Una de las causas de mayor conflicto en las Comunidades de Propietarios es la alteración de elementos comunes.
El artículo 396 del Código Civil contempla los elementos comunes de una edificación, y el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que no están permitidas las alteraciones de tales elementos comunes por parte de ningún propietario sin autorización de la Junta de Propietarios, autorización que debe concederse por unanimidad, de conformidad con el artículo 12 de la misma ley.
Pues bien, lo cierto es que con mucha frecuencia se llevan a cabo obras o modificaciones en viviendas que afectan a los elementos comunes, produciéndose una alteración de tales elementos, con el consiguiente conflicto comunitario si no se ha obtenido previamente la preceptiva autorización.
Cuando las obras no están finalizadas, y por tanto la alteración no se ha consumado, todavía es posible alcanzar un acuerdo y revertir la situación de conflicto, pero si las obras o alteraciones ya se han consolidado, el procedimiento judicial será prácticamente inevitable.
Un ejemplo lo tenemos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 5ª), núm. 308/2012 de 11 septiembre, que resuelve el conflicto por una alteración de elementos comunes consistente colocación de una cerradura en la puerta de acceso al sótano.
El Tribunal considera que, aunque la puerta da acceso a plazas de garaje y trasteros privativos, en el sótano se encuentra también el cuarto de bombas comunitario, y por tanto no se puede impedir el acceso a todos los propietarios, pues dicho cuarto de bombas tiene la condición de elemento común. Estima además que es irrelevante que la cerradura haya sido colocada por la Comunidad o con su anuencia.
En consecuencia, condena a la Comunidad a la reposición de los elementos comunes alterados.
Como se puede observar, una simple cerradura puede ser motivo de un proceso judicial, y su colocación o cambio supone una alteración de elementos comunes.
Por eso es recomendable estudiar bien las actuaciones a llevar a cabo que afecten a los elementos comunes de la Comunidad, tanto si la actuación va a ser realizada por un vecino (obras, reformas o instalaciones en su vivienda) como si lo va a ser por la Comunidad, pues de esta manera se evitarán enfrentamientos y conflictos mayores.
©2012 Fabio Balbuena
Hola, en mi comunidad de vecinos, la comunidad por mayoría simple que no por unanimidad, han retirado un tramo de vallas que delimitaba la piscina con el pasillo y una zona comunitaria del césped dejando al descubierto una altura de tres peldaños y en la rampa de acceso han colocado una puerta para ampliar la zona de la piscina y que no se pueda colar los vecinos, pero ¿se puede hacer tales modificaciones sin la unanimidad de los vecinos?.
Un cordial saludo
Estimado Sr.:
Las modificaciones de vallados y delimitación de piscinas han de atender la normativa de protección por seguridad, de forma que no supongan un peligro para menores. Aconsejamos consultar con un técnico sobre el cumplimiento normativo de dicho vallado. Si el vallado se encontraba instalado de origen, la retirada precisaría acuerdo comunitario: si la retirada del vallado obedece a razones prácticas, entendemos que sería suficiente mayoría cualificada de 3/5. Si la retirada del vallado incumple normativa cualquier propietario puede oponerse y exigir el cumplimiento normativo.
Sobre la colocación de la puerta para acceso a la piscina, por las mismas razones de seguridad conviene que el acceso esté protegido mediante puerta para evitar accesos incontrolados de menores que pudieran sufrir accidentes. En general, una instalación de estas características no precisaría unanimidad, sino mayoría simple, incluso según las características de la piscina y zona común, no precisaría acuerdo si su obligación se desprende del cumplimiento normativo.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena