Administradores de Fincas

20 junio, 2023 By Fabio Balbuena 2 comentarios

La figura de los Administradores de Fincas en la nueva Ley por el derecho a la vivienda

Introducción
Los Administradores de Fincas en la Ley de Propiedad Horizontal
Los Administradores de Fincas en la Ley por el derecho a la vivienda
Conclusión

Introducción

La Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) se refiere específicamente a los Administradores de Fincas a los efectos establecidos por dicha ley. Es decir, se hace una referencia específica a estos profesionales como vinculados directamente con las actividades que se regulan en esa ley.

Los Administradores de Fincas en la Ley de Propiedad Horizontal

La regulación profesional de los Administradores de Fincas arranca del Decreto 693/1968, creador del Colegio Nacional de Administradores de Fincas. El Tribunal Constitucional, en Sentencia de 14 de marzo de 1994, había señalado la obligatoriedad de la colegiación para el ejercicio profesional como administrador de fincas, y el Tribunal Supremo, en Sentencia de 1 de diciembre de 1998, declaró que el ejercicio legal de la profesión de administrador de fincas con habitualidad exige como requisito indispensable la colegiación en la corporación profesional de su territorio.

Sin embargo, en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 no se contempló la exclusividad de los Administradores de Fincas Colegiados para el ejercicio de la actividad de Administrador, diciendo el artículo 13.6 que el cargo de administrador, y en su caso secretario-administrador, podrá ser ejercicio por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

Los Administradores de Fincas en la Ley de Vivienda

La “Disposición adicional sexta” de la ley por el derecho a la vivienda, lleva por título “Los administradores de fincas”. Y su contenido es el siguiente:

Define concretamente la figura de los administradores de fincas: “A los efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas”.

Contempla la cualificación o capacitación profesional que deben tener para ejercer su actividad: “Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles”

Especifica los deberes profesionales de los administradores de fincas en el desarrollo de su actividad: “Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley”.

Establece la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil: “Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente”.

Conclusión

Como vemos, esta ley amplía la regulación de la actividad profesional de los Administradores de Fincas. Es una ampliación de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo a la actuación profesional en el servicio de Administración de Fincas, esto es, actuación de forma habitual y retribuida, lo cual supone un avance en la protección de los derechos de los consumidores.

22 febrero, 2023 By Fabio Balbuena 6 comentarios

El impago de cuotas comunitarias como medida de presión

Introducción
¿Qué situaciones generan esta actitud?
¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
¿Es legal esta actitud?
¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

Introducción

Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.

A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión.

¿Qué situaciones generan esta actitud?

Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad.

Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).

¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?

Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan.

¿Es legal esta actitud?

Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.

En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos.

Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.

Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad.

¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?

En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución.

Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad.

9 octubre, 2020 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Confianza en el Administrador

“Yo no hago nada sin que tú lo sepas”.

Esta frase me la dijo un presidente de una comunidad de propietarios. Lo normal es que fuera al revés, que la dijera yo, el administrador, porque el presidente es el representante legal de la comunidad y ha de estar informado de las gestiones, trámites e incidencias de la comunidad, y en general de todas aquellas cuestiones que sean relevantes para el devenir de la comunidad. El administrador debe, pues, mantener suficientemente informado al presidente.

La confianza es, sin duda, uno de los valores esenciales de cualquier profesional. Que tus clientes confíen en ti es un pilar fundamental de la solidez de la relación con ellos.

Lamentablemente, en el caso de los Administradores de Fincas esa confianza se ha visto muy mermada por los casos de malversación de fondos o administración desleal.

Por desgracia, no son pocos los casos habidos. Y es que no debería haberse producido ninguno, no sólo por el perjuicio material (y moral) a los clientes defraudados, sino por el daño que esas situaciones hacen a la imagen y prestigio del colectivo.

Por eso, trabajar para ganar y mantener la confianza de nuestros clientes no es una opción, sino una necesidad, si de verdad queremos ocupar en la sociedad el lugar que corresponde a nuestra actividad profesional, que recordemos, fue considerada «actividad esencial» durante el reciente Estado de Alarma por COVID-19.

Los Administradores de Fincas Colegiados estaremos en ese merecido lugar cuando tengamos la confianza plena de nuestros clientes, es decir, cuando el presidente no haga nada sin que lo sepa su administrador.

© Fabio Balbuena 2020

PD. Como dice mi Maestra en “Gestión Eficaz”, Maribel Orellana, los clientes son más fieles a la experiencia que a la marca. Hagamos que tengan una experiencia excelente…

12 junio, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Denegación de reembolso de gastos por obras por falta de requerimiento previo

En la sentencia de 2 de febrero de 2016 el Tribunal Supremo declaró su doctrina jurisprudencial sobre el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero por obras urgentes.

Viene a decir que cuando un comunero lleve a cabo obras que afecten a elementos comunes la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución, salvo que muestre pasividad en las obras o se trate de reparaciones necesarias y urgentes.

Aplicando esta doctrina la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, ha resuelto un caso a favor de una comunidad de propietarios en Sentencia de 13 de marzo de 2017 [nº 103/2017, rec. 1180/2016, Ponente: Ilma. Sra. Dª Carmen Mérida Abril].

El supuesto de hecho era la ejecución por parte de un propietario de unas obras que afectaban a elementos comunes por existencia de serios defectos estructurales, y su posterior reclamación de reembolso a la comunidad de propietarios.

La “cuestión nuclear” del conflicto era la determinación de si el propietario demandante había requerido a la comunidad de propietarios la realización de las obras o por el contrario las había ejecutado unilateralmente sin requerimiento previo ni consentimiento de la comunidad.

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la comunidad a reintegrar al propietario 12.197,40 euros más intereses (excluyó determinadas partidas por no acreditarse que fueran debidas a reparaciones urgentes y necesarias).

Se fundamentaba en que el propietario llevó a cabo las obras tras detectar (con ocasión de unas obras en su vivienda) la existencia de problemas estructurales que amenazaban la integridad del edificio y la seguridad de los vecinos. Según el demandante el presidente inspeccionó y consintió las obras de reparación en los elementos comunes. El juzgado entendió:

Que era aplicable el artículo 7.1 de la LPH y la doctrina del TS de la sentencia de 2/02/2016;
Que estaba acreditada la necesidad y urgencia de las obras ejecutadas en los elementos comunes;
Que se cumplió el requisito de previo requerimiento por haber puesto en conocimiento del presidente la existencia de tales desperfectos, según el acta de la junta de 4 de julio de 2011.

Sin embargo, la Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Comienza recordando la dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que fue interpretado por el Tribunal Supremo al declarar la doctrina jurisprudencial en la referida sentencia de 2/02/2016:

«Este artículo determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico «ius prohibendi» en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, o a la impugnación de sus acuerdos.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.»

Partiendo de tal doctrina, la Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia, por las siguientes razones:

1.- A la fecha de celebración de la junta de 4 de julio de 2011, y mucho antes, el propietario había realizado ya las obras en la finca.

2.- No se justifica la práctica de ningún requerimiento a la comunidad mediante el envío de telegrama, fax, burofax, documento escrito o cualquier otro medio que acredite su remisión, su recepción por el Administrador o Presidente y la fecha en que esta se produjo, dato relevante pues el requerimiento ha de ser previo a la ejecución de las obras; tan solo consta que «algunos de los desperfectos fueron mostrados al Presidente».

3.- No se acredita la práctica de ningún requerimiento que advierta de la urgencia de las obras a realizar y que justifique la actuación unilateral del demandante.

4.- Que contrariamente a lo que se sostiene por el demandante, tampoco se ha acreditado que el Presidente hubiera consentido o autorizado las obras de reparación en los elementos comunes. Incluso se le indicó al propietario por parte del presidente el procedimiento a seguir: parar las obras; proponer proyecto de reparaciones estructurales y someterlo a aprobación de la comunidad; pedir presupuesto de reparación y someterlo a aprobación de la comunidad; y caso de no acceder a este procedimiento normal, proceder a hacer las obras asumiendo en este caso la responsabilidad y el importe de las mismas.

El propietario optó por hacer las obras sin aprobación ninguna, reclamando posteriormente a la comunidad el pago de la factura, que fue denegado en junta de 6 de octubre de 2011 por falta de comunicación previa, sin que el demandante hubiera impugnado dicho acuerdo; volvió a denegarse en junta de 6 de febrero de 2012, incluso con el importe rebajado, sin que el demandante impugnara tal acuerdo; y finalmente, en junta de 4 de diciembre de 2012 se volvió a denegar la petición del demandante, que tampoco se impugnó.

Además, la Sala rechaza la existencia de enriquecimiento injusto, así como la aplicación de la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.

Por todo lo cual, se estima el recurso de apelación de la comunidad, revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda del propietario que solicitaba el reembolso de los gastos de las obras de reparación en elementos comunes.

Como vemos, la doctrina es muy clara respecto a los requisitos para que proceda dicho reembolso: no procede el pago del importe de las obras en elementos comunes realizadas por un comunero cuando previamente no ha requerido a la comunidad para su realización.

Por ello, los propietarios que se encuentren en estas situaciones han de extremar las precauciones y dejar constancia del requerimiento previo a la comunidad, a través del Administrador o del Presidente. Porque sólo en caso de pasividad de la comunidad ante tal requerimiento (o casos de urgente necesidad) será posible obtener el reembolso de los gastos. De lo contrario, la comunidad estará en su derecho de no reintegrarlos al propietario que haya acometido las obras unilateralmente.

10 agosto, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Cualidades del buen Administrador de Fincas y… ¿descontento con el suyo?

Una compañera me ha invitado a leer el post publicado en comunidades.com sobre “cómo elegir a un buen administrador de fincas”.

Título muy sugerente, que me hacía pensar en que recomendaría a las comunidades una serie de acciones para elegir a un buen administrador. Tal vez las comunidades agradecerían más que se les dieran unas pautas para saber elegir al administrador adecuado a sus necesidades. Pero no es así. El post ensalza las cualidades de un buen administrador, destacando de manera especial la condición de que sea colegiado, que yo comparto, así que estamos de acuerdo.

Ahora bien, con el debido respeto hacia la compañera, lo que ya no comparto es el enfoque final del artículo, que invita a las comunidades que tengan un administrador que carezca de las cualidades que se mencionan en el mismo a iniciar las acciones (tampoco dice cuáles) para cambiar de administrador, remitiendo al colegio para recomendación. Lo primero que se me ocurre es que bastaba haber empezado por aquí: ir al Colegio, y ahí les dirán a quién contratar. Y lo segundo, y que me agrada menos, es que apunta directamente a un cambio de administrador, sin atisbo de posibilidad de enmienda, cambio o mejora por parte del administrador/a que ha de ser defenestrado/a.

Me llama mucho la atención que en el ámbito de la administración de fincas abundan los mensajes negativos sobre los administradores que emanan de los propios administradores. Por ejemplo, podemos encontrar en Twitter mensajes del tipo: “¿Está descontento con su Administrador de Fincas? ¡Llámenos!”; o“Si no está contento con su Administrador de Fincas, pídanos presupuesto (sin compromiso)”.

No he visto mensajes similares de otros sectores profesionales, como abogados, notarios, arquitectos, médicos, dentistas, psicólogos… (“¿Está descontento con su psicólogo? Llame a nuestro gabinete psicológico y nosotros sí le ayudaremos”).

Este tipo de mensajes me parece un error de enfoque, y una mala estrategia de marketing. Por un lado me parece que el mensaje que se lanza a la sociedad es que hay muchas quejas con los administradores de fincas. Si cualquiera se pasea por las redes sociales es bastante fácil encontrar mensajes de crítica y quejas hacia los administradores de fincas, que encuentran confirmación por parte de los propios administradores de fincas, que parecen transmitir que es normal estar descontento con el administrador. No niego que pueden existir quejas por un deficiente servicio de un administrador, pero no creo que se pueda afirmar que el colectivo de administradores de fincas presta un servicio deficiente a sus administrados de forma generalizada.

Seguramente el mensaje que se quiere transmitir es que si el administrador de fincas no es colegiado, no tendrá las cualidades que se describen y por tanto se prestará un servicio deficiente. Probablemente sea así, pero posiblemente también haya buenos administradores entre los no colegiados, razón por la cual el requisito de la colegiación no justifica el mensaje.

¿Por qué no cambiar el mensaje hacia una visión positiva de los administradores de fincas como profesionales cualificados y que prestan un buen servicio a sus clientes? ¿Por qué no invitar a las comunidades que tengan alguna queja a que hablen con su administrador (“comunicación”)? ¿Por qué no sugerir a los administradores que sientan que les falta alguna cualidad de las mencionadas se formen para adquirirla (incluido colegiarse, si es el caso)?

En fin, creo que todos los administradores de fincas debemos defender al colectivo, pues somos unos profesionales altamente cualificados, y que prestamos un gran servicio a la sociedad.

Fabio Balbuena

Fabio Balbuena

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