Fabio Balbuena

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23 junio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Certificación Energética de Edificios: una obligación con ventajas


LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS: UNA OBLIGACIÓN CON VENTAJAS
Recientemente se ha publicado en el B.O.E. el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes, donde a partir del 1 de Junio todos los que nos encontremos en la situación de vender o alquilar una propiedad tendremos la obligatoriedad de obtener un certificado de eficiencia energética del inmueble.
¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE?
El certificado de eficiencia energética es un documento que mide cómo de eficaz es un edificio en cuanto al gasto energético y las emisiones de CO2.
Con la emisión del certificado se persiguen dos grandes objetivos:
1.- De un lado, reducir del consumo energético.
2.- De otro, aumentar la información del comprador o arrendatario en torno a su vivienda, por ejemplo:
COMPRADOR.- Si necesitas comprar o alquilar un local o vivienda y estas dudando entre dos de precio similar, la eficiencia energética te ayudará a decidirte, ya que sabrás que en el mejor calificado el consumo de energia es menor y por tanto la factura mensual tambien.
VENDEDOR.- Podrás saber si el inmueble que vendes o alquilas es energéticamente competitivo respecto de otras ofertas, y con el asesoramiento adecuado podrás mejorar tu calificación con poca inversión.
Mediante la certificación energética, el ciudadano sabrá qué medidas concretas puede adoptar para mejorar la calificación energética de su vivienda, ganando así en comodidad, sostenibilidad ambiental, ahorro económico y, por supuesto, valor del inmueble, pues no hay duda de que en el futuro el valor de las viviendas será directamente proporcional a su grado de sostenibilidad energética.
¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE TENERLO?
El promotor o propietario será el que encargue la realización del certificado para una vivienda, que podrá ser único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de uno de los apartamentos que lo integran desee obtener uno diferente, al entender que su calificación energética es mejor que la del resto de la comunidad, puede hacerlo sin ningún tipo de problemas.
¿QUIÉN LO HACE?
El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Serán elegidos libremente por la propiedad del inmueble a certificar.
¿Y SI NO LO PASO?
No se trata de una prueba objetiva similar a la ITV de los vehículos. Es un análisis del inmueble y éste, en función de sus características, obtendrá una calificación mejor o peor, que pese a proponer una serie de mejoras, ninguna de ellas será obligatoria, es decir, NO LE OBLIGARÁ A HACER OBRAS. Eso sí, es obligatorio contar con el certificado aunque la calificación obtenida sea baja.
¿CUÁNDO HAY QUE HACERLO?
A partir del 1 de junio de 2013, cada vivienda o edificio que sea sometido a venta o alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética.
¿HAY QUE REGISTRARLO?
Sí. El certificado será presentado para su Registro, por parte del propietario, en la Agencia Valenciana para la Energia (AVEN), y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones.
¿QUÉ DURACIÓN TIENE?
Tendrá una validez máxima de 10 años, aunque puede ser actualizado voluntariamente si así lo desea el ciudadano porque se hayan producido variaciones sustanciales en las características del edificio.
Si tiene alguna pregunta que no haya sido respondida, puede dirigirse a enerso2013@gmail.com, donde amablemente y sin compromiso le ayudaremos con las dudas sobre el certificado de calificación energética.
©2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Agencia Valenciana para la Energía, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Certificación Energética, Edificios, Venta, Viviendas

16 octubre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Comunidades y Caídas

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En materia de responsabilidad civil, la jurisprudencia del Tribunal Supremo evolucionó hacia un sistema de responsabilidad cuasiobjetiva (STS 21-11-97). Sin embargo, hasta la fecha se ha venido exigiendo esa culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar la responsabilidad. Ello implica que el riesgo nunca puede erigirse en fuente única de responsabilidad, pues la propia vida comporta un riesgo general, o pequeños riesgos que todo ciudadano está obligado a soportar, dado que riesgos hay en todas las actividades de la vida.
En materia de caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o Comunidades de Propietarios, el criterio ha venido siendo que no existe responsabilidad cuando la caída se debe a la distracción del perjudicado, mientras que existirá responsabilidad de la Comunidad cuando su negligencia sea identificable. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2006 (nº 1004/2006, rec. 4909/1999), refiere que “como ya ha declarado con anterioridad esta Sala la necesidad de cumplida demostración del nexo referido que haga patente la culpabilidad del agente en la producción del daño -que es lo que determina su obligación de repararlo- no puede quedar desvirtuada por una aplicación de la teoría del riesgo o de la inversión de la carga de la prueba soluciones que responden a la interpretación actual de los arts.1902 y 1903 en determinados supuestos pues el cómo y el porqué se produjo el accidente siguen constituyendo elementos indispensables en la identificación de la causa eficiente del evento dañoso”.
Y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2010, se recoge la doctrina jurisprudencial relativa a la responsabilidad civil extracontractual por caída en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, estableciendo que <<La jurisprudencia de esta Sala sobre daños personales por caídas en establecimientos abiertos al público se recopiló extensamente en su sentencia de 31 de octubre de 2006 (rec. 5379/99 ) que, por un lado, siempre con base en sentencias anteriores, descartó como fuente autónoma de responsabilidad el riesgo general de la vida, los pequeños riesgos que la vida obliga a soportar o los riesgos no cualificados; y por otro, aun reconociendo que algunas sentencias habían propugnado una objetivación máxima de la responsabilidad mediante inversión de la carga de la prueba en contra del demandado, concluyó que “la jurisprudencia viene manteniendo hasta ahora la exigencia de una culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar su responsabilidad”, conclusión ratificada por la sentencia de 17 de julio de 2007 (rec. 2727/00 ) en materia de “caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, de hostelería o de ocio”>>.
Ejemplo de esta doctrina, de donde se extrae lo anteriormente expuesto, es la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, de fecha 11 de septiembre de 2012, que en un caso de una caída en la escalera, se absuelve a la Comunidad de Propietarios por entender que “se trata de una escalera como cualquiera de las que pueden existir en cualquier edificio de una comunidad de propietarios, con peldaños de mármol en perfecto estado, con barandilla y con suficiente iluminación, pues, como bien reparó el Magistrado-Juez de instancia, además de contar con luz artificial, incluso existía una puerta que permitía la entrada de la luz natural (el suceso tiene lugar a media mañana); y, más importante que ello, la demanda no se sustenta en la inseguridad de la escalera o en su insuficiente iluminación, sino, como ya se ha anticipado, en que las escaleras estaban mojadas, tal y como se dice en dicho escrito rector, aunque ahora en el recurso se hable de agua en un solo escalón.”
El Juzgador de instancia consideró “limitada la controversia al elemento culpabilístico necesario para que pueda declararse la responsabilidad de ambas demandadas” y que “Al respecto, la actora radica la culpa… en que el suelo se encontraba mojado”. Pues bien, “la única prueba en que la parte actora basa la relación de causalidad entre la caída y el estado en que se encontraba la escalera (mojada), no reviste la suficiente solidez como para tener por acreditado el nexo causal necesario para que prospere la demanda interpuesta”. Y en atención a ello, se desestimó la demanda, y ahora se ha confirmado la Sentencia por la Audiencia Provincial.
No obstante todo lo expuesto, es conveniente tener contratado el oportuno seguro comunitario, que cubra la responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios, y además, revisar que el estado de las instalaciones comunitarias sea el correcto, llevando a cabo un adecuado mantenimiento, en especial de aquellos elementos que pueden provocar alguna caída. Se trata, en definitiva, de evitar o reducir el riesgo, y con ello las reclamaciones a la Comunidad.
© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Accidentes, Comunidades de Propietarios, Culpa, Edificios, Mantenimientos, Negligencia, Responsabilidad Civil, Riesgo, Seguros

27 junio, 2012 By Fabio Balbuena 235 comentarios

La alteración estética de la fachada

 

 

 

La estética del edificio es una de las cuestiones más problemáticas en las Comunidades de Propietarios.

 

El punto de partida es que cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.

 

El fundamento se encuentra en que la fachada es un todo, por ser aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, y debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto.

 

Por tanto, ningún vecino tiene legitimación para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido previamente autorizado por la Junta de forma unánime.

 

Los conflictos surgen cuando un propietario lleva a cabo una alteración sin tal consentimiento de la Comunidad.

 

Ejemplos de alteraciones profundas de la estética global, entre otros, son:

  • Acristalamiento de balcones e instalación de galerías metálicas
  • Apertura de nuevas ventanas o traslado de las existentes
  • Las modificaciones de los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • La instalación de un toldo diferente al resto de vecinos

En cuanto a los aparatos de aire acondicionado, el Tribunal Supremo recoge su doctrina en la Sentencia de 15 de diciembre de 2008, reiterada en la de 16 de julio de 2009, cuando dice:

 

“La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del Código Civil. A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo doctrina reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil; realidad queno significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta(SSTS de 26 de noviembre de 1990y 24 de febrero de 1996)”.

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, de 13 de mayo de 2010, obligaba a retirar un toldo instalado por suponer una alteración de la configuración exterior de la fachada que no había sido consentida por la Comunidad:

 

“… Por ello, aun cuando no sea asumible que ha de ser rechazada la más mínima alteración de la configuración estética de la fachada y más si es razonable, sí somos de la opinión que debe protegerse el derecho de la comunidad a que ningún propietario al margen de la voluntad común rompa la armonía de su diseño haciéndola perder sus peculiaridades y características diferenciales.

Podría decirse que se trata de un solo toldo y que el edificio es muy grande, con lo que la intervención en la fachada queda minimizada, pero la realidad es que de ratificarse la iniciativa de los demandados se estaría dando pie a los demás propietarios a emprender conductas similares sin ni siquiera venir constreñidos por algún acuerdo que concretase las características de los toldos, dando lugar con ello a una alteración de la configuración exterior del edificio no querida por el legislador ni tampoco por la Comunidad ahora recurrente.

 

En conclusión, el recurso que nos ocupa debe ser estimado y estimada como consecuencia la demanda en su día planteada …”

 

En ocasiones, las propias Comunidades dan lugar a confusión al consentir tácitamente tales alteraciones. Ahora bien, una cosa es el consentimiento tácito y otra el mero conocimiento. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 27 de junio de 2011, entendió que existía alteración de elementos comunes por la colocación de toldo y tejadillo en patio de luces comunitario, descartando la existencia de consentimiento tácito de la Comunidad, pues el conocimiento no equivale al consentimiento:

 

“el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos (…)”

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de 3 de abril de 2012, obliga a la retirada de un tendedero de ropa por suponer una alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, perfectamente apreciable desde la vía principal, para la que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios:

 

“Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7 , 12 y 17 LPH). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

 

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.

 

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011)”.

 

De modo que, como norma general, se puede decir que son modificaciones todas aquellas que varían tanto la configuración originaria de la fachada como la estética.

 

Aun cuando pudiera existir duda respecto a la entidad o importancia de la modificación, para realizarla lo prudente para evitar conflictos es solicitar previamente autorización a la Comunidad de Propietarios.

 

En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas o a un Abogado.

 

© 2012 Fabio Balbuena

 

 

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Aparatos de Aire Acondicionado, Comunidades de Propietarios, Edificios, Estética, Fachada, Toldos, Viviendas

19 abril, 2012 By Fabio Balbuena 2 comentarios

El deber de conservar el edificio

En el anterior artículo hablábamos del Fondo de Reserva para las Comunidades de Propietarios, en especial en los tiempos de dificultades económicas.
Enlazado con ello, es importante destacar el deber de conservar el edificio.
El deber de conservación del edificio se contiene en los arts. 389 y 1.907 del Código Civil, y se refiere a la obligación de los propietarios y de los usuarios de las viviendas de conservarlas de acuerdo con su destino, manteniendo, en cualquier caso, el nivel de habitabilidad.
Por tanto, la “conservación del edificio” se refiere a la obligación de “conservar en buen estado la edificación” a través de una “utilización adecuada del mismo”, y al deber de realizar las obras necesarias para su adecuado sostenimiento.
NORMATIVA
Este deber se contempla en normativa autonómica, como por ejemplo la Ley de 17 marzo 1999 de la Comunidad Autónoma de Madrid, que dice que las viviendas “deberán utilizarse de forma que se conserven en perfecto estado de habitabilidad o explotación, y su conservación y mantenimiento se sujetará a las normas que contenga el Libro del Edificio y a aquellas que, con el transcurso del tiempo, sean habitables”.
También la Ley 8/2004, de 20 octubre, de la vivienda, de la Comunidad valenciana, en su art. 28, pár. I, dispone que: “los propietarios y usuarios de las viviendas están obligados a mantenerlas en buen estado de conservación, uso, mantenimiento y seguridad, obligación que alcanzará a las instalaciones y anejos de la vivienda y a los elementos comunes del inmueble”.
A nivel estatal, respecto de la conservación del edificio, nos encontramos con la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), según la cual “tendrán la consideración de edificación…, y requerirán un proyecto… las obras de edificación de nueva construcción, …las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación…, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico…”, considerando “comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio”.
La Ley impone a los propietarios y usuarios la obligación de seguir las instrucciones de mantenimiento. En efecto, el art. 16 LOE dispone lo siguiente: 1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adeudado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
El art. 7 de la misma LOE se refiere al “libro del edificio” y a la documentación de la obra ejecutada, que permitirá a los usuarios del edificio conocer las condiciones de uso del propio edificio y de sus elementos o instalaciones, emprender las necesarias operaciones de mantenimiento, prolongando su vida útil y evitando el deterioro irreversible de sus elementos, o llevar a cabo obras de reforma o rehabilitación con el conocimiento cierto de las condiciones en que se encuentra el edificio o se efectuó su construcción.
La STS, Sala 1ª, de 18 marzo 2002 destaca la importancia del Libro del Edificio, y en términos similares se pronuncia la SAP Barcelona, Sec. 1ª, de 24 enero 2005.
Además, el Código Técnico de la Edificación, CTE ha supuesto un avance, en el sentido de que por el mismo se establecen las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
Por lo que se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación de realizar las obras necesarias en el edificio se contempla en el art. 10,1 LPH, que dispone: “Será obligación dela comunidad larealización de lasobras necesarias parael adecuado sostenimientoy conservación delinmueble y desus servicios, demodo que reúnalas debidas condicionesestructurales, de estanqueidad,habitabilidad, accesibilidad yseguridad”.
Por último, señalar que el deber de reparar también ha sido contemplado reiteradamente por la jurisprudencia. Véanse por ejemplo la STS, Sala 1ª, de 16 octubre 1985, STSJ Navarra, Sala de lo Civil y de lo Penal, de 29 junio 1995, o la SAP Cantabria, Sec. 2ª, de 28 octubre 1996.
Todo lo expuesto debe conducir a tomar conciencia de la importancia de conservar los edificios, y no sólo por obligación legal, sino porque ello contribuirá a prolongar la vida útil de nuestras viviendas.
©Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Conservación, Edificios, Ley, Obras, Rehabilitación

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