Fabio Balbuena

  • Inicio
  • Abogados
  • Administración Fincas
  • Blog
  • Descargas
  • Coronavirus
  • Contacto

14 abril, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Reformas en fachadas de bungalows

En un post anterior nos referíamos a la alteración de elementos comunes en las comunidades de propietarios, y en otro a la alteración estética de la fachada de los edificios. Asimismo, en otro post nos referíamos a la consideración de elementos comunes del vuelo y el suelo en las comunidades de propietarios tumbadas.

Un supuesto especial en materia de alteraciones estéticas es el relativo a las modificaciones en fachadas de bungalows, por la consideración de tales fachadas como ¿elementos privativos o comunes?, y su integración en un complejo inmobiliario.

La SAP de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9ª, de 27 de diciembre de 2018 se ha pronunciado sobre esta cuestión.

Se trataba de una impugnación de acuerdos de una mancomunidad de bungalows, compuesta de una Comunidad General o Zona Central y varias fases o subcomunidades, es decir, una agrupación de comunidades.

Los acuerdos impugnados consistían en la aprobación por parte de la Comunidad agrupada (Zona Central) de unas directrices y un procedimiento para la realización de reformas exteriores en las viviendas con el fin de mantener la debida uniformidad o estética del conjunto inmobiliario. Esas directrices determinaban que no precisan autorización aquellas obras comprendidas en los casos en que todas las fases de la urbanización han determinado que la armonía del complejo no está afectada; en cambio, aquellas que pudieran afectar a la armonía de la urbanización deberán seguir un procedimiento diseñado por la Junta General para obtener autorización.

La demanda se basaba en la nulidad de los acuerdos por falta de competencia de la Junta General para aprobar tales directrices y procedimiento, por entender que la competencia corresponde a cada una de las fases, entendiendo que afectaban a reforma de elementos comunes y también a elementos privativos (fachadas de los bungalows), cuando solo podía afectar a elementos comunes, lo que infringe los artículos 24.3 y 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda, declarando parcialmente nulos los acuerdos impugnados, por entender que, en efecto, la Junta General o Zona Central (comunidad agrupada) no tenía facultades para aprobar el procedimiento a seguir para los cambios exteriores de los bungalows de las distintas fases del complejo.

La comunidad de propietarios formuló recurso de apelación, que fue estimado por la Audiencia.

El Tribunal interpreta que el título constitutivo de esa comunidad atribuye a la Junta General la función de control del respeto al conjunto armónico de la urbanización, y prevé “la posibilidad de nombrar una comisión de conservación o buen gusto para autorizar casos de obras de modificación de cualesquiera elementos arquitectónicos o estéticos siempre que se trate de obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización”.

Por eso, la Junta General de la Comunidad agrupada sí tenía facultades para aprobar unas directrices y un procedimiento para la autorización de obras, porque al no haberse creado dicha comisión de conservación o buen gusto, las funciones que tal comisión habría de tener las asume la Junta General, tal y como prevé el Estatuto de la comunidad cuando dice: «caso de no procederse al nombramiento de la referida comisión con delegación en ella de las facultades reseñadas en el párrafo anterior, dicha comisión de vigilancia estará encomendada a la junta general».

Por lo que se refiere a la infracción del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con las fachadas de los bungalows, no se considera infringido porque, de un lado, en los casos de propiedad horizontal tumbada dicho artículo debe interpretarse de forma flexible; y de otro, aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, en esta comunidad existía una especial preocupación por evitar que las reformas exteriores alteraran la armonía de la urbanización:

«…en los casos de propiedad horizontal tumbada, el rigor en la aplicación del art. 7 LPH debe flexibilizarse, puesto que en las urbanizaciones debe relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad. Así, ya indicaba esta Sección 9ª en sentencia de 12 de mayo de 2016 que: «nos hallamos ante la llamada Propiedad Horizontal Tumbada. Sobre ella se pronuncia, con remisión a otras anteriores, la sentencia de la AP de las Palmas, de 9 de septiembre de 2015: «La subsunción de las obras realizadas por los propietarios en los elementos privativos dentro de la prohibición del art. 7 es siempre de carácter casuístico, al tener que ponderar el Tribunal en cada caso los intereses contrapuestos del «dominus» singular y de la Comunidad de propietarios a la que todos pertenecen, la cual tiene el derecho de velar por la uniformidad estética de la propiedad, por la seguridad de la urbanización o edificio, por la afectación directa o indirecta de elementos comunes y de los derechos de los comuneros a las vistas, paso, etc. Cuando se trata de la denominada «propiedad horizontal tumbada» de urbanizaciones de chalets, bungalows, etc., el juego del art. 7 tiene por su parte un ámbito diferente al de los edificios divididos en pisos a lo largo de su vuelo, debiendo en las urbanizaciones relativizarse hasta cierto punto el rigor de las previsiones de uniformidad, por la mayor extensión superficial del inmueble y la mayor separación de cada unidad habitable, lo que acentúa los derechos de cada propietario singular sobre su propiedad, sin que naturalmente ello suponga merma de la exigencia de cumplimiento de las obligaciones de «no hacer» que impone el citado art. 7.»

(…)

“dado que las fachadas de los bungalows individuales no se han mencionado en el título constitutivo como fachadas; pero consta que la Comunidad de Propietarios considera preciso que cualquier modificación de sus elementos privativos no afecte a la armonía o estética de la urbanización, consideramos que no se ha vulnerado el art. 7 LPH, debido a que la concreción de aquellos supuestos en la que la modificación de las viviendas individuales no afecta a la armonía del edificio se ha efectuado por medio de unas directrices que han sido aprobadas por unanimidad en todas las comunidades de propietarios de las fases. Luego, todos los propietarios de los edificios han decidido mediante la aprobación de unas directrices aquellos supuestos en los que la modificación exterior del bungalow individual no afecta a la armonía del edificio, y sólo en los casos en las que la modificación pretendida se ajusta a tales directrices es cuando cabe acudir al procedimiento establecido de autorización por las fases respectivas. Por el contrario, en los casos en los que la modificación afecta a la armonía de la urbanización por no ajustarse a las directrices o implicar un aumento de superficie construida regiría lo dispuesto en el art. 7 LPH.”

«en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios que nos ocupa, no se menciona entre los elementos comunes las diversas fachadas de los bungalows individuales; no obstante, es muy relevante el art. 7 del Estatuto de la Comunidad que prevé que la Junta General (de la agrupación de fases) podrá nombrar una comisión de conservación o buen gusto cuyo consentimiento será necesario «para la modificación de cualquier elementos arquitectónicos o estéticos de las distintas edificaciones resultantes, tales como modificaciones de rejas; cerramientos de terraza o porches; modificación de pintura de fachadas; puertas y persianas; colocación de toldos; modificación de zonas ajardinadas, tanto privativas como generales de la urbanización o de cada manzana o fase, colocación de barbacoas o cualesquier otras obras al aire libre y que perturben de algún modo el conjunto armónico de la urbanización.»

Así pues, consta en la urbanización una especial preocupación por el hecho de que las alteraciones exteriores de las fachadas de los bungalows no alteren la armonía de la urbanización. Y conforme la LPH todo propietario tiene la obligación que tiene cada propietario de mantener en buen estado y conservación la finca propia y su edificación, de forma que no perjudiquen a los servicios y elementos comunes, o a los comuneros colindantes, ni hagan desmerecer la categoría del conjunto urbanísticos ni dañen su imagen.

En conclusión, el título constitutivo de la comunidad de propietarios prevé la posibilidad de crear una comisión de conservación o buen gusto para la autorización de determinadas obras que afecten al conjunto armónico de la urbanización, y aunque las fachadas de los bungalows no se consideren elementos comunes, los cambios exteriores han de respetar la armonía o estética del conjunto inmobiliario.

© Fabio Balbuena 2019

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Alteración estética de fachadas, Bungalows, Comunidades de Propietarios, Elementos privativos, Fachadas, Ley de Propiedad Horizontal, Obras de reforma

8 agosto, 2016 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Aparatos de aire acondicionado y «alteración estética»

Como es sabido, la alteración de elementos comunes es una de las mayores causas de conflicto en las comunidades de propietarios. Aunque se trate de un tema sobre el que existe abundante jurisprudencia, continúan produciéndose situaciones que llegan a los Tribunales.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre ello en un caso de instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio.

aire acondicionado

Se trata de la Sentencia de fecha 1 de julio de 2016 [Nº 453/2016, Nº de Recurso 2104/2014], cuyo Ponente ha sido el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.

El supuesto de hecho era la instalación de unos aparatos de aire acondicionado en la fachada del patio interior del edificio, lo que motivó que la comunidad demandara a los propietarios titulares de la instalación solicitando la retirada de los aparatos, reponiendo la fachada a su estado anterior y reparando el daño producido.

La demanda fue desestimada en primera instancia, por considerar el juzgador que cabía asimilar la instalación de aparatos de aire acondicionado a la de toldos y otros elementos, dado su carácter de «elementos colocados por anclaje atornillado y totalmente desmontables», lo que permitiría su autorización por mayoría y no por unanimidad, entendiendo que tal mayoría se había obtenido en una junta del año 2010.

Sin embargo, la comunidad formuló recurso de apelación, y la Audiencia Provincial estimó el recurso, por entender que el patio interior de la comunidad no es un simple patio de luces, sino un amplio patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, cuyas fachadas mantienen una configuración armónica y la apariencia en conjunto de fachadas principales. Desde este punto de vista, los aparatos rompen la uniformidad de las fachadas, y suponen alteración, aunque solo lo sea bajo el punto de vista estético. Añade que los aparatos sí tienen un carácter permanente, independientemente de su facilidad para desmontarlos, de manera que no pueden asimilarse a toldos y otros elementos.

Pues bien, recurrida la sentencia en casación, el Tribunal Supremo confirma que “se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.”

Además, tiene en cuenta que “… existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos.”

De la doctrina recogida en SSTS de 4 de enero de 2013, sentencia: 801/2012, recurso: 413/2010; 5 de diciembre de 2012, sentencia: 751/2012, recurso: 2052/2009; y 15 de diciembre de 2008, sentencia: 1182/2008, recurso: 861/2004, “se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico”, pero a continuación añade: “Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos.”

Por todo ello, se desestima el recurso.

Es llamativa la consideración de alteración de elemento común referida a unas fachadas de patio interior, lo cual se justifica porque se trata de un patio de manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, presentando sus fachadas apariencia de auténticas fachadas principales.

Se concluye, pues, que en los casos de instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas interiores, no será aplicable la interpretación flexible de la doctrina de la alteración de elementos comunes (flexibilización necesaria en los casos de viviendas construidas sin prever tal avance tecnológico), cuando tales fachadas interiores se puedan equiparar a fachadas principales, y menos aún cuando se disponga de preinstalación de aire acondicionado.

© Fabio Balbuena 2016

Publicado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas Colegiados, Comunidades de Propietarios Etiquetado como: Alteración estética de fachadas, Aparatos de aire acondicionado, Comunidades de Propietarios

Entradas recientes

  • La figura de los Administradores de Fincas en la nueva Ley por el derecho a la vivienda
  • Indemnización de perjuicios por la instalación de ascensor
  • Modificación de configuración de plaza de garaje
  • Limpieza de la comunidad
  • Comunidad de Propietarios y… ¿Nudismo?

Categorías

  • Abogacía
  • Abogado
  • Abogados
  • Abuelos y nietos
  • Abuso de derecho
  • Accesibilidad
  • Accidente común
  • Accidente de trabajo in itinere
  • Accidentes
  • Acción de Cesación
  • acciones
  • Acoso
  • Acta
  • Actividad probatoria
  • Acto de administración
  • Actos Propios
  • Acuerdo
  • Acuerdos
  • Acuerdos comunitarios
  • Administración
  • Administración de Fincas
  • Administrador de Fincas
  • Administradores de Fincas
  • Administradores de Fincas Colegiados
  • Administrativo
  • Afección real
  • Agencia de Protección de Datos
  • Agencia Valenciana para la Energía
  • Agente de Seguros
  • Alquiler
  • Alteración de elementos comunes
  • Alteración elementos comunes
  • Alto Tribunal
  • Ansiedad
  • Antenas Telefonía
  • Anulabilidad
  • Anulación de acuerdos
  • Aparatos de Aire Acondicionado
  • Apoderamiento especial
  • Arbitraje
  • Arrendador
  • Arrendadora
  • Arrendamientos Urbanos
  • Arrendataria
  • Arrendatario
  • Ascensor
  • Asesoramiento
  • Audiencia Previa
  • Audiencia Provincial
  • Autorización
  • Banca
  • Bancos
  • Beneficio industrial
  • Bienestar del Menor
  • Buena fe
  • Buzoneo
  • Cambio
  • Carga de la prueba
  • Causa de pedir
  • Certificación Energética
  • Certificado de deudas
  • Ciencia
  • Circulación
  • Citación a Junta
  • Ciudadanía
  • Ciudadanos
  • Civil
  • Civismo
  • Cláusulas abusivas
  • Cláusulas de exoneración
  • Cláusulas estatutarias
  • Cláusulas suelo
  • Coacciones
  • Código Civil
  • Código Penal
  • Colegiación
  • Colegiación obligatoria
  • Colegiado
  • Colegio de Administradores de Fincas
  • Colegios Profesionales
  • Complejo inmobiliario privado
  • Compraventa
  • Comunidad de Propietarios
  • Comunidad de Vecinos
  • Comunidades
  • Comunidades de Propietarios
  • Conciencia
  • Conducta humana
  • Confianza
  • Conflicto
  • Conflitividad
  • Consejo General
  • Consentimiento tácito
  • Conservación
  • Consignación
  • Constitución
  • Constitución Española
  • Construcción
  • Consumidor
  • Consumidores
  • Contrato
  • Contrato de Servicios
  • Contratos
  • Convocatoria
  • Cónyuge
  • Coronavirus
  • Correduría de Seguros
  • Cosa Juzgada
  • Creatividad
  • Cualificación profesional
  • Cuidado del hijo
  • Culpa
  • Cuotas de comunidad
  • Custodia
  • Custodia Compartida
  • Daño moral
  • Daños materiales
  • Daños personales
  • Daños y Perjuicios
  • Defecto subsanable
  • Defectos constructivos
  • Defensa
  • Defensor del Pueblo
  • Delito
  • Delito continuado
  • Delitos
  • Denuncia
  • Depósito
  • Derecho
  • Derecho a la intimidad
  • Derecho a la prueba
  • Derecho al honor
  • Derecho Civil
  • Derecho de defensa
  • Derecho de Familia
  • Derecho de Visita
  • Derecho de visitas
  • Derecho de voto
  • Derecho fundamental
  • Derecho Penal
  • Derecho procesal
  • Derecho Romano
  • Derechos
  • Derechos fundamentales
  • Derogación expresa
  • Derogación tácita
  • Desahucio
  • Desahucios
  • Descanso
  • Desequilibrio económico
  • Desistimiento
  • Deuda solidaria
  • Deudas
  • DGRN
  • Dignidad
  • Discapacitados
  • Disputa
  • Diversión
  • Divorcio
  • Doctrina
  • Doctrina jurisprudencial
  • Edificio
  • Edificios
  • Educación
  • Eficiencia Energética
  • Elementos comunes
  • Enervación
  • Enriquecimiento injusto
  • Equipo Psicosocial
  • Error de prohibición
  • Esperanza
  • Estafa Procesal
  • Estatutos
  • Estética
  • Estrés
  • Estrés postvacacional
  • Ética
  • Excepción
  • Excusa absolutoria
  • Eximente
  • Fachada
  • Falsedad documental
  • Faltas
  • Familia
  • Felicidad
  • Fiestas
  • Filosofía
  • Folletos publicitarios
  • Fondo de Reserva
  • Formación
  • Fundamentos de Derecho
  • Garajes Privados
  • Garantías
  • Gestión de cobro
  • Guarda y Custodia
  • Guarda y custodia compartida
  • Hijos
  • Hipotecas
  • Humanidad
  • Humor
  • Igualdad
  • Impugnación de Acuerdos
  • In dubio por reo
  • Incendio
  • Indefensión
  • Indemnización
  • Informe de cuentas
  • Infracción administrativa
  • Infracción de ley
  • Infracción procesal
  • Infraestructura Telecomunicaciones
  • Injusticias
  • Inmobiliario
  • Inmuebles
  • INSS
  • Instrusismo
  • interés del dinero
  • Interés del menor
  • Interés superior del menor
  • intereses de demora
  • Intrusismo
  • Irregularidad procesal
  • IVA
  • Jueces
  • Juez
  • Juicio
  • Juicio oral
  • Juicios de Faltas
  • Junta
  • Junta de Propietarios
  • Junta Extraordinaria
  • Junta Ordinaria
  • Juntas de Propietarios
  • Jurídico
  • Jurisprudencia
  • Justicia
  • Justicia gratuita
  • Kant
  • LAU
  • Legitimación
  • Lesiones
  • Lesivo
  • Ley
  • Ley de Perls
  • Ley de Propiedad Horizontal
  • Ley de Servicios Profesionales
  • Libertad
  • Libertades Públicas
  • Litigio
  • Litisconsorcio pasivo necesario
  • Locales comerciales
  • Madre
  • Mala fe
  • Mantenimientos
  • Matrimonio
  • Mayoría
  • Mediación
  • Mediador
  • Meditación
  • Mejoras
  • Menores
  • Mera tolerancia
  • Mercantil
  • Mobbing
  • Monitorio
  • Moral
  • Morosidad
  • Morosos
  • Mutua
  • Negligencia
  • Normas
  • Normas de Convivencia
  • Normas de régimen interior
  • Normativa
  • Nulidad
  • Nulidad de actuaciones
  • Nulidad de acuerdos
  • Nulidad de junta
  • Obligación de prestar alimentos
  • Obligaciones
  • Obras
  • ONG
  • Optimismo
  • Orden del día
  • Órganos jurisdiccionales
  • Pacta sunt servanda
  • Pago
  • Pareja de Hecho
  • Patria Potestad
  • Pena
  • Pensión alimenticia
  • Pensión compensatoria
  • Perelman
  • Perjudicial
  • Plazo
  • Pleito
  • Políticos
  • Precario
  • Prescripción
  • Presidente
  • Presunción de inocencia
  • Principios generales del derecho
  • Prisión
  • Privación de voto
  • Procesal
  • Proceso
  • Proceso penal
  • Productividad
  • Profesional
  • Profesionales
  • Progenitores
  • Prohibición de uso de elementos comunes
  • Propiedad Horizontal
  • Propiedad Horizontal Tumbada
  • Propietario
  • Protección de Datos
  • Proudhon
  • Prueba
  • Prueba circunstancial
  • Prueba de cargo
  • Prueba ilícita
  • Prueba indiciaria
  • Prueba indirecta
  • Prueba nula
  • Prueba prohibida
  • Psicología
  • Psicología positiva
  • Publicidad
  • Quebrantamiento de condena
  • Racionalidad
  • Rawls
  • Real Academia de la Lengua Española
  • Recomendaciones
  • Recurso per saltum
  • Régimen de visitas
  • Régimen sancionador
  • Registros de morosos
  • Rehabilitación
  • Reinserción social
  • Relajación
  • Religiones
  • Renuncia de derechos
  • Reparación íntegra
  • Reparaciones
  • Resolución
  • Respeto
  • Responsabilidad
  • Responsabilidad Civil
  • Responsabilidad Civil Extracontractual
  • Riesgo
  • Sabiduría
  • Sanción
  • Secretario
  • Seguridad
  • Seguridad Ciudadana
  • Seguridad vial
  • Seguro
  • Seguro de Responsabilidad Civil
  • Seguros
  • Sentencias
  • Sentido común
  • Sentido del humor
  • Separación
  • Silencio
  • Síndrome de Alienación Parental
  • Siniestros
  • Sobreseimiento
  • Sociedad
  • Sociedad de Gananciales
  • Solidaridad
  • Subcomunidades
  • Subsuelo
  • Superación
  • Tasas
  • Titulación
  • Título constitutivo
  • Toldos
  • Tolerancia cero
  • trabajador
  • Trabajo
  • Tráfico
  • Transparencia
  • Tribunal
  • Tribunal Constitucional
  • Tribunal Supremo
  • Tribunales
  • Ulpiano
  • Unanimidad
  • Uncategorized
  • Urbanización
  • Urbanizaciones
  • Vacaciones
  • Valoración de la prueba
  • Valores
  • Vecindad
  • Vecino
  • Vecinos
  • Vejez
  • Venta
  • Verano
  • Vicios constructivos
  • Violencia de género
  • Virtud
  • Vivienda
  • Viviendas
  • Votar
  • Vuelo
  • Vulneración del derecho

Fabio Balbuena

Plaza Rosa Giner, 5-bajo
12600 La Vall d’Uixó (Castellón)
Teléfono: 964.66.16.12
Móvil: 675.683.589 (también WhatsApp).
Fax: 964.69.66.56
info@fabiobalbuena.com

Protección de datos

  • Aviso legal
  • Política de privacidad
  • Política de cookies

También estamos en:

  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter

Copyright © 2025 · Fabio Balbuena · Página web en wordpress y hosting por Honesting.es · Acceder