Y se centra el actual en la exigencia prevista en la ley de que el certificado de deudas expedido por el Secretario de la comunidad lleve el Visto Bueno del Sr.Presidente.
Dos son, a mi juicio, las cuestiones a tratar:
1) la validez del certificado sin el Visto Bueno del Presidente
2) la responsabilidad del Presidente en los errores del certificado
En cuanto a la primera, en mi experiencia me he encontrado con muchas situaciones de imposibilidad material de obtener la firma del Presidente, como por ejemplo en los casos de comunidades de viviendas de segunda residencia, cuando el Presidente reside en una localidad alejada y no dispone de medios para suscribir electrónicamente el documento, y no da tiempo a la remisión y regreso por correo ordinario, pues hay urgencia en la operación.
Entiendo que en tales casos, el certificado expedido únicamente con la firma del Secretario será plenamente válido, salvo que se formule oposición expresa por vendedor y comprador. E incluso dicha validez quedará salvada cuando se pueda acreditar que el Presidente concede el Visto Bueno, aunque no pueda haber hecho constar físicamente su firma en el propio certificado, pues la firma es un requisito formal, no constitutivo, al igual que ocurre con la firma de las actas de las juntas.
De hecho, y de aquí nace el debate, ahora que los Notarios y Administradores de Fincas han suscrito un convenio para unir sus plataformas electrónicas de forma que el Administrador de Fincas Colegiado podrá expedir y notificar directamente a la Notaría el certificado de deudas “digital”, es decir, electrónicamente, dicho certificado no constará de la firma del Sr. Presidente, lo cual no significa que no tenga su Visto Bueno.
No obstante, es previsible que el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España promueva una reforma de la LPH en este sentido, pues como es sabido, las leyes van por detrás de la sociedad, y deben adaptarse a la realidad de la misma.
En cuanto a la segunda cuestión, creo necesario recordar que cuando la comunidad tiene contratado a un Administrador de Fincas Colegiado, a este se le suele asignar también la condición de Secretario, y la llevanza de las cuentas de la comunidad (contabilidad, cobros y pagos). Por tanto, cuando se trata de certificar si un propietario se encuentra al corriente de pago de sus cuotas comunitarias o mantiene deudas, es el Secretario-Administrador quien debe hacerlo.
¿Por qué, entonces, la ley prevé que se debe expedir el certificado con el Visto Bueno del Presidente? Pues seguramente la razón se encuentre, como dice Maribel Orellana, en la importancia de que tenga conocimiento de la transmisión, y de que se ha dejado constancia de la deuda, si la hubiere, a los efectos de la afección real.
Y ¿qué responsabilidad tiene el Presidente por los errores? A mi entender, ninguna, derivado de lo expuesto, pues mal podría exigírsele responsabilidad por errores en el contenido de un certificado cuando no le corresponde a él la función contable de la comunidad. Será el Secretario-Administrador, encargado de la contabilidad, el responsable de los errores en el certificado, por culpa o negligencia.