En un post anterior nos referíamos a la alteración de elementos comunes en las comunidades de propietarios, y en otro a la alteración estética de la fachada de los edificios. Asimismo, en otro post nos referíamos a la consideración de elementos comunes del vuelo y el suelo en las comunidades de propietarios tumbadas.
Un supuesto especial en materia de alteraciones estéticas es el relativo a las modificaciones en fachadas de bungalows, por la consideración de tales fachadas como ¿elementos privativos o comunes?, y su integración en un complejo inmobiliario.
La SAP de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9ª, de 27 de diciembre de 2018 se ha pronunciado sobre esta cuestión.
Se trataba de una impugnación de acuerdos de una mancomunidad de bungalows, compuesta de una Comunidad General o Zona Central y varias fases o subcomunidades, es decir, una agrupación de comunidades.
Los acuerdos impugnados consistían en la aprobación por parte de la Comunidad agrupada (Zona Central) de unas directrices y un procedimiento para la realización de reformas exteriores en las viviendas con el fin de mantener la debida uniformidad o estética del conjunto inmobiliario. Esas directrices determinaban que no precisan autorización aquellas obras comprendidas en los casos en que todas las fases de la urbanización han determinado que la armonía del complejo no está afectada; en cambio, aquellas que pudieran afectar a la armonía de la urbanización deberán seguir un procedimiento diseñado por la Junta General para obtener autorización.
La demanda se basaba en la nulidad de los acuerdos por falta de competencia de la Junta General para aprobar tales directrices y procedimiento, por entender que la competencia corresponde a cada una de las fases, entendiendo que afectaban a reforma de elementos comunes y también a elementos privativos (fachadas de los bungalows), cuando solo podía afectar a elementos comunes, lo que infringe los artículos 24.3 y 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda, declarando parcialmente nulos los acuerdos impugnados, por entender que, en efecto, la Junta General o Zona Central (comunidad agrupada) no tenía facultades para aprobar el procedimiento a seguir para los cambios exteriores de los bungalows de las distintas fases del complejo.
La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación, que fue estimado por la Audiencia.
El Tribunal interpreta que el título constitutivo de esa comunidad atribuye a la Junta General la función de control del respeto al conjunto armónico de la urbanización, y prevé “la posibilidad de nombrar una comisión de conservación o buen gusto para autorizar casos de obras de modificación de cualesquiera elementos arquitectónicos o estéticos siempre que se trate de obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización”.
Por eso, la Junta General de la Comunidad agrupada sí tenía facultades para aprobar unas directrices y un procedimiento para la autorización de obras, porque al no haberse creado dicha comisión de conservación o buen gusto, las funciones que tal comisión habría de tener las asume la Junta General, tal y como prevé el Estatuto de la comunidad cuando dice: «caso de no procederse al nombramiento de la referida comisión con delegación en ella de las facultades reseñadas en el párrafo anterior, dicha comisión de vigilancia estará encomendada a la junta general».
Por lo que se refiere a la infracción del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con las fachadas de los bungalows, no se considera infringido porque, de un lado, en los casos de propiedad horizontal tumbada dicho artículo debe interpretarse de forma flexible; y de otro, aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, en esta comunidad existía una especial preocupación por evitar que las reformas exteriores alteraran la armonía de la urbanización:
«…en los casos de propiedad horizontal tumbada, el rigor en la aplicación del art. 7 LPH debe flexibilizarse, puesto que en las urbanizaciones debe relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad. Así, ya indicaba esta Sección 9ª en sentencia de 12 de mayo de 2016 que: «nos hallamos ante la llamada Propiedad Horizontal Tumbada. Sobre ella se pronuncia, con remisión a otras anteriores, la sentencia de la AP de las Palmas, de 9 de septiembre de 2015: «La subsunción de las obras realizadas por los propietarios en los elementos privativos dentro de la prohibición del art. 7 es siempre de carácter casuístico, al tener que ponderar el Tribunal en cada caso los intereses contrapuestos del «dominus» singular y de la Comunidad de propietarios a la que todos pertenecen, la cual tiene el derecho de velar por la uniformidad estética de la propiedad, por la seguridad de la urbanización o edificio, por la afectación directa o indirecta de elementos comunes y de los derechos de los comuneros a las vistas, paso, etc. Cuando se trata de la denominada «propiedad horizontal tumbada» de urbanizaciones de chalets, bungalows, etc., el juego del art. 7 tiene por su parte un ámbito diferente al de los edificios divididos en pisos a lo largo de su vuelo, debiendo en las urbanizaciones relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad, por la mayor extensión superficial del inmueble y la mayor separación de cada unidad habitable, lo que acentúa los derechos de cada propietario singular sobre su propiedad, sin que naturalmente ello suponga merma de la exigencia de cumplimiento de las obligaciones de «no hacer» que impone el citado art. 7.»
(…)
“dado que las fachadas de los bungalows individuales no se han mencionado en el título constitutivo como fachadas; pero consta que la Comunidad de Propietarios considera preciso que cualquier modificación de sus elementos privativos no afecte a la armonía o estética de la urbanización, consideramos que no se ha vulnerado el art. 7 LPH, debido a que la concreción de aquellos supuestos en la que la modificación de las viviendas individuales no afecta a la armonía del edificio se ha efectuado por medio de unas directrices que han sido aprobadas por unanimidad en todas las comunidades de propietarios de las fases. Luego, todos los propietarios de los edificios han decidido mediante la aprobación de unas directrices aquellos supuestos en los que la modificación exterior del bungalow individual no afecta a la armonía del edificio, y sólo en los casos en las que la modificación pretendida se ajusta a tales directrices es cuando cabe acudir al procedimiento establecido de autorización por las fases respectivas. Por el contrario, en los casos en los que la modificación afecta a la armonía de la urbanización por no ajustarse a las directrices o implicar un aumento de superficie construida regiría lo dispuesto en el art. 7 LPH.”
«en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios que nos ocupa, no se menciona entre los elementos comunes las diversas fachadas de los bungalows individuales; no obstante, es muy relevante el art. 7 del Estatuto de la Comunidad que prevé que la Junta General (de la agrupación de fases) podrá nombrar una comisión de conservación o buen gusto cuyo consentimiento será necesario «para la modificación de cualquier elementos arquitectónicos o estéticos de las distintas edificaciones resultantes, tales como modificaciones de rejas; cerramientos de terraza o porches; modificación de pintura de fachadas; puertas y persianas; colocación de toldos; modificación de zonas ajardinadas, tanto privativas como generales de la urbanización o de cada manzana o fase, colocación de barbacoas o cualesquier otras obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización.»
Así pues, consta en la urbanización una especial preocupación por el hecho de que las alteraciones exteriores de las fachadas de los bungalows no alteren la armonía de la urbanización. Y conforme la LPH todo propietario tiene la obligación que tiene cada propietario de mantener en buen estado y conservación la finca propia y su edificación, de forma que no perjudiquen a los servicios y elementos comunes, o a los comuneros colindantes, ni hagan desmerecer la categoría del conjunto urbanísticos ni dañen su imagen.
En conclusión, el título constitutivo de la comunidad de propietarios prevé la posibilidad de crear una comisión de conservación o buen gusto para la autorización de determinadas obras que afecten al conjunto armónico de la urbanización, y aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, los cambios exteriores han de respetar la armonía o estética del conjunto inmobiliario.
© Fabio Balbuena 2019
