El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, apartado f), establece que es obligación de todos los propietarios:
“Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.”
Sin embargo, en no pocas ocasiones, o bien no existe dicho fondo de reserva, o bien es utilizado de con finalidad distinta a la prevista en la ley.
Son varias las causas que provocan este hecho, pero la principal es la inexistencia de sanción para el caso de contravención. Es decir, la ley contempla la obligación de todos los propietarios de contribuir a la dotación del fondo de reserva, que será de una cantidad no inferior al 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Pero nada se dice para el caso de que la comunidad no apruebe la dotación de dicho fondo de reserva. Por ello, no son pocas las comunidades que deciden no prever dotación alguna para dicho fondo.
En otros casos, no ha existido previsión especial por disponer la comunidad de un fondo que supera con creces ese 5% del último presupuesto ordinario. Así se reflejaba por ejemplo en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, sección 1ª, de 23 de noviembre de 2006, al decir:
“Por lo que respecta al otro acuerdo impugnado, relativo a la no constitución del fondo de reserva , aún siendo cierto que el artículo 9.1 f) LPH lo prevé, no lo es menos que lo es a los efectos de atender las obras de conservación y reparación de la finca; siendo una innovación introducida por Ley 8/1999, de 6 abril, con la finalidad, según expresa su E.M, de que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, para combatir lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad», a cuyo fin se prevé, entre otras medidas, la creación de un fondo de reserva , cuya titularidad corresponde a la comunidad, debiendo estar dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Y en el caso de autos se acredita la existencia de un saldo en la cuenta de la Comunidad que supera con creces el referido 5%, en los términos que refleja la sentencia apelada, por lo que se debe entender que con ello se cumple la finalidad para la que legalmente está prevista la constitución del referido fondo (…).”
En otras ocasiones, en especial en comunidades de viviendas de segunda residencia, zonas de costa o viviendas adquiridas con fines de inversión, el fondo de reserva ha encontrado reticencias por parte de los vecinos por miedo a que no se pudiera recuperar la participación en dicho fondo en el caso de venta de la vivienda, puesto que la titularidad de dicho fondo es de la comunidad. Véase por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sección 4ª, de fecha 14 de junio de 2005:
“A la hora de decidir como deben pagarse por los copropietarios unas obras en los elementos comunes pueden seguirse distintos sistemas. Así pueden acometerse con el fondo de reserva , que es obligatorio para la Comunidad (art. 9 g), debiendo estar dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. La titularidad de este fondo es de la Comunidad, tal y como indica el precepto, por lo que no procederá, en ningún caso, devolución alguna a los propietarios que vendan sus viviendas (…)”
Sea como fuere, lo cierto es que en tiempos de dificultades económicas como los actuales, las comunidades bastante tienen con poder cubrir los gastos ordinarios, de forma que la dotación del fondo de reserva es inexistente en la mayoría de los casos.
Y es precisamente ahora cuando vendría bien a las comunidades disponer de dicho fondo, que podría ser empleado en la realización de obras de conservación y reparación de la finca que de otro modo no pueden acometerse, atendida la situación contable de las comunidades por la alta morosidad que soportan. Tampoco es posible en la gran mayoría de las comunidades aprobar derramas extraordinarias por las dificultades económicas que atraviesan las familias, azotadas por la grave crisis económica.
Así las cosas, los Administradores de Fincas no podemos más que recomendar la dotación de dicho fondo de reserva, con el fin de que en un futuro, y especialmente en tiempos de crisis, se puedan afrontar las obras de conservación y reparación de la finca, que no es ni más ni menos que la finalidad prevista por la ley.
© Fabio Balbuena
