Fabio Balbuena

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4 junio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El plazo de las convocatorias de las juntas

En el AAFFmeet también vimos el tema del plazo de las convocatorias de las juntas, que en la práctica genera muchos problemas.

Lo primero que hay que tener en cuenta es el plazo para realizarlas: seis días de antelación para las ordinarias, y el suficiente para que todos los propietarios estén enterados en las extraordinarias.
Sentado lo anterior, ¿cómo se cuenta este plazo?
Planteamos un caso práctico, en el que se recibe por los propietarios una convocatoria de junta ordinaria el día 20 de mayo, para celebrarse el día 26. La pregunta es: ¿es válida la convocatoria?
La mayoría de compañeros entendía que sí, puesto que del día 20 al día 26 van seis días, contando ambos. Sin embargo, en el cómputo del plazo no se incluyen ni el día que se convoca ni el día de la junta. Así se establece en la STS de 26 de abril de 2000:
«Que nos encontramos en presencia de un plazo señalado por días resulta indudable, porque el art. 15 habla de “seis días de antelación”. Por otra parte, el art. 5.1 del Código Civil da regla especial para el señalamiento de plazos fijados por meses o años en que el cómputo precisamente es de fecha a fecha. Por consiguiente, no tratándose de un plazo de meses o años debe computarse así, el día de la citación debe quedar excluido del cómputo y contarse los seis días por tanto a partir del día siguiente a la recepción de la citación, aviso, carta certificada, etc.
Aplicando tal regla legal ocurre que la citación se recibe en el domicilio el 20 de marzo de 1992, por consiguiente tal día no entra en el cómputo que comienza el siguiente, día 21 y alcanza seis días, a la celebración de la Junta y no se produce con “seis días de antelación”, porque para ello sería preciso que la Junta se hubiera celebrado el día 27 de marzo de 1992.»
Y es que el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal fija un plazo mínimo de seis días, y como dice Carlos Gallego, “el cumplimiento de ese requisito adquiere tal relevancia que su infracción determina la nulidad de la junta”.
Por tanto, en principio la convocatoria es nula. Ahora bien, si no causa ningún perjuicio a los propietarios, es decir, todos se dan por válidamente avisados, la convocatoria se podría convalidar.
En el caso de las juntas extraordinarias el criterio es distinto, pues no hay plazo legal mínimo de antelación para la convocatoria: literalmente, “con la [antelación] que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”, sin que sea extensible a las juntas de carácter extraordinario el criterio de los días de antelación.
Un compañero planteó la cuestión del valor de un plazo estatutario superior al plazo legal, es decir, qué plazo prevalece en el caso de que los Estatutos prevean un plazo superior al legal. La respuesta a esta pregunta la encontramos en la STS de 17 de junio de 1993:
“El pacto estatutario, al contemplar un plazo superior, actúa, como máximo, revistiendo nota de simple facultad de posible utilización, pero no como norma de derecho necesario y de inexcusable cumplimiento, pues en el régimen de propiedad horizontal el principio de autonomía de la voluntad, con sus límites naturales, no opera con plenitud, sino acomodado y limitado por las disposiciones legales que gobiernan dicha propiedad especial”.
De forma que el plazo obligatorio sería el legal, quedando el estatutario como “simple facultad de posible utilización”. En mi opinión, si la comunidad ha decidido establecer un plazo concreto (siempre razonable, por ejemplo 15 días, pues no sería válido un plazo desproporcionado, por ejemplo seis meses de antelación), es éste el que se debería respetar, aunque en caso de no respetarse, como vemos por la sentencia citada, no supondría la nulidad de la convocatoria siempre que se cumpla el plazo mínimo legal obligatorio.  
A la vista de lo expuesto, se concluye una recomendación para evitar conflictos: lo prudente es realizar la convocatoria de las juntas ordinarias con un plazo de quince días, y las extraordinarias con un plazo mínimo de tres días. De esta manera minimizamos el riesgo de que algún vecino no reciba la convocatoria a tiempo, y nos genere un problema de posible nulidad de la junta.
@fabio_balbuena
fabiobalbuena.blogspot.com
               

Publicado en: Convocatoria, Junta Extraordinaria, Junta Ordinaria, Juntas de Propietarios, Plazo

15 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena 7 comentarios

Morosos y Protección de Datos

 

 

Ayer se produjo un nuevo debate interesante en Twitter. Mi admirada compañera Maribel Orellana (@AdmMaribel) lo inició, a propósito de la información contable de la comunidad que proporcionamos los Administradores de Fincas a nuestros clientes.

 

Han opinado, además de Maribel y un servidor, @andresgmendoza @TAConsultingAPD @Isabelbajo @GuixotGestion.

 

La cuestión es si en un informe de cuentas (mensual, trimestral, semestral…) se puede incluir una relación de propietarios que no estén al corriente de pago.

 

En mi opinión, el punto de partida es el acuerdo de la junta relativo a la periodicidad de los informes de cuentas. Si la junta aprueba que el Administrador envíe a todos los propietarios un informe de cuentas, por ejemplo, trimestralmente, entonces el informe deberá contener una información contable veraz y completa, con un listado de los propietarios que adeudan cuotas a la comunidad. Y ello por salvaguardar la debida transparencia que nos es encomendada a los Administradores.

 

En mi experiencia, y más en los tiempos actuales en que la morosidad se ha disparado de una manera verdaderamente alarmante, los propietarios quieren tener información completa de la situación contable de la comunidad, cada vez con plazos más breves. Me he encontrado con casos en que al cerrar el ejercicio en una junta ordinaria, los propietarios tienen conocimiento por primera vez durante un año, para su sorpresa y alarma, de que existen deudas de cuotas comunitarias, y para evitar que se vuelva a producir en el futuro, y también para tratar de atajar el problema antes, se acuerda la remisión de informes durante el ejercicio.

 

La gestión de cobro es tarea que se nos encomienda a los Administradores, pero también hay Presidentes y propietarios con grandes habilidades, persuasivos y negociadores, capaces de conseguir que un moroso pague. También hay propietarios a los que no les importa deber cuotas, pero no soportan que los demás propietarios lo sepan, y cuando se remite el informe de cuentas pagan.

 

La polémica surge cuando se pone en relación lo anterior con la Ley 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal, y con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta última dispone que la convocatoria de las juntas contendrá una relación de los propietarios que adeuden recibos, con la advertencia de que si al inicio de la junta continúan en dicha situación, se verán privados del derecho de voto, aunque puedan participar en las deliberaciones. Esta fue una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, que dio muy buenos resultados en los años anteriores a la actual crisis, pero que inmersos en ella ha resultado de poca eficacia, pues los morosos no suelen asistir a las juntas.

 

Por tanto, la cuestión estriba en saber si es posible incluir un listado de morosos en informes de cuentas, ya que la Ley de Propiedad Horizontal tan sólo se refiere a dicha relación con motivo de la convocatoria.

 

Pues bien, mi opinión es que sí es posible la inclusión de la información de propietarios con recibos pendientes.

 

La relación de morosos en la convocatoria tiene por finalidad advertir al propietario deudor de la existencia de la deuda que mantiene con la comunidad, y que si no paga antes del inicio de la junta (puede pagar hasta en la propia junta, antes de iniciarse la misma), o consigna notarial o judicialmente el importe de la deuda, no podrá votar. Es decir, la relación de morosos con la convocatoria es a los efectos de la privación del derecho de voto en la junta que se convoca.

 

Un informe de cuentas tiene por finalidad que todos los propietarios conozcan la situación contable de la comunidad en un momento dado, durante el ejercicio, o sea, entre una junta ordinaria y la siguiente. Y a mi entender, dicha información contable tiene que ser completa, veraz y transparente.

 

 

Mi compañero Guixot (@GuixotGestion) comentaba que todo son concesiones al deudor, y trabas al acreedor, y no le falta razón.

 

Otros compañeros discrepaban por entender que no es posible enviar información de morosos en estadillos de cuentas porque la Ley de Propiedad Horizontal no lo contempla, sino que tan sólo contempla la inclusión de morosos para el caso de convocatoria, y ello en la medida en que afecta a la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal.

 

Respecto a la protección de datos, la ley protege la información de carácter personal de modo que no es posible hacer pública la información de morosos, en el sentido de que puedan acceder a la misma terceros ajenos a la comunidad, salvo en el caso de notificación de la convocatoria por la vía supletoria del artículo 9.1.h), párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero no impide que la información se remita de forma privada, es decir, exclusivamente a los vecinos de su propia comunidad, con la periodicidad previamente acordada por la junta.

 

Y lo mismo puede decirse de la notificación del Acta de la junta aprobando la liquidación de las deudas, que sólo puede colocarse en el tablón como forma de notificación subsidiaria del artículo señalado.

 

En este sentido, la Agencia de Protección de Datos ha sancionado a algunas comunidades por colocar en el tablón listados de morosos cuando no se había agotado la vía de la notificación personal, o cuando ha permanecido más allá del tiempo razonable, entendiendo en tal caso que la publicidad de dicho listado perjudicaba los derechos del propietario deudor amparados por la Ley 15/1999.

 

Pero cuando se sigue lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal de forma correcta, la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal debe ceder.

 

Es más, incluso se admiten excepciones, como por ejemplo, hace la Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 3 de junio de 2010, Recurso 440/2009. Ponente: María Luz Lourdes Sanz Calvo, que revocó la sanción impuesta a la Comunidad de Propietarios, pues estando prevista la publicación de la lista de morosos en el tablón de anuncios y existiendo indicios de previos intentos de notificación, entiende que no cabe apreciar vulneración del deber de secreto:

 

 

«(…)La resolución impugnada argumenta que para que dicha publicación en el tablón de anuncios se ajuste a la legalidad es necesario que cuente con la notificación infructuosa previa al propietario, pero que la notificación efectuada por escrito de fecha 24 de octubre de 2007 se produce una vez colgado el listado, sin que conste la previa notificación infructuosa. En este punto conviene señalar en respuesta a las alegaciones efectuadas por la actora, que la resolución impugnada omite toda referencia a la fecha en que se publicó la fijación del listado de morosos en el tablón de anuncios de la Comunidad, poniendo el acento en que dicha comunicación se efectuó con posterioridad a la exposición.

 

Es cierto que la comunicación en cuestión obrante al folio 64, es posterior a la exposición de la citada relación en el tablón de anuncios, como se desprende del propio contenido de la carta, pero también lo es que en dicha carta se hace referencia al intento de comunicaciones previas y a que es prácticamente imposible contactar con la hoy denunciante, lo que esta en la línea con lo manifestado por la Presidenta respecto de que se intentó la notificación personal de la denunciante con carácter previo a la exposición del listado en el tablón de anuncios y dota de verosimilitud a dichas manifestaciones en este ámbito sancionador en el que nos hallamos.

 

Por todo lo cual, a la vista de las concretas circunstancias concurrentes y tratándose de una notificación efectuada en el ámbito de una relación jurídica existente entre los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en la que los copropietarios tienen conocimiento de las cuentas de la Comunidad y de las cantidades adeudas por los comuneros morosos; estando prevista la publicación de la lista de morosos, a efectos de su notificación, por la LPH -artículo 9 h) y circunscrita al ámbito restringido de la Comunidad de Propietarios, en el lugar establecido al respecto, no cabe apreciar vulneración del deber de secreto. (…)»

 

La Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 2 de diciembre de 2011, Recurso 513/2010. Ponente: Elisa Veiga Nicole, afirma “que la utilización del tablón de anuncios resulta perfectamente adecuada para la autoorganización de las Comunidades de Propietarios, desvelándose los datos de carácter personal dentro del ámbito de funcionamiento de la misma, dándose, además, en el supuesto objeto de la resolución, la circunstancia de que el tablón estaba colocado en el recinto interior de la Comunidad y a una distancia del exterior de unos 20 metros, habiéndose utilizado de igual forma ya en ocasiones anteriores.”

 

El deber de secreto que impone el art. 10 LOPD no se infringe cuando el tablón de anuncios se halla colocado en la misma Comunidad y es utilizado para los fines que son propios de la misma, aun cuando en el mismo figuren las deudas de algunos de sus miembros, porque tiene especial relevancia para todos y cada uno de los comuneros.

 

El prestigioso Abogado D. Daniel Loscertales Fuertes sostiene:

 

“En mi opinión, la Ley de Propiedad Horizontal debe cumplirse, pero ha de tenerse presente que solamente las citaciones y las actas pueden ponerse en el tablón de anuncios, aunque allí figuren los morosos, como obliga el art. 15 de la misma LPH (bastando indicar piso o local y cantidad, pero no pasa nada si igualmente se nombra a los propietarios), o el acuerdo de la Junta para proceder judicialmente, además de poder acreditar que su colocación es consecuencia de no haberse recibido en el domicilio correspondiente, insistiendo en el sentido de que, si se hace de forma habitual la publicación de estos documentos en el tablón de anuncios o similar, con o sin morosos, no puede achacarse a la Comunidad ninguna infracción. Con estas precauciones, considero que desaparece cualquier riesgo de sanción por la Agencia de Protección de Datos, sobre todo porque, con fecha 11 de diciembre de 2008, el Tribunal Supremo dicta una sentencia en la que determina que la colocación en el tablón de anuncios, con diligencia motivada, como notificación a un propietario que no había recibido, es simplemente un cumplimiento de la Ley y que no atenta de ninguna manera ni al honor ni al prestigio personal.”

 

Por tanto, en cuanto a la cuestión objeto de este post, considero que si la comunicación de morosos se realiza, no en el tablón de anuncios, sino privadamente (correo ordinario o correo electrónico), dentro de un informe de cuentas, no considero que se vulnere la legislación en materia de protección de datos de carácter personal.

 

Otra cuestión polémica es la relativa a la comunicación de los datos de los propietarios a todos los vecinos, para casos de emergencias o incidencias entre ellos. Pero esto lo dejamos para otro post.

 

© 2013 Fabio Balbuena

 

Publicado en: Acta, Administradores de Fincas, Comunidad de Propietarios, Convocatoria, Gestión de cobro, Informe de cuentas, Ley de Propiedad Horizontal, Morosos, Privación de voto, Protección de Datos, Transparencia

27 septiembre, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Convocatoria y «buzoneo»

En las comunidades de propietarios, los acuerdos se adoptan por la junta de propietarios, órgano supremo, previa convocatoriaal efecto, que debe realizarse en la forma y plazos que marca la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando no se respeta la forma y/o plazos, ello es motivo de impugnación de la junta y acuerdos adoptados en la misma, por causa de nulidad.
La sentencia de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 21 de junio de 2013, analiza esta cuestión, en un supuesto en que se realizó una convocatoria de junta extraordinaria, utilizando el «buzoneo»como método exclusivo. La resolución judicial declaró la nulidad de la convocatoria y de los acuerdos adoptados:
¿Cómo ha de hacerse la convocatoria?
“El régimen de citación a las juntas de propietarios constituye uno de los aspectos formales de mayor importancia, y una de las principales fuentes de impugnación. Ello es debido a su especial trascendencia pues afecta directamente al ejercicio por parte de los propietarios de sus derechos dominicales, manifestados a través de la actuación del órgano supremo de la comunidad. En consecuencia, este es uno de los puntos que deben ser cumplidos con una mayor escrupulosidad por los convocantes de la junta, exigiendo el artículo 16.2 LPH que las mismas deberán practicarse en la forma prevista en el artículo 9 LPH en el que se establece un orden de citación que no puede ser alterado por voluntad de la comunidad, ni del presidente, ni del administrador, lo que supone que primero debe citarse en el domicilio que se haya designado, en su defecto en la vivienda y sólo de forma subsidiaria y ante la imposibilidad de citación por estas dos vías será posible la citación por medio de edictos publicados en el tablón de anuncios de la Comunidad. Hay que admitir una necesaria flexibilidad en las citaciones pues el texto vigente no impone como obligatoria la citación por escrito, tal como imperativamente establecía el antiguo artículo 15 en su segundo párrafo, sino que el artículo 16.2 se remite al contenido del artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal. A pesar de este silencio legal, hay que seguir considerando que la citación, con carácter general, deberá ser realizada por escrito dada la expresa remisión al régimen de notificaciones y citaciones del artículo 9, del que se deriva la forma escrita como medio adecuado de citación o notificación, pues de otra forma no se puede entender la remisión de la comunicación al domicilio designado, y a la vez la publicación en el tablón de la citación impone necesariamente una forma escrita para poder proceder a la misma, pudiéndose admitir, no obstante, que en determinadas ocasiones es posible la citación a junta de forma verbal, siempre que se cumplan los requisitos de fijación de la fecha, día y hora de cada una de la convocatorias y se comunique igualmente el orden del día, especialmente en juntas extraordinarias ante la propia premura en la convocatoria. (…)
Por otro lado la ley no exige forma fehaciente alguna para la citación de los propietarios a la junta correspondiente. Por ello en ocasiones surge el problema de la necesidad de probar la recepción de la citación. La respuesta a este problema no tiene una solución única, sino que depende de las circunstancias concretas y de la forma como se ha llevado a cabo la citación. En todo caso será admisible para acreditar la citación cualquier medio de prueba de los admitidos en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga de la prueba de la citación corresponde a la comunidad de propietarios, lo que implica la necesidad de que por los órganos de gobierno de la misma se adopten las medidas suficientes para poder probar la citación. En tal sentido podría considerarse válida la prueba mediante la certificación del administrador, siempre que la misma no resulte contradicha por otros medios de prueba que se hayan practicado en las actuaciones. (…)
¿Qué requisitos ha de cumplir?
“Con arreglo a la doctrina aplicable en esta clase de asuntos, compendiados en las SSAP de Madrid, secc. 13ª de 14-3-2011, num. 161/2011, rec. 391/2010; y de Murcia, sec. 5ª, 6-9-2012, num. 301/2012, rec. 277/2012: Los requisitos de la convocatoria están previstos en el artículo 16 LPH. Ello supone que la convocatoria a la junta de propietarios exige el cumplimiento de una serie de requisitos, de obligado cumplimiento, y sin los cuales la junta adolece de defectos formales que permiten su anulación. Todos los requisitos que exige la Ley no deben ser analizados desde la perspectiva de una extremada formalidad sino como auténticos mecanismos de garantía que van a permitir un doble juego beneficioso, tanto para la comunidad, de forma que si se ajusta la convocatoria de la junta a los mismos se evitan anulaciones de acuerdos, como para los propios propietarios, los cuales a través de dicho sistema de garantías se aseguran un correcto conocimiento de los temas a tratar y posibilita tanto la adecuada discusión en el seno de la junta como la plena conciencia del voto realizado y la posibilidad de impugnación. (…)”
En el caso de junta extraordinaria, ¿cuál es el plazo previo de citación?
“El primero de los requisitos es el relativo al plazo previo de citación, el cual tiene por finalidad el conocimiento de la convocatoria por parte de los propietarios con el tiempo suficiente para poder preparar la junta y examinar la documentación de la misma, así como para poder delegar su representación en otro propietario. Por tanto su importancia es enorme, y la ausencia del plazo puede motivar la impugnación de la junta. Dicho plazo es diferente según cada una de los tipos de junta. En el presente caso se impugna una junta extraordinaria, con relación a la cual el artículo 16.3 LPH señala que se hará con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La inexistencia de un concreto plazo de convocatoria, a diferencia de la junta ordinaria, está en directa relación con la propia naturaleza de la junta extraordinaria, pues esta suele responder a situaciones que implican una cierta urgencia para la comunidad y por ello su convocatoria no puede estar constreñida a plazos mínimos, dado que los mismos son incompatibles con la urgencia y la operatividad que se prevén para las juntas extraordinarias. (…)
¿Qué debe constar en la convocatoria?
En segundo lugar en cualquiera que sea el tipo de junta que se pretenda celebrar, la convocatoria deberá reunir una serie de puntos de obligado cumplimiento que determinan y conforman la estructura formal de la convocatoria. En tal sentido el artículo 16.2 LPH tras señalar quien debe realizar la convocatoria , determina que en la misma deberán constar «…la indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera, o en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho al voto si se dan los requisitos del artículo 15.2». Son por tanto tres las exigencias que se derivan del texto legal: La existencia de un orden del día, citación para un día y hora concreto tanto en primera como en segunda convocatoria y relación de propietarios morosos. Normalmente la convocatoria se suele realizar por escrito, conteniéndose en el mismo texto el cumplimiento de todas estas menciones obligatorias.”
¿Es válido el buzoneo?
“De atribuir plenos efectos a esta citación por buzoneo, que no se dice que no se hiciera, quedaría al arbitrio de los órganos gestores de la Comunidad el cumplimiento e interpretación de un precepto de trascendente importancia para la defensa de los derechos de los propietarios, con la correlativa merma de la seguridad jurídica, susceptible de privarles de la tutela que precisamente se les pretende dar con el artículo 9.1.h). Este Tribunal no ignora el dispar posicionamiento de diversas Audiencias Provinciales en torno a la eficacia de la citación por medio del sistema de «buzoneo», así mientras que las Secciones 20 (sentencia de 15 de octubre de 2007) y 25 (sentencia de 10 de diciembre de 2007), entre otras, de esta Audiencia Provincial de Madrid lo consideran un mecanismo válido, aunque siempre atendiendo a las circunstancias del caso, otras Audiencias Provinciales como las de Pontevedra (Sección 1ª), sentencia de 1 de diciembre de 2005, Zaragoza (Sección 5ª) 16 de febrero de 2006, Alicante (Sección 5ª) 7 de junio de 2007 y Málaga (Sección 7ª) 15 de diciembre de 2008 consideran nula la convocatoria realizada a través de este sistema; pero tampoco podemos desconocer que el artículo 9.1.h de la Ley de Propiedad Horizontal en el párrafo primero, para los mecanismos preferentes, el término «entrega», que según el diccionario de la Real Academia de la Lengua significa «poner en manos o en poder de otro a alguien o algo»; que si se acude a tal método nunca podrá aplicarse subsidiariamente la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, ya que no permite conocer si el intento ha resultado o no eficaz; y en fin, que el Tribunal Supremo en la sentencia de 10 de julio de 2003, al resolver un supuesto con manifiestas analogías al presente, declaró que «sin embargo no es irrazonable, sino más bien todo lo contrario, exigir se asegure el acreditamiento de la efectividad de la citación cuando concurren circunstancias como las del caso en que había una situación conflictiva, se conocía la postura contraria del comunero al acuerdo que se pretendía tomar y la afectación al mismo, lo que unido al hecho de que dicho comunero solía asistir a las reuniones de la Comunidad, obviamente explica que no se estime formada la convicción probatoria necesaria acerca de la citación, pues como ya dijo la Sentencia de 30 de octubre de 1992 «el art. 15 invocado ha de ser aplicado en consonancia con su finalidad preventiva de todo fraude u ocultación en perjuicio de alguno o algunos copropietarios con motivo de la convocatoria de la respectiva Junta». Doctrina que la AP Madrid, sec. 13ª, ha aplicado en las sentencias de 9 de junio de 2004, 19 de diciembre de 2007 y 14-3-2011, num. 161/2011, rec. 391/2010.”
No obstante, en atención a la existencia de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales respecto a la validez de la citación a Junta por medio de “buzoneo” y la inexistencia de jurisprudencia específica del Tribunal Supremo sobre la cuestión, la Sala no impone las costasa ninguna de las partes:
“En atención a la existencia de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales en torno a la válida citación a Junta a los propietarios por medio del sistema denominado de «buzoneo» y a la falta de una jurisprudencia específica del Tribunal Supremo sobre la cuestión, haremos uso de lo dispuesto en el inciso último del párrafo primero y del párrafo segundo del apartado 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a fin de no hacer imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia, como tampoco de las generadas por el recurso en aplicación del artículo 398-2 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil.”
Por tanto, si bien es cierto que existe jurisprudencia contradictoria respecto a la validez del buzoneo como forma de realización de convocatoria, siempre es recomendable hacerlo con escrupuloso respeto a las exigencias legales. De esta manera, se evitarán impugnaciones y nulidades por defectos formales.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Buzoneo, Citación a Junta, Convocatoria, Junta de Propietarios, Jurisprudencia, Ley de Propiedad Horizontal, Sentencias

4 diciembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad de Acuerdos

Se declara nulo el acuerdo adoptado sin estar incluido en el orden del día.

 
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 15 de junio de 2010, vino a fijar como “doctrina jurisprudencial” que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se establezcan en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.

 
Una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, aplica esta doctrina.
En su Sentencia 475/2012, de 28 de septiembre, resuelve una acción de impugnación de acuerdos, estimando la nulidad del acuerdo relativo a la exención de un propietario en la obligación de contribuir a determinados gastos comunes, por no haberse incluido dicho acuerdo en el orden del día de la convocatoria.
 
La juez de instancia había dictado sentencia concluyendo que la cuestión relativa a la exención del bajo derecha de ciertos gastos comunes no estaba en el orden del día y no cabía por tanto su discusión.
La cuestión debatidaera si la exclusión de un comunero, el propietario del local bajo derecha, de la contribución a ciertos gastos comunes e inicialmente incluidos en el presupuesto y en su reparto según las cuotas de cada uno, puede entenderse o no cubierto, a los fines de lo dispuesto en elartículo 16 de laLPH, por la convocatoria en la que se hacía constar como uno de los puntos del orden del día la aprobación del presupuesto de gastos ordinarios del año 2010.
 
“(…) laSala estima que acierta la juzgadora de instancia cuando declara nulo el acuerdo adoptado sin expresa convocatoria en el orden del día para debatir esta cuestión, pues no puede la misma dilucidarse en una junta cuyo orden del día nada decía sobre supuestos de exclusión de contribución a gastos comunes que son posibles pero sometidos a estrictos requisitos, por más que sea al abordar el punto relativo a la aprobación del presupuesto cuando se plantea la oposición del comunero, pues ello es solo la ocasión en la que problema se manifiesta pero no la consecuencia del orden del día. (…)”
 
“(…) la exención anulada ha de abordarse en junta que individualice esta cuestión en el orden del día, y permita así su debate y toma de postura con respeto a las prescripciones legales”.
El fundamento de esta doctrina es que no sería válido un acuerdo sobre un asunto que no estuviera previsto en el orden del día de la convocatoria, pues todo propietario tiene derecho a conocer previamente los temas a tratar, para así decidir su postura y asistencia a la Junta.
Se trata, en definitiva, de evitar la inseguridad que provocaría que se pudieran tomar decisiones sin previo conocimiento de todos los vecinos. Por tanto, es anulable cualquier acuerdo que se adopte sin la oportuna previsión en la convocatoria.


De ahí que sea siempre aconsejable una redacción clara y concreta del orden del día, que si bien no necesita ser amplio y exhaustivo, deberá ser suficiente para la comprensión y el conocimiento de los propietarios.


UnAbogado o Administrador de Fincas podrá asesorarle adecuadamente sobre la forma y contenido de la convocatoria de la Junta para que se plenamente legal.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Acuerdo, Administrador de Fincas, Comunidades de Propietarios, Convocatoria, Doctrina jurisprudencial, Impugnación de Acuerdos, Juez, Junta, Nulidad de acuerdos, Orden del día, Sentencias

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