Fabio Balbuena

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31 marzo, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamiento de vivienda y gastos de sustitución de elementos

Me consulta un cliente sobre a quién corresponde asumir los gastos de sustitución y reparación de los electrodomésticos, pintura, muebles, etc., en una vivienda arrendada, y en concreto, los gastos de sustitución de los colchones.


Entiendo que no hay una respuesta que sea unívoca para esta pregunta, pues la casuística es enorme. 
En líneas generales, se entiende que los gastos de mantenimientos que sean consecuencia del uso corresponden al arrendatario, y los gastos de mantenimientos extraordinarios o de reparación de deterioros por el transcurso del tiempo corresponden al arrendador.

Pero en la práctica se plantean muchos problemas a la hora de determinar si estamos o no ante una reparación necesaria o sustitución que debe ser asumida por el arrendador o corresponde asumirla al arrendatario.


Algunos ejemplos de gastos de sustitución que debe asumir el arrendador serían la sustitución de los radiadores antiguos por estar deteriorados, la sustitución de la caldera averiada por su antigüedad y no por el mal uso de la misma, etc. También todos aquellos relacionados con mantenimientos o reparaciones de la vivienda arrendada, tales como sustitución o renovación de instalaciones de conducción de agua, instalaciones eléctricas, bajantes de aguas pluviales, rehabilitaciones de elementos constructivos, etc.

En cambio, algunos ejemplos de gastos que corresponde asumir al arrendatario serían los derivados del uso ordinario de la vivienda, tales como sustitución de bombillas del alumbrado, reparación de enchufes, manivelas o cristales rotos, pintura de manchas en paredes o en suelos, etc.
Un ejemplo lo encontramos en la SAP de Las Palmas, Sección 5ª, de 26 de noviembre de 2014 (nº 531/2014, recurso nº 1116/2012), Ponente: D. Miguel Palomino Cerro, que ante una demanda formulada por el arrendador reclamando, además de rentas adeudadas, el coste de reparación de daños observados en la vivienda tras la entrega al finalizar el arrendamiento de cuatro años de duración, dice:
«…tras un periodo de cuatro años de arrendamiento de una vivienda los gastos necesarios para su acondicionamiento encaminado a un nuevo alquiler, más exigente que una reparación ordinaria, no han de ser asumidos por el arrendatario. Es tanto recomendable como habitual que a la finalización de un contrato locaticio por la propiedad se haga un «lavado de cara» del inmueble destinado al tráfico arrendaticio con los consiguientes pintado de paramentos y renovación de muebles y enseres que se deterioren por el mero uso. Y, para el caso de que se pretenda repercutir el daño en el inquilino, ha de tenerse en cuenta que si se ha de renovar alguno de ellos ha de aplicarse al precio nuevo la ratio de la depreciación del sustituido, de modo que no pueda comportar un enriquecimiento el sustituir un mueble o electrodoméstico usado por uno nuevo.
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Centrándonos en el conflicto presente, partimos de que no puede incluirse como reclamación la colocación de un rodapié cuya existencia anterior no nos consta.
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Ahora bien, entendemos que parte de los daños observados en la vivienda del apelado no se deben al cotidiano u ordinario uso de unos moradores si no cuidadosos sí civilizados. Por ejemplo, es habitual advertir zonas oscuras en los cercos de los interruptores de luz, pero no los graffiti ni desconchones, especialmente en las habitaciones destinadas a los menores, que pueden apreciarse en sus paramentos. Excesivos aparecen asimismo los daños derivados de perforación de carpintería metálica, desconchados en la encimera, desperfectos en puertas de armarios y parqué.
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 (…)
Igualmente se detraerá el precio de los dos termos que, como dijimos, fueron sustituidos por el arrendatario, por importes respectivos de 265,48 y 239,22 euros.
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Entendemos que en el concepto de pintado del inmueble, y habida cuenta del observado deterioro más acusado o intencionado en las paredes de determinadas estancias, el arrendatario ha de colaborar en un 25% ya que, de cualquier modo, el arrendador se vería obligado a remozar el piso pintándolo de nuevo antes de ponerlo en el mercado. (…)
Y obtenemos un resultado de 2.561,01 euros. La Sala entiende que esta cantidad ha de ser abonada por mitad entre las partes habida cuenta de que, como se ha dicho, y siendo obligación o necesidad del propietario acondicionar el inmueble para ponerlo nuevamente en el mercado, los desperfectos o deficiencias observadas han excedido de una normal habitación y uso, sin olvidar tampoco la incidencia de la depreciación de los muebles por su uso.
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El mismo razonamiento anterior se aplicará a la nueva adquisición de un colchóny un sofá.
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Del resultado de los anteriores razonamientos obtenemos que por este concepto el arrendatario ha de abonar el 25% de la pintura (352,32 euros) más el 50% de las reparaciones restantes, una vez deducidos los importes de termos eléctricos y rodapiés (1.280,51 euros -letra d-, y 299 euros -letra e-). El total a abonar asciende a 1.931,83 euros, con sus intereses ex artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil.»
Por tanto, con carácter general, entendemos que habría que determinar si la sustitución de elementos obedece a un deterioro por un uso inadecuado por parte del arrendatario, o a un deterioro por el transcurso del tiempo (envejecimiento o fin de la vida útil). En el primer caso correspondería asumir el gasto al arrendatario, y en el segundo al arrendador.
© 2015 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Arrendamientos Urbanos Etiquetado como: Arrendamientos Urbanos, Contratos, Reparaciones

26 agosto, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Requerimiento de pago y Enervación del desahucio

La enervación del desahucio consiste en la actuación del demandado tendente a poner fin al proceso instado por el demandante. Según el artículo 440.3.I de la LEC cabe enervar el desahucio si el arrendatario pone a disposición del juzgado o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas y el de las que en dicho momento adeude. Por tanto, es una facultad del arrendatario de paralizar la acción de desahucio por falta de pago ejercitada por el arrendador.

Ahora bien, la enervación NO procede en dos casos:
1.º) cuando no fuera el primer enervamiento, salvo si la falta de cobro fuera imputable al acreedor; y
2.º) cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario, al menos con un mes antes de presentar la demanda y éste no hubiese pagado al tiempo de la presentación.
De este segundo caso se ha ocupado el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en su Sentencia de 28 mayo de 2014, nº 302/2014, rec. 1051/2012, Ponente Excmo. Sr. Arroyo Fiestas.
Se trata de un supuesto en el que la arrendataria consignó la cantidad reclamada tras ser emplazada, cuando había sido requerida con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, pese a lo cual el juzgado desestimó la demanda (es decir, entendió enervada la acción). Por su parte, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de la arrendadora, y no admitió la enervación.
La arrendataria formuló recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, por interés casacional al existir jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales sobre los requisitos y contenido del requerimiento establecido en el artículo 22.4 de la LEC, precepto que consideraba infringido.
Interpretación del art. 22.4 LEC:
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«La interpretación de este precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales:
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a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada.
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b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo.»
En el caso, se practicó requerimiento de pago del IBI por burofax en el que la arrendadora advertía a la arrendataria que «en el caso de no ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS Denuncia por incumplimiento de contrato», estimándose que «la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento en caso de impago.»
_Y
¿Qué exige el artículo 22.4 de la LEC?:
«Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:
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1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
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2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
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3. Ha de referirse a rentas impagadas.
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4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
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5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
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Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
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1. Que el contrato va a ser resuelto.
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2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
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El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
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En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
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No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
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Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.»


           
            Conclusión:

En suma, el pago del IBI efectuado por la arrendataria tras su emplazamiento, cuando había sido requerida con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, carece de efectos enervatorios, no siendo necesario que en la comunicación del arrendador requiriendo de pago al arrendatario se le informe de que el contrato va a ser resuelto o que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Por ello, el TS desestima los recursos y confirma la sentencia recurrida en todos sus términos.

Publicado en: Arrendamientos Urbanos, Desahucio, Enervación, Tribunal Supremo

18 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamiento: desistimiento e indemnización

        Una de las novedades más destacadas de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la que permite al arrendatario desistir del contrato.
        La Ley 4/2013, de 4 de junio, modifica el artículo 11 de la LAU, y establece que el arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos SEIS MESES, con un preaviso al arrendador con al menos 30 días de antelación. Este desistimiento será sin indemnización, salvo que se pacte la consistente en un mes de renta por cada año que falte para la finalización del plazo pactado.
        La reciente Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 27 de septiembre de 2013, nº 571/2013 (recurso 959/2011), Ponente: Excmo. Sr. Magistrador D. Rafael Sarazá Jimena, trata sobre un supuesto de desistimiento unilateral del arrendatario con indemnización al arrendador pactada en el contrato.
        Veamos:
         «Los hechos relevantes son los siguientes:
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Las partes concertaron un contrato de arrendamiento de local de negocio el 1 de julio de 1999. La duración era de 15 años. Se pactaba en el contrato que «para el caso de que los arrendatarios decidieran desistir del contrato antes de la finalización del plazo, deberán ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una antelación mínima de DOS MESES y, además, indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año o fracción del contrato que reste por cumplir».
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Como consecuencia de una condena al cierre del negocio mientras no se realizaran obras de insonorización, el 12 de enero de 2004 el arrendatario entregó al representante de la arrendadora las llaves del local y firmaron un documento del siguiente tenor: «en el día de la fecha hago entrega a D. José Carlos, como representante de la entidad «…, S.L.», de las llaves del bajo y entreplanta de la casa num. 30 de la calle Virgen de la Cerca, de esta ciudad de Santiago, dando por terminado el contrato de arrendamiento de dichos locales de fecha 22 de octubre de 2001». El documento estaba firmado por ambos intervinientes, estando la firma del Sr. José Carlos bajo la palabra «recibí».
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La entidad arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en reclamación de la indemnización por desistimiento del contrato resultante de la aplicación de la cláusula inserta en el mismo que establecía una indemnización de un mes por año o fracción que restara hasta la fecha de finalización pactada, así como las rentas de los últimos meses.
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La sentencia del Juzgado de Primera Instancia consideró que el contrato de arrendamiento fue resuelto por mutuo disenso pues la arrendadora admitió la resolución y terminación del contrato por lo que no podía reclamar indemnización alguna. Consideraba relevante que hubiera sido el propio representante de la sociedad arrendadora quien redactó el documento en que se formalizó la entrega de llaves por el arrendatario, haciendo constar en el mismo que con tal entrega se daba por terminado el contrato, suscribiendo también el documento, siendo ello expresivo de su consentimiento y aceptación de la entrega de llaves y terminación del contrato. A ello se añadían, según la sentencia, otros datos como era la venta del local solo cinco meses después de la terminación del contrato de arrendamiento, de lo que concluía que la terminación anticipada fue consentida por la arrendadora o el transcurso de varios años hasta que se interpuso la demanda. Con invocación de la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 483/2004, de 9 de junio, recurso núm. 2094/1998, consideró que la actuación del inquilino, consistente en poner en conocimiento de la arrendadora su voluntad de cesar en la ocupación del piso que ocupaba, acompañada de la entrega de llaves, es una manifestación de voluntad que al efectuarse en el contexto de una relación contractual preexistente, requería una respuesta, en uno u otro sentido, de la otra parte. Al constar acreditada la entrega y recepción de las llaves sin realizar objeción o reserva alguna, había de considerarse que el silencio es significativo de consentimiento. Del mismo modo consideró que la ausencia de referencia en el documento a las rentas adeudadas era expresiva del pacto de que las rentas adeudadas en ese momento se entendían abonadas con la fianza prestada en su día. Por todo ello desestimó la demanda y condenó a la actora al pago de las costas.
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Apelada la sentencia por la demandante, la Audiencia Provincial dictó sentencia [núm. 243/2010 de la sección sexta de la Audiencia Provincial de A Coruña, en el recurso de apelación núm. 385/2009] en la que estimó en parte el recurso de apelación. Como argumentos más significativos, la Audiencia afirmó que «el núcleo del debate es la valoración de si existió o no consentimiento de la parte arrendadora a la extinción de los efectos del contrato una vez que la parte arrendataria reintegró la posesión del local a través de la devolución de las llaves». Sobre tal particular, consideró que «no debe resultar discutible que el mero hecho de recibir las llaves el arrendador, aceptando así la restitución posesoria, no es un acto propio que permita deducir un consentimiento de la parte arrendadora con la extinción de los efectos del arrendamiento. El desistimiento anticipado del arrendatario estaba previsto en el contrato y la concurrencia material del arrendador al acto de devolución de la posesión no implica, por sí sólo, más que la aceptación de esa restitución del bien, como es la actuación normal derivada de la previsión contractual existente al respecto, sin que quepa deducir, salvo que de la prueba de las circunstancias concurrentes resulte otra cosa, que con esta recuperación posesoria el propietario está aceptando la extinción de los demás derechos, facultades o acciones que de ese contrato derivarían. En otros términos, si la recuperación de la posesión deriva de un acto de la otra parte y los derechos económicos que de esta restitución surgen a favor del arrendador están previstos contractualmente, no cabe deducir del mero hecho de aceptar que se produzca tal restitución que se esté renunciando a estos derechos».
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Consideró la Audiencia que para aceptar la existencia de mutuo disenso era necesario atender al documento suscrito con ocasión de la entrega de llaves y a los demás actos de las partes. En cuanto a estos, consideró irrelevante que la demanda se hubiera interpuesto al cabo de algunos años o que el local se vendiera a los cinco meses, al no existir prueba de que la operación de venta estuviera ya en curso cuando se devolvieron las llaves. Respecto del documento, consideró la Audiencia que no había que atender a una frase aislada sino a la totalidad del documento, y que el mismo contenía una declaración del arrendatario, que expresaba que entregaba las llaves y que daba por terminado el arrendamiento, limitándose el arrendador a firmar el «recibí». Concluía la Audiencia que «dado que estamos ante un pacto que altera de forma sobrevenida lo inicialmente pactado por las partes es exigible que esta modificación novatoria aparezca con la debida claridad, en particular cuando supone materialmente que una de las partes renuncia a hacer efectivos derechos que del contrato resultan a su favor» y que «en virtud del desistimiento aceptado por el arrendador se ponía fin a los derechos y deberes de las partes en cuanto al uso futuro del local y pago de rentas por tal uso, pero sin que con ello se afectase a los demás derechos (en el caso, rentas ya devengadas y adeudadas, contraprestación por el desistimiento y -también- derechos de ambas partes relativos a la fianza) derivados de la relación contractual, de forma que en el documento se incorporaba un contenido de desaparición de la vigencia del contrato, pero no de índole liquidatoria de los efectos que relación contractual vigente hasta ese momento hubiera podido generar, siendo perfectamente diferenciables conceptualmente la extinción o ineficacia sobrevenida de la relación contractual -en particular por su resolución, a la que se asimilaría el desistimiento bilateral sobre el que la sentencia se extiende- y los efectos liquidatorios de ella derivada en cuanto a prestaciones ya devengadas o generadas por el incumplimiento de las prestaciones pactadas», por lo que, concluía la sentencia de la Audiencia Provincial, no era posible entender concurrente «un consentimiento del arrendador que excediera de la aceptación de la restitución posesoria, en la hipótesis de que el contenido de la declaración del arrendatario hubiera de ser interpretada en el sentido que la sentencia acepta».
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De ahí que considerase exigible la indemnización prevista en el contrato para el desistimiento del arrendatario y las rentas adeudadas, si bien a estas había de compensarse la fianza al no existir prueba suficiente de los desperfectos del local que la arrendadora alegaba para no compensar la fianza.
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En definitiva, la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso, revocó en parte la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, estimó en parte la demanda, y condenó al arrendatario al pago de 15.056,42 euros que correspondía a la indemnización por desistimiento unilateral, confirmando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia en lo relativo a la desestimación de la reclamación de rentas, a cuyo pago aplicaba la fianza prestada por el arrendatario.
Contra la sentencia de la Audiencia se interpuso recurso de casación, que se basaba en los siguientes motivos:
El primer motivo del recurso de casación se encabeza con el siguiente enunciado: «Infracción del artículo 1.156 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial asentada acerca del mutuo disenso».
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El motivo se basaba, en síntesis, en que la interpretación del documento suscrito por las partes con motivo de la entrega de las llaves del local arrendado y la valoración de los demás hechos concurrentes llevaba a la conclusión de que el contrato de arrendamiento había finalizado por mutuo disenso de los contratantes.
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El segundo motivo se encabeza como sigue: «Infracción de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil por cuanto la sentencia de apelación ignora que la extinción de un contrato por las partes que lo concertaron implica la celebración de un nuevo negocio jurídico en el que el consentimiento puede manifestarse expresa o tácitamente. Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1995 y 9 de junio de 2004».
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En este motivo el recurrente alega que la sentencia infringe la jurisprudencia existente sobre el silencio como expresivo del consentimiento tácito, pues se exige que el arrendador manifieste si está o no conforme con el desistimiento planteado por el arrendatario y si no lo hace, se ha de entender, en aras del principio de buena fe, que consiente en dicho desistimiento, dándose así lugar a la figura del mutuo disenso.»
Pues bien, ésta es la valoraciónque realiza la Sala 1ª del Tribunal Supremo:
«La sentencia de la Audiencia Provincial no infringe los preceptos legales citados ni la jurisprudencia de esta Sala sobre el mutuo disenso como negocio extintivo o cancelatorio de otro previamente celebrado ni sobre el silencio como expresivo del consentimiento tácito. Por el contrario, reconoce la posibilidad de que el contrato se extinga por el mutuo disenso de los contratantes pero niega que en el caso enjuiciado concurra el consentimiento de la arrendadora necesaria para la perfección de dicho negocio extintivo, pues considera que ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes pueda inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la arrendadora renuncie a los derechos que el contrato de arrendamiento le otorgaba para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario.
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Como la Audiencia Provincial pone de relieve en su sentencia, el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes con una duración de quince años preveía expresamente la posibilidad de desistimiento anticipado y unilateral del arrendatario, para lo cual el arrendatario debía ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una determinada antelación e indemnizarle en una mensualidad de renta por cada año o fracción que quedara por cumplir del contrato. Se trata de una cláusula admisible y lícita conforme al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil, y que incluso puede pactarse, en términos prácticamente coincidentes, para los arrendamientos de vivienda (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
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En tales circunstancias, la Audiencia Provincial ha interpretado el documento de entrega de llaves conforme al canon hermenéutico de la totalidad, sin entresacar expresiones aisladas, así como las circunstancias concomitantes y ha llegado a la conclusión de que la arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble como consecuencia de la citada previsión contractual, pero no renunció a los derechos que la cláusula contractual preveía en caso de desistimiento unilateral del arrendatario.
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La Audiencia Provincial respeta la jurisprudencia de esta Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado (sentencia núm. 385/2009 de 26 mayo, recurso núm. 1122/2004 y las citadas en ella), como sobre el valor del silencio como expresión de consentimiento, para lo cual ha de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador (sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 597/2011, de 20 de julio, recurso núm. 684/2008).
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Eso justamente es lo que ha hecho en su sentencia la Audiencia Provincial, que ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella.»i
Por último, se realiza una consideración sobre la inadmisión de la impugnación de la valoración jurídica por vía de casación, porque pretende una alteración de la base fáctica y hermenéutica de la sentencia recurrida:
P
«La parte recurrente basa fundamentalmente su recurso en alterar la base fáctica y hermenéutica sobre la que se apoya la sentencia de la Audiencia Provincial, sin que se haya articulado a través de los cauces adecuados, intentando sustituir la valoración de la Sala por la suya propia pero sin que se aprecie infracción legal, arbitrariedad o error patente en la interpretación realizada por la Audiencia Provincial. Tal impugnación puede tener sentido en un recurso ordinario, pero no tiene encaje en un recurso como el de casación, que no constituye una tercera instancia destinada a revisar íntegramente la valoración fáctica y jurídica de la sentencia recurrida sino un recurso extraordinario dirigido a controlar la correcta interpretación y aplicación por la sentencia de apelación de la norma, principio de derecho o jurisprudencia aplicable al caso.»
En definitiva, el TS desestima el recurso de casación interpuesto por el arrendatario y confirma que procede la indemnización pactada por su desistimiento unilateral, toda vez que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella. En el caso enjuiciado, ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes puede inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la arrendadora hubiera renunciado a los derechos que el contrato de arrendamiento le otorgaba para el caso de tal desistimiento unilateral.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Arrendador, Arrendamientos Urbanos, Arrendatario, Contrato, Desistimiento, Indemnización, Jurisprudencia, LAU, Renuncia de derechos, Tribunal Supremo

23 junio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Certificación Energética de Edificios: una obligación con ventajas


LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS: UNA OBLIGACIÓN CON VENTAJAS
Recientemente se ha publicado en el B.O.E. el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes, donde a partir del 1 de Junio todos los que nos encontremos en la situación de vender o alquilar una propiedad tendremos la obligatoriedad de obtener un certificado de eficiencia energética del inmueble.
¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE?
El certificado de eficiencia energética es un documento que mide cómo de eficaz es un edificio en cuanto al gasto energético y las emisiones de CO2.
Con la emisión del certificado se persiguen dos grandes objetivos:
1.- De un lado, reducir del consumo energético.
2.- De otro, aumentar la información del comprador o arrendatario en torno a su vivienda, por ejemplo:
COMPRADOR.- Si necesitas comprar o alquilar un local o vivienda y estas dudando entre dos de precio similar, la eficiencia energética te ayudará a decidirte, ya que sabrás que en el mejor calificado el consumo de energia es menor y por tanto la factura mensual tambien.
VENDEDOR.- Podrás saber si el inmueble que vendes o alquilas es energéticamente competitivo respecto de otras ofertas, y con el asesoramiento adecuado podrás mejorar tu calificación con poca inversión.
Mediante la certificación energética, el ciudadano sabrá qué medidas concretas puede adoptar para mejorar la calificación energética de su vivienda, ganando así en comodidad, sostenibilidad ambiental, ahorro económico y, por supuesto, valor del inmueble, pues no hay duda de que en el futuro el valor de las viviendas será directamente proporcional a su grado de sostenibilidad energética.
¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE TENERLO?
El promotor o propietario será el que encargue la realización del certificado para una vivienda, que podrá ser único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de uno de los apartamentos que lo integran desee obtener uno diferente, al entender que su calificación energética es mejor que la del resto de la comunidad, puede hacerlo sin ningún tipo de problemas.
¿QUIÉN LO HACE?
El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Serán elegidos libremente por la propiedad del inmueble a certificar.
¿Y SI NO LO PASO?
No se trata de una prueba objetiva similar a la ITV de los vehículos. Es un análisis del inmueble y éste, en función de sus características, obtendrá una calificación mejor o peor, que pese a proponer una serie de mejoras, ninguna de ellas será obligatoria, es decir, NO LE OBLIGARÁ A HACER OBRAS. Eso sí, es obligatorio contar con el certificado aunque la calificación obtenida sea baja.
¿CUÁNDO HAY QUE HACERLO?
A partir del 1 de junio de 2013, cada vivienda o edificio que sea sometido a venta o alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética.
¿HAY QUE REGISTRARLO?
Sí. El certificado será presentado para su Registro, por parte del propietario, en la Agencia Valenciana para la Energia (AVEN), y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones.
¿QUÉ DURACIÓN TIENE?
Tendrá una validez máxima de 10 años, aunque puede ser actualizado voluntariamente si así lo desea el ciudadano porque se hayan producido variaciones sustanciales en las características del edificio.
Si tiene alguna pregunta que no haya sido respondida, puede dirigirse a enerso2013@gmail.com, donde amablemente y sin compromiso le ayudaremos con las dudas sobre el certificado de calificación energética.
©2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Agencia Valenciana para la Energía, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Certificación Energética, Edificios, Venta, Viviendas

26 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamientos Urbanos: reparaciones necesarias

Arrendamientos Urbanos
Reparaciones necesarias
En materia de arrendamientos urbanos son frecuentes los conflictos entre arrendador y arrendatario derivados de la interpretación de las obligaciones contractuales de uno y otro.
Uno de los aspectos de mayor tensión es el relativo a las reparaciones necesarias a realizar en la vivienda o local arrendador.
¿Qué son reparaciones necesarias?
El concepto de reparaciones necesarias no aparece en la LAU ni en el C.C., pero tanto doctrinal como jurisprudencialmente se han considerado como necesarias las reparaciones indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso, y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio (Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación (Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80).
En efecto, el Código Civil establece en su artículo 1.554.2º como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa (art. 1.554. 3º C.C). También el artículo 107 de la LAU de 1.964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.
El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).
En sintonía con tal criterio, reparaciones necesarias son:
–las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961)
– las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951)
–las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951)
– las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951)
–las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970)
–las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992)
–las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas … etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)
–las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980)
–las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979)
–las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980)
¿”Reparación necesaria” o “Mejora”?
La distinción no siempre es clara. Como se ha indicado, “reparaciones necesarias” son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. Por tanto, se trata de aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.
Dado que es obligación del arrendador llevar a cabo las reparaciones necesarias, pero no las obras de mejora, el conflicto surgirá entre arrendador y arrendatario cuando exista discrepancia en la calificación de la obra como necesaria o de mejora.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 4 de septiembre de 2012, analiza la cuestión relativa a la instalación de un ascensor, en base a la anterior fundamentación jurídica, confirmando la sentencia de instancia que consideró que no se trata de una reparación necesaria sino de unaobra de «mejora» del art. 112 de la LAU 1964. Por consiguiente, entiende la AP de Barcelona que la instalación de un ascensor nopuedeser consideradacomo obra necesaria, sino que se trata de una mejora, que el arrendador no está obligado a realizar. 
 
La casuística es numerosa, y habrá que estar al caso concreto, con el adecuado asesoramiento de su Abogado o Administrador de Fincas.
©2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Asesoramiento, Código Civil, Conflicto, Contratos, Doctrina, Jurisprudencia, LAU, Mejoras, Obras, Reparaciones, Vivienda

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