Morosos

27 enero, 2019 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Requisitos formales del proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias

El procedimiento monitorio es un proceso a través del cual se pretende de otro el pago de una deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible (artículo 812.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Con este proceso se crea un título ejecutivo a favor de quien afirma ser acreedor si, una vez requerido por el tribunal el deudor, éste no paga ni formula oposición dentro del plazo concedido (Díez Picazo).

Este tipo de procedimiento tiene una modalidad especial para la reclamación las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

A la demanda judicial se debe acompañar necesariamente la documentación que acredite el impago, que no es otra que la certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda que se reclama, suscrita por el Secretario de la comunidad, con el Visto Bueno del Presidente.

Además, hay que acreditar con la demanda la notificación fehaciente al propietario del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, siendo éste un requisito inexcusable calificado por los tribunales como requisito de procedibilidad.

Esta notificación puede realizarse mediante correo certificado, burofax, vía notarial, o mediante entrega personal en el propio piso o local. Si intentada la notificación personal ésta no pudiera practicarse, se podrá realizar en el tablón de anuncios de la Comunidad, con plenos efectos en el plazo de los tres días naturales siguientes.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 11 de diciembre de 2017, analizó un supuesto de acción de reclamación de cantidad de cuotas comunitarias, en el que el juzgado de primera instancia había estimado la demanda condenando a la demandada a pagar a la comunidad la cantidad reclamada, así como las costas del juicio, y la demandada había apelado la sentencia invocando la infracción de los artículos 21 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La demandada sostenía que:

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 11-7-2016 por el Secretario-Administrador, informando de la remisión de un burofax a la demandada notificándole un acuerdo de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de fecha 13-5-2016, se hizo sin el visto bueno del Presidente, constando únicamente la firma del Secretario-Administrador.

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 22-8-2016 donde consta el acuerdo aprobando la liquidación de la deuda figura firmado por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, pero sin que conste el cumplimiento de notificación fehaciente al propietario que exige el artículo 21.2 LPH en relación al artículo 9.1h del mismo texto legal, pues no consta que se efectuara la notificación fehaciente vía Notario o mediante burofax con certificación del texto y acuse de recibo en el domicilio fijado en España por el propietario, ni que fuera intentada una nueva notificación mediante exposición durante tres días naturales en el tablón de anuncios de la Comunidad.

A juicio de la demandada, “la ausencia de esos requisitos lleva consigo la inadmisión a trámite de la petición inicial”.

El tribunal de apelación consideró que estas alegaciones no se habían efectuado en la primera instancia, por lo que aplicó el principio de que “nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación”, pues «Resulta así que la parte demandada en modo alguno esgrimió en la 1ª instancia, como causa de oposición a la demanda, los motivos formales ahora invocados en el recurso, por lo que en aplicación del principio “pendente apellatione, nihil innovatur” recogido en el artículo 412 LEC no cabe resolver sobre aquellos.

Así y como tuvo ocasión de señalar el TS en S. del 16 de octubre de 2013: “la segunda instancia no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal “a quo” como cualquier alteración o complementación de la misma. De forma más concreta en la S. del 09 de marzo de 2012 se indica que: “El principio pendente appellatione, nihil innovetur [nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación] -cuyo significado es aplicable también a la primera instancia, artículo 412 LEC- prohíbe tomar en consideración las innovaciones efectuadas por las partes durante la tramitación del procedimiento, que afecten a los términos en que quedó planteada la controversia en la fase alegatoria inicial del proceso (SSTS de 28 de julio de 2006, RC n.º 4648/1999, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007). De acuerdo con este principio, lo relevante es que no se produzca una modificación sustancial de los términos del debate, pues es en este caso cuando se produce la indefensión de las partes, que no han podido prever el alcance y sentido de la controversia y se ven en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses (SSTC 34/1985, de 7 de marzo, 29/1987, de 6 de marzo, SSTS de 13 de mayo de 2008, RC n.º 752/2001, 14 de mayo de 2008, RC n.º 799/2001, 15 de noviembre de 2010, RIPC n.º 1205/2007, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007)”.

La aplicación de la doctrina expuesta al presente caso determina la desestimación del recurso formulado.»

En todo caso, respondiendo a tales alegaciones la Sala señaló que:

– de un examen de la documentación acompañada a la Demanda resulta como el certificado acompañado como documento nº 11 sobre liquidación de deuda sí aparece con el visto bueno del Presidente.

– consta que sí fue notificado el acuerdo al propietario deudor por burofax (documento nº 9) que al no ser recogido en la lista de correos, lo fue mediante colocación en el tablón de anuncios de la comunidad (certificado del administrador adjuntado como documento nº 10).

Por todo ello, desestimó el recurso de apelación, confirmando la sentencia del juzgado de primera instancia, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Podemos observar que en este caso se desestimó el recurso por un principio procesal, pero se pone de manifiesto la importancia de cumplir los requisitos de procedibilidad: 1) aportar el certificado del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, debidamente firmado por el Secretario-Administrador y con el Visto Bueno del Presidente; y 2) acreditar la notificación del acuerdo al propietario deudor (carta certificada, burofax, vía notarial, entrega personal en el piso o local, y en última instancia, colocación en el tablón de anuncios durante al menos tres días naturales). El Administrador de la Comunidad, en funciones de Secretario, ha de velar por el cumplimiento de estos requisitos formales.

24 marzo, 2017 By Fabio Balbuena 3 comentarios

La nueva prescripción de cuotas comunitarias

En el post “el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad” analizaba la cuestión relativa a la prescripción de las cuotas comunitarias, llegando a la conclusión de que el plazo de prescripción era el de quince años, siguiendo la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales.

Pues bien, este criterio cambiará definitivamente en 2020, cuando termine el período transitorio de la modificación del artículo 1.964 del Código Civil.

Pero ojo, porque incluso puede estar cambiando ya, como se desprende de la Sentencia de fecha 20 de marzo del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Nules. En ella se dice:

“En cuanto a la prescripción alegada con carácter subsidiario, como bien puede concluirse de una simple lectura de los distintos pronunciamientos judiciales dictados por las Audiencias Provinciales, las dos posturas respecto de la prescripción en estos casos ha oscilado entre la aplicación del art. 1966.3 o el 1964, ambos del Código Civil, el último en la redacción anterior a la vigente, la de los quince años correspondientes a las acciones que no tuviesen asignado un plazo especial de prescripción, en tanto que el primero de los preceptos se reservaba para las reclamaciones de pagos que deben hacer por años o en plazos más breves. En los supuestos de las reclamaciones de las Comunidades de Propietarios a sus comuneros por las cuotas asignadas, es de tener en cuenta que el funcionamiento de tales comunidades, mediante presupuestos que se aprueban anualmente, y cuyo devengo de cuotas suelen ser mensuales, y en todo caso por periodos no superiores a aquel en que rige el presupuesto, teniendo en cuenta también la proximidad de las relaciones entre los comuneros, prácticamente de vecindad, no parecía adecuado el largo periodo de quince años, visto además la necesidad de dichas cuotas como único medio de subsistencia y mantenimiento de la Comunidad, lo que exige despejar la incertidumbre respecto de la disponibilidad económica a través del pago de las cuotas de sus comuneros y la perentoriedad de la asignación de las mismas a los gastos corrientes inaplazables de la Comunidad; a tales criterios interpretativos se une también la imposición legal de la imposibilidad de voto y de recurrir los acuerdos comunitarios si no se está al corriente en el pago de las cuotas. Y, por último, para cerrar el círculo interpretativo, no puede desconocerse la reforma del art. 1964 del código civil operada por la disposición final primera de la Ley 42/2015, que, aunque no aplicable al supuesto de autos por mor de la disposición transitoria quinta de la misma en relación con el art. 1939 del Código Civil, es lo cierto que muestra el reforzamiento de la tesis del plazo quinquenal para la reclamación de cuotas. En consecuencia, hemos de considerar prescritas las cuotas anteriores a los últimos cinco años, los que se contarán hacia atrás a partir de la primera reclamación que conste, que no es otra que la de 24 de septiembre de 2014 (Documento 7 del escrito de petición inicial de Procedimiento Monitorio).”

En atención a ello, de los 1.570 euros que se estaban reclamando, declara prescrita la cantidad de 205 euros, condenando a abonar 1.365 euros.

Con el debido respeto al juzgador, no comparto el criterio del plazo quinquenal, porque coincido con el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, y sin ir más lejos con el de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, que en su Sentencia de fecha 14 de febrero de 2002 [Ponente: Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª Filomena Ibáñez Solaz, Nº de Sentencia: 67/2002 – Nº de RECURSO: 86/2001], en un supuesto de reclamación de cuotas comunitarias impagadas, estima la procedencia de la aplicación del plazo prescriptivo de quince años.

Por tanto, en mi opinión el plazo quinquenal sólo puede ser de aplicación a partir del año 2020, cuando entre en juego la modificación operada en el artículo 1.964 del Código Civil. Pero cautelarmente, es preciso extremar las precauciones sobre las reclamaciones y requerimientos de pago a los efectos de la interrupción del plazo prescriptivo.

Ahora bien, considero que se hace un flaco favor a las Comunidades de Propietarios, pues conociendo la problemática que genera la morosidad, no debería favorecerse a los “morosos”, expertos en eludir su obligación legal de pago. Debería pues, instarse una modificación legal que estableciera un plazo específico de prescripción de las cuotas comunitarias, manteniendo el plazo quincenal.

Al margen de la cuestión jurídica, en el caso objeto de enjuiciamiento, si bien es cierto que el propietario “moroso” se ha librado de pagar 205 euros, no deja de ser una auténtica victoria “pírrica”, toda vez que desde el punto de vista ético-moral, ahora todos sus vecinos saben quién es quién. Pero claro, el Derecho no juzga personas, sino sólo acciones. Así que, allá cada cual con el peso de su conciencia.

28 julio, 2015 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Norma estatutaria sobre costas a morosos e…¿inscripción?

Con motivo de un artículo sobre las costas en el procedimiento monitorio especial de propiedad horizontal, se ha suscitado un interesante debate.

El origen se encuentra en el párrafo final del artículo, que señala que:

“Si por cualquier razón, en los estatutos de la comunidad se estableciera otro acuerdo distinto, sería nulo por contravenir una disposición legal”.

Parto de la base de que un acuerdo estatutario que contemplara que no se repercutirán las costas del procedimiento judicial de reclamación de cuotas al propietario moroso sería contraproducente, además de absurdo: contraproducenteporque fomentaría la morosidad, sabiendo que se puede pagar más tarde, cuando la comunidad demande, y no en el momento de pago fijado por la junta de propietarios. Basta pensar en que, si con imposición de costas la morosidad ya es elevada, tanto más lo sería si la morosidad no comporta sanción alguna para el moroso; y absurdo porque no tiene ningún sentido modificar una norma legal que tiene por finalidad disuadir a los propietarios del impago de cuotas.

Sentado lo anterior, la cuestión objeto de debate es: ¿serían inscribibles unos estatutos que establecieran que los monitorios no supondrá repercusión de costas al moroso?

Mi ilustre compañero Francisco Beltrán sostiene que no se inscribirían. Sin embargo, yo entiendo que sí podrían inscribirse, y me explico:

Los estatutos pueden tener acceso al Registro de la Propiedad como si fueran un negocio jurídico ordinario relativo a derechos reales sobre bienes inmuebles, sin que exista ninguna restricción en cuanto a su contenido. Es decir, el contenido de los estatutos de cada comunidad de propietarios es totalmente libre. Y es que los estatutos están destinados a recoger un contenido normativo o disciplinario de las relaciones de vecindad entre los propietarios de la comunidad, el ejercicio de sus derechos como propietarios, y el uso y disfrute de los elementos comunes.

Ahora bien, a la hora de establecer los estatutos, el promotor o los comuneros encuentran como límite de la regulación estatutaria las normas imperativas de la ley de propiedad horizontal, y las del resto del ordenamiento jurídico.

Dice el preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal:

«Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.»

Por tanto, los comuneros pueden configurar su comunidad de propietarios de la manera que tengan por conveniente, aunque, como se ha dicho, es claro que las normas estatutarias encuentran ciertos límites, como por ejemplo, las cláusulas de exoneración de contribuir a gastos comunes cuando resulten abusivas. Por ello, para determinar la posible nulidad de una norma estatutaria resultará esencial distinguir si afecta a una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, pues cuando se trate de una regla estatutaria que contravenga una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, el Registrador no la inscribirá. En este sentido, los pactos deben ser calificados antes de ser inscritos para rechazar aquellas cláusulas que sean “contrarias a la ley o al orden público” (Avila Navarro).

En fin, en mi opinión, por contraproducente y absurda que sea una norma estatutaria que exonere de pago de costas a los morosos, considero que si esa es la voluntad de los vecinos, tal norma sí sería inscribible.

Salvo superior criterio. ¿Nos ayuda algún Registrador?

Fabio Balbuena

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