Me consulta un cliente sobre a quién corresponde asumir los gastos de sustitución y reparación de los electrodomésticos, pintura, muebles, etc., en una vivienda arrendada, y en concreto, los gastos de sustitución de los colchones.
Entiendo que no hay una respuesta que sea unívoca para esta pregunta, pues la casuística es enorme.
En líneas generales, se entiende que los gastos de mantenimientos que sean consecuencia del uso corresponden al arrendatario, y los gastos de mantenimientos extraordinarios o de reparación de deterioros por el transcurso del tiempo corresponden al arrendador.
Pero en la práctica se plantean muchos problemas a la hora de determinar si estamos o no ante una reparación necesaria o sustitución que debe ser asumida por el arrendador o corresponde asumirla al arrendatario.
Algunos ejemplos de gastos de sustitución que debe asumir el arrendador serían la sustitución de los radiadores antiguos por estar deteriorados, la sustitución de la caldera averiada por su antigüedad y no por el mal uso de la misma, etc. También todos aquellos relacionados con mantenimientos o reparaciones de la vivienda arrendada, tales como sustitución o renovación de instalaciones de conducción de agua, instalaciones eléctricas, bajantes de aguas pluviales, rehabilitaciones de elementos constructivos, etc.
En cambio, algunos ejemplos de gastos que corresponde asumir al arrendatario serían los derivados del uso ordinario de la vivienda, tales como sustitución de bombillas del alumbrado, reparación de enchufes, manivelas o cristales rotos, pintura de manchas en paredes o en suelos, etc.
Un ejemplo lo encontramos en la SAP de Las Palmas, Sección 5ª, de 26 de noviembre de 2014 (nº 531/2014, recurso nº 1116/2012), Ponente: D. Miguel Palomino Cerro, que ante una demanda formulada por el arrendador reclamando, además de rentas adeudadas, el coste de reparación de daños observados en la vivienda tras la entrega al finalizar el arrendamiento de cuatro años de duración, dice:
«…tras un periodo de cuatro años de arrendamiento de una vivienda los gastos necesarios para su acondicionamiento encaminado a un nuevo alquiler, más exigente que una reparación ordinaria, no han de ser asumidos por el arrendatario. Es tanto recomendable como habitual que a la finalización de un contrato locaticio por la propiedad se haga un “lavado de cara” del inmueble destinado al tráfico arrendaticio con los consiguientes pintado de paramentos y renovación de muebles y enseres que se deterioren por el mero uso. Y, para el caso de que se pretenda repercutir el daño en el inquilino, ha de tenerse en cuenta que si se ha de renovar alguno de ellos ha de aplicarse al precio nuevo la ratio de la depreciación del sustituido, de modo que no pueda comportar un enriquecimiento el sustituir un mueble o electrodoméstico usado por uno nuevo.
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Centrándonos en el conflicto presente, partimos de que no puede incluirse como reclamación la colocación de un rodapié cuya existencia anterior no nos consta.
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Ahora bien, entendemos que parte de los daños observados en la vivienda del apelado no se deben al cotidiano u ordinario uso de unos moradores si no cuidadosos sí civilizados. Por ejemplo, es habitual advertir zonas oscuras en los cercos de los interruptores de luz, pero no los graffiti ni desconchones, especialmente en las habitaciones destinadas a los menores, que pueden apreciarse en sus paramentos. Excesivos aparecen asimismo los daños derivados de perforación de carpintería metálica, desconchados en la encimera, desperfectos en puertas de armarios y parqué.
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(…)
Igualmente se detraerá el precio de los dos termos que, como dijimos, fueron sustituidos por el arrendatario, por importes respectivos de 265,48 y 239,22 euros.
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Entendemos que en el concepto de pintado del inmueble, y habida cuenta del observado deterioro más acusado o intencionado en las paredes de determinadas estancias, el arrendatario ha de colaborar en un 25% ya que, de cualquier modo, el arrendador se vería obligado a remozar el piso pintándolo de nuevo antes de ponerlo en el mercado. (…)
Y obtenemos un resultado de 2.561,01 euros. La Sala entiende que esta cantidad ha de ser abonada por mitad entre las partes habida cuenta de que, como se ha dicho, y siendo obligación o necesidad del propietario acondicionar el inmueble para ponerlo nuevamente en el mercado, los desperfectos o deficiencias observadas han excedido de una normal habitación y uso, sin olvidar tampoco la incidencia de la depreciación de los muebles por su uso.
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El mismo razonamiento anterior se aplicará a la nueva adquisición de un colchóny un sofá.
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Del resultado de los anteriores razonamientos obtenemos que por este concepto el arrendatario ha de abonar el 25% de la pintura (352,32 euros) más el 50% de las reparaciones restantes, una vez deducidos los importes de termos eléctricos y rodapiés (1.280,51 euros -letra d-, y 299 euros -letra e-). El total a abonar asciende a 1.931,83 euros, con sus intereses ex artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil.»
Por tanto, con carácter general, entendemos que habría que determinar si la sustitución de elementos obedece a un deterioro por un uso inadecuado por parte del arrendatario, o a un deterioro por el transcurso del tiempo (envejecimiento o fin de la vida útil). En el primer caso correspondería asumir el gasto al arrendatario, y en el segundo al arrendador.
© 2015 Fabio Balbuena
