se dice en dicho escrito rector, aunque ahora en el recurso se hable de agua en un solo escalón.”
El Juzgador de instancia consideró «limitada la controversia al elemento culpabilístico necesario para que pueda declararse la responsabilidad de ambas demandadas» y que «Al respecto, la actora radica la culpa… en que el suelo se encontraba mojado». Pues bien, «la única prueba en que la parte actora basa la relación de causalidad entre la caída y el estado en que se encontraba la escalera (mojada), no reviste la suficiente solidez como para tener por acreditado el nexo causal necesario para que prospere la demanda interpuesta». Y en atención a ello, se desestimó la demanda, y ahora se ha confirmado la Sentencia por la Audiencia Provincial.
No obstante todo lo expuesto, es conveniente tener contratado el oportuno seguro comunitario, que cubra la responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios, y además, revisar que el estado de las instalaciones comunitarias sea el correcto, llevando a cabo un adecuado mantenimiento, en especial de aquellos elementos que pueden provocar alguna caída. Se trata, en definitiva, de evitar o reducir el riesgo, y con ello las reclamaciones a la Comunidad.
© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Accidentes, Comunidades de Propietarios, Culpa, Edificios, Mantenimientos, Negligencia, Responsabilidad Civil, Riesgo, Seguros

25 abril, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Normativa y Puertas automáticas

La importancia de la normativa de seguridad en puertas automáticas.

En mayo de 2011 se produjo el fallecimiento de Xavi Tondo, ciclista profesional, al quedar atrapado entre una puerta de garaje y su propio vehículo. Se trató de un accidente que conmocionó al mundo del ciclismo, al tiempo que hizo saltar las alarmas relativas al cumplimiento de la normativa en materia de seguridad en puertas automáticas.
En gran cantidad de puertas automáticas de garajes privados no se cumple la normativa, lo que puede provocar lamentables accidentes, con daños materiales, y lo que es peor, daños personales.
Por ejemplo, una exigencia es la existencia de fotocélulas de seguridad que eviten el cierre de la puerta cuando se encuentra algún obstáculo en el recorrido de la misma. Este mecanismo es el que seguramente habría evitado la muerte de Xavi Tondo.
Con frecuencia nos encontramos con la circunstancia de que, al proponer la adecuación de las puertas automáticas a la normativa, la respuesta de las Comunidades de Propietarios es negativa por el coste económico que ello conlleva.
No se piensa entonces en los daños materiales que se pueden evitar, apelando a que los seguros (de la Comunidad, o de los vehículos si tienen cubiertos los daños propios) indemnizarán los daños que se puedan producir. Y mucho menos se piensa en los daños personales, que nunca están en la mente de la gente como probables, sino como posibles pero improbables.
Sin embargo, la realidadsiempre supera la ficción, y no son pocos los casos de accidentes con tristes consecuencias.
Como quiera que el Derecho siempre sigue a la Sociedad, la normativa ha venido a regular la necesidad de cumplir determinados requisitos de seguridad, a fin de evitar tales accidentes, ciertamente posibles, y sin duda también probables. 
De manera que, si bien es legítimo cuestionar el mayor o menor acierto de las normas, e incluso protestar por el coste económico que comportan, más vale asumir el enfado por el dispendio que supondrá la adaptación a normativa, que no lamentarse después por siniestros ocurridos por no disponer de las adecuadas medidas de seguridad -con independencia de que tengan cobertura en los seguros-.
Como Administradores de Fincas, nuestra obligación es instar y aconsejar a las Comunidades cumplir siempre la normativa vigente, minimizando así el riesgo y el peligro real de sufrir percances desagradables.
©Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Accidentes, Administrador de Fincas, Comunidades de Propietarios, Daños y Perjuicios, Derecho, Garajes Privados, Normativa, Seguridad, Seguros, Siniestros

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