El BOE publicó el día 27 de junio, la LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS (LRRyRU), Ley 8/2013, de 26 de junio, que entró en vigor el día 28 de junio.
Esta Ley modifica más de 15 normas (Disposiciones Derogatorias y Finales), entre ellas la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (LPH).
Los artículos que resultan modificados de la LPH son el 2, 3, 9, 10, 17 y Disposición Adicional (DF 1ª). Se derogan los artículos 8, 11 y 12 (Disposición Derogatoria Única).
La Ley 8/2013 (LRRyRU) impulsa el sector de la rehabilitación de los edificios y zonas urbanas.
A continuación se destacan las modificaciones más relevantes en lo que se refiere a la LPH y que se contienen en la Disposición Final Primera.
* Modificación Artículo 2 LPH: Extensión del ámbito de aplicación de la LPH a las SUBCOMUNIDADES y a las ENTIDADES URBANÍSTICAS de CONSERVACIÓN. Se definen las “subcomunidades” como las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
* Modificación artículo 9 LPH: Se incrementa hasta tres años (anualidad en curso y los tres años anteriores) la afección real y los créditos preferentes (antes el límite se encontraba en la anualidad corriente y el año natural anterior).
* Modificación artículo 10 LPH: En el art. 10. 1 y 2: Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la comunidad sin que se requiera el acuerdo de Junta, limitándose ésta a distribuir la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Podrán venir impuestas por las Administraciones Públicas o ser solicitadas a instancia de los propietarios.
Dichas obras son:
1.- Obras de conservación (en parecidos términos al hasta ahora art. 10.1 LPH).
2.- Obras de accesibilidad cuyo importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (ver que ya no se dice importe total de la obra o instalación sino el repercutido anualmente con lo que se mejoran las condiciones para poder suprimir las barreras arquitectónicas). Incluso se añade que no se elimina su carácter obligatorio si el exceso o resto de su coste es asumido por quien requiera esas obras. Se ha suprimido el derecho de veto que se contenía en el art. 10.2, párrafo segundo si un propietario tenía ingresos anuales inferiores a 2´5 veces el IPREM.
3.- Obras que resulten preceptivas o posibles a consecuencia de la inclusión de los inmuebles en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana (ver artículo 10.1, letras d y e).
En el artículo 10.3, letra b, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 de la Ley de Suelo, requerirán autorización administrativa, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, la división material de los pisos y locales y sus anejos, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o segregación, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación del envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta (tres quintas partes del total) determinar la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. La fijación de nuevas cuotas de participación, y determinación de la naturaleza de las obras, caso de discrepancia, requerirá el mismo acuerdo de la Junta por tres quintas partes. También podrá solicitarse arbitraje o dictamen técnico.
*Modificación del artículo 17. Realmente se realiza una reestructuración de la norma, con algunas novedades. A continuación indicamos a qué antiguos apartados (los que estaban vigentes hasta este momento) corresponden los nuevos, una pequeña síntesis de su contenido, y las novedades:
Nuevo apartado 17.1: se corresponde con el antiguo apartado 17.2 (infraestructuras comunes de telecomunicación, etcétera).
Nuevo apartado 17.2: se corresponde con el antiguo apartado 17.1, párrafo tercero (supresión de barreras arquitectónicas. Se ha incluido como novedad la instalación de ascensor).
Nuevo apartado 17.3: se corresponde con el antiguo 17.1 párrafo segundo y con el 17.3 (establecimiento o supresión de servicios de interés general y arrendamiento de elementos comunes, así como de equipos o sistemas con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble).
Nuevo apartado 17.4: se corresponde con el antiguo artículo 11 (mejoras), introduciéndose como novedad el pasar del quórum de mayoría al de tres quintas partes de la totalidad de propietarios y cuotas.
Nuevo apartado 17.5: se corresponde, en parte, con el antiguo artículo 17.3,
párrafo tercero (vehículos eléctricos).
Nuevo apartado 17.6: se corresponde con el antiguo 17.1, párrafo primero (unanimidad para acuerdos no regulados anteriormente que implique aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos).
Nuevo apartado 17.7: se corresponde con el antiguo 17.4 (resto de acuerdos por mayoría simple en segunda convocatoria).
Nuevo apartado 17.8: se corresponde con el antiguo 17.1, párrafo cuarto (forma de computar los votos).
Nuevo apartado 17.9: se corresponde con el antiguo 17.1, párrafo quinto (los acuerdos obligan a todos los propietarios).
Nuevo apartado 17.10: se corresponde con el antiguo artículo 10.4 (en caso de discrepancia con las obras, resolverá la junta o sometimiento a arbitraje o dictamen técnico).
Nuevo apartado 17.11: se corresponde con el antiguo 11.5 (exigibilidad de derramas para el pago de mejoras a quien sea propietario en el momento de su exigibilidad).
*Modificación Disposición Adicional 2, párrafo segundo: el fondo de reserva se amplía a las obras de rehabilitación.
[Fuente: Asesoría Jurídica del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón]
© 2013 Fabio Balbuena