Todo propietario de una vivienda tiene la obligación de realizar en ella los mantenimientos y cuidados necesarios para que se encuentre en las condiciones adecuadas de habitabilidad. Cuando la vivienda se integra en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, también la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de realizar determinadas actuaciones en los elementos comunes para garantizar las condiciones de habitabilidad de todas las viviendas.

            Una curiosa sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca trata sobre esta cuestión. Es la Sentencia de la Sección 1ª, de 28 de diciembre de 2018.

            Era un supuesto en el que, como consecuencia de determinados defectos constructivos, el propietario de una vivienda sufría un problema de intromisión de moscas en su vivienda.

            El propietario había demandado anteriormente a la Promotora de la edificación y la sentencia que resolvió aquel juicio desestimó la reclamación por desinfectación (por no acreditarse la masiva entrada de moscas ni tampoco el anidamiento de esos mismos insectos) pero estimó parcialmente la reclamación por la pintura de las paredes por importe de 450 euros (la mitad de lo reclamado) y también la indemnización por los defectos de estanqueidad del apartamento (debido a la «existencia de una conexión entre el exterior y el interior de la vivienda, posibilitada por los huecos existentes en la estructura de madera de la cubierta, por los cuales pasan las moscas desde el exterior a la zona bajo cubierta y de esta al interior del apartamento, todo ello a causa de una deficiente construcción estructural, que además de esa entrada posibilita la de corrientes de aire y, con ellas, la de frío en invierno y calor en verano, a todo lo cual se suma la incorrecta unión de las maderas que forman el entramado de la cubierta»).

            Pero pese a que el propietario efectuó las reparaciones en el interior de la vivienda con la indemnización percibida, el problema subsistía. Por esta razón, el propietario demandó a la Comunidad, dando lugar al juicio que se resuelve con esta sentencia de la AP de Huesca de 28/12/2018.

El demandante alegaba en su demanda que «a pesar de efectuar las reparaciones en el interior de la vivienda, consistentes en reparar espacios vacíos, colocando listones, arrancando silicona, y colocando tacos de madera, aislando con espuma de poliuretano, limpiando las maderas y paredes con un insecticida, efectuando además al margen de lo acordado la reparación de ventanas y zona bajo cubierta, el problema subsiste», y añadía que la situación de la vivienda era lamentable e insalubre, considerando que los defectos hacían la vivienda inservible.

            Y por ello pedía en su demanda:

1. Que la Comunidad le pagara el valor del inmueble
2. Subsidiariamente, que la Comunidad ejecutara a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor;
3. Que la Comunidad autorizara y soportara sobre los elementos comunes y privativos cuanto fuera necesario a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios venía soportando el demandante.

La primera de tales pretensiones (1) fue rechazada en la sentencia apelada, y las otras dos (2 y 3) fueron estimadas. El Fallo de la sentencia disponía:

“Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales don Ignacio Lagarta Valero en nombre y representación de Alberto contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Canfranc DEBO CONDENAR Y CONDENO a la referida demandada [a] ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias a fin de evitar definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, conforme a las conclusiones alcanzadas en el informe pericial emitido en el señor Donato; así como autorizar y soportar sobre los elementos comunes y privativos cuanto sea necesarios [sic] a fin de proceder a su reparación en evitación y solución de cuantos daños y perjuicios viene soportando la parte actora. Se condena en costas a la parte demandada».

La Audiencia rechaza la excepción de cosa juzgada material alegada por la Comunidad. Y también rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva, calificada por el Tribunal como falta de acción, al decir que:

“el actor no ha obtenido la debida satisfacción de los defectos en los elementos comunes que permiten la entrada de moscas de desván en su vivienda, de manera que, aunque agotó su acción contra la sociedad promotora, sigue teniendo acción contra la Comunidad de propietarios para ejecutar las reparaciones necesarias que no han sido hechas, conforme al artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal (…)”; “la demandada no se exime de la responsabilidad establecida en el citado artículo 10.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal relativa al «mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble», aunque también nos encontremos ante defectos constructivos imputables a la sociedad promotora del edificio, dado que los defectos subsisten y no van a ser reparados por la promotora (…)”.

            La Sala mantiene la condena de la sentencia de instancia, si bien estima parcialmente el recurso en cuanto a que:

1. La Comunidad de propietarios no debe asumir las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario seguido por el demandante contra la Promotora (pintura del piso y las obras en su interior para conseguir la oportuna estanqueidad frente a las moscas de desván), al haber obtenido por ello la correspondiente indemnización de la promotora.
2. La Comunidad no está obligada a impedir definitivamente la intromisión de moscas en la vivienda del actor, sino solamente a ejecutar a su costa las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes, fachada, cubierta, y cuantas reparaciones fueran necesarias para tapar las fisuras o grietas que permiten la entrada de tales insectos.
3. Revoca la condena en costas.

            En definitiva, la Audiencia dispone que la condena a ejecutar las reparaciones necesarias sobre los elementos comunes:

• no alcanzará a las reparaciones ya estimadas en el primer juicio ordinario del actor contra la Promotora que afectaron a la pintura del apartamento del demandante y a la estanqueidad de la misma vivienda desde su interior;
• no supondrá la obligación por parte de la Comunidad de propietarios demandada de impedir en todo caso la entrada de moscas en el apartamento del actor.

Así pues, se pone de manifiesto la obligación de las Comunidades de Propietarios de cumplir con lo dispuesto en el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque puede no estar obligada a realizar determinadas actuaciones, como vemos aquí, donde la Comunidad no está obligada a impedir “en todo caso” la entrada de moscas en la vivienda del demandante.

© Fabio Balbuena 2019