Administración de Fincas

13 noviembre, 2015 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Incendio iniciado en vivienda y… ¿responsabilidad de la Comunidad?

En el post Incendios, Seguros y Responsabilidad Civil, comentábamos la Sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia de Madrid, de 14-12-2012, nº 621/2012, rec. 158/2012, que condenó a la Comunidad de Propietarios a indemnizar a los perjudicados por los daños sufridos como consecuencia de un incendio.

Pero la Sentencia fue recurrida por la Comunidad de Propietarios, y ahora el Tribunal Supremo ha estimado el recurso.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 463/2015 de 10 Septiembre de 2015 (Recurso 2063/2013), de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Señala en primer lugar que el juez de primera instancia había rechazado la condena de la comunidad, y en cambio la Audiencia «califica de negligente la conducta de la Comunidad de Propietarios demandada por el hecho de tener cerrada con llave la puerta de acceso a la terraza del edificio y este reproche culposo lo fundamenta en que la Junta General celebrada el 27 de febrero de 2007, es decir, unos meses antes de ocurrir el incendio, se acordó la sustitución de la puerta cerrada con llave por otra puerta modelo antipánico, lo que no hizo, pese a dar llaves entretanto a todos los propietarios, lo que determinó que la familia Anibal Pura Federico no pudiera acceder a la terraza para huir del incendio.»

Pues bien, el Supremo coincide con el criterio del juez de instancia, con la siguiente fundamentación jurídica:

«Sin embargo, y pese a que se aprobara el cambio de puerta y que este cambio se hiciera sin sujeción a ningún plazo ni a imposición administrativa alguna, lo cierto es que la puerta, por decisión y conocimiento de quienes integran la comunidad, incluidos los demandantes, se encontraba cerrada por motivos de seguridad sin que este retraso en la ejecución del acuerdo fuera valorado como una circunstancia anormalmente peligrosa para evitar un riesgo previsible y significativo del daño, ni en razón al interés que se ponía en peligro ni a la peligrosidad que suponía la demora; demora que la propia comunidad neutraliza no solo por el cocimiento que todos los comuneros tenían sobre el estado de la puerta desde hacía muchos años, cerrada por motivos de seguridad para evitar que accedieran a la azotea extraños o se usase indebidamente, sino por la entrega de la llave a aquellos vecinos que la solicitaran, entre otros a la fallecida; hechos que no tienen adecuado encaje en el patrón de conducta o de conducta objetivamente exigible que debe ser observada por una persona razonable para generar culpa extracontractual de los artículos 1902 y 1104 de Código Civil.

Desde la perspectiva causal, para que nazca la obligación de responder de las lesiones sufridas por los actores, en lo que se ha denominado causalidad objetiva, con nexo de causalidad tanto desde el punto de vista físico como del jurídico, la sentencia no ofrece una respuesta adecuada.

En efecto, tiene dicho esta Sala que la imputación objetiva, entendida como una cuestión jurídica susceptible de ser revisada (SSTS 30 de abril de 1998, 2 de marzo de 2001, 29 de abril y 22 de julio 2003, 17 de abril de 2007, 29 de abril y 22 de julio 2003, 17 de abril de 2007, 21 de abril de 2008, 6 de febrero 2012), comporta un juicio que más allá de la mera constatación física de la relación de causalidad, obliga a valorar con criterios o pautas extraídas del ordenamiento jurídico la posibilidad de imputar al agente el daño causado apreciando la proximidad con la conducta realizada, el ámbito de protección de la norma infringida, el riesgo general de la vida, provocación prohibición de regreso, incremento del riesgo, consentimiento de la víctima y asunción del propio riesgo, y de la confianza, que han sido tomados en cuenta en diversas sentencias de esta Sala (entre otras las más recientes, 2 y 5 de enero, 2 y 9 de marzo, 3 de abril, 7 de junio, 22 de julio, 7 y 27 de septiembre, 20 de octubre de 2006, 30 de junio de 2009 y 18 de marzo de 2014) y en este caso no se produce causalidad objetivo.

Es cierto que en el incendio está el origen del daño. Lo que no hay es causalidad jurídica o imputación objetiva para atribuir el resultado dañoso a la comunidad demandada por el hecho de no haber ejecutado el acuerdo en ese breve plazo de tiempo que va desde que este se adopta hasta que ocurre el incendio.

El incendio se produjo dentro de la esfera de actuación de doña Angustia, sin que ninguna intervención tuviera la comunidad de propietarios, puesto que se inicia en el piso de su propiedad y no en un elemento común y en ningún caso puede imputarse a la Comunidad responsabilidad en la causación o agravación posterior de los daños, directamente vinculados a su actuación. La responsabilidad de la comunidad no debe enjuiciarse desde la óptica del singular riesgo creado por el incendio, ni del pánico derivado del mismo, pues no fue ella quien lo originó, sino desde la negligencia de la vecina, y del riesgo asumido por los propios vecinos que conocían perfectamente el estado de la puerta y que tenían además la llave para abrirla.

Tampoco existe razón jurídica alguna para trasladar ese daño a la recurrente por el hecho de que con posterioridad unos vecinos abrieran la puerta de su casa a la familia Anibal Federico Pura para refugiarse en ella, en la medida en que esa conducta estaba en su propia esfera de riesgo. Lo que es evidente es que de no haberse ocasionado el incendio y de no haber salido de casa la Sra Angustia dejando la puerta abierta, el daño no se hubiera producido por lo que la relación causal se establece exclusivamente entre la conducta de quien de forma directa e inmediata inició el curso causal de los hechos y el daño ocasionado por el fuego puesto que ninguna otra causa posterior puede considerarse relevante desde el punto de vista de la imputación objetiva para ponerla a cargo de la comunidad.

Y si no hay causalidad no cabe hablar, no ya de responsabilidad subjetiva, sino tampoco de responsabilidad por riesgo u objetivada necesaria para que la recurrente deba responder.»

En atención a tales razonamientos, se estima el recurso de casación, y en consecuencia, se casa y anula la sentencia recurrida, reponiendo íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Alcalá de Henares por la que se absuelve de la demanda a la Comunidad de Propietarios.

Excelente noticia, sin perjuicio de lo cual no debe descuidarse la ejecución diligente de los acuerdos comunitarios.

18 octubre, 2015 By Fabio Balbuena 51 comentarios

Cortina de cristal y…¿autorización?

Como lo prometido es deuda, respondo a mi compañero José Pérez (@Fincadeliamarme), que me planteó la siguiente cuestión relativa a los cerramientos de terraza con sistema de “cortinas de cristal”:

¿Necesita autorización un cerramiento con este sistema?, y en su caso, ¿qué mayoría?

Anticipé que en mi opinión, un cerramiento con este sistema no requería autorización, dado el escaso impacto estético que supone para la configuración externa del edificio, con fundamento en una sentencia que recordaba haber leído, y cuya referencia aportaría.

Se trata de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, de 12 de enero de 2011, de la que fue Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, (hoy Magistrado del Tribunal Supremo).

El supuesto era el siguiente:

Un propietario llevó a cabo el cerramiento de su terraza mediante este sistema, y la comunidad, disconforme con ello, le demandó solicitando la reposición de la terraza al estado anterior a la modificación.

En primera instancia, el juzgado estimó la demanda, pero la Audiencia revocó la sentencia, desestimando la acción.

El fundamento (ya manifestado por la misma Sección de dicha Audiencia en el rollo de apelación nº 1142 de 2007) es que este sistema de cerramiento mediante no altera la configuración ni la estética del edificio, pues no utiliza de perfilería de aluminio visible, sino de guías. Dice la Sala:

«…procede concluir que el sistema de cerramiento mediante cristal no altera la configuración ni la estética del edificio pues en su frontal el cristal es transparente y no se utiliza perfilería ni palillería de aluminio visible sino guías en su parte superior e inferior. Se trata de un sistema movible de forma que también puede quedar diáfana la superficie.

Es forzoso reconocer que los cierres con carpintería de aluminio y cristal, se vienen considerando inaceptables salvo que la comunidad lo acepte por unanimidad, dado que alteran la estética del edificio, pero los nuevos sistemas de diseño y cristalería, como el analizado requieren nuevas respuestas judiciales para un sistema innovador que aúna los intereses de los comuneros y de la comunidad, pues permite el cierre de terrazas de forma imperceptible desde el exterior, respetando el diseño y estética original, al tiempo que se aprovecha durante el año un espacio de escasa utilidad durante el invierno, al tiempo que favorece la temperatura del resto de la vivienda con el consiguiente ahorro energético y todos ello sin perjudicar a los vecinos colindantes.

De acuerdo con el los arts. 7.1; 12 y 17 de la LPH debemos declarar que al no alterarse el estado exterior del edificio ni afectar a la vivienda colindante ni en sus luces ni en las vistas, procede declarar que no se requiere unanimidad para la adopción de acuerdos en las referidas juntas generales por lo que se ha de rechazar su impugnación.»

Además, la Sala concluye que existe abuso de derecho por la Comunidad de Propietarios:

«En suma se produce un abuso de derecho por parte de la actora al intentar impedir el uso de una terraza con cierre exclusivo de cristal, que ningún perjuicio le produce…

En este sentido establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo:

Conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 9 May. 1983 , 30 Jun. 1986 , 7 Feb. 1989 , 3 Abr. 1990 , 14 Oct. 1991 , 14 y 28 Jul. 1992 , 25 Ene. 1993 , 19 Jul. 1993 , 27 Abr. 1994 , 6 May. 1994 , 11 y 13 Jul. 1994 , 13 Feb. 1995 , 31 Mar. 1995 , 10 Abr. 1995 , 5 Jul. 1995 , 6 Nov. 1995 , 18 Dic. 1995 , 29 Jul. 1996 y 3 Oct. 1998), para que el argumento pueda ser atendido y proceder su aplicación en el ámbito de la propiedad horizontal , es preciso, aunque la frase abuso del derecho conforma expresión jurídica, que se den hechos probados que pongan de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) o subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de intereses legítimos)…

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Jun.2001, rec. 1444/1996 .Ponente: Villagómez Rodil, Alfonso

Como dijimos la doctrina de la anterior sentencia de esta Sección –en el rollo de apelación nº 1142 de 2007– es aplicable al caso de autos por lo que no se puede entender afectada la estética o configuración del inmueble, por lo que procede desestimar la demanda.»

En definitiva, el cerramiento de terraza con sistema del tipo “cortina de cristal”no requiere autorización.

[Foto: acuglass.es]

10 agosto, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Cualidades del buen Administrador de Fincas y… ¿descontento con el suyo?

Una compañera me ha invitado a leer el post publicado en comunidades.com sobre “cómo elegir a un buen administrador de fincas”.

Título muy sugerente, que me hacía pensar en que recomendaría a las comunidades una serie de acciones para elegir a un buen administrador. Tal vez las comunidades agradecerían más que se les dieran unas pautas para saber elegir al administrador adecuado a sus necesidades. Pero no es así. El post ensalza las cualidades de un buen administrador, destacando de manera especial la condición de que sea colegiado, que yo comparto, así que estamos de acuerdo.

Ahora bien, con el debido respeto hacia la compañera, lo que ya no comparto es el enfoque final del artículo, que invita a las comunidades que tengan un administrador que carezca de las cualidades que se mencionan en el mismo a iniciar las acciones (tampoco dice cuáles) para cambiar de administrador, remitiendo al colegio para recomendación. Lo primero que se me ocurre es que bastaba haber empezado por aquí: ir al Colegio, y ahí les dirán a quién contratar. Y lo segundo, y que me agrada menos, es que apunta directamente a un cambio de administrador, sin atisbo de posibilidad de enmienda, cambio o mejora por parte del administrador/a que ha de ser defenestrado/a.

Me llama mucho la atención que en el ámbito de la administración de fincas abundan los mensajes negativos sobre los administradores que emanan de los propios administradores. Por ejemplo, podemos encontrar en Twitter mensajes del tipo: “¿Está descontento con su Administrador de Fincas? ¡Llámenos!”; o“Si no está contento con su Administrador de Fincas, pídanos presupuesto (sin compromiso)”.

No he visto mensajes similares de otros sectores profesionales, como abogados, notarios, arquitectos, médicos, dentistas, psicólogos… (“¿Está descontento con su psicólogo? Llame a nuestro gabinete psicológico y nosotros sí le ayudaremos”).

Este tipo de mensajes me parece un error de enfoque, y una mala estrategia de marketing. Por un lado me parece que el mensaje que se lanza a la sociedad es que hay muchas quejas con los administradores de fincas. Si cualquiera se pasea por las redes sociales es bastante fácil encontrar mensajes de crítica y quejas hacia los administradores de fincas, que encuentran confirmación por parte de los propios administradores de fincas, que parecen transmitir que es normal estar descontento con el administrador. No niego que pueden existir quejas por un deficiente servicio de un administrador, pero no creo que se pueda afirmar que el colectivo de administradores de fincas presta un servicio deficiente a sus administrados de forma generalizada.

Seguramente el mensaje que se quiere transmitir es que si el administrador de fincas no es colegiado, no tendrá las cualidades que se describen y por tanto se prestará un servicio deficiente. Probablemente sea así, pero posiblemente también haya buenos administradores entre los no colegiados, razón por la cual el requisito de la colegiación no justifica el mensaje.

¿Por qué no cambiar el mensaje hacia una visión positiva de los administradores de fincas como profesionales cualificados y que prestan un buen servicio a sus clientes? ¿Por qué no invitar a las comunidades que tengan alguna queja a que hablen con su administrador (“comunicación”)? ¿Por qué no sugerir a los administradores que sientan que les falta alguna cualidad de las mencionadas se formen para adquirirla (incluido colegiarse, si es el caso)?

En fin, creo que todos los administradores de fincas debemos defender al colectivo, pues somos unos profesionales altamente cualificados, y que prestamos un gran servicio a la sociedad.

Fabio Balbuena

28 julio, 2015 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Norma estatutaria sobre costas a morosos e…¿inscripción?

Con motivo de un artículo sobre las costas en el procedimiento monitorio especial de propiedad horizontal, se ha suscitado un interesante debate.

El origen se encuentra en el párrafo final del artículo, que señala que:

“Si por cualquier razón, en los estatutos de la comunidad se estableciera otro acuerdo distinto, sería nulo por contravenir una disposición legal”.

Parto de la base de que un acuerdo estatutario que contemplara que no se repercutirán las costas del procedimiento judicial de reclamación de cuotas al propietario moroso sería contraproducente, además de absurdo: contraproducenteporque fomentaría la morosidad, sabiendo que se puede pagar más tarde, cuando la comunidad demande, y no en el momento de pago fijado por la junta de propietarios. Basta pensar en que, si con imposición de costas la morosidad ya es elevada, tanto más lo sería si la morosidad no comporta sanción alguna para el moroso; y absurdo porque no tiene ningún sentido modificar una norma legal que tiene por finalidad disuadir a los propietarios del impago de cuotas.

Sentado lo anterior, la cuestión objeto de debate es: ¿serían inscribibles unos estatutos que establecieran que los monitorios no supondrá repercusión de costas al moroso?

Mi ilustre compañero Francisco Beltrán sostiene que no se inscribirían. Sin embargo, yo entiendo que sí podrían inscribirse, y me explico:

Los estatutos pueden tener acceso al Registro de la Propiedad como si fueran un negocio jurídico ordinario relativo a derechos reales sobre bienes inmuebles, sin que exista ninguna restricción en cuanto a su contenido. Es decir, el contenido de los estatutos de cada comunidad de propietarios es totalmente libre. Y es que los estatutos están destinados a recoger un contenido normativo o disciplinario de las relaciones de vecindad entre los propietarios de la comunidad, el ejercicio de sus derechos como propietarios, y el uso y disfrute de los elementos comunes.

Ahora bien, a la hora de establecer los estatutos, el promotor o los comuneros encuentran como límite de la regulación estatutaria las normas imperativas de la ley de propiedad horizontal, y las del resto del ordenamiento jurídico.

Dice el preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal:

«Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.»

Por tanto, los comuneros pueden configurar su comunidad de propietarios de la manera que tengan por conveniente, aunque, como se ha dicho, es claro que las normas estatutarias encuentran ciertos límites, como por ejemplo, las cláusulas de exoneración de contribuir a gastos comunes cuando resulten abusivas. Por ello, para determinar la posible nulidad de una norma estatutaria resultará esencial distinguir si afecta a una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, pues cuando se trate de una regla estatutaria que contravenga una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, el Registrador no la inscribirá. En este sentido, los pactos deben ser calificados antes de ser inscritos para rechazar aquellas cláusulas que sean “contrarias a la ley o al orden público” (Avila Navarro).

En fin, en mi opinión, por contraproducente y absurda que sea una norma estatutaria que exonere de pago de costas a los morosos, considero que si esa es la voluntad de los vecinos, tal norma sí sería inscribible.

Salvo superior criterio. ¿Nos ayuda algún Registrador?

24 mayo, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Con el «Visto Bueno» del Presidente

Recojo el testigo de mi ilustre compañera Maribel Orellana para continuar con el debate en Twitter en torno al certificado de deudas con la comunidad de propietarios del art.9.1.e de la LPH.

Sucede este debate al relativo a la posibilidad de exoneración de aportar dicho certificado, al que remito para no incurrir en reiteraciones innecesarias.

Y se centra el actual en la exigencia prevista en la ley de que el certificado de deudas expedido por el Secretario de la comunidad lleve el Visto Bueno del Sr.Presidente.

Dos son, a mi juicio, las cuestiones a tratar:

1) la validez del certificado sin el Visto Bueno del Presidente

2) la responsabilidad del Presidente en los errores del certificado

En cuanto a la primera, en mi experiencia me he encontrado con muchas situaciones de imposibilidad material de obtener la firma del Presidente, como por ejemplo en los casos de comunidades de viviendas de segunda residencia, cuando el Presidente reside en una localidad alejada y no dispone de medios para suscribir electrónicamente el documento, y no da tiempo a la remisión y regreso por correo ordinario, pues hay urgencia en la operación.

Entiendo que en tales casos, el certificado expedido únicamente con la firma del Secretario será plenamente válido, salvo que se formule oposición expresa por vendedor y comprador. E incluso dicha validez quedará salvada cuando se pueda acreditar que el Presidente concede el Visto Bueno, aunque no pueda haber hecho constar físicamente su firma en el propio certificado, pues la firma es un requisito formal, no constitutivo, al igual que ocurre con la firma de las actas de las juntas.

De hecho, y de aquí nace el debate, ahora que los Notarios y Administradores de Fincas han suscrito un convenio para unir sus plataformas electrónicas de forma que el Administrador de Fincas Colegiado podrá expedir y notificar directamente a la Notaría el certificado de deudas «digital», es decir, electrónicamente, dicho certificado no constará de la firma del Sr. Presidente, lo cual no significa que no tenga su Visto Bueno.

No obstante, es previsible que el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España promueva una reforma de la LPH en este sentido, pues como es sabido, las leyes van por detrás de la sociedad, y deben adaptarse a la realidad de la misma.

En cuanto a la segunda cuestión, creo necesario recordar que cuando la comunidad tiene contratado a un Administrador de Fincas Colegiado, a este se le suele asignar también la condición de Secretario, y la llevanza de las cuentas de la comunidad (contabilidad, cobros y pagos). Por tanto, cuando se trata de certificar si un propietario se encuentra al corriente de pago de sus cuotas comunitarias o mantiene deudas, es el Secretario-Administrador quien debe hacerlo.

¿Por qué, entonces, la ley prevé que se debe expedir el certificado con el Visto Bueno del Presidente? Pues seguramente la razón se encuentre, como dice Maribel Orellana, en la importancia de que tenga conocimiento de la transmisión, y de que se ha dejado constancia de la deuda, si la hubiere, a los efectos de la afección real.

Y ¿qué responsabilidad tiene el Presidente por los errores? A mi entender, ninguna, derivado de lo expuesto, pues mal podría exigírsele responsabilidad por errores en el contenido de un certificado cuando no le corresponde a él la función contable de la comunidad. Será el Secretario-Administrador, encargado de la contabilidad, el responsable de los errores en el certificado, por culpa o negligencia.

Aquí lo dejo, de momento, pero seguimos debatiendo, porque como dice @notarioalcala, debatiendo avanzamos.

Fabio Balbuena

Pero la Sentencia fue recurrida por la Comunidad de Propietarios, y ahora el Tribunal Supremo ha estimado el recurso.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 463/2015 de 10 Septiembre de 2015 (Recurso 2063/2013), de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Fabio Balbuena

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