Fabio Balbuena

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10 mayo, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Indemnización de perjuicios por la instalación de ascensor

STS, Sala 1ª, de lo Civil, nº 435/2023, de 29 de marzo

  1. Introducción
  2. ¿Cuál era el supuesto de la STS 435/2023?
  3. ¿Qué dice la sentencia?

  1. Introducción

El artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todos los propietarios de permitir la realización de obras o creación de servidumbres que sean imprescindibles para los servicios comunes.

Por ejemplo, para instalar un ascensor en un edificio donde no existe, un propietario de un local comercial o una vivienda en planta baja estaría obligado, si fuera necesario, a ceder parte de su local para la instalación.

Ahora bien, en tal caso, el propietario afectado tendría derecho a ser indemnizado por la pérdida de habitabilidad o funcionalidad de su inmueble. 

  1. ¿Cuál era el supuesto de la STS 435/2023? 

En este caso, se instaló un ascensor en el patio de luces del edificio, y la propietaria de una de las viviendas demandó a la comunidad porque había perdido luces y vistas al taparle una ventana del dormitorio de su vivienda, además de afectar a su intimidad. Por ello, solicitaba una indemnización de 20.000 euros.

El juzgado desestimó la demanda por entender que no se había acreditado el perjuicio, es decir, no se había probado la cantidad de luces y vistas que había perdido, tampoco acreditaba ser afectada en mayor medida que otras viviendas similares, y destacaba la importancia de la accesibilidad del edificio, lo que incrementa el valor de los inmuebles. 

La demandante recurrió la sentencia y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso, fijando una indemnización de 5.732 euros, según informe pericial de valoración de daños y perjuicios. 

  1. ¿Qué dice la sentencia? 

El Tribunal Supremo confirma la doctrina jurisprudencial que admite la posibilidad de instalar un ascensor en el patio de luces, pues el interés individual del propietario perjudicado no puede desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, siempre y cuando, naturalmente, el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales. 

Ahora bien, la aplicación de la norma contenida en el art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal debe ser íntegra, no en parte sí y en parte no. Porque no sería lógico ni razonable ni equitativo que la norma se considerara aplicable para justificar la instalación del ascensor en el patio de luces, pero no para resarcir al propietario afectado por los daños que dicha instalación le ocasionara.

En conclusión, es posible llevar a cabo la instalación de un ascensor en el patio de luces de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, ya que el sitio de su ubicación es un elemento común, donde cabe la colocación de un elevador en beneficio de la comunidad, pero con el oportuno resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al propietario afectado.

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Ascensor, Comunidad de Propietarios, Indemnización de daños y perjuicios, Ley de Propiedad Horizontal, Patio de luces

5 abril, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Limpieza de la comunidad

¿Pueden limpiar la comunidad los propios vecinos?

  1. Introducción
  2. ¿Qué problemas suscita la limpieza por los propios vecinos/as?
  3. Aparte, ¿qué otros problemas pueden surgir en caso de limpieza por los propios vecinos/as?
  4. Sentencia de la AP de Burgos 20/12/2022 
  5. ¿Qué dice el Tribunal sobre la cuestión normativa?

  1. Introducción

Un asunto que genera muchos conflictos en las comunidades es el servicio de limpieza. 

Sabemos que tradicionalmente las comunidades se han limpiado por los propios vecinos/as de la comunidad, siguiendo un turno rotatorio; pero más modernamente esta tarea se ha venido externalizando, bien contratando a limpiadores/as, bien contratando a empresas de servicios de limpieza.

  1. ¿Qué problemas suscita la limpieza por los propios vecinos/as?

El problema de fondo está relacionado con el propio servicio, porque hay algunos vecinos/as que se saltan el turno (es decir, no limpian cuando les corresponde), o que no limpian bien en comparación con otros/as, o limpian menos veces de las establecidas por la comunidad. 

De ahí que se tienda, cada vez más, a contratar un servicio ajeno (externo), con lo que se evitan estos problemas, y además se pueden adoptar medidas en caso de que el servicio sea deficiente sin compromisos o reparos por enfrentamientos entre vecinos/as. 

  1. Aparte, ¿qué otros problemas pueden surgir en caso de limpieza por los propios vecinos/as?

Puede haber problemas legales relativos a normativa laboral, seguridad social, y fiscalidad. 

Un caso que trata esta cuestión es el de la SAP Burgos, Sección 2ª, de 20 de diciembre de 2022. 

El supuesto era una comunidad que había adoptado el acuerdo de que la limpieza se hiciera por los propios miembros de la comunidad, pagándoles una cantidad en concepto de material o productos de limpieza de 100 euros al mes al propietario/a que limpiara cada mes. 

Una propietaria estaba en contra del acuerdo sobre la base de  que para que los vecinos/as realizaran el trabajo remunerado de limpieza de la comunidad debía cumplirse la normativa laboral, de seguridad social y fiscal. Por ello impugnó el acuerdo solicitando que se anulara.

  1. Sentencia de la AP de Burgos 20/12/2022 

El juzgado de primera instancia consideró probado que el dinero que la comunidad pagaba no era una remuneración, sino una cantidad para gastos propios de productos de limpieza. Por ello, desestimó la demanda e impuso las costas a la demandante. 

La propietaria recurrió y la Audiencia Provincial confirmó la sentencia del juzgado, por entender que no había prueba de que el pago fuera una remuneración, sino que era una cantidad para materiales y productos de limpieza.

Ahora bien, la Sala de apelación consideró que la cuestión suscitaba dudas, pues al aceptarse por la comunidad un pago de una cantidad alzada (y no puede decirse que sea una cantidad irrisoria) para gastos de material y productos de limpieza sin aportación de factura o control de tipo alguno, no se podía considerar la postura de la demandante como irracional. Por esta razón, aunque confirma la validez del acuerdo, suprime la condena en costas a la propietaria impugnante.

  1. ¿Qué dice el Tribunal sobre la cuestión normativa?

La sentencia contiene un aviso a navegantes: deja claro que la limpieza de la comunidad puede hacerse por los propios vecinos, pero de forma altruista, sin retribución económica alguna, puesto que en caso de que se perciba una remuneración ha de hacerse cumpliendo con la normativa en materia laboral con contrato de trabajo con los vecinos limpiadores como empleados de la comunidad, de alta en la seguridad social y pagando las cotizaciones sociales; o si es una empresa o autónomo, cumpliendo las obligaciones administrativas y fiscales procedentes. 

Hay que tenerlo en cuenta.

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Acuerdos comunitarios, Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Limpieza, Remuneración, Seguridad Social, Trabajo

3 enero, 2023 By Fabio Balbuena 10 comentarios

La firma de las actas de las juntas

¿Qué importancia tiene este requisito formal?

  1. Introducción
  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?
  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?
  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?
  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

  1. Introducción

Los acuerdos de las comunidades de propietarios se recogen en las actas de las juntas que se celebran, y estas actas posteriormente se incorporan a un libro de actas, donde quedan documentadas a efectos probatorios de los acuerdos adoptados. 

La firma es un requisito formal de las actas.

  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?

Cuando se redacta el acta de una reunión de la comunidad, se tiene que cerrar con la firma del Secretario y del Presidente.

El Secretario es quien da fe de lo ocurrido, los puntos debatidos y los acuerdos adoptados, y el Presidente otorga el Visto Bueno a la redacción del acta una vez finalizada.

  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?

En ocasiones puede ocurrir que existan discrepancias sobre la redacción del acta, porque el Presidente entienda que existe alguna incorrección (datos imprecisos, aspectos omitidos, errores en la consignación de los votos, etc.). En estos casos, el Secretario y el Presidente deben resolver tales discrepancias y alcanzar un consenso sobre el texto definitivo del acta.

  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?

En caso de que no se resuelvan las discrepancias y el Presidente no quiera firmar el acta, el Secretario debe notificarla igualmente haciendo constar la negativa del Presidente a la firma. 

Posteriormente la junta de propietarios resolverá lo que proceda sobre el contenido del acta. 

  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

La respuesta es afirmativa. Nuestros tribunales, ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1992, vienen entendiendo que la exigencia de la firma tiene una mera significación formal como elemento confirmatorio de las declaraciones de voluntad emitidas por los diferentes propietarios asistentes a la reunión. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 11 de enero de 2013, la firma no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Por ello, la ausencia de firmas no supone la nulidad de los acuerdos adoptados. 

Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 señala que la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser un defecto del acta, pero no produce la nulidad de la Junta y de los acuerdos que ésta contiene, siendo un defecto subsanable. Es decir, por falta de la diligencia de las firmas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Actas, Acuerdos comunitarios, Comunidades de Propietarios, Firma del acta, Juntas de Propietarios, Libro de Actas, Presidente, Secretario

24 noviembre, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Convocatorias de reunión mediante “buzoneo”

¿Es válido este sistema de citación a junta?

  1. Introducción
  2. ¿En qué consiste?
  3. ¿Es legal?
  4. ¿Hay excepciones?
  5. ¿Puede ser un método válido?
  6. Conclusión

  1. Introducción

Sabemos que las convocatorias de reuniones de las comunidades de propietarios (que la ley llama “Juntas de Propietarios”) han de realizarse formalmente, cumpliendo unos requisitos que señala la Ley de Propiedad Horizontal. 

Lo que ocurre es que algunas comunidades realizan las convocatorias mediante “buzoneo”, sobre todo aquellas que no son gestionadas por un administrador de fincas colegiado.

  1. ¿En qué consiste?

Consiste en la realización de la convocatoria mediante cartas dirigidas a cada propietario que se depositan en los buzones de la comunidad, es decir, una carta para cada propietario que el Presidente, el Conserje, o el Secretario-Administrador deposita en cada buzón. 

O incluso, mediante un simple letrero en la escalera de la comunidad, en un lugar visible (el tablón de anuncios, o la puerta de entrada a la finca).

  1. ¿Es legal?

En principio, podemos decir que este sistema no es legal, porque según el Tribunal Supremo la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal en esta materia es de carácter imperativo y, como consecuencia, de necesario y obligado cumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1088 y 25 de octubre de 1989). Y por ello, de forma general, los Tribunales no consideran válida la convocatoria realizada mediante buzoneo o depósito de la citación en el buzón de correos de cada propietario (por ejemplo, Sentencias de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 16 de febrero de 2000 y 3 de enero de 2001). 

  1. ¿Hay excepciones?

Sí. Porque la jurisprudencia en esta materia también tiene establecido que el sistema de buzoneo es válido si previamente ha sido admitido por todos los propietarios como eficaz, es decir, si es el sistema habitual y aceptado.

Por ejemplo, la SAP de Cantabria, Sección 2ª, de 16 de junio de 2022, analizó un supuesto en el que unos propietarios impugnaron la validez de una junta por haberse convocado mediante buzoneo. 

El juzgado había estimado la demanda, pero la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y desestima la demanda, porque entiende que la LPH no exige la convocatoria por carta certificada o de manera fehaciente. La citación puede realizarse de cualquier modo siempre que sea un sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin que conste queja o protesta de sus integrantes. En este caso la convocatoria se realizó mediante la colocación de un cartel en el portal y buzoneo, y este método había sido aceptado como eficaz por todos los propietarios, y ha posibilitado la asistencia de los condueños a las reuniones desde que existe la comunidad, por lo que no cabe ahora, cuando los acuerdos no interesan, cuestionar el método, pues de ser así quedaría al arbitrio del interés del impugnante. 

  1. ¿Puede ser un método válido?

Si el buzoneo es el sistema habitual que ha sido admitido anteriormente por todos los propietarios, puede ser válido.  Pero, cuidado, porque la falta de citación de los propietarios puede determinar la nulidad de pleno derecho y la invalidez de los acuerdos adoptados (incluso aunque el propietario demandante haya tenido conocimiento de lo tratado en la reunión (STS de 3 de mayo de 1988). 

  1. Conclusión

Como hemos visto, la convocatoria de reunión mediante buzoneo puede admitirse en determinados casos, pero para evitar impugnaciones y nulidades, los Administradores de Fincas Colegiados siempre recomendamos que las convocatorias se realicen siguiendo el sistema previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, con todos los requisitos formales. 

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Administrador de Fincas Colegiado, Buzoneo, Comunidades de Propietarios, Convocatoria de Junta de Propietarios, Convocatorias, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal

29 junio, 2022 By Fabio Balbuena 6 comentarios

Las nuevas medidas contra la morosidad en las comunidades de propietarios

La Ley 10/2022, de 14 de junio, reforma la Ley de Propiedad Horizontal

1) Introducción

2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?

3) ¿Cuáles son esas medidas?

4) ¿Qué valoración merece esta reforma?

1) Introducción

La Ley 10/2022, de 14 de junio, modifica la Ley de Propiedad Horizontal, e introduce unas nuevas medidas para combatir la morosidad en las comunidades de propietarios.

2) ¿Por qué se ha realizado esta reforma?

Sabemos que el problema de la morosidad ha sido históricamente uno de los principales problemas en las comunidades de propietarios. Recordemos que en 1999 los Administradores de Fincas Colegiados promovieron una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual recogieron más de 800.000 firmas en toda España, y entonces se aprobaron unas medidas contra la morosidad, que durante unos años fueron muy efectivas. 

Sin embargo, con el paso del tiempo aquellas medidas han ido perdiendo eficacia, y de ahí que ahora se hayan incorporado medidas adicionales para tratar de evitar la morosidad. 

Es una realidad que la morosidad se ha visto incrementada con motivo de la pandemia, así como con el incremento de los costes energéticos (luz, gas, combustibles), por lo que se hacía necesario buscar nuevas fórmulas para atacar el problema. 

3) ¿Cuáles son esas medidas?

Se introducen unas medidas de prevención o de corrección de la morosidad, y además unas modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas. 

La más relevante es la relativa a la posibilidad de prohibir a los morosos el uso de determinados servicios o instalaciones comunitarios. Una laguna legal es que no se especifica la forma concreta de adoptar el acuerdo relativo a esta medida; y tampoco se contempla la aplicación práctica, es decir, los medios legales con que contarán las comunidades para un cumplimiento efectivo de la prohibición acordada. En todo caso, se trata de una medida que se había admitido por la Dirección General de los Registros y del Notariado cuando se aprobaba por vía estatutaria, y que ahora adquiere respaldo legal.  Así, las comunidades podrán privar del uso de servicios a los morosos, pero es importante tener en cuenta que no pueden ser servicios esenciales, como por ejemplo el ascensor, sino que se limita a servicios no esenciales como piscinas, pistas de padel, o zonas recreativas. Esta medida no podrá tener carácter retroactivo.

También se establece la posibilidad de que la comunidad apruebe  exigir al moroso intereses superiores al interés legal por la deuda se genere, aunque estos intereses no deberán tener la consideración de “abusivos”. Además, los intereses se devengarán desde que deba efectuarse el pago de las cuotas, es decir, desde la fecha en que se haya establecido que se ha de realizar el pago, y no como ocurría hasta ahora que el interés se devengaba desde la reclamación judicial. Esta medida tampoco podrá tener carácter retroactivo.

Por otro lado, se realizan las siguientes modificaciones en el procedimiento judicial de reclamación de deudas: 

– Se aclara que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios.

– Se elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario para reclamar judicialmente la deuda tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona “con cualificación profesional suficiente”. Aunque la ley no lo dice expresamente, esta cualificación profesional suficiente es reconocida por los Tribunales a los Administradores de Fincas Colegiados.  

– En la demanda del proceso monitorio se podrán incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso. Es decir, si entre el acuerdo de la comunidad y la notificación al deudor se han emitido nuevas cuotas, están podrán añadirse al total importe a reclamar en el procedimiento judicial. 

– Entre los gastos que se podrán reclamar al moroso se incluyen expresamente “los derivados de la intervención del secretario-administrador” en concepto de reclamación previa a la vía judicial, además de los gastos de burofax, cartas certificadas, etc.

– Los honorarios de abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva, se extiende a la fase de ejecución del monitorio. Y también que, en los casos en los que exista oposición del moroso al monitorio, la sentencia deberá condenarle en costas.

4) ¿Qué valoración merece esta reforma?

Por una parte la reforma es positiva, puesto que toda herramienta legal que se proporcione a los profesionales va a ser útil para tratar de frenar la morosidad. 

Pero por otra parte, cabe realizar una valoración negativa, ya que desde hace tiempo los Administradores de Fincas Colegiados vienen reclamando una reforma profunda de la Ley de Propiedad Horizontal, y no pequeños «parches» o reformas parciales. 

Estamos hablando de una Ley que es de 1960, que se ha ido reformando pero que globalmente ha quedado obsoleta. Por eso es necesaria una nueva Ley de Propiedad Horizontal adaptada a los nuevos tiempos, ya que las leyes han de estar actualizadas y adaptadas a las necesidades de la sociedad, y lógicamente, una ley de 1960, aunque haya tratado de ir actualizándose con pequeñas reformas, ya no es adecuada para atender a su finalidad.  

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Intereses, Ley de Propiedad Horizontal, Morosidad, Prohibición de uso de instalaciones, Prohibición de uso de servicios

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