Fabio Balbuena

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3 enero, 2023 By Fabio Balbuena 10 comentarios

La firma de las actas de las juntas

¿Qué importancia tiene este requisito formal?

  1. Introducción
  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?
  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?
  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?
  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

  1. Introducción

Los acuerdos de las comunidades de propietarios se recogen en las actas de las juntas que se celebran, y estas actas posteriormente se incorporan a un libro de actas, donde quedan documentadas a efectos probatorios de los acuerdos adoptados. 

La firma es un requisito formal de las actas.

  1. Cuando de redacta un acta de una junta de propietarios, ¿cómo se cierra?

Cuando se redacta el acta de una reunión de la comunidad, se tiene que cerrar con la firma del Secretario y del Presidente.

El Secretario es quien da fe de lo ocurrido, los puntos debatidos y los acuerdos adoptados, y el Presidente otorga el Visto Bueno a la redacción del acta una vez finalizada.

  1. ¿Puede negarse el Presidente a firmar el acta?

En ocasiones puede ocurrir que existan discrepancias sobre la redacción del acta, porque el Presidente entienda que existe alguna incorrección (datos imprecisos, aspectos omitidos, errores en la consignación de los votos, etc.). En estos casos, el Secretario y el Presidente deben resolver tales discrepancias y alcanzar un consenso sobre el texto definitivo del acta.

  1. ¿Qué ocurre si el Presidente no firma el acta?

En caso de que no se resuelvan las discrepancias y el Presidente no quiera firmar el acta, el Secretario debe notificarla igualmente haciendo constar la negativa del Presidente a la firma. 

Posteriormente la junta de propietarios resolverá lo que proceda sobre el contenido del acta. 

  1. Si no se firma el acta, ¿los acuerdos son válidos? 

La respuesta es afirmativa. Nuestros tribunales, ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1992, vienen entendiendo que la exigencia de la firma tiene una mera significación formal como elemento confirmatorio de las declaraciones de voluntad emitidas por los diferentes propietarios asistentes a la reunión. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 11 de enero de 2013, la firma no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Por ello, la ausencia de firmas no supone la nulidad de los acuerdos adoptados. 

Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 señala que la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser un defecto del acta, pero no produce la nulidad de la Junta y de los acuerdos que ésta contiene, siendo un defecto subsanable. Es decir, por falta de la diligencia de las firmas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad. 

© Fabio Balbuena 2023

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Actas, Acuerdos comunitarios, Comunidades de Propietarios, Firma del acta, Juntas de Propietarios, Libro de Actas, Presidente, Secretario

24 noviembre, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Convocatorias de reunión mediante “buzoneo”

¿Es válido este sistema de citación a junta?

  1. Introducción
  2. ¿En qué consiste?
  3. ¿Es legal?
  4. ¿Hay excepciones?
  5. ¿Puede ser un método válido?
  6. Conclusión

  1. Introducción

Sabemos que las convocatorias de reuniones de las comunidades de propietarios (que la ley llama “Juntas de Propietarios”) han de realizarse formalmente, cumpliendo unos requisitos que señala la Ley de Propiedad Horizontal. 

Lo que ocurre es que algunas comunidades realizan las convocatorias mediante “buzoneo”, sobre todo aquellas que no son gestionadas por un administrador de fincas colegiado.

  1. ¿En qué consiste?

Consiste en la realización de la convocatoria mediante cartas dirigidas a cada propietario que se depositan en los buzones de la comunidad, es decir, una carta para cada propietario que el Presidente, el Conserje, o el Secretario-Administrador deposita en cada buzón. 

O incluso, mediante un simple letrero en la escalera de la comunidad, en un lugar visible (el tablón de anuncios, o la puerta de entrada a la finca).

  1. ¿Es legal?

En principio, podemos decir que este sistema no es legal, porque según el Tribunal Supremo la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal en esta materia es de carácter imperativo y, como consecuencia, de necesario y obligado cumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1088 y 25 de octubre de 1989). Y por ello, de forma general, los Tribunales no consideran válida la convocatoria realizada mediante buzoneo o depósito de la citación en el buzón de correos de cada propietario (por ejemplo, Sentencias de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 16 de febrero de 2000 y 3 de enero de 2001). 

  1. ¿Hay excepciones?

Sí. Porque la jurisprudencia en esta materia también tiene establecido que el sistema de buzoneo es válido si previamente ha sido admitido por todos los propietarios como eficaz, es decir, si es el sistema habitual y aceptado.

Por ejemplo, la SAP de Cantabria, Sección 2ª, de 16 de junio de 2022, analizó un supuesto en el que unos propietarios impugnaron la validez de una junta por haberse convocado mediante buzoneo. 

El juzgado había estimado la demanda, pero la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y desestima la demanda, porque entiende que la LPH no exige la convocatoria por carta certificada o de manera fehaciente. La citación puede realizarse de cualquier modo siempre que sea un sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin que conste queja o protesta de sus integrantes. En este caso la convocatoria se realizó mediante la colocación de un cartel en el portal y buzoneo, y este método había sido aceptado como eficaz por todos los propietarios, y ha posibilitado la asistencia de los condueños a las reuniones desde que existe la comunidad, por lo que no cabe ahora, cuando los acuerdos no interesan, cuestionar el método, pues de ser así quedaría al arbitrio del interés del impugnante. 

  1. ¿Puede ser un método válido?

Si el buzoneo es el sistema habitual que ha sido admitido anteriormente por todos los propietarios, puede ser válido.  Pero, cuidado, porque la falta de citación de los propietarios puede determinar la nulidad de pleno derecho y la invalidez de los acuerdos adoptados (incluso aunque el propietario demandante haya tenido conocimiento de lo tratado en la reunión (STS de 3 de mayo de 1988). 

  1. Conclusión

Como hemos visto, la convocatoria de reunión mediante buzoneo puede admitirse en determinados casos, pero para evitar impugnaciones y nulidades, los Administradores de Fincas Colegiados siempre recomendamos que las convocatorias se realicen siguiendo el sistema previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, con todos los requisitos formales. 

© Fabio Balbuena 2022

Publicado en: Administración de Fincas Etiquetado como: Administrador de Fincas Colegiado, Buzoneo, Comunidades de Propietarios, Convocatoria de Junta de Propietarios, Convocatorias, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal

9 mayo, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Medidas aplicables a las juntas de propietarios hasta el 31/12/2021

Publicado en: Comunidades de Propietarios, Coronavirus Etiquetado como: Coronavirus, Juntas de Propietarios

16 enero, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Las juntas presenciales están derogadas

La pandemia por Covid-19 ha supuesto un cambio radical en nuestra forma de vida. No hace falta enumerar la gran cantidad de aspectos de nuestra cotidianidad que se han visto afectados por esta tragedia. 

Uno de ellos es el de las juntas de propietarios. Como es sabido, la Ley de Propiedad Horizontal establece que la junta de propietarios se reunirá una vez al año con carácter ordinario. Es en la junta donde se adoptan los acuerdos que posteriormente se han de ejecutar, donde se toman las decisiones sobre el funcionamiento de la comunidad, se aprueban los presupuestos, las cuotas, las obras, se renuevan los cargos, etc. Desde el inicio de la pandemia, los Administradores de Fincas Colegiados hemos tenido que cambiar nuestra forma de trabajar, como ha ocurrido en tantos otros sectores. Precisamente el de las juntas es uno de los aspectos que más nos ha afectado, porque sin junta ¿cómo se resuelven y gestionan esos asuntos? 

En la primera ola no podíamos celebrar juntas por la situación de estado de alarma y confinamiento domiciliario. En la segunda ola, no teníamos regulación específica. Y en la tercera ola, la regulación sigue sin ser del todo clara. 

El legislador catalán fue un adelantado a su tiempo, y aprobó una norma que disponía el aplazamiento de las juntas de propietarios hasta abril de 2021, y con ello la prórroga de los presupuestos y cargos hasta la celebración de una nueva junta. Además, reconoció la legalidad y posibilidad de celebrar juntas a través de videoconferencia si estaba previsto en los estatutos de la comunidad, y dispuso la posibilidad de adopción de acuerdos por vía telemática. Posteriormente, con efectos desde el 24 de diciembre de 2020, amplió el aplazamiento de las juntas hasta el 31 de diciembre de 2021. 

El legislador nacional no se ha pronunciado, pero al encontrarnos ante una situación en la que no es aconsejable celebrar juntas de propietarios presenciales, por razones evidentes de peligro de contagios, algunas comunidades autónomas, aparte de la catalana, han comenzado a disponer alguna norma relativa a las reuniones de comunidades de propietarios. 

Así, el legislador andaluz dictó la Orden de 8 de noviembre de 2020, por la que se modulan los niveles de alerta 3 y 4 como consecuencia de la situación crítica epidemiológica derivada del COVID-19 en la Comunidad Autónoma de Andalucía, que en su artículo 4.1.e) disponía: “Se suspende la celebración de manera presencial de congresos, conferencias, reuniones de negocios, reuniones profesionales, seminarios, reuniones de comunidades de propietarios y eventos similares.”

Por su parte, el Presidente de la Generalitat Valenciana dictó el Decreto 20/2020, de 18 de diciembre, que en su artículo tercero, apartados dos y tres, establece que “La permanencia de grupos de personas en espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes, y ello sin perjuicio de las excepciones que se establezcan respecto de dependencias, instalaciones y establecimientos abiertos al público”, y “La permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado quedará, asimismo, condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes. En todo caso, se recomienda que de dicho número no formen parte más de dos grupos de convivientes.”

En consecuencia, cabe interpretar que las reuniones de propietarios se asimilan a reuniones de grupos de personas en espacios de uso privado (ya sea en recintos cerrados o al aire libre), y por tanto quedarían limitadas a grupos de personas que no superen el número máximo de seis personas. Y como decía un compañero Administrador de Fincas Colegiado, el Administrador/a también se computa, luego la reunión quedaría limitada a cinco propietarios/as más el Administrador/a. 

Pero al no mencionarse en la norma expresamente las “reuniones de propietarios” (como sí hace el legislador andaluz), el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, D. Sebastián Cucala, ha solicitado a la Consellería de Sanidad de la Comunidad Valenciana que se pronuncie expresamente sobre las reuniones de comunidades de propietarios. 

Sea como fuere, más allá de las disposiciones legales, el sentido común parece aconsejar que se evite la celebración de reuniones presenciales para evitar el riesgo de contagios. Sin embargo, son muchos los propietarios que no entienden esta limitación y continúan pidiendo la convocatoria y celebración de juntas.

Matt Brittin, Presidente de Google en Europa, afirma que “en cinco meses hemos vivido un cambio tecnológico de cinco años”. Este cambio incluye las comunicaciones a través de videoconferencias o “reuniones virtuales”. Es obvio que no todo el mundo tiene medios y/o capacidades para adaptarse a los cambios tecnológicos. Hay quien ni siquiera tiene internet, o no tiene ordenador, y mucho menos un Smartphone, y en consecuencia, por lo que se refiere a las reuniones de propietarios, hay vecinos que probablemente no podrán acceder a una reunión por Zoom o similar. Habrá que pensar cómo se salva esa “barrera tecnológica”, pero indudablemente es necesario un cambio de mentalidad, asumiendo que las juntas presenciales tardaremos en estar en disposición de volver a realizarlas con normalidad y sin riesgos. 

Eso me lleva a aventurarme a afirmar que las juntas de propietarios presenciales están, de hecho (y de momento), derogadas, no porque el legislador así lo haya dispuesto, sino por la propia realidad. No olvidemos que el derecho siempre va por detrás de la sociedad, y en este caso, la pandemia nos ha abocado a un cambio de hábitos. 

Debemos enfatizar el humanismo, y al mismo tiempo aprovechar los avances tecnológicos, lo que nos conduce (como publicita una famosa entidad bancaria) hacia un humanismo tecnológico.  

© Fabio Balbuena 2021

Publicado en: Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administrador de Fincas Colegiado, Comunidades de Propietarios, Covid-19, Juntas de Propietarios, tecnología

22 noviembre, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La 1ª convocatoria está derogada

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la convocatoria a junta de propietarios de las Comunidades, estableciendo que “si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum». La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.”

 

 

Una reivindicación habitual que los Administradores de Fincas hacen al legislador es la de que se suprima la doble convocatoria para la celebración de las juntas de propietarios, tal y como ya ha ocurrido en Cataluña, donde ya se ha suprimido por Ley 5/2006, de 10 de mayo, de forma que en la actualidad existe una única convocatoria, regulada en el artículo 553-21 del Código Civil Catalán.

 

En mi experiencia profesional (Administrador Colegiado en ejercicio desde 1997) no recuerdo haber celebrado ninguna junta en primera convocatoria. Y cuando examino algún libro de actas de una comunidad que empiezo a administrar, compruebo que no consta tampoco ninguna junta celebrada en primera convocatoria. Además, en Twitter hay compañeros que tuitean una foto del lugar de celebración de la junta, que se encuentra “desierto” en primera convocatoria, a lo que se añade la reivindicación al legislador para que siga los pasos de la legislación catalana.

 

Como se deduce de lo anterior, la realidad es que no se celebra ninguna junta de propietarios en primera convocatoria, sino en segunda convocatoria.

 

¿Qué significa eso?

 

El artículo 3.1 del Código Civil dice que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”

 

Poniendo en relación este artículo con la realidad social en que se aplica el artículo 16.2 de la LPH, la regulación de la convocatoria a junta debe hacerse siguiendo los requisitos legales, bien entendido que, de hecho, las juntas se celebran en segunda convocatoria.

 

Esto es así porque los propios comuneros acuden directamente a segunda convocatoria. Los Administradores se quejan, con razón, de la pérdida de tiempo profesional que les supone acudir a primera convocatoria para estar esperando media hora a que lleguen los comuneros que asisten a la junta, y éstos acuden a la segunda convocatoria porque saben que en primera no hay quorum, y a nadie le gusta perder el tiempo.

 

Por todo ello, es de esperar que en la próxima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador seguirá la senda de la legislación catalana y suprimirá la doble convocatoria.

 

Pero entretanto llega esa esperada reforma, en mi opinión, en la práctica la primera convocatoria ya está derogada.

 

© Fabio Balbuena 2018

 

 

 

 

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Administración de Fincas, Administrador de Fincas Colegiado, Código Civil Catalán, Convocatoria de Junta de Propietarios, Juntas de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Primera Convocatoria, Segunda Convocatoria

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