Viviendas

3 junio, 2019 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Estafa en venta de viviendas de la CAM

Durante los años de la crisis económica que azotó al país (cuyos gravísimos efectos todavía perduran), se produjeron actos fraudulentos en el ámbito precisamente del mundo inmobiliario.

Un ejemplo lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 3ª, de 11 de marzo de 2019 [Ponente: María Dolores Ojeda Domínguez, Nº de Sentencia: 94/2019, Nº de Recurso: 8/2015], que condenó a un falso agente inmobiliario por delitos de estafa y falsedad al engañar a varios compradores de viviendas.

El acusado se hacía pasar por agente inmobiliario de la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), y ofrecía a los interesados en comprar una vivienda las que esa entidad tenía en depósito, y que formaban parte de una amplia bolsa de viviendas que la CAM se había adjudicado de deudores hipotecarios y se disponía a poner a la venta.

Para tal fin, el condenado confeccionó un documento “completamente imaginario”que certificaba que estaba autorizado por el banco, de manera exclusiva, para realizar “todas las operaciones necesarias” para la venta de inmuebles. Con ello buscaba “proyectar una imagen y cualidad irreales frente a los futuros clientes”.

El condenado obtuvo de la página web de la CAM un listado de viviendas que la entidad tenía a la venta, la mayoría de ellas ubicadas en Madrid o en la costa mediterránea, que mostró a posibles compradores, a quienes ofrecía un precio inferior al que solicitaba oficialmente la citada caja. Con este método llegó a contactar con al menos seis posibles clientes, de los que tres le entregaron diferentes cantidades de dinero en concepto de anticipo o reserva de los inmuebles.

La sentencia contempla así los HECHOS PROBADOS:

«Son y así expresa y terminantemente se declaran – los siguientes:

El acusado Enrique , mayor de edad y sin que consten antecedentes penales, puestos previamente de acuerdo y con unidad de acción con otro acusado ya condenado, en los inicios del año 2011, en Alicante, Idearon un procedimiento a través del que obtener beneficio económico ilícito y que consistía sustancialmente en lo siguiente: conocedores a través de los medios de comunicación las dificultades económicas en que se hallaba la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo en aquellos momentos y de que ésta disponía de un importante stock de viviendas cuyos iniciales propietarios no habían podido hacer frente a los créditos para su adquisición y que por tanto habían pasado a disposición de la entidad y que ésta estaba dispuesta a su venta, confeccionaron y fecharon el 20 de febrero de 2011 un documento cuyo contenido y redacción no respondía en modo alguno a la realidad ya que en el mismo se certificaba por el “Servicio de Recuperación Inmobiliaria de la Caja de Ahorros del Mediterráneo” que ambos acusados estaban “autorizados” para que “en su nombre, procedieran, de manera exclusiva, a la realización de todas las operaciones necesarias para la venta de los inmuebles que se encuentran en sede judicial, propiedad de la Caja de Ahorros del Mediterráneo”, documento completamente imaginario y que sólo estaba dirigido a proyectar una imagen y cualidad irreales frente a los futuros clientes con los que pretendía contactar pues jamás habían prestado servicio alguno para la entidad por cuenta de la que decían actuar.

A continuación obtuvieron una copia de la página web de la Caja de Ahorros del Mediterráneo en donde aparecía un listado de viviendas, ubicadas principalmente en Madrid y zona de Levante y en donde aparecía el precio de venta de dichas viviendas fijados por la entidad propietaria, agregando de su puño y letra otras dos cantidades: una de ellas que fijaba una cantidad muy superior a la señalada como precio de venta por la entidad y que los acusados fijaban como “valor de tasación”, la otra cantidad, también fijada aleatoriamente por los acusados, correspondería al precio de venta supuestamente ofertado por la CAM y que resultaba ser muy inferior al valor de tasación por ellos fijado.

A partir de ese momento los acusados procuraron contactar, a través de familiares y amigos, con personas que pudieran mostrase interesadas en la compra de las viviendas ante lo atractivo de los precios finales ofertados por los acusados que siempre decían actuar por cuenta y representación de la CAM.

Asimismo, en los primeros meses de 2011, el acusado Enrique atrajo como colaborador al también acusado Paulino, mayor de edad que a cambio de una comisión aceptó colaborar con Enrique en la venta de las viviendas. Dicho acusado Paulino ha resultado absuelto.

De esta forma los acusados llegaron a contactar con las personas que a continuación se indican, frente a las que se acreditaban como “agentes inmobiliarios de la CAM” y con los que realizaron las siguientes operaciones:

– D. Carlos Jesús, vecino de Madrid, que en los inicios de 2011, y a través de Paulino, entró en contacto con el también acusado Enrique, que le mostró la acreditación y la relación de viviendas de la CAM, si bien no llegó a concretarse operación alguna al sospechar el sr. Carlos Jesús cuando Enrique le pidió un adelanto como señal del 20% del precio de la vivienda que le interesaba, optando por ponerse en contacto con la CAM que le indicó que ninguno de los acusados trabajaba para la entidad.

– D. Alberto, vecino de Madrid; que en Marzo de 2011, y a través de una conocida entró en contacto con Enrique, que se acreditó, a través de Ángel y mediante correo electrónico, como agente de la CAM y que le mostró el listado de viviendas en venta, interesándose por una ubicada en Madrid, sin que finalmente se concretara la operación al sospechar el sr. Alberto del bajo precio de la vivienda y entrando en contacto con la CAM que le alertó sobre las intenciones de los acusados.-

– Dª Leticia, vecina de Madrid, que en Marzo de 2011, y a través de un familiar, entró en contacto con Enrique, mostrándose interesada por la adquisición de una vivienda y dos plazas de garaje, aceptando adelantar como arras y reserva una cantidad de 7.000 € que ingresó en la c/c. de La Caixa que le indicó el acusado Enrique, siendo finalmente alertada por la Policía de las maniobras fraudulentas protagonizadas por los acusados.

– D. Marcial, vecino de Madrid, que en Enero de 2011 y a través de una amiga entró en contacto con Enrique, que tras acreditarse como agente de la CAM, le mostró el listado de viviendas, interesándose por la adquisición de una vivienda y una plaza de garaje, llegando a firmar con el acusado un contrato de reserva, operaciones en las que también intervino y estuvo presente el acusado Paulino. El Sr. Marcial entregó finalmente 6.500 € como anticipo que ingresó en la c/c. del acusado Enrique.

– D. Felix, vecino de Madrid y titular de una empresa de intermediación financiera (Hucaro Gestión Financiera) que en los inicios de 201O, y a través de un conocido, entró en contacto el acusado Enrique , que se presentó primeramente como supuesto representante de un grupo extranjero e inversionista que requería los servicios profesionales del sr. Felix, para más tarde, y ya en el año 2011, presentarse como agente inmobiliario de la CAM, y dado el interés del sr. Felix en adquirir una vivienda, le mostró el listado de que disponía, interesándose el sr. Felix por una vivienda, y haciendo entrega al acusado Enrique de un total de 1.880 € en cheques y otros 3.100 € en metálico en concepto de adelanto y reserva.

– Dª Santiaga, vecina de Madrid y cuñada del anterior perjudicado, que en Febrero de 2011 trabó conocimiento con el acusado Enrique, que se acredita como agente de la CAM y se ofrece a venderle alguno de las viviendas que le mostró mediante listado, sin que finalmente se concretara operación alguna al ser advertida de las maniobras fraudulentas que los acusados estaban llevando a cabo.

Ninguna de las cantidades entregadas a cuenta por los perjudicados. Ha sido recuperada, habiendo ingresado en el patrimonio de los acusados.

Al tiempo de ser detenidos los acusados les fueron intervenidos todos los documentos manipulados por ellos y que fueron utilizados en los hechos relatados.»

El tribunal le impone un año de prisión por un delito continuado de estafa del artículo 248 del Código Penal, en concurso medial con un delito de falsedad en documento mercantil de los arts. 74, 392 y 390.2°.4° del Código Penal, así como la obligación de indemnizar con 6.500 y 7.000 euros a dos de los perjudicados, que llegaron a darle dicho ese dinero en concepto de anticipo o reserva de las viviendas que supuestamente iban a comprar.

En tiempos de crisis se hace visible el refrán “a río revuelto ganancia de pescadores”, aunque también, afortunadamente, la justicia consigue en muchas ocasiones “pescar” a los estafadores y reparar el daño sufrido por las víctimas.

David Balbuena

Abogado

Doctor en Derecho

Profesor de Derecho Penal en la Universidad Europea de Madrid

17 marzo, 2019 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Condiciones de habitabilidad y… ¿entrada de moscas?

Todo propietario de una vivienda tiene la obligación de realizar en ella los mantenimientos y cuidados necesarios para que se encuentre en las condiciones adecuadas de habitabilidad. Cuando la vivienda se integra en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, también la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de realizar determinadas actuaciones en los elementos comunes para garantizar las condiciones de habitabilidad de todas las viviendas.

Una curiosa sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca trata sobre esta cuestión. Es la Sentencia de la Sección 1ª, de 28 de diciembre de 2018.

Era un supuesto en el que, como consecuencia de determinados defectos constructivos, el propietario de una vivienda sufría un problema de intromisión de moscas en su vivienda.

El propietario había demandado anteriormente a la Promotora de la edificación y la sentencia que resolvió aquel juicio desestimó la reclamación por desinfectación (por no acreditarse la masiva entrada de moscas ni tampoco el anidamiento de esos mismos insectos) pero estimó parcialmente la reclamación por la pintura de las paredes por importe de 450 euros (la mitad de lo reclamado) y también la indemnización por los defectos de estanqueidad del apartamento (debido a la “existencia de una conexión entre el exterior y el interior de la vivienda, posibilitada por los huecos existentes en la estructura de madera de la cubierta, por los cuales pasan las moscas desde el exterior a la zona bajo cubierta y de esta al interior del apartamento, todo ello a causa de una deficiente construcción estructural, que además de esa entrada posibilita la de corrientes de aire y, con ellas, la de frío en invierno y calor en verano, a todo lo cual se suma la incorrecta unión de las maderas que forman el entramado de la cubierta”).

Pero pese a que el propietario efectuó las reparaciones en el interior de la vivienda con la indemnización percibida, el problema subsistía. Por esta razón, el propietario demandó a la Comunidad, dando lugar al juicio que se resuelve con esta sentencia de la AP de Huesca de 28/12/2018.

El demandante alegaba en su demanda que “a pesar de efectuar las reparaciones en el interior de la vivienda, consistentes en reparar espacios vacíos, colocando listones, arrancando silicona, y colocando tacos de madera, aislando con espuma de poliuretano, limpiando las maderas y paredes con un insecticida, efectuando además al margen de lo acordado la reparación de ventanas y zona bajo cubierta, el problema subsiste”, y añadía que la situación de la vivienda era lamentable e insalubre, considerando que los defectos hacían la vivienda inservible.

Y por ello pedía en su demanda:

Que la Comunidad le pagara el valor del inmueble
Subsidiariamente, que la Comunidad ejecutara a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor;
Que la Comunidad autorizara y soportara sobre los elementos comunes y privativos cuanto fuera necesario a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios venía soportando el demandante.

La primera de tales pretensiones (1) fue rechazada en la sentencia apelada, y las otras dos (2 y 3) fueron estimadas. El Fallo de la sentencia disponía:

“Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales don Ignacio Lagarta Valero en nombre y representación de Alberto contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Canfranc DEBO CONDENAR Y CONDENO a la referida demandada [a] ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, conforme a las conclusiones alcanzadas en el informe pericial emitido en el señor Donato; así como autorizar y soportar sobre los elementos comunes y privativos cuanto sea necesarios [sic] a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios viene soportando la parte actora. Se condena en costas a la parte demandada”.

La Audiencia rechaza la excepción de cosa juzgada material alegada por la Comunidad. Y también rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva, calificada por el Tribunal como falta de acción, al decir que:

“el actor no ha obtenido la debida satisfacción de los defectos en los elementos comunes que permiten la entrada de moscas de desván en su vivienda, de manera que, aunque agotó su acción contra la sociedad promotora, sigue teniendo acción contra la Comunidad de propietarios para ejecutar las reparaciones necesarias que no han sido hechas, conforme al artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal (…)”; “la demandada no se exime de la responsabilidad establecida en el citado artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal relativa al “mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble”, aunque también nos encontremos ante defectos constructivos imputables a la sociedad promotora del edificio, dado que los defectos subsisten y no van a ser reparados por la promotora (…)”.

La Sala mantiene la condena de la sentencia de instancia, si bien estima parcialmente el recurso en cuanto a que:

La Comunidad de propietarios no debe asumir las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario seguido por el demandante contra la Promotora (pintura del piso y las obras en su interior para conseguir la oportuna estanqueidad frente a las moscas de desván), al haber obtenido por ello la correspondiente indemnización de la promotora.
La Comunidad no está obligada a impedir definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, sino solamente a ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias para tapar las fisuras o grietas que permiten la entrada de tales insectos.
Revoca la condena en costas.

En definitiva, la Audiencia dispone que la condena a ejecutar las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes:

no alcanzará a las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario del actor contra la Promotora que afectaron a la pintura del apartamento del demandante y a la estanqueidad de la misma vivienda desde su interior;
no supondrá la obligación por parte de la Comunidad de propietarios demandada de impedir en todo caso la entrada de moscas en el apartamento del actor.

Así pues, se pone de manifiesto la obligación de las Comunidades de Propietarios de cumplir con lo dispuesto en el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque puede no estar obligada a realizar determinadas actuaciones, como vemos aquí, donde la Comunidad no está obligada a impedir “en todo caso” la entrada de moscas en la vivienda del demandante.

8 agosto, 2016 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Aparatos de aire acondicionado y “alteración estética”

Como es sabido, la alteración de elementos comunes es una de las mayores causas de conflicto en las comunidades de propietarios. Aunque se trate de un tema sobre el que existe abundante jurisprudencia, continúan produciéndose situaciones que llegan a los Tribunales.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre ello en un caso de instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio.

aire acondicionado

Se trata de la Sentencia de fecha 1 de julio de 2016 [Nº 453/2016, Nº de Recurso 2104/2014], cuyo Ponente ha sido el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.

El supuesto de hecho era la instalación de unos aparatos de aire acondicionado en la fachada del patio interior del edificio, lo que motivó que la comunidad demandara a los propietarios titulares de la instalación solicitando la retirada de los aparatos, reponiendo la fachada a su estado anterior y reparando el daño producido.

La demanda fue desestimada en primera instancia, por considerar el juzgador que cabía asimilar la instalación de aparatos de aire acondicionado a la de toldos y otros elementos, dado su carácter de “elementos colocados por anclaje atornillado y totalmente desmontables”, lo que permitiría su autorización por mayoría y no por unanimidad, entendiendo que tal mayoría se había obtenido en una junta del año 2010.

Sin embargo, la comunidad formuló recurso de apelación, y la Audiencia Provincial estimó el recurso, por entender que el patio interior de la comunidad no es un simple patio de luces, sino un amplio patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, cuyas fachadas mantienen una configuración armónica y la apariencia en conjunto de fachadas principales. Desde este punto de vista, los aparatos rompen la uniformidad de las fachadas, y suponen alteración, aunque solo lo sea bajo el punto de vista estético. Añade que los aparatos sí tienen un carácter permanente, independientemente de su facilidad para desmontarlos, de manera que no pueden asimilarse a toldos y otros elementos.

Pues bien, recurrida la sentencia en casación, el Tribunal Supremo confirma que “se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.”

Además, tiene en cuenta que “… existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos.”

De la doctrina recogida en SSTS de 4 de enero de 2013, sentencia: 801/2012, recurso: 413/2010; 5 de diciembre de 2012, sentencia: 751/2012, recurso: 2052/2009; y 15 de diciembre de 2008, sentencia: 1182/2008, recurso: 861/2004, “se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico”, pero a continuación añade: “Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos.”

Por todo ello, se desestima el recurso.

Es llamativa la consideración de alteración de elemento común referida a unas fachadas de patio interior, lo cual se justifica porque se trata de un patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, presentando sus fachadas apariencia de auténticas fachadas principales.

Se concluye, pues, que en los casos de instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas interiores, no será aplicable la interpretación flexible de la doctrina de la alteración de elementos comunes (flexibilización necesaria en los casos de viviendas construidas sin prever tal avance tecnológico), cuando tales fachadas interiores se puedan equiparar a fachadas principales, y menos aún cuando se disponga de preinstalación de aire acondicionado.

29 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Publicidad vinculante y contratos

Una importante sentencia del Tribunal Supremo ha analizado la cuestión relativa a la publicidad de viviendas ofertadas por Promotores y Constructores.

Es habitual que los vendedores de viviendas realicen publicidad mediante folletos que recogen las características del complejo urbanístico, con el fin de que los posibles compradores se sientan atraídos por la oferta.

Pero por desgracia, también es habitual que posteriormente, a la hora de entregar las viviendas, lo que recibe el comprador difiere de lo ofertado, con los consiguientes conflictos que ello comporta.

En Sentencia de fecha 28 de febrero de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz, se desestima un recurso interpuesto por una promotora contra la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, y confirma su condena a indemnizar a los propietarios por incumplir su oferta publicitaria y entregarles las viviendas sin las instalaciones deportivas comunes en régimen de propiedad.

El Supremo reitera que lo incluido en la publicidad es exigible aún cuando no figure expresamente en el contrato celebrado, según la normativa de protección de los consumidores, que es concordante con las normas del Código Civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos.

En su Fundamento Jurídico 5º dice:

«Tal como dice la sentencia de 29 septiembre 2004, “La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que “la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente”; la de 3 de julio de 1993 señala “la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”. La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: “Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes ( art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio), constituyendo una clara oferta.”

Lo que completa y reitera la de 15 de marzo de 2010 en estos términos:

“imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil. Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, indicando que a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4, y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 13.2, argumentando que la STS de 18 de marzo de 2002 señala que las consideraciones contenidas en los Proyectos Básicos y de Ejecución se integran en el contenido negocial del contrato debiendo ser entregados a los adquirentes como obligación derivada de la entrega de cosas accesorias que impone el art. 1097 del Código civil; indica también que, de acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique, tesis que sustenta en aplicación “contrario sensu” del precepto indicado y del art. 10 del Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores; “

Se reitera ahora que los datos, características y condiciones… que se incluyan en la… publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, como dice el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas. Norma que es coincidente con la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, tanto la de 1984 como la del Decreto legislativo de 2007. Y es concordante con las normas del Código civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, ya que disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente –pacta sunt servanda, artículo 1091 de Código civil– y lo que resuelven la sentencia recurrida y la jurisprudencia es que el contrato -lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad.

Este es el caso presente. Se había ofrecido en la publicidad unos elementos comunes que no han sido entregados como tales y se ha fijado una indemnización de acuerdo con la doctrina jurisprudencial indicada. No se ha infringido norma alguna, sino que se han cumplido estrictamente.»

En la indemnización concedida se incluye tanto el valor de los terrenos como de las instalaciones, por referenciarse a la situación más semejante a la que se hubiera encontrado, de haberse cumplido el contrato.

Se dice en el Fundamento Jurídico 4º:

«(…) se combate la indemnización que se ha acordado en la sentencia recurrida que incluye tanto el valor del suelo en que se asienta la zona socio-deportiva de la urbanización como el valor de las instalaciones construidas sobre la misma, en un montante total de 785.190 Eur..

El motivo se rechaza porque la base de la indemnización ha sido el que no se ha cumplido la previsión contractual, ya que la publicidad se integra en el contrato como se verá al tratar del motivo siguiente, de entregar los elementos comunes ofertados y éstos comprenden no sólo el suelo sino también lo construido en él. El que puedan usar piscina, tenis, paddel o local social, de forma temporal y el terreno que nunca ha sido elemento común, sino de propiedad ajena, no empece a que la indemnización comprenda el suelo y el vuelo, como ha sido resuelto por la sentencia recurrida.

(…) No se ha infringido, pues, el artículo 1101 del Código civil que fija la indemnización por incumplimiento total o parcial de las obligaciones y que pretende que ponga a la parte perjudicada en la situación más semejante posible a aquella en que se hubiera encontrado si el contrato hubiera sido debidamente cumplido, como dice la sentencia de 6 octubre 2008.

Ni tampoco el 1103 que carece de base fáctica de aplicación, ya que no se ha declarado ni aludido a la posible negligencia, sino todo lo contrario, y se trata de una facultad discrecional, exclusiva de la instancia, dice la sentencia de 29 septiembre 2005, que excede de la casación, añade la sentencia de 22 enero 2007 y recalca la de 20 julio 2011, que está vedado su acceso casacional. Ni, mucho menos, se ha infringido el artículo 3.2 que regula la equidad que sólo puede aplicarse cuando la ley permita que la resolución se base exclusivamente en ella y así lo recalcan las sentencias de 23 diciembre 2002, 26 febrero 2004, 31 octubre 2008, 22 julio 2009.»

Además, se rechaza la pretendida incongruencia del fallo de instancia porque el recurrente no alegó tal motivo en la apelación, y no cabe el recurso “per saltum” ante el Supremo:

«El segundo de los motivos del recurso por infracción procesal se formula por infracción del artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por razón de incongruencia. Se funda en que la sentencia de apelación, objeto de este recurso, confirma en el extremo de los intereses lo acordado en primera instancia; y en la demanda se pide la condena a indemnización, pero no se reclaman intereses.

Todo lo cual es cierto, pero la parte demandada, ahora recurrente ante esta Sala, al formular el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia no planteó la menor discusión sobre los intereses y, en consecuencia, la sentencia de segunda instancia no hizo alusión a ello.

Al no haber alegado la incongruencia en la apelación, lo que implica el aquietamiento a esta decisión, no cabe, en virtud del principio dispositivo que rige en el proceso civil, el recurso per saltum ante esta Sala. Por ello, se desestima este motivo.»

Así pues, los elementos comunes que constan en un folleto publicitario forman parte del contrato, aún cuando no figuren expresamente en el mismo, y deben ser entregados en propiedad junto con las viviendas vendidas.

23 junio, 2013 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Certificación Energética de Edificios: una obligación con ventajas

LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS: UNA OBLIGACIÓN CON VENTAJAS

Recientemente se ha publicado en el B.O.E. el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes, donde a partir del 1 de Junio todos los que nos encontremos en la situación de vender o alquilar una propiedad tendremos la obligatoriedad de obtener un certificado de eficiencia energética del inmueble.

¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE?

El certificado de eficiencia energética es un documento que mide cómo de eficaz es un edificio en cuanto al gasto energético y las emisiones de CO2.

Con la emisión del certificado se persiguen dos grandes objetivos:

1.- De un lado, reducir del consumo energético.

2.- De otro, aumentar la información del comprador o arrendatario en torno a su vivienda, por ejemplo:

COMPRADOR.- Si necesitas comprar o alquilar un local o vivienda y estas dudando entre dos de precio similar, la eficiencia energética te ayudará a decidirte, ya que sabrás que en el mejor calificado el consumo de energia es menor y por tanto la factura mensual tambien.

VENDEDOR.- Podrás saber si el inmueble que vendes o alquilas es energéticamente competitivo respecto de otras ofertas, y con el asesoramiento adecuado podrás mejorar tu calificación con poca inversión.

Mediante la certificación energética, el ciudadano sabrá qué medidas concretas puede adoptar para mejorar la calificación energética de su vivienda, ganando así en comodidad, sostenibilidad ambiental, ahorro económico y, por supuesto, valor del inmueble, pues no hay duda de que en el futuro el valor de las viviendas será directamente proporcional a su grado de sostenibilidad energética.

¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE TENERLO?

El promotor o propietario será el que encargue la realización del certificado para una vivienda, que podrá ser único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de uno de los apartamentos que lo integran desee obtener uno diferente, al entender que su calificación energética es mejor que la del resto de la comunidad, puede hacerlo sin ningún tipo de problemas.

¿QUIÉN LO HACE?

El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Serán elegidos libremente por la propiedad del inmueble a certificar.

¿Y SI NO LO PASO?

No se trata de una prueba objetiva similar a la ITV de los vehículos. Es un análisis del inmueble y éste, en función de sus características, obtendrá una calificación mejor o peor, que pese a proponer una serie de mejoras, ninguna de ellas será obligatoria, es decir, NO LE OBLIGARÁ A HACER OBRAS. Eso sí, es obligatorio contar con el certificado aunque la calificación obtenida sea baja.

¿CUÁNDO HAY QUE HACERLO?

A partir del 1 de junio de 2013, cada vivienda o edificio que sea sometido a venta o alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética.

¿HAY QUE REGISTRARLO?

Sí. El certificado será presentado para su Registro, por parte del propietario, en la Agencia Valenciana para la Energia (AVEN), y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones.

¿QUÉ DURACIÓN TIENE?

Tendrá una validez máxima de 10 años, aunque puede ser actualizado voluntariamente si así lo desea el ciudadano porque se hayan producido variaciones sustanciales en las características del edificio.

Si tiene alguna pregunta que no haya sido respondida, puede dirigirse a enerso2013@gmail.com, donde amablemente y sin compromiso le ayudaremos con las dudas sobre el certificado de calificación energética.

Fabio Balbuena

Entradas recientes

También estamos en: