Viviendas

17 marzo, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Condiciones de habitabilidad y… ¿entrada de moscas?

Todo propietario de una vivienda tiene la obligación de realizar en ella los mantenimientos y cuidados necesarios para que se encuentre en las condiciones adecuadas de habitabilidad. Cuando la vivienda se integra en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, también la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de realizar determinadas actuaciones en los elementos comunes para garantizar las condiciones de habitabilidad de todas las viviendas.

Una curiosa sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca trata sobre esta cuestión. Es la Sentencia de la Sección 1ª, de 28 de diciembre de 2018.

Era un supuesto en el que, como consecuencia de determinados defectos constructivos, el propietario de una vivienda sufría un problema de intromisión de moscas en su vivienda.

El propietario había demandado anteriormente a la Promotora de la edificación y la sentencia que resolvió aquel juicio desestimó la reclamación por desinfectación (por no acreditarse la masiva entrada de moscas ni tampoco el anidamiento de esos mismos insectos) pero estimó parcialmente la reclamación por la pintura de las paredes por importe de 450 euros (la mitad de lo reclamado) y también la indemnización por los defectos de estanqueidad del apartamento (debido a la “existencia de una conexión entre el exterior y el interior de la vivienda, posibilitada por los huecos existentes en la estructura de madera de la cubierta, por los cuales pasan las moscas desde el exterior a la zona bajo cubierta y de esta al interior del apartamento, todo ello a causa de una deficiente construcción estructural, que además de esa entrada posibilita la de corrientes de aire y, con ellas, la de frío en invierno y calor en verano, a todo lo cual se suma la incorrecta unión de las maderas que forman el entramado de la cubierta”).

Pero pese a que el propietario efectuó las reparaciones en el interior de la vivienda con la indemnización percibida, el problema subsistía. Por esta razón, el propietario demandó a la Comunidad, dando lugar al juicio que se resuelve con esta sentencia de la AP de Huesca de 28/12/2018.

El demandante alegaba en su demanda que “a pesar de efectuar las reparaciones en el interior de la vivienda, consistentes en reparar espacios vacíos, colocando listones, arrancando silicona, y colocando tacos de madera, aislando con espuma de poliuretano, limpiando las maderas y paredes con un insecticida, efectuando además al margen de lo acordado la reparación de ventanas y zona bajo cubierta, el problema subsiste”, y añadía que la situación de la vivienda era lamentable e insalubre, considerando que los defectos hacían la vivienda inservible.

Y por ello pedía en su demanda:

Que la Comunidad le pagara el valor del inmueble
Subsidiariamente, que la Comunidad ejecutara a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor;
Que la Comunidad autorizara y soportara sobre los elementos comunes y privativos cuanto fuera necesario a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios venía soportando el demandante.

La primera de tales pretensiones (1) fue rechazada en la sentencia apelada, y las otras dos (2 y 3) fueron estimadas. El Fallo de la sentencia disponía:

“Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales don Ignacio Lagarta Valero en nombre y representación de Alberto contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Canfranc DEBO CONDENAR Y CONDENO a la referida demandada [a] ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, conforme a las conclusiones alcanzadas en el informe pericial emitido en el señor Donato; así como autorizar y soportar sobre los elementos comunes y privativos cuanto sea necesarios [sic] a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios viene soportando la parte actora. Se condena en costas a la parte demandada”.

La Audiencia rechaza la excepción de cosa juzgada material alegada por la Comunidad. Y también rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva, calificada por el Tribunal como falta de acción, al decir que:

“el actor no ha obtenido la debida satisfacción de los defectos en los elementos comunes que permiten la entrada de moscas de desván en su vivienda, de manera que, aunque agotó su acción contra la sociedad promotora, sigue teniendo acción contra la Comunidad de propietarios para ejecutar las reparaciones necesarias que no han sido hechas, conforme al artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal (…)”; “la demandada no se exime de la responsabilidad establecida en el citado artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal relativa al “mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble”, aunque también nos encontremos ante defectos constructivos imputables a la sociedad promotora del edificio, dado que los defectos subsisten y no van a ser reparados por la promotora (…)”.

La Sala mantiene la condena de la sentencia de instancia, si bien estima parcialmente el recurso en cuanto a que:

La Comunidad de propietarios no debe asumir las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario seguido por el demandante contra la Promotora (pintura del piso y las obras en su interior para conseguir la oportuna estanqueidad frente a las moscas de desván), al haber obtenido por ello la correspondiente indemnización de la promotora.
La Comunidad no está obligada a impedir definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, sino solamente a ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias para tapar las fisuras o grietas que permiten la entrada de tales insectos.
Revoca la condena en costas.

En definitiva, la Audiencia dispone que la condena a ejecutar las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes:

no alcanzará a las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario del actor contra la Promotora que afectaron a la pintura del apartamento del demandante y a la estanqueidad de la misma vivienda desde su interior;
no supondrá la obligación por parte de la Comunidad de propietarios demandada de impedir en todo caso la entrada de moscas en el apartamento del actor.

Así pues, se pone de manifiesto la obligación de las Comunidades de Propietarios de cumplir con lo dispuesto en el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque puede no estar obligada a realizar determinadas actuaciones, como vemos aquí, donde la Comunidad no está obligada a impedir “en todo caso” la entrada de moscas en la vivienda del demandante.

8 agosto, 2016 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Aparatos de aire acondicionado y “alteración estética”

Como es sabido, la alteración de elementos comunes es una de las mayores causas de conflicto en las comunidades de propietarios. Aunque se trate de un tema sobre el que existe abundante jurisprudencia, continúan produciéndose situaciones que llegan a los Tribunales.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre ello en un caso de instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio.

aire acondicionado

Se trata de la Sentencia de fecha 1 de julio de 2016 [Nº 453/2016, Nº de Recurso 2104/2014], cuyo Ponente ha sido el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.

El supuesto de hecho era la instalación de unos aparatos de aire acondicionado en la fachada del patio interior del edificio, lo que motivó que la comunidad demandara a los propietarios titulares de la instalación solicitando la retirada de los aparatos, reponiendo la fachada a su estado anterior y reparando el daño producido.

La demanda fue desestimada en primera instancia, por considerar el juzgador que cabía asimilar la instalación de aparatos de aire acondicionado a la de toldos y otros elementos, dado su carácter de “elementos colocados por anclaje atornillado y totalmente desmontables”, lo que permitiría su autorización por mayoría y no por unanimidad, entendiendo que tal mayoría se había obtenido en una junta del año 2010.

Sin embargo, la comunidad formuló recurso de apelación, y la Audiencia Provincial estimó el recurso, por entender que el patio interior de la comunidad no es un simple patio de luces, sino un amplio patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, cuyas fachadas mantienen una configuración armónica y la apariencia en conjunto de fachadas principales. Desde este punto de vista, los aparatos rompen la uniformidad de las fachadas, y suponen alteración, aunque solo lo sea bajo el punto de vista estético. Añade que los aparatos sí tienen un carácter permanente, independientemente de su facilidad para desmontarlos, de manera que no pueden asimilarse a toldos y otros elementos.

Pues bien, recurrida la sentencia en casación, el Tribunal Supremo confirma que “se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.”

Además, tiene en cuenta que “… existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos.”

De la doctrina recogida en SSTS de 4 de enero de 2013, sentencia: 801/2012, recurso: 413/2010; 5 de diciembre de 2012, sentencia: 751/2012, recurso: 2052/2009; y 15 de diciembre de 2008, sentencia: 1182/2008, recurso: 861/2004, “se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico”, pero a continuación añade: “Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos.”

Por todo ello, se desestima el recurso.

Es llamativa la consideración de alteración de elemento común referida a unas fachadas de patio interior, lo cual se justifica porque se trata de un patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, presentando sus fachadas apariencia de auténticas fachadas principales.

Se concluye, pues, que en los casos de instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas interiores, no será aplicable la interpretación flexible de la doctrina de la alteración de elementos comunes (flexibilización necesaria en los casos de viviendas construidas sin prever tal avance tecnológico), cuando tales fachadas interiores se puedan equiparar a fachadas principales, y menos aún cuando se disponga de preinstalación de aire acondicionado.

29 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Publicidad vinculante y contratos

Una importante sentencia del Tribunal Supremo ha analizado la cuestión relativa a la publicidad de viviendas ofertadas por Promotores y Constructores.

Es habitual que los vendedores de viviendas realicen publicidad mediante folletos que recogen las características del complejo urbanístico, con el fin de que los posibles compradores se sientan atraídos por la oferta.

Pero por desgracia, también es habitual que posteriormente, a la hora de entregar las viviendas, lo que recibe el comprador difiere de lo ofertado, con los consiguientes conflictos que ello comporta.

En Sentencia de fecha 28 de febrero de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz, se desestima un recurso interpuesto por una promotora contra la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, y confirma su condena a indemnizar a los propietarios por incumplir su oferta publicitaria y entregarles las viviendas sin las instalaciones deportivas comunes en régimen de propiedad.

El Supremo reitera que lo incluido en la publicidad es exigible aún cuando no figure expresamente en el contrato celebrado, según la normativa de protección de los consumidores, que es concordante con las normas del Código Civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos.

En su Fundamento Jurídico 5º dice:

«Tal como dice la sentencia de 29 septiembre 2004, “La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que “la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente”; la de 3 de julio de 1993 señala “la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”. La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: “Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes ( art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio), constituyendo una clara oferta.”

Lo que completa y reitera la de 15 de marzo de 2010 en estos términos:

“imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil. Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, indicando que a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4, y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 13.2, argumentando que la STS de 18 de marzo de 2002 señala que las consideraciones contenidas en los Proyectos Básicos y de Ejecución se integran en el contenido negocial del contrato debiendo ser entregados a los adquirentes como obligación derivada de la entrega de cosas accesorias que impone el art. 1097 del Código civil; indica también que, de acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique, tesis que sustenta en aplicación “contrario sensu” del precepto indicado y del art. 10 del Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores; “

Se reitera ahora que los datos, características y condiciones… que se incluyan en la… publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, como dice el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas. Norma que es coincidente con la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, tanto la de 1984 como la del Decreto legislativo de 2007. Y es concordante con las normas del Código civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, ya que disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente –pacta sunt servanda, artículo 1091 de Código civil– y lo que resuelven la sentencia recurrida y la jurisprudencia es que el contrato -lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad.

Este es el caso presente. Se había ofrecido en la publicidad unos elementos comunes que no han sido entregados como tales y se ha fijado una indemnización de acuerdo con la doctrina jurisprudencial indicada. No se ha infringido norma alguna, sino que se han cumplido estrictamente.»

En la indemnización concedida se incluye tanto el valor de los terrenos como de las instalaciones, por referenciarse a la situación más semejante a la que se hubiera encontrado, de haberse cumplido el contrato.

Se dice en el Fundamento Jurídico 4º:

«(…) se combate la indemnización que se ha acordado en la sentencia recurrida que incluye tanto el valor del suelo en que se asienta la zona socio-deportiva de la urbanización como el valor de las instalaciones construidas sobre la misma, en un montante total de 785.190 Eur..

El motivo se rechaza porque la base de la indemnización ha sido el que no se ha cumplido la previsión contractual, ya que la publicidad se integra en el contrato como se verá al tratar del motivo siguiente, de entregar los elementos comunes ofertados y éstos comprenden no sólo el suelo sino también lo construido en él. El que puedan usar piscina, tenis, paddel o local social, de forma temporal y el terreno que nunca ha sido elemento común, sino de propiedad ajena, no empece a que la indemnización comprenda el suelo y el vuelo, como ha sido resuelto por la sentencia recurrida.

(…) No se ha infringido, pues, el artículo 1101 del Código civil que fija la indemnización por incumplimiento total o parcial de las obligaciones y que pretende que ponga a la parte perjudicada en la situación más semejante posible a aquella en que se hubiera encontrado si el contrato hubiera sido debidamente cumplido, como dice la sentencia de 6 octubre 2008.

Ni tampoco el 1103 que carece de base fáctica de aplicación, ya que no se ha declarado ni aludido a la posible negligencia, sino todo lo contrario, y se trata de una facultad discrecional, exclusiva de la instancia, dice la sentencia de 29 septiembre 2005, que excede de la casación, añade la sentencia de 22 enero 2007 y recalca la de 20 julio 2011, que está vedado su acceso casacional. Ni, mucho menos, se ha infringido el artículo 3.2 que regula la equidad que sólo puede aplicarse cuando la ley permita que la resolución se base exclusivamente en ella y así lo recalcan las sentencias de 23 diciembre 2002, 26 febrero 2004, 31 octubre 2008, 22 julio 2009.»

Además, se rechaza la pretendida incongruencia del fallo de instancia porque el recurrente no alegó tal motivo en la apelación, y no cabe el recurso “per saltum” ante el Supremo:

«El segundo de los motivos del recurso por infracción procesal se formula por infracción del artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por razón de incongruencia. Se funda en que la sentencia de apelación, objeto de este recurso, confirma en el extremo de los intereses lo acordado en primera instancia; y en la demanda se pide la condena a indemnización, pero no se reclaman intereses.

Todo lo cual es cierto, pero la parte demandada, ahora recurrente ante esta Sala, al formular el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia no planteó la menor discusión sobre los intereses y, en consecuencia, la sentencia de segunda instancia no hizo alusión a ello.

Al no haber alegado la incongruencia en la apelación, lo que implica el aquietamiento a esta decisión, no cabe, en virtud del principio dispositivo que rige en el proceso civil, el recurso per saltum ante esta Sala. Por ello, se desestima este motivo.»

Así pues, los elementos comunes que constan en un folleto publicitario forman parte del contrato, aún cuando no figuren expresamente en el mismo, y deben ser entregados en propiedad junto con las viviendas vendidas.

23 junio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Certificación Energética de Edificios: una obligación con ventajas

LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS: UNA OBLIGACIÓN CON VENTAJAS

Recientemente se ha publicado en el B.O.E. el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes, donde a partir del 1 de Junio todos los que nos encontremos en la situación de vender o alquilar una propiedad tendremos la obligatoriedad de obtener un certificado de eficiencia energética del inmueble.

¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE?

El certificado de eficiencia energética es un documento que mide cómo de eficaz es un edificio en cuanto al gasto energético y las emisiones de CO2.

Con la emisión del certificado se persiguen dos grandes objetivos:

1.- De un lado, reducir del consumo energético.

2.- De otro, aumentar la información del comprador o arrendatario en torno a su vivienda, por ejemplo:

COMPRADOR.- Si necesitas comprar o alquilar un local o vivienda y estas dudando entre dos de precio similar, la eficiencia energética te ayudará a decidirte, ya que sabrás que en el mejor calificado el consumo de energia es menor y por tanto la factura mensual tambien.

VENDEDOR.- Podrás saber si el inmueble que vendes o alquilas es energéticamente competitivo respecto de otras ofertas, y con el asesoramiento adecuado podrás mejorar tu calificación con poca inversión.

Mediante la certificación energética, el ciudadano sabrá qué medidas concretas puede adoptar para mejorar la calificación energética de su vivienda, ganando así en comodidad, sostenibilidad ambiental, ahorro económico y, por supuesto, valor del inmueble, pues no hay duda de que en el futuro el valor de las viviendas será directamente proporcional a su grado de sostenibilidad energética.

¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE TENERLO?

El promotor o propietario será el que encargue la realización del certificado para una vivienda, que podrá ser único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de uno de los apartamentos que lo integran desee obtener uno diferente, al entender que su calificación energética es mejor que la del resto de la comunidad, puede hacerlo sin ningún tipo de problemas.

¿QUIÉN LO HACE?

El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Serán elegidos libremente por la propiedad del inmueble a certificar.

¿Y SI NO LO PASO?

No se trata de una prueba objetiva similar a la ITV de los vehículos. Es un análisis del inmueble y éste, en función de sus características, obtendrá una calificación mejor o peor, que pese a proponer una serie de mejoras, ninguna de ellas será obligatoria, es decir, NO LE OBLIGARÁ A HACER OBRAS. Eso sí, es obligatorio contar con el certificado aunque la calificación obtenida sea baja.

¿CUÁNDO HAY QUE HACERLO?

A partir del 1 de junio de 2013, cada vivienda o edificio que sea sometido a venta o alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética.

¿HAY QUE REGISTRARLO?

Sí. El certificado será presentado para su Registro, por parte del propietario, en la Agencia Valenciana para la Energia (AVEN), y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones.

¿QUÉ DURACIÓN TIENE?

Tendrá una validez máxima de 10 años, aunque puede ser actualizado voluntariamente si así lo desea el ciudadano porque se hayan producido variaciones sustanciales en las características del edificio.

Si tiene alguna pregunta que no haya sido respondida, puede dirigirse a enerso2013@gmail.com, donde amablemente y sin compromiso le ayudaremos con las dudas sobre el certificado de calificación energética.

27 mayo, 2013 By Fabio Balbuena 4 comentarios

Acceso al Garaje…¿por el portal?

En los edificios con viviendas y sótano destinado a garaje, es un motivo frecuente de conflictos el tema relativo al acceso a la zona de aparcamiento de vehículos.

En aquellas ocasiones en que las plazas de garaje se vinculan ob rema la vivienda, el conflicto está superado, pues las plazas de garaje no se pueden vender de forma separada de las viviendas, y por tanto no es posible que existan propietarios de plazas de garaje que no lo sean a su vez de viviendas.

En cambio, cuando las plazas no se encuentran vinculadas a las viviendas, se pueden vender de forma independiente, y por ello es posible que existan propietarios de garajes que no lo sean de viviendas.

Esto genera recelos entre los propietarios de viviendas, tanto por motivos de seguridad, como por razones de participación en los gastos de portal, zaguán, ascensor y escalera. Y en atención a ello, es frecuente que se acuerde por la comunidad que los propietarios de plazas de garaje sin vivienda no podrán acceder al sótano por el portal de la comunidad, debiendo hacerlo por los lugares de acceso y salida del garaje destinados al efecto.

Pues bien, partiendo de la validez de los acuerdos que no sean contrarios al título constitutivo y a los estatutos o a la ley, tal acuerdo será respetado por todos los comuneros. Pero en ocasiones los propietarios exclusivamente de plazas de garaje reclaman que se les permita el acceso por el portal, bien por razones de comodidad, pues se suele acceder con ascensor, bien por razones de seguridad si no existe acceso peatonal y deben acceder por la rampa de vehículos.

En relación con esta cuestión, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1ª, de fecha 20 de febrero de 2013, resuelve el conflicto generado por el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios de prohibir el acceso al garaje por el portal de la comunidad. Los propietarios disidentes impugnaron el acuerdo, y el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, con el siguente fallo:

“Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. Enrique y Dª Bibiana contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , sito en CALLE000 nº NUM000 de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada.”

La comunidad apeló la sentencia, y la Audienciaestimó el recurso de apelación, con el siguiente fallo:

“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Enrique y Dª Bibiana , sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada”.

La cuestión de fondoera si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguan y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje.

La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1) participa de los elementos comunes con una cuota de participación en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc, los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.

La Sala entiende que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Del examen del titulo constitutivo resulta que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4.

De otro lado, en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie.

Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad, tras indicar que “las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos“(expresión en la que se sustenta la conclusión estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia), incluye una excepción: “Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios.” Excepción que se refiere a los elementos que se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas.

Además, el hecho de que el local destinado a garajes tenga un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03, si bien los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.

Consecuentemente, la Sala revoca la sentencia de instanccia, y desestima la demanda.

No obstante, la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.

Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.

Una vez más observamos las dificultades de interpretación de los títulos constitutivos, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la validez de los acuerdos. De ahí que siempre sea conveniente el asesoramiento de un Abogado o un Administrador de Fincas Colegiado.

Fabio Balbuena

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