Fabio Balbuena

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29 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Publicidad vinculante y contratos

Una importante sentencia del Tribunal Supremo ha analizado la cuestión relativa a la publicidad de viviendas ofertadas por Promotores y Constructores.
Es habitual que los vendedores de viviendas realicen publicidad mediante folletos que recogen las características del complejo urbanístico, con el fin de que los posibles compradores se sientan atraídos por la oferta.
Pero por desgracia, también es habitual que posteriormente, a la hora de entregar las viviendas, lo que recibe el comprador difiere de lo ofertado, con los consiguientes conflictos que ello comporta. 
En Sentencia de fecha 28 de febrero de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz, se desestima un recurso interpuesto por una promotora contra la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, y confirma su condena a indemnizar a los propietarios por incumplir su oferta publicitaria y entregarles las viviendas sin las instalaciones deportivas comunes en régimen de propiedad.
El Supremo reitera que lo incluido en la publicidad es exigible aún cuando no figure expresamente en el contrato celebrado, según la normativa de protección de los consumidores, que es concordante con las normas del Código Civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos.
En su Fundamento Jurídico 5º dice:
            «Tal como dice la sentencia de 29 septiembre 2004, “La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que “la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente”; la de 3 de julio de 1993 señala “la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”. La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: “Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes ( art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio), constituyendo una clara oferta.”
Lo que completa y reitera la de 15 de marzo de 2010 en estos términos:
“imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil. Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, indicando que a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4, y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 13.2, argumentando que la STS de 18 de marzo de 2002 señala que las consideraciones contenidas en los Proyectos Básicos y de Ejecución se integran en el contenido negocial del contrato debiendo ser entregados a los adquirentes como obligación derivada de la entrega de cosas accesorias que impone el art. 1097 del Código civil; indica también que, de acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique, tesis que sustenta en aplicación “contrario sensu” del precepto indicado y del art. 10 del Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores; “
Se reitera ahora que los datos, características y condiciones… que se incluyan en la… publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, como dice el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas. Norma que es coincidente con la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, tanto la de 1984 como la del Decreto legislativo de 2007. Y es concordante con las normas del Código civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, ya que disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente –pacta sunt servanda, artículo 1091 de Código civil– y lo que resuelven la sentencia recurrida y la jurisprudencia es que el contrato -lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad.
Este es el caso presente. Se había ofrecido en la publicidad unos elementos comunes que no han sido entregados como tales y se ha fijado una indemnización de acuerdo con la doctrina jurisprudencial indicada. No se ha infringido norma alguna, sino que se han cumplido estrictamente.»
En la indemnización concedida se incluye tanto el valor de los terrenos como de las instalaciones, por referenciarse a la situación más semejante a la que se hubiera encontrado, de haberse cumplido el contrato. 
Se dice en el Fundamento Jurídico 4º: 
            «(…) se combate la indemnización que se ha acordado en la sentencia recurrida que incluye tanto el valor del suelo en que se asienta la zona socio-deportiva de la urbanización como el valor de las instalaciones construidas sobre la misma, en un montante total de 785.190 Eur..
El motivo se rechaza porque la base de la indemnización ha sido el que no se ha cumplido la previsión contractual, ya que la publicidad se integra en el contrato como se verá al tratar del motivo siguiente, de entregar los elementos comunes ofertados y éstos comprenden no sólo el suelo sino también lo construido en él. El que puedan usar piscina, tenis, paddel o local social, de forma temporal y el terreno que nunca ha sido elemento común, sino de propiedad ajena, no empece a que la indemnización comprenda el suelo y el vuelo, como ha sido resuelto por la sentencia recurrida.
(…) No se ha infringido, pues, el artículo 1101 del Código civil que fija la indemnización por incumplimiento total o parcial de las obligaciones y que pretende que ponga a la parte perjudicada en la situación más semejante posible a aquella en que se hubiera encontrado si el contrato hubiera sido debidamente cumplido, como dice la sentencia de 6 octubre 2008.
Ni tampoco el 1103 que carece de base fáctica de aplicación, ya que no se ha declarado ni aludido a la posible negligencia, sino todo lo contrario, y se trata de una facultad discrecional, exclusiva de la instancia, dice la sentencia de 29 septiembre 2005, que excede de la casación, añade la sentencia de 22 enero 2007 y recalca la de 20 julio 2011, que está vedado su acceso casacional. Ni, mucho menos, se ha infringido el artículo 3.2 que regula la equidad que sólo puede aplicarse cuando la ley permita que la resolución se base exclusivamente en ella y así lo recalcan las sentencias de 23 diciembre 2002, 26 febrero 2004, 31 octubre 2008, 22 julio 2009.»
Además, se rechaza la pretendida incongruencia del fallo de instancia porque el recurrente no alegó tal motivo en la apelación, y no cabe el recurso “per saltum” ante el Supremo:
            «El segundo de los motivos del recurso por infracción procesal se formula por infracción del artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por razón de incongruencia. Se funda en que la sentencia de apelación, objeto de este recurso, confirma en el extremo de los intereses lo acordado en primera instancia; y en la demanda se pide la condena a indemnización, pero no se reclaman intereses.
Todo lo cual es cierto, pero la parte demandada, ahora recurrente ante esta Sala, al formular el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia no planteó la menor discusión sobre los intereses y, en consecuencia, la sentencia de segunda instancia no hizo alusión a ello.
Al no haber alegado la incongruencia en la apelación, lo que implica el aquietamiento a esta decisión, no cabe, en virtud del principio dispositivo que rige en el proceso civil, el recurso per saltum ante esta Sala. Por ello, se desestima este motivo.»
Así pues, los elementos comunes que constan en un folleto publicitario forman parte del contrato, aún cuando no figuren expresamente en el mismo, y deben ser entregados en propiedad junto con las viviendas vendidas.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Código Civil, Compraventa, Contratos, Elementos comunes, Folletos publicitarios, Indemnización, Pacta sunt servanda, Publicidad, Recurso per saltum, Sentencias, Tribunal Supremo, Viviendas

23 junio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Certificación Energética de Edificios: una obligación con ventajas


LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS: UNA OBLIGACIÓN CON VENTAJAS
Recientemente se ha publicado en el B.O.E. el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes, donde a partir del 1 de Junio todos los que nos encontremos en la situación de vender o alquilar una propiedad tendremos la obligatoriedad de obtener un certificado de eficiencia energética del inmueble.
¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE?
El certificado de eficiencia energética es un documento que mide cómo de eficaz es un edificio en cuanto al gasto energético y las emisiones de CO2.
Con la emisión del certificado se persiguen dos grandes objetivos:
1.- De un lado, reducir del consumo energético.
2.- De otro, aumentar la información del comprador o arrendatario en torno a su vivienda, por ejemplo:
COMPRADOR.- Si necesitas comprar o alquilar un local o vivienda y estas dudando entre dos de precio similar, la eficiencia energética te ayudará a decidirte, ya que sabrás que en el mejor calificado el consumo de energia es menor y por tanto la factura mensual tambien.
VENDEDOR.- Podrás saber si el inmueble que vendes o alquilas es energéticamente competitivo respecto de otras ofertas, y con el asesoramiento adecuado podrás mejorar tu calificación con poca inversión.
Mediante la certificación energética, el ciudadano sabrá qué medidas concretas puede adoptar para mejorar la calificación energética de su vivienda, ganando así en comodidad, sostenibilidad ambiental, ahorro económico y, por supuesto, valor del inmueble, pues no hay duda de que en el futuro el valor de las viviendas será directamente proporcional a su grado de sostenibilidad energética.
¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE TENERLO?
El promotor o propietario será el que encargue la realización del certificado para una vivienda, que podrá ser único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de uno de los apartamentos que lo integran desee obtener uno diferente, al entender que su calificación energética es mejor que la del resto de la comunidad, puede hacerlo sin ningún tipo de problemas.
¿QUIÉN LO HACE?
El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Serán elegidos libremente por la propiedad del inmueble a certificar.
¿Y SI NO LO PASO?
No se trata de una prueba objetiva similar a la ITV de los vehículos. Es un análisis del inmueble y éste, en función de sus características, obtendrá una calificación mejor o peor, que pese a proponer una serie de mejoras, ninguna de ellas será obligatoria, es decir, NO LE OBLIGARÁ A HACER OBRAS. Eso sí, es obligatorio contar con el certificado aunque la calificación obtenida sea baja.
¿CUÁNDO HAY QUE HACERLO?
A partir del 1 de junio de 2013, cada vivienda o edificio que sea sometido a venta o alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética.
¿HAY QUE REGISTRARLO?
Sí. El certificado será presentado para su Registro, por parte del propietario, en la Agencia Valenciana para la Energia (AVEN), y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones.
¿QUÉ DURACIÓN TIENE?
Tendrá una validez máxima de 10 años, aunque puede ser actualizado voluntariamente si así lo desea el ciudadano porque se hayan producido variaciones sustanciales en las características del edificio.
Si tiene alguna pregunta que no haya sido respondida, puede dirigirse a enerso2013@gmail.com, donde amablemente y sin compromiso le ayudaremos con las dudas sobre el certificado de calificación energética.
©2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Agencia Valenciana para la Energía, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Certificación Energética, Edificios, Venta, Viviendas

27 mayo, 2013 By Fabio Balbuena 24 comentarios

Acceso al Garaje…¿por el portal?

En los edificios con viviendas y sótano destinado a garaje, es un motivo frecuente de conflictos el tema relativo al acceso a la zona de aparcamiento de vehículos.
En aquellas ocasiones en que las plazas de garaje se vinculan ob rema la vivienda, el conflicto está superado, pues las plazas de garaje no se pueden vender de forma separada de las viviendas, y por tanto no es posible que existan propietarios de plazas de garaje que no lo sean a su vez de viviendas.
En cambio, cuando las plazas no se encuentran vinculadas a las viviendas, se pueden vender de forma independiente, y por ello es posible que existan propietarios de garajes que no lo sean de viviendas.
Esto genera recelos entre los propietarios de viviendas, tanto por motivos de seguridad, como por razones de participación en los gastos de portal, zaguán, ascensor y escalera. Y en atención a ello, es frecuente que se acuerde por la comunidad que los propietarios de plazas de garaje sin vivienda no podrán acceder al sótano por el portal de la comunidad, debiendo hacerlo por los lugares de acceso y salida del garaje destinados al efecto.
Pues bien, partiendo de la validez de los acuerdos que no sean contrarios al título constitutivo y a los estatutos o a la ley, tal acuerdo será respetado por todos los comuneros. Pero en ocasiones los propietarios exclusivamente de plazas de garaje reclaman que se les permita el acceso por el portal, bien por razones de comodidad, pues se suele acceder con ascensor, bien por razones de seguridad si no existe acceso peatonal y deben acceder por la rampa de vehículos.
En relación con esta cuestión, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1ª, de fecha 20 de febrero de 2013, resuelve el conflicto generado por el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios de prohibir el acceso al garaje por el portal de la comunidad. Los propietarios disidentes impugnaron el acuerdo, y el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, con el siguente fallo:
“Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. Enrique y Dª Bibiana contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , sito en CALLE000 nº NUM000 de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada.”
La comunidad apeló la sentencia, y la Audienciaestimó el recurso de apelación, con el siguiente fallo:
“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Enrique y Dª Bibiana , sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada”.
La cuestión de fondoera si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguan y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje.
La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1) participa de los elementos comunes con una cuota de participación en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc, los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.
La Sala entiende que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del examen del titulo constitutivo resulta que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4.
De otro lado, en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie.
Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad, tras indicar que “las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos“(expresión en la que se sustenta la conclusión estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia), incluye una excepción: “Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios.” Excepción que se refiere a los elementos que se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas.
Además, el hecho de que el local destinado a garajes tenga un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03, si bien los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.
Consecuentemente, la Sala revoca la sentencia de instanccia, y desestima la demanda.
No obstante, la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.
Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.

Una vez más observamos las dificultades de interpretación de los títulos constitutivos, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la validez de los acuerdos. De ahí que siempre sea conveniente el asesoramiento de un Abogado o un Administrador de Fincas Colegiado.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogado, Abogados, Acuerdos, Administrador de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Costas, Garajes, Impugnación de Acuerdos, Ley de Propiedad Horizontal, Portal, Título constitutivo, Viviendas

27 junio, 2012 By Fabio Balbuena 225 comentarios

La alteración estética de la fachada

 

 

 

La estética del edificio es una de las cuestiones más problemáticas en las Comunidades de Propietarios.

 

El punto de partida es que cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.

 

El fundamento se encuentra en que la fachada es un todo, por ser aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, y debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto.

 

Por tanto, ningún vecino tiene legitimación para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido previamente autorizado por la Junta de forma unánime.

 

Los conflictos surgen cuando un propietario lleva a cabo una alteración sin tal consentimiento de la Comunidad.

 

Ejemplos de alteraciones profundas de la estética global, entre otros, son:

  • Acristalamiento de balcones e instalación de galerías metálicas
  • Apertura de nuevas ventanas o traslado de las existentes
  • Las modificaciones de los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • La instalación de un toldo diferente al resto de vecinos

En cuanto a los aparatos de aire acondicionado, el Tribunal Supremo recoge su doctrina en la Sentencia de 15 de diciembre de 2008, reiterada en la de 16 de julio de 2009, cuando dice:

 

“La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del Código Civil. A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo doctrina reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil; realidad queno significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta(SSTS de 26 de noviembre de 1990y 24 de febrero de 1996)”.

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, de 13 de mayo de 2010, obligaba a retirar un toldo instalado por suponer una alteración de la configuración exterior de la fachada que no había sido consentida por la Comunidad:

 

“… Por ello, aun cuando no sea asumible que ha de ser rechazada la más mínima alteración de la configuración estética de la fachada y más si es razonable, sí somos de la opinión que debe protegerse el derecho de la comunidad a que ningún propietario al margen de la voluntad común rompa la armonía de su diseño haciéndola perder sus peculiaridades y características diferenciales.

Podría decirse que se trata de un solo toldo y que el edificio es muy grande, con lo que la intervención en la fachada queda minimizada, pero la realidad es que de ratificarse la iniciativa de los demandados se estaría dando pie a los demás propietarios a emprender conductas similares sin ni siquiera venir constreñidos por algún acuerdo que concretase las características de los toldos, dando lugar con ello a una alteración de la configuración exterior del edificio no querida por el legislador ni tampoco por la Comunidad ahora recurrente.

 

En conclusión, el recurso que nos ocupa debe ser estimado y estimada como consecuencia la demanda en su día planteada …”

 

En ocasiones, las propias Comunidades dan lugar a confusión al consentir tácitamente tales alteraciones. Ahora bien, una cosa es el consentimiento tácito y otra el mero conocimiento. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 27 de junio de 2011, entendió que existía alteración de elementos comunes por la colocación de toldo y tejadillo en patio de luces comunitario, descartando la existencia de consentimiento tácito de la Comunidad, pues el conocimiento no equivale al consentimiento:

 

“el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos (…)”

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de 3 de abril de 2012, obliga a la retirada de un tendedero de ropa por suponer una alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, perfectamente apreciable desde la vía principal, para la que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios:

 

“Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7 , 12 y 17 LPH). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

 

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.

 

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011)”.

 

De modo que, como norma general, se puede decir que son modificaciones todas aquellas que varían tanto la configuración originaria de la fachada como la estética.

 

Aun cuando pudiera existir duda respecto a la entidad o importancia de la modificación, para realizarla lo prudente para evitar conflictos es solicitar previamente autorización a la Comunidad de Propietarios.

 

En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas o a un Abogado.

 

© 2012 Fabio Balbuena

 

 

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Aparatos de Aire Acondicionado, Comunidades de Propietarios, Edificios, Estética, Fachada, Toldos, Viviendas

7 febrero, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Novedades en Juicios de Desahucio por falta de pago

La última reforma procesal conllevará una mayor agilización de los procesos desahucio por falta de pago del alquiler, con el fin de obtener rápidamente la posesión del bien arrendado.
Una vez presentada la demanda, el Secretario Judicial requerirá al arrendatario (inquilino) para que en diez días abandone el inmueble -y si también se reclamaba el pago de la deuda, pague en el mismo plazo o formule oposición (diga las razones por las que según él no adeuda la cantidad reclamada)-.
Si el demandado se va en el plazo de diez días, finaliza el proceso, tomando posesión del bien el demandante (arrendador).
En el caso de que el arrendatario no se vaya, se pasará directamente al “lanzamiento” en la fecha prevista (que ya habrá sido señalada en la notificación hecha al demandado para que se vaya voluntariamente). Se producirá así el desalojo forzado a través del Juzgado y entrega de posesión del bien al arrendador.
Otra novedad importante es que cuando no se pueda requerir personalmente al arrendatario deudor, se le podrá citar a través del tablón de anuncios del Juzgado. Se acaba así con la práctica habitual de los deudores de eludir los actos de comunicación para “no darse por enterados” y retrasar el desahucio.
Caben muchos más supuestos, pero en lo fundamental, con esta reforma se trata de conseguir que el demandado (inquilino deudor) se vaya voluntariamente en el plazo de diez días desde el requerimiento.
Lógicamente, esta reforma necesita ir acompañada de una reducción en los plazos de admisión de la demanda y requerimiento al demandado, pues de lo contrario seguirá costando varios meses obtener la recuperación de la posesión del bien.

Publicado en: Alquiler, Desahucio, Deudas, Juicio, Viviendas

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