Ley de Propiedad Horizontal

20 junio, 2023 By Fabio Balbuena 2 comentarios

La figura de los Administradores de Fincas en la nueva Ley por el derecho a la vivienda

Introducción
Los Administradores de Fincas en la Ley de Propiedad Horizontal
Los Administradores de Fincas en la Ley por el derecho a la vivienda
Conclusión

Introducción

La Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) se refiere específicamente a los Administradores de Fincas a los efectos establecidos por dicha ley. Es decir, se hace una referencia específica a estos profesionales como vinculados directamente con las actividades que se regulan en esa ley.

Los Administradores de Fincas en la Ley de Propiedad Horizontal

La regulación profesional de los Administradores de Fincas arranca del Decreto 693/1968, creador del Colegio Nacional de Administradores de Fincas. El Tribunal Constitucional, en Sentencia de 14 de marzo de 1994, había señalado la obligatoriedad de la colegiación para el ejercicio profesional como administrador de fincas, y el Tribunal Supremo, en Sentencia de 1 de diciembre de 1998, declaró que el ejercicio legal de la profesión de administrador de fincas con habitualidad exige como requisito indispensable la colegiación en la corporación profesional de su territorio.

Sin embargo, en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 no se contempló la exclusividad de los Administradores de Fincas Colegiados para el ejercicio de la actividad de Administrador, diciendo el artículo 13.6 que el cargo de administrador, y en su caso secretario-administrador, podrá ser ejercicio por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

Los Administradores de Fincas en la Ley de Vivienda

La “Disposición adicional sexta” de la ley por el derecho a la vivienda, lleva por título “Los administradores de fincas”. Y su contenido es el siguiente:

Define concretamente la figura de los administradores de fincas: “A los efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas”.

Contempla la cualificación o capacitación profesional que deben tener para ejercer su actividad: “Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles”

Especifica los deberes profesionales de los administradores de fincas en el desarrollo de su actividad: “Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley”.

Establece la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil: “Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente”.

Conclusión

Como vemos, esta ley amplía la regulación de la actividad profesional de los Administradores de Fincas. Es una ampliación de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo a la actuación profesional en el servicio de Administración de Fincas, esto es, actuación de forma habitual y retribuida, lo cual supone un avance en la protección de los derechos de los consumidores.

10 mayo, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Indemnización de perjuicios por la instalación de ascensor

STS, Sala 1ª, de lo Civil, nº 435/2023, de 29 de marzo

Introducción
¿Cuál era el supuesto de la STS 435/2023?
¿Qué dice la sentencia?

Introducción

El artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todos los propietarios de permitir la realización de obras o creación de servidumbres que sean imprescindibles para los servicios comunes.

Por ejemplo, para instalar un ascensor en un edificio donde no existe, un propietario de un local comercial o una vivienda en planta baja estaría obligado, si fuera necesario, a ceder parte de su local para la instalación.

Ahora bien, en tal caso, el propietario afectado tendría derecho a ser indemnizado por la pérdida de habitabilidad o funcionalidad de su inmueble.

¿Cuál era el supuesto de la STS 435/2023?

En este caso, se instaló un ascensor en el patio de luces del edificio, y la propietaria de una de las viviendas demandó a la comunidad porque había perdido luces y vistas al taparle una ventana del dormitorio de su vivienda, además de afectar a su intimidad. Por ello, solicitaba una indemnización de 20.000 euros.

El juzgado desestimó la demanda por entender que no se había acreditado el perjuicio, es decir, no se había probado la cantidad de luces y vistas que había perdido, tampoco acreditaba ser afectada en mayor medida que otras viviendas similares, y destacaba la importancia de la accesibilidad del edificio, lo que incrementa el valor de los inmuebles.

La demandante recurrió la sentencia y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso, fijando una indemnización de 5.732 euros, según informe pericial de valoración de daños y perjuicios.

¿Qué dice la sentencia?

El Tribunal Supremo confirma la doctrina jurisprudencial que admite la posibilidad de instalar un ascensor en el patio de luces, pues el interés individual del propietario perjudicado no puede desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, siempre y cuando, naturalmente, el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales.

Ahora bien, la aplicación de la norma contenida en el art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal debe ser íntegra, no en parte sí y en parte no. Porque no sería lógico ni razonable ni equitativo que la norma se considerara aplicable para justificar la instalación del ascensor en el patio de luces, pero no para resarcir al propietario afectado por los daños que dicha instalación le ocasionara.

En conclusión, es posible llevar a cabo la instalación de un ascensor en el patio de luces de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, ya que el sitio de su ubicación es un elemento común, donde cabe la colocación de un elevador en beneficio de la comunidad, pero con el oportuno resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al propietario afectado.

13 abril, 2023 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Modificación de configuración de plaza de garaje

Introducción
Plazas de garaje
SAP Barcelona 711/2008

Introducción

Partimos de la base de que en las comunidades de propietarios no se pueden realizar modificaciones de elementos comunes sin autorización de la comunidad o autorización estatutaria. Así, no se puede alterar la fachada, abrir huecos o ventanas, cerrar terrazas o balcones, instalar barbacoas, etc., en elementos comunes, si previamente no existe autorización comunitaria o estatutaria.

Plazas de garaje

El espacio de la propia plaza de garaje es un elemento privativo. Ahora bien, el derecho de propiedad sobre ese elemento privativo que constituye la plaza de aparcamiento no es absoluto e incondicionado, pues el régimen de propiedad horizontal se caracteriza precisamente por la incidencia de lo comunitario y por las limitaciones y condicionamientos que ello comporta. De ahí que las plazas de garaje tampoco se pueden modificar sin autorización.

SAP Barcelona 711/2008

Un ejemplo de alteración de configuración de plaza de parking lo encontramos en la SAP Barcelona, Sección 11ª, nº 711/2008.

Un propietario instaló una valla metálica en un lado de su plaza de garaje porque, según él, el propietario de la plaza colindante le causaba daños en su vehículo, de manera que la valla era una medida de protección de su vehículo.

La comunidad adoptó el acuerdo de que la delimitación y/o protección de las plazas de parking debía marcarse únicamente por las rayas pintadas en el suelo, no permitiéndose colocar ningún elemento delimitador.

El propietario afectado impugnó el acuerdo, y la comunidad se opuso a la demanda y además solicitó la condena del propietario a retirar el elemento instalado.

El tribunal resolvió a favor de la comunidad por entender que el acuerdo era plenamente ajustado a la legalidad, pues tenía por objeto preservar el mantenimiento de la configuración de la planta de parking, según lo dispuesto en el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Además, el tribunal señaló que tampoco estaba permitido instalar otros elementos diferentes a vallas metálicas, puesto que el acuerdo era que no se permitía ningún elemento, ya fuera una valla metálica, una cadena, o cualquier otro elemento. Es decir, la delimitación o separación de las plazas de aparcamiento no puede hacerse por elementos verticales, sino únicamente por las rayas en el suelo.

22 febrero, 2023 By Fabio Balbuena 6 comentarios

El impago de cuotas comunitarias como medida de presión

Introducción
¿Qué situaciones generan esta actitud?
¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
¿Es legal esta actitud?
¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

Introducción

Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.

A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión.

¿Qué situaciones generan esta actitud?

Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad.

Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).

¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?

Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan.

¿Es legal esta actitud?

Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.

En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos.

Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.

Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad.

¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución.

Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad.

24 noviembre, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Convocatorias de reunión mediante “buzoneo”

¿Es válido este sistema de citación a junta?

Introducción
¿En qué consiste?
¿Es legal?
¿Hay excepciones?
¿Puede ser un método válido?
Conclusión

Introducción

Sabemos que las convocatorias de reuniones de las comunidades de propietarios (que la ley llama “Juntas de Propietarios”) han de realizarse formalmente, cumpliendo unos requisitos que señala la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que ocurre es que algunas comunidades realizan las convocatorias mediante “buzoneo”, sobre todo aquellas que no son gestionadas por un administrador de fincas colegiado.

¿En qué consiste?

Consiste en la realización de la convocatoria mediante cartas dirigidas a cada propietario que se depositan en los buzones de la comunidad, es decir, una carta para cada propietario que el Presidente, el Conserje, o el Secretario-Administrador deposita en cada buzón.

O incluso, mediante un simple letrero en la escalera de la comunidad, en un lugar visible (el tablón de anuncios, o la puerta de entrada a la finca).

¿Es legal?

En principio, podemos decir que este sistema no es legal, porque según el Tribunal Supremo la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal en esta materia es de carácter imperativo y, como consecuencia, de necesario y obligado cumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1088 y 25 de octubre de 1989). Y por ello, de forma general, los Tribunales no consideran válida la convocatoria realizada mediante buzoneo o depósito de la citación en el buzón de correos de cada propietario (por ejemplo, Sentencias de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 16 de febrero de 2000 y 3 de enero de 2001).

¿Hay excepciones?

Sí. Porque la jurisprudencia en esta materia también tiene establecido que el sistema de buzoneo es válido si previamente ha sido admitido por todos los propietarios como eficaz, es decir, si es el sistema habitual y aceptado.

Por ejemplo, la SAP de Cantabria, Sección 2ª, de 16 de junio de 2022, analizó un supuesto en el que unos propietarios impugnaron la validez de una junta por haberse convocado mediante buzoneo.

El juzgado había estimado la demanda, pero la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y desestima la demanda, porque entiende que la LPH no exige la convocatoria por carta certificada o de manera fehaciente. La citación puede realizarse de cualquier modo siempre que sea un sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin que conste queja o protesta de sus integrantes. En este caso la convocatoria se realizó mediante la colocación de un cartel en el portal y buzoneo, y este método había sido aceptado como eficaz por todos los propietarios, y ha posibilitado la asistencia de los condueños a las reuniones desde que existe la comunidad, por lo que no cabe ahora, cuando los acuerdos no interesan, cuestionar el método, pues de ser así quedaría al arbitrio del interés del impugnante.

¿Puede ser un método válido?

Si el buzoneo es el sistema habitual que ha sido admitido anteriormente por todos los propietarios, puede ser válido. Pero, cuidado, porque la falta de citación de los propietarios puede determinar la nulidad de pleno derecho y la invalidez de los acuerdos adoptados (incluso aunque el propietario demandante haya tenido conocimiento de lo tratado en la reunión (STS de 3 de mayo de 1988).

Conclusión

Como hemos visto, la convocatoria de reunión mediante buzoneo puede admitirse en determinados casos, pero para evitar impugnaciones y nulidades, los Administradores de Fincas Colegiados siempre recomendamos que las convocatorias se realicen siguiendo el sistema previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, con todos los requisitos formales.

Fabio Balbuena

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