Fabio Balbuena

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11 abril, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El Fondo de Reserva

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, apartado f), establece que es obligación de todos los propietarios:
“Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.”
Sin embargo, en no pocas ocasiones, o bien no existe dicho fondo de reserva, o bien es utilizado de con finalidad distinta a la prevista en la ley.
Son varias las causas que provocan este hecho, pero la principal es la inexistencia de sanción para el caso de contravención. Es decir, la ley contempla la obligación de todos los propietarios de contribuir a la dotación del fondo de reserva, que será de una cantidad no inferior al 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Pero nada se dice para el caso de que la comunidad no apruebe la dotación de dicho fondo de reserva. Por ello, no son pocas las comunidades que deciden no prever dotación alguna para dicho fondo.
En otros casos, no ha existido previsión especial por disponer la comunidad de un fondo que supera con creces ese 5% del último presupuesto ordinario. Así se reflejaba por ejemplo en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, sección 1ª, de 23 de noviembre de 2006, al decir:
“Por lo que respecta al otro acuerdo impugnado, relativo a la no constitución del fondo de reserva , aún siendo cierto que el artículo 9.1 f) LPH lo prevé, no lo es menos que lo es a los efectos de atender las obras de conservación y reparación de la finca; siendo una innovación introducida por Ley 8/1999, de 6 abril, con la finalidad, según expresa su E.M, de que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, para combatir lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad», a cuyo fin se prevé, entre otras medidas, la creación de un fondo de reserva , cuya titularidad corresponde a la comunidad, debiendo estar dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Y en el caso de autos se acredita la existencia de un saldo en la cuenta de la Comunidad que supera con creces el referido 5%, en los términos que refleja la sentencia apelada, por lo que se debe entender que con ello se cumple la finalidad para la que legalmente está prevista la constitución del referido fondo (…).”
En otras ocasiones, en especial en comunidades de viviendas de segunda residencia, zonas de costa o viviendas adquiridas con fines de inversión, el fondo de reserva ha encontrado reticencias por parte de los vecinos por miedo a que no se pudiera recuperar la participación en dicho fondo en el caso de venta de la vivienda, puesto que la titularidad de dicho fondo es de la comunidad. Véase por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sección 4ª, de fecha 14 de junio de 2005:

“A la hora de decidir como deben pagarse por los copropietarios unas obras en los elementos comunes pueden seguirse distintos sistemas. Así pueden acometerse con el fondo de reserva , que es obligatorio para la Comunidad (art. 9 g), debiendo estar dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. La titularidad de este fondo es de la Comunidad, tal y como indica el precepto, por lo que no procederá, en ningún caso, devolución alguna a los propietarios que vendan sus viviendas (…)”
Sea como fuere, lo cierto es que en tiempos de dificultades económicas como los actuales, las comunidades bastante tienen con poder cubrir los gastos ordinarios, de forma que la dotación del fondo de reserva es inexistente en la mayoría de los casos.
Y es precisamente ahora cuando vendría bien a las comunidades disponer de dicho fondo, que podría ser empleado en la realización de obras de conservación y reparación de la finca que de otro modo no pueden acometerse, atendida la situación contable de las comunidades por la alta morosidad que soportan. Tampoco es posible en la gran mayoría de las comunidades aprobar derramas extraordinarias por las dificultades económicas que atraviesan las familias, azotadas por la grave crisis económica. 
Así las cosas, los Administradores de Fincas no podemos más que recomendar la dotación de dicho fondo de reserva, con el fin de que en un futuro, y especialmente en tiempos de crisis, se puedan afrontar las obras de conservación y reparación de la finca, que no es ni más ni menos que la finalidad prevista por la ley.
© Fabio Balbuena

Publicado en: Comunidades, Fondo de Reserva

6 marzo, 2012 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Modificación de la LPH: eliminación de barreras arquitectónicas

Antecentes
Desde el año 2003 las obras para eliminación de barreras arquitectónicas se consideran “necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”. Por tanto, existe la obligación legal de que todos los comuneros contribuyan al pago de este tipo de obras, si bien con ciertas limitaciones.
La Convención Internacional de Naciones Unidas, sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad establece en su artículo 4 el compromiso de los Estados Parte para la adopción de las medidas legislativas, administrativas y de cualquier otra índole, necesarias para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y libertades fundamentales de las personas con discapacidad.
Fruto de este compromiso, la Ley 26/2011 de 1 de agosto pretende adecuar la legislación española en materia de discapacidad a las directrices marcadas por la referida Convención.
¿En qué consiste la modificación?
Con esta Ley se modifican los artículos 10.2 y 11.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Se aumenta el límite del importe de las obras de accesibilidad que deban ser costeadas obligatoriamente por el total de los propietarios. Este límite ahora se fija en la cuantía de doce mensualidades ordinarias (antes de la reforma eran tres mensualidades).
Ahora bien, este límite no será aplicable a los propietarios cuya unidad familiar tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM (excepto si recibe subvenciones o ayudas que reduzcan su participación en las obras a menos del 33% de sus ingresos anuales).
¿Qué ocurre con las obras cuyo coste supera las doce mensualidades ordinarias?
Fuera de los supuestos de obras a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, la obligación al pago de los gastos por obras de accesibilidad que superen las doce mensualidades ordinarias deriva de que la Comunidad “adopte válidamente” los acuerdos para tales obras (artículo 11.3 de la LPH).
¿Qué mayoría será necesaria para adoptar válidamente el acuerdo?
Deberá obtenerse en Junta General el voto favorable de la mayoría cualificada según el artículo 17.1, párrafo dos. Por tanto, mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En resumen:
Las obras de accesibilidad para la eliminación de barreras arquitectónicas siguen considerándose como obras necesarias, a las que todos los comuneros quedan obligados, y contribuirán a ellas por exigencia legal, siempre que el importe de las mismas no supere doce mensualidades ordinarias (con la exención relativa a los ingresos de la unidad familiar -y las posibles exenciones que establezca el título constitutivo-).
Caso de superar este límite de las doce mensualidades, serán obligatorias las obras y quedarán obligados a su pago todos los comuneros cuando la realización de las mismas se apruebe en Junta General por una mayoría de los propietarios que a su vez representen una mayoría de las cuotas de participación. Adviértase que el quórum es sobre TODOS los propietarios, por lo que los ausentes tendrán treinta días para hacer constar su negativa, entendiéndose en caso de silencio que su voto es favorable.
Por último, señalaremos que si no se alcanzara esa mayoría cualificada (mayoría de votos y cuotas respecto al total de propietarios), y el importe de la obra superara las doce mensualidades ordinarias, el interesado podrá optar por la realización a su costa por los cauces previstos en la Ley 15/1995.

Publicado en: Acuerdos, Comunidades, Discapacitados, Obras

21 febrero, 2012 By Fabio Balbuena 2 comentarios

¿Necesitamos una nueva Ley de Propiedad Horizontal?

Desde hace cierto tiempo, se viene debatiendo en el ámbito jurídico acerca de la necesidad de una nueva Ley de Propiedad Horizontal, que sustituya a la actual Ley de 1960, reformada en el año 1999.
Son muchos los juristas que consideran que la Ley de Propiedad Horizontal se ha quedado obsoleta, y que su regulación es insuficiente para afrontar los problemas de las comunidades de propietarios.
Sin embargo, otros consideran que esta ley contiene el marco normativo fundamental y suficiente para resolver todos los problemas que se suscitan en las comunidades.
Para Ricardo Conde, Letrado del Servicio de Formación Continua del Consejo General del Poder Judicial, la actual Ley de Propiedad Horizontal no es el problema, sino los ciudadanos que la incumplen. Este incumplimiento provoca problemas que hay que solventar, posteriormente, en los tribunales. Por ejemplo, para Conde, el hecho mismo de la morosidad no es fruto de una evolución o efecto de la Ley (que ha ido mejorando el procedimiento hasta llegar al actual monitorio), sino de los incumplidores de esta obligación comunitaria.
Por tanto, considera que es una buena norma, que se ha ido reformando a lo largo de los años -la última reforma es de fechas recientes, e introduce mejoras para la accesibilidad de los discapacitados- para adaptarla a las necesidades delas comunidades de propietarios, con el objetivo último de resolver los problemas que se estaban planteando.
La Ley de Propiedad Horizontal es una ley corta, con muy pocos artículos, una norma sencilla, comprensible, que a su entender no necesita ser derogada para promulgar una nueva Ley de Propiedad Horizontal. Basta con que el legislador vaya introduciendo las reformas necesarias para que esta norma sea vigente, actual, y resuelva los problemas que se vayan suscitando a lo largo de los años.

Publicado en: Comunidades, Ley, Propiedad Horizontal

31 enero, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Sanear las cuentas

En fechas recientes el Presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, afirmó que “no habrá dinero público para sanear las pérdidas del ladrillo”.
Así, dentro del plan de saneamiento que debe realizar el sector bancario español, se encuentra un ajuste contable para trasladar a sus balances la realidad del estado de las cuentas tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Se trata, en suma, de un plan que el nuevo Ejecutivo considera urgente, a la vista de los datos económicos.
La razón de este ajuste es que los bancos no están recogiendo en sus balances todo el desplome del valor de los inmuebles que atesoran.
En concreto, el ajuste contable consiste en que los bancos reflejen en sus balances el valor real de los inmuebles, aunque eso suponga reconocer pérdidas. Hay que acabar con la práctica actual, según la cual los bancos siguen recogiendo en sus cuentas el valor antiguo de los inmuebles que no pueden vender, y no el actual, mucho más bajo, para no reflejar pérdidas. Por ejemplo, “si un solar vale cien, no puede figurar en el balance que vale mil”, dijo el Presidente.
El ministro de Economía, Luis de Guindos, apuntó que las entidades financieras deben aumentar la provisión en unos 50.000 millones para cubrir posibles pérdidas.
¿Cómo? La idea principal es que ese ajuste no será financiado con dinero público, o en otras palabras, “no le puede costar dinero al contribuyente”. La mayoría de entidades podrán hacerlo «por sí mismas, a través de sus beneficios», es decir, aumentando el fondo para pérdidas a costa de reducir beneficios.
Entre estas adaptaciones de los valores de los inmuebles se sugiere una minoración de un 50% en el valor de los inmuebles urbanos, de un 80% en el de los solares urbanos, y de un 100% en el de los solares rústicos.
Es deseable que este ajuste se haga cuanto antes, puesto que se calcula que en España existen unas 700.000 viviendas sin vender, propiedad de los bancos. En la Comunidad Valenciana se sitúa el 19,35% de estos inmuebles. Un “stock” inmobiliario cuya venta podría generar unos 140.000 millones.
Pero, ¿se podrá vender si no bajan los precios?…

Publicado en: Bancos, Comunidades, Construcción, Inmuebles, Viviendas

1 diciembre, 2011 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Unanimidad para instalación de Telefonía Móvil

El Tribunal Supremo ha establecido en su Sentencia de fecha 18 de julio de 2011 que la adopción del acuerdo comunitario para la instalación de telefonía móvil en una Comunidad de Propietarios requiere UNANIMIDAD.
El supuesto de hecho es la instalación de una antena de telefonía móvil en un edificio, discutiéndose si para ello es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad, o es suficiente el acuerdo por mayoría.
La Comunidad había adoptado el acuerdo por mayoría, y los disidentes llegaron hasta el Tribunal Supremo, entendiendo que era necesaria la unanimidad.
Lo cierto es que existía jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, e incluso el propio Tribunal Supremo había sostenido en su Sentencia de 22 de mayo de 2007 que la colocación de este tipo de instalaciones en las azoteas, a través de contratos de arrendamiento entre las empresas de telefonía y las comunidades, es un acto de mera administración que no precisa de la unanimidad.
Ahora bien, en aquel supuesto no se producía ninguna alteración del elemento común azotea, de manera que la obra no incidía en la estructura del edificio o afectaba a la configuración o estado exterior del edificio o de la cubierta, sino que incluso se trataba de una instalación desmontable en un espacio carente de uso específico por los comuneros.
Sin embargo, cuando la colocación de instalaciones de telefonía móvil no sea una simple cesión a cambio de un precio de un espacio comunitario, sino que constituya una modificación estructural, será preciso el consentimiento unánime, sin que sea suficiente la mayoría de 3/5.
En conclusión, si bien es cierto que para los actos de mera administración basta la mayoría, cuando a pesar de ser un acto de mera administración (y no de disposición) se produzca una alteración estructural, será necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

Publicado en: Acuerdos, Alteración elementos comunes, Antenas Telefonía, Comunidades, Mayoría, Unanimidad

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